01 Le parc de logements
Le parc comprend 19 466 logements dont 17 842 résidences principales, 468 résidences secondaires et 1 157 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 17 842 | 91,7 % |
| Résidences secondaires | 468 | 2,4 % |
| Logements vacants | 1 157 | 5,9 % |
Parmi les 19 466 logements du parc, 92 % assurent la fonction de résidence principale, contre 2 % de secondaires et 6 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 544 | 3,2 % |
| 1919-1945 | 1 632 | 9,6 % |
| 1946-1970 | 5 278 | 31,1 % |
| 1971-1990 | 4 926 | 29,0 % |
| 1991-2005 | 1 580 | 9,3 % |
| 2006-2020 | 3 003 | 17,7 % |
La période 1946-1970 concentre 31 % du parc, tandis que 3 % datent d'avant 1919 et 18 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 473 | 13,9 % |
| 2 pièces | 4 394 | 24,6 % |
| 3 pièces | 5 650 | 31,7 % |
| 4 pièces | 3 517 | 19,7 % |
| 5 pièces ou plus | 1 808 | 10,1 % |
Le graphique montre une moyenne de 2,9 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (10 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 15 047 | 15 968 | 19 466 |
| Rés. principales | 13 876 | 14 671 | 17 842 |
| Rés. secondaires | 264 | 137 | 468 |
| Vacants | 908 | 1 159 | 1 157 |
En comparaison, Garges-lès-Gonesse (à 12 km) enregistre 30,6 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 384 | 30,2 % |
| Locataires (privé) | 5 077 | 28,5 % |
| Locataires HLM | 7 000 | 39,2 % |
| Logés gratuitement | 381 | 2,1 % |
Visualisation des quatre statuts — 30,2 % de propriétaires occupants, 67,7 % de locataires et 39 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 12 885 | 72,2 % |
| Fioul | 321 | 1,8 % |
| Électricité | 4 197 | 23,5 % |
| Gaz bouteille | 51 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 388 | 2,2 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (72 %), suivi par électricité (24 %) et autres sources (bois notamment) (2 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 007 |
| 2 à 4 ans | 4 607 |
| 5 à 9 ans | 3 569 |
| 10 ans ou plus | 7 659 |
| Total ménages | 17 842 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 6 556 |
| Sous-occupation modérée | 3 894 |
| Sous-occupation accentuée | 1 518 |
| Sous-occupation très accentuée | 649 |
| Suroccupation modérée | 4 321 |
| Suroccupation accentuée | 767 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 9 161 | 51,3 % |
| 1 voiture | 7 346 | 41,2 % |
| 2 voitures ou plus | 1 334 | 7,5 % |
Motorisation des ménages: 51 % n'ont aucune voiture, 41 % en ont une et 7 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 44,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 13 232 | 11 745 | 68 | 1 419 |
| 1975 | 14 340 | 12 914 | 88 | 1 338 |
| 1982 | 13 884 | 12 858 | 131 | 895 |
| 1990 | 13 994 | 12 808 | 330 | 856 |
| 1999 | 14 497 | 13 145 | 224 | 1 128 |
| 2007 | 15 176 | 14 024 | 144 | 1 008 |
| 2012 | 15 047 | 13 876 | 264 | 908 |
| 2017 | 15 968 | 14 671 | 137 | 1 159 |
| 2023 | 19 466 | 17 842 | 468 | 1 157 |
Sur la période 1968-2023, le nombre de logements évolue de 13 232 à 19 466, soit +47 %.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 338 | 1 639 | 1 654 | 1 591 | 1 857 | 1 234 | 1 246 |
| Dont vacants > 2 ans | 261 | 288 | 334 | 277 | 330 | 846 | 354 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0,0 % |
| Classe B | 1 036 | 8,8 % |
| Classe C | 4 282 | 36,5 % |
| Classe D | 3 634 | 31,0 % |
| Classe E | 1 815 | 15,5 % |
| Classe F | 563 | 4,8 % |
| Classe G | 394 | 3,4 % |
Distribution DPE sur 11 728 diagnostics: la majorité se situe en classe C (37 %), avec 45 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 398 | 3,4 % |
| Classe B | 2 131 | 18,2 % |
| Classe C | 5 208 | 44,4 % |
| Classe D | 2 522 | 21,5 % |
| Classe E | 1 039 | 8,9 % |
| Classe F | 321 | 2,7 % |
| Classe G | 109 | 0,9 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (44 %), et 66 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 300 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 226 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 167 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 177 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 157 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 105 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 300 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 105 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 3 |
| Classe B | 14 | 1 022 |
| Classe C | 90 | 4 192 |
| Classe D | 192 | 3 442 |
| Classe E | 110 | 1 705 |
| Classe F | 82 | 481 |
| Classe G | 60 | 334 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (263 kWh/m²/an) et appartements en classe C (200).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 512 |
| T2 | 1 853 |
| T3 | 2 645 |
| T4 | 2 048 |
| T5+ | 466 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Bagnolet (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc immobilier de Bagnolet totalise 19 466 logements en 2023, dominé par la résidence principale (17 842 unités, 91,7 %). Habitat majoritairement collectif — 91,0 % du parc en appartements contre 9,0 % en maisons. Ancrage local: la commune est caractéristique du tissu urbain parisien.
Le poids du locatif à Bagnolet est caractéristique des communes urbaines denses (67,7 %). Le segment social représente 39,2 % du parc occupé à titre principal. Côté SRU, le compte est bon: 44,6 % en place pour 25,0 % requis.
La dynamique de construction récente est sensible — 17,7 % du parc a moins de vingt ans. Côté DPE, le parc de Bagnolet est dans la moyenne — classe C dominante, 203 kWh/m²/an. Le gaz de ville est la première source de chauffage du parc (72,2 %).
Entre 2017 et 2023, le parc de Bagnolet a progressé de +21,9 % — une dynamique de construction résidentielle soutenue. 51,3 % des ménages de Bagnolet ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Bagnolet est caractéristique du tissu urbain parisien, cadre régional qui module les équilibres résidentiels.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2023, pour les 17 842 résidences principales de Bagnolet et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Parmi les 39 communes du Seine-Saint-Denis, Bagnolet se place dans le top 15 % des plus chères au m².
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 20,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,2 %
- ⚠ 20,1 années de revenu médian pour 70 m²
Pour qui est faite cette commune ?
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 15 % du Seine-Saint-Denis
Analyse du marché immobilier à Bagnolet
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 20,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Bagnolet
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Bagnolet s'établit à 5 474 €, sur la base de 264 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Bagnolet se positionne dans le top 15 % des communes les plus chères du Seine-Saint-Denis.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 49,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bagnolet Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Bagnolet
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 6 058 €/m² → 5 474 €/m² (-9,6 %), volume annuel actuel 264 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 48 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
20,1 % de maisons et 79,9 % d'appartements parmi les 264 transactions enregistrées.
20,1 % maisons, 79,9 % appartements sur 264 ventes: le collectif pèse 79,9 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 264 | 53 | 211 |
| Prix médian/m² | 5 474 € | 6 522 € | 5 246 € |
| Prix moyen/m² | 5 724 € | ||
| Surface médiane | – | 67 m² | 48 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 344 | 6 058 € |
| 2022 | 348 | 6 024 € |
| 2023 | 241 | 5 771 € |
| 2024 | 199 | 5 399 € |
| 2025 | 264 | 5 474 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
8 260 logements autorisés cumulés, 6 122 commencés: la dynamique récente affiche 2 168 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Bagnolet
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Bagnolet (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Bagnolet: 1 764 logements autorisés sur 5 ans, 1 084 pour la dernière année (+76 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Bagnolet
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Bagnolet
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,48 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Bagnolet
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 11 728 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Bagnolet: majorité classée C, part de passoires thermiques à 8,2 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Bagnolet
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S'installer à Bagnolet : cadre de vie et logement
Avec 43 086 habitants concentrés sur 2,57 km² (16 765 hab/km²), Bagnolet affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 1 appellation d'origine rattachée au terroir local et 1 439 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Bagnolet
Bagnolet et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Bagnolet
Composition du parc immobilier à Bagnolet
19 466 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 90,9 % d'appartements, 9,1 % de maisons — profil urbain marqué.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Bagnolet
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 16 965 logements).
- Avant 1919 3,2 % 544 logts
- 1919-1945 9,6 % 1 632 logts
- 1946-1970 31,1 % 5 278 logts
- 1971-1990 29,0 % 4 926 logts
- 1991-2005 9,3 % 1 580 logts
- 2006-2020 17,7 % 3 003 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Bagnolet
1 439 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Bagnolet
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR MT prescrit de Bagnolet PPRN Approuvé approuvé le 24/02/2025
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Bagnolet
Pour une maison de 67 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
366 758 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bagnolet
Quel est le prix de l'immobilier à Bagnolet ?
Le prix médian au m² à Bagnolet est de 5 474 € (données DVF, 264 transactions). Pour une maison de 67 m² (surface médiane locale), compter environ 437 000 €.
Comment Bagnolet se situe-t-elle dans le Seine-Saint-Denis ?
Bagnolet se classe au 6ᵉ rang sur 39 communes du Seine-Saint-Denis — dans le top 15 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Bagnolet ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Bagnolet est de 4,6 % (loyer de 24,8 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Bagnolet
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Résumé
Prix médian très élevé à Bagnolet — 5 474 €/m² sur 264 transactions, un niveau qui dépasse largement la médiane de la Seine-Saint-Denis (3 611 €/m²).
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Bagnolet a enregistré une baisse de 9,6 % du prix médian. Au total, 1 396 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (79,9 %), vendus autour de 5 246 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Bagnolet, un logement de 67 m² (436 974 €) représente 20,2 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 22,6 €/m² pour un appartement et 24,8 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,2 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Les résidences secondaires représentent 2,4 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux de permis restent élevés: 1 764 logements autorisés et 578 commencés sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des résidences (services, étudiantes, seniors) (environ 56 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Bagnolet est caractéristique du tissu urbain parisien.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).