01 Le parc de logements
Le parc comprend 18 721 logements dont 17 169 résidences principales, 309 résidences secondaires et 1 243 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 17 169 | 91,7 % |
| Résidences secondaires | 309 | 1,7 % |
| Logements vacants | 1 243 | 6,6 % |
Parmi les 18 721 logements du parc, 92 % assurent la fonction de résidence principale, contre 2 % de secondaires et 7 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 517 | 3,1 % |
| 1919-1945 | 1 732 | 10,5 % |
| 1946-1970 | 5 560 | 33,6 % |
| 1971-1990 | 4 546 | 27,5 % |
| 1991-2005 | 1 704 | 10,3 % |
| 2006-2019 | 2 465 | 14,9 % |
La période 1946-1970 concentre 34 % du parc, tandis que 3 % datent d'avant 1919 et 15 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 969 | 11,5 % |
| 2 pièces | 4 426 | 25,8 % |
| 3 pièces | 5 619 | 32,7 % |
| 4 pièces | 3 385 | 19,7 % |
| 5 pièces ou plus | 1 770 | 10,3 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,0 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (10 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 14 936 | 15 818 | 18 721 |
| Rés. principales | 13 788 | 14 607 | 17 169 |
| Rés. secondaires | 247 | 126 | 309 |
| Vacants | 901 | 1 085 | 1 243 |
En comparaison, Houilles (à 18 km) enregistre 59,4 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 245 | 30,5 % |
| Locataires (privé) | 4 704 | 27,4 % |
| Locataires HLM | 6 875 | 40,0 % |
| Logés gratuitement | 345 | 2,0 % |
Visualisation des quatre statuts — 30,6 % de propriétaires occupants, 67,4 % de locataires et 40 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 12 308 | 71,7 % |
| Fioul | 336 | 2,0 % |
| Électricité | 4 107 | 23,9 % |
| Gaz bouteille | 47 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 372 | 2,2 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (72 %), suivi par électricité (24 %) et autres sources (bois notamment) (2 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 109 |
| 2 à 4 ans | 4 224 |
| 5 à 9 ans | 3 248 |
| 10 ans ou plus | 7 589 |
| Total ménages | 17 169 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 6 496 |
| Sous-occupation modérée | 3 916 |
| Sous-occupation accentuée | 1 489 |
| Suroccupation modérée | 3 644 |
| Suroccupation accentuée | 739 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 8 476 | 49,4 % |
| 1 voiture | 7 378 | 43,0 % |
| 2 voitures ou plus | 1 316 | 7,7 % |
Motorisation des ménages: 49 % n'ont aucune voiture, 43 % en ont une et 8 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 43,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 13 232 | 11 745 | 68 | 1 419 |
| 1975 | 14 340 | 12 914 | 88 | 1 338 |
| 1982 | 13 884 | 12 858 | 131 | 895 |
| 1990 | 13 994 | 12 808 | 330 | 856 |
| 1999 | 14 497 | 13 145 | 224 | 1 128 |
| 2006 | 15 172 | 14 000 | 165 | 1 007 |
| 2011 | 14 936 | 13 788 | 247 | 901 |
| 2016 | 15 818 | 14 607 | 126 | 1 085 |
| 2022 | 18 721 | 17 169 | 309 | 1 243 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 13 232 à 18 721, soit +41 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 338 | 1 639 | 1 654 | 1 591 | 1 857 | 1 234 |
| Dont vacants > 2 ans | 261 | 288 | 334 | 277 | 330 | 846 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0,0 % |
| Classe B | 1 025 | 9,1 % |
| Classe C | 4 067 | 35,9 % |
| Classe D | 3 539 | 31,3 % |
| Classe E | 1 761 | 15,6 % |
| Classe F | 540 | 4,8 % |
| Classe G | 378 | 3,3 % |
Distribution DPE sur 11 314 diagnostics: la majorité se situe en classe C (36 %), avec 45 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 383 | 3,4 % |
| Classe B | 2 075 | 18,3 % |
| Classe C | 4 969 | 43,9 % |
| Classe D | 2 456 | 21,7 % |
| Classe E | 1 019 | 9,0 % |
| Classe F | 310 | 2,7 % |
| Classe G | 102 | 0,9 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (44 %), et 66 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 299 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 226 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 165 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 177 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 157 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 106 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 299 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 106 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 3 |
| Classe B | 13 | 1 012 |
| Classe C | 83 | 3 984 |
| Classe D | 189 | 3 350 |
| Classe E | 103 | 1 658 |
| Classe F | 78 | 462 |
| Classe G | 56 | 322 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (262 kWh/m²/an) et appartements en classe C (201).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 512 |
| T2 | 1 853 |
| T3 | 2 645 |
| T4 | 2 048 |
| T5+ | 466 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Bagnolet (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc immobilier de Bagnolet totalise 18 721 logements en 2022, dominé par la résidence principale (17 169 unités, 91,7 %). Habitat majoritairement collectif — 89,3 % du parc en appartements contre 10,7 % en maisons. Ancrage local: la commune est caractéristique du tissu urbain parisien, à basse altitude (110 m), dans un relief de plaine.
Le poids du locatif à Bagnolet est caractéristique des communes urbaines denses (67,4 %). Le segment social représente 40,0 % du parc occupé à titre principal. Côté SRU, le compte est bon: 44,8 % en place pour 25,0 % requis.
Le bâti de Bagnolet s'étend d'un noyau historique (3,1 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (14,9 % après 2006). Côté DPE, le parc de Bagnolet est dans la moyenne — classe C dominante, 204 kWh/m²/an. Le gaz de ville est la première source de chauffage du parc (71,7 %).
Entre 2016 et 2022, le parc de Bagnolet a progressé de +18,4 % — une dynamique de construction résidentielle soutenue. 49,4 % des ménages de Bagnolet ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Bagnolet est caractéristique du tissu urbain parisien, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Côté topographie, Bagnolet se trouve à basse altitude (110 m), dans un relief de plaine, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 17 169 résidences principales de Bagnolet et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Bagnolet en 2026 ?
Bagnolet, ville de la première couronne parisienne en pleine métamorphose, affiche une attractivité résidentielle et économique indéniable. Cette dynamique se heurte pourtant à une réalité immobilière extrême : des prix au mètre carré qui rivalisent avec ceux de Paris intra-muros. Investir ici en 2026 impose de décrypter cette dualité pour éviter les pièges d'un marché surchauffé.
À 12 548 €/m², Bagnolet affiche un prix médian qui la positionne à un niveau parisien, masquant un marché extrêmement segmenté entre l'ancien et le neuf.
Verdict
➤ Investir ici demande un capital important pour un rendement locatif faible, réservant ce marché à une stratégie de plus-value à long terme sur des biens bien choisis.
Points clés
- ✓ Attractivité territoriale très forte (top 20 %)
- ✓ Dynamisme démographique soutenu (+21,6 % en 5 ans)
- ✓ Demande locative robuste (IOL 6,4/10)
- ⚠ Accessibilité financière très faible (top 90 %)
- ⚠ Rendement brut locatif parmi les plus bas d'Île-de-France
- ⚠ Solvabilité locale limitée (revenu médian 19 060 €)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 12 548 €/m², Bagnolet se classe parmi les 10 % des communes françaises les plus chères.
- Son prix dépasse de plus de 150 % la moyenne observée dans les communes comparables du département.
- Son rendement locatif brut (2,1 %) est inférieur à celui des grandes métropoles régionales comme Lyon ou Bordeaux.
Analyse du marché immobilier à Bagnolet
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 20,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Bagnolet : opportunités et risques
Investir à Bagnolet en 2026 est avant tout un pari sur la plus-value à long terme plutôt que sur la rentabilité locative immédiate. Avec un rendement brut de 2,1 % pour les appartements, l'une des plus faibles de la région, la location annuelle ne constitue pas un moteur de rendement. La taxe foncière, à 49,46 %, vient encore rogner ce résultat net, qui plafonne autour de 1,2 % selon nos estimations.
La stratégie la plus cohérente consiste à cibler des biens dans l'ancien à rénover, en veillant à leur performance énergétique. Le parc présente encore 8 % de passoires thermiques (classes F/G), soumises à des interdictions de location progressives. Acquérir en dessous du marché pour mener des travaux de valorisation devient le principal levier de création de valeur. Les 738 logements autorisés sur les 5 dernières années indiquent une dynamique de construction qui se tasse, réduisant le risque de suroffre neuve à court terme.
Il faut cependant intégrer le risque de correction sur les segments les plus chers. Les prix du neuf, qui tirent les médianes, pourraient atteindre un plafond, surtout si les taux de crédit restent élevés. L'investisseur doit donc privilégier une entrée à un prix maîtrisé et viser un horizon de détention d'au moins 8 à 10 ans pour amortir les frais et espérer une appréciation.
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Données du marché immobilier à Bagnolet
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian global de 12 548 €/m², issu des données DVF 2024, place Bagnolet sur un plateau de valorisation comparable à certains arrondissements parisiens. Cette moyenne masque une réalité très segmentée : l'écart entre le prix médian des maisons (6 614 €/m²) et celui des appartements (5 262 €/m²) dépasse les 85 %. Cette fracture reflète la nature duale du parc, partagé entre un habitat individuel ancien et un parc collectif largement renouvelé ou neuf.
La fourchette des 50 % des transactions, comprise entre 7 752 et 38 062 €/m², est d'une ampleur exceptionnelle. Elle confirme qu'on achète aussi bien des biens nécessitant une lourde rénovation à moins de 8 000 €/m² que des appartements haut de gamme proches des 40 000 €/m². Cette dispersion extrême des prix rend toute moyenne peu informative et exige une analyse au cas par cas.
Le contexte territorial, avec une proximité immédiate de Paris et des gares comme Pantin à 3,4 km, explique en partie cette attractivité. Néanmoins, le taux de chômage élevé (16,5 %) et le revenu médian modeste (19 060 €) rappellent que le pouvoir d'achat local ne porte pas ce marché. Celui-ci dépend d'investisseurs et d'acquéreurs extérieurs, le rendant plus sensible aux cycles économiques généraux qu'aux indicateurs locaux.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bagnolet Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Bagnolet sur les cinq dernières années révèle une rupture brutale en 2024, avec un prix médian global qui bondit à 12 548 €/m², soit +109 % sur un an. Cette hausse n'est pas une appréciation généralisée, mais le reflet d'un changement profond dans la composition des transactions : en 2024, 96 % des ventes concernent des appartements, dont le prix médian (5 262 €/m²) est près du double de celui des maisons (6 614 €/m²). Ce basculement s'explique par la vente d'un volume important de logements neufs ou réhabilités, tirant la médiane vers le haut. Comparée à ses voisines franciliennes, Bagnolet affiche désormais une décote bien moins marquée, voire une prime, signe que son rattrapage immobilier est en grande partie accompli. Pour un acheteur en 2026, cela signifie que la fenêtre d'opportunité sur l'ancien non rénové se referme rapidement, tandis que le neuf atteint des plateaux de prix difficiles à soutenir sans une solide plus-value future.
Évolution du marché immobilier de Bagnolet
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 6 155 €/m² → 5 556 €/m² (-9,7 %), volume annuel actuel 283 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 47 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le profil des transactions en 2024 est marqué par un volume exceptionnel de 1 737 ventes, contre une moyenne de 300 les années précédentes. Cette explosion s'explique principalement par la mise sur le marché d'un important stock de logements neufs. Le marché est donc actuellement très liquide, mais cette liquidité est artificielle et temporaire, concentrée sur le neuf. La répartition est écrasée en faveur des appartements (96 % des transactions), avec une surface médiane de vente de 67 m². Ceci dessine un marché d'investisseurs et de primo-accédants aisés, plus que de résidents occupants. Le caractère du marché est clairement vendeur sur le segment récent, mais pourrait basculer en cas de ralentissement des livraisons. Les signaux d'évolution future dépendront de la capacité à maintenir ce rythme de cessions à des prix élevés.
Répartition des ventes
20,5 % de maisons et 79,5 % d'appartements parmi les 283 transactions enregistrées.
20,5 % maisons, 79,5 % appartements sur 283 ventes: le collectif pèse 79,5 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 283 | 58 | 225 |
| Prix médian/m² | 5 556 € | 6 614 € | 5 262 € |
| Prix moyen/m² | 6 295 € | ||
| Surface médiane | – | 66 m² | 47 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 358 | 6 155 € |
| 2022 | 356 | 6 046 € |
| 2023 | 255 | 5 862 € |
| 2024 | 231 | 5 714 € |
| 2025 | 283 | 5 556 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Bagnolet montre un net ralentissement : 738 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance en baisse de 64 % par rapport à la période quinquennale précédente. Seulement 360 permis ont été délivrés en 2024. Ce recul des autorisations, après une phase intense de renouvellement urbain, suggère que le pic de l'offre neuve pourrait être derrière nous. Pour l'investisseur, cela réduit le risque immédiat de sur-offre sur le segment neuf, mais indique aussi que le levier de la rénovation et de la reconstruction, qui a porté la transformation de la ville, s'essouffle. La pression démographique reste forte (+21,6 % en 5 ans), ce qui devrait continuer à soutenir la demande. Les prochains projets se concentreront probablement sur la reconversion de friches, un processus plus long et complexe qui pourrait maintenir une tension sur l'offre de logements récents.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
8 260 logements autorisés cumulés, 6 118 commencés: la dynamique récente affiche 2 168 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Bagnolet
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Bagnolet (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Bagnolet: 1 764 logements autorisés sur 5 ans, 1 084 pour la dernière année (+76 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Bagnolet
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bagnolet
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,46 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut annoncé ne tient pas compte des charges incompressibles. À Bagnolet, la taxe foncière sur le bâti est de 49,46 %, un taux élevé qui pèse directement. Il faut aussi anticiper les frais de gestion (environ 8 % du loyer), les charges de copropriété, les travaux et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 6,6 %). Ces éléments divisent souvent le rendement brut par deux.
Performance énergétique du parc à Bagnolet
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 11 314 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Bagnolet: majorité classée C, part de passoires thermiques à 8,1 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc est plutôt performant, avec une classe dominante C et seulement 8,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G). Ce chiffre, inférieur à la moyenne nationale, limite le risque réglementaire immédiat. Attention cependant : la loi Climat et Résilience prévoit l'interdiction de location des passoires G en 2025, F en 2028 et E en 2034. Pour un achat, privilégiez les biens classés D ou mieux pour sécuriser votre investissement sur le long terme.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Pour la location, les appartements de type T2 ou T3 sont les plus adaptés à la demande majoritaire de jeunes actifs ou de couples. Le parc ancien (13,6 % d'avant 1945) peut offrir des opportunités de valorisation, mais 8 % des logements sont des passoires thermiques (DPE F/G), un risque réglementaire à partir de 2025. Le neuf, qui représente 14,9 % du parc, attire une clientèle plus aisée mais avec des prix d'entrée plus élevés et des rendements souvent compressés.
Quelles zones cibler à Bagnolet ?
La localisation est primordiale. Les secteurs les mieux desservis par les transports (proximité du métro et des gares) offriront la meilleure liquidité locative et la plus faible vacance. Le centre-bourg, bien équipé (1 422 équipements recensés), est également très prisé. Les zones en renouvellement urbain peuvent présenter un potentiel de plus-value, mais avec un horizon de maturation plus long. Attention aux quartiers moins bien connectés, où la vacance pourrait être plus élevée.
Calculateur de rendement à Bagnolet
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Risques à connaître avant d'investir à Bagnolet
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants déjà à 6,6 %. La rentabilité nette est sévèrement érodée par la taxe foncière (49,46 %), les frais de gestion (12 %) et une provision pour vacance (8 %). Le risque réglementaire lié au DPE est important : 8 % du parc est en classe F ou G, imposant des travaux de rénovation énergétique sous peine d'interdiction de location. Enfin, la dépendance à la conjoncture économique francilienne est forte, avec un taux de chômage local déjà élevé (16,5 %).
Erreurs à éviter quand on investit à Bagnolet
- Oublier la taxe foncière à 49,46 %.
- Négliger le taux de vacance (6,6 %).
- Surévaluer les loyers face à un parc social important (46 %).
- Ignorer la proximité réelle avec les gares TGV ou RER.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché francilien est traditionnellement plus actif de mars à juin. À Bagnolet, avec une forte présence de jeunes actifs (âge médian 36,2 ans), la rentrée de septembre est aussi un moment dynamique. Pour vendre, privilégiez ces périodes. Pour acheter, l'hiver peut offrir moins de concurrence. Pensez à l'échéance de la taxe foncière, payable en septembre, qui peut influencer les négociations en fin d'été.
Le saviez-vous ?
- La densité de Bagnolet la place au 2e rang de sa catégorie dans le 93.
- La fibre est déployée à 95,3 % des prises.
- Le taux de chômage local (16,5 %) est le 14e sur 17 du département.
S'installer à Bagnolet : cadre de vie et logement
S'installer à Bagnolet, c'est bénéficier des atouts d'une ville de première couronne en pleine mutation, dotée de 1 422 équipements selon l'INSEE. La commune offre une palette complète de services avec 161 commerces, 232 établissements de santé et 56 équipements sportifs, répondant aux besoins quotidiens. La connexion fibre atteint 95,3 % du territoire, un atout majeur pour les télétravailleurs.
Le cadre de vie reste marqué par une forte densité (14 362 hab/km²) et un parc de logements où le collectif domine. Le climat urbain et la proximité de grands axes routiers peuvent impacter le calme résidentiel. Toutefois, la jeunesse de la population (âge médian de 36,2 ans) et la dynamique démographique créent un environnement vivant. La vigilance s'impose sur les zones exposées aux risques naturels, avec 8 risques recensés et un PPR prescrit, nécessitant de consulter les documents d'urbanisme avant tout achat.
Carte du marché immobilier à Bagnolet
Bagnolet et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Bagnolet
Un climat francilien classique, avec 12,5 °C de température moyenne annuelle et 684 mm de précipitations. Les hivers sont frais sans excès, les étés peuvent être chauds. Ce profil convient aux habitants recherchant une alternance de saisons marquées, sans conditions extrêmes. L'altitude moyenne de 97 mètres n'indique pas de particularités climatiques notables, si ce n'est une légère atténuation des îlots de chaleur estivaux par rapport au centre de Paris.
À qui s'adresse Bagnolet ?
Bagnolet s'adresse principalement aux primo-accédants ou jeunes actifs travaillant à Paris, prêts à accepter un cadre urbain dense pour accéder à la propriété à moindre coût que dans la capitale. Les familles peuvent y trouver leur compte grâce aux écoles et à la dynamique démographique, mais la part faible de maisons (10,8 %) limite l'offre. Les investisseurs visent le marché locatif, porté par cette même population jeune (âge médian 36,2 ans). La ville convient moins aux retraités (seulement 17 % de 60 ans et plus).
Avantages et limites à Bagnolet
✓ Points forts
- Proximité immédiate de Paris (porte de Bagnolet)
- Transports pratiques (métro, gares proches)
- Dynamisme démographique fort (+21,6% en 5 ans)
- Prix d'entrée inférieurs à Paris intra-muros
- Équipements et services nombreux (1 422 au total)
− À prendre en compte
- Densité extrême (14 362 hab/km²), cadre très urbain
- Marché en surchauffe, prix en forte hausse (+109%)
- Taux de chômage élevé (16,5%) et revenu médian faible
Composition du parc immobilier à Bagnolet
18 721 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 89,2 % d'appartements, 10,8 % de maisons — profil urbain marqué.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est très majoritairement composé d'appartements (89,2 % des résidences principales), signe d'un habitat dense et urbain. La part de propriétaires occupants est de 30,6 %, inférieure à la moyenne nationale, ce qui indique un marché locatif important et une population relativement mobile. Seuls 1,7 % de résidences secondaires suggèrent peu d'attrait pour de la location saisonnière. La vacance à 6,6 % est un indicateur à surveiller, pouvant signaler des tensions sur le marché.
Ancienneté du parc à Bagnolet
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 16 524 logements).
- Avant 1919 3,1 % 517 logts
- 1919-1945 10,5 % 1 732 logts
- 1946-1970 33,6 % 5 560 logts
- 1971-1990 27,5 % 4 546 logts
- 1991-2005 10,3 % 1 704 logts
- 2006-2019 14,9 % 2 465 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Bagnolet
1 422 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Bagnolet
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) "Mouvements de Terrain" prescrit. Huit risques naturels sont recensés et neuf arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé. La sismicité est très faible et le radon faible. Ces éléments impliquent, avant tout achat, de consulter le dossier des risques (ESRIS) en mairie pour connaître les contraintes constructives potentielles sur la parcelle, notamment en matière d'assurabilité.
Cas pratique : un achat type à Bagnolet
Pour une maison de 71 m² (surface médiane déduite du prix total médian et du prix au m²), comptez environ 503 248 € hors frais de notaire. Cela représente plus de 26 années du revenu médian local (19 060 €). Avec un apport de 10 % et un taux à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à environ 2 500 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Bagnolet
- Négliger le dossier ESRIS sur les risques.
- Oublier de vérifier la composition de la copropriété.
- Acheter sans consulter le DPE et son impact réglementaire.
- Surestimer les capacités de stationnement.
Points clés à retenir à Bagnolet
- Prix médian au m² : 12 548 € en 2024 (DVF).
- Rendement brut appartement : 2,1 %, maison : 4,2 %.
- Parc jeune : 40,5 % de moins de 30 ans.
- Marché très majoritairement locatif (69,4 % de locataires).
- Écart maison/appartement : la maison est 46 % moins chère au m².
- Taxe foncière élevée : 49,46 % sur le bâti.
- Climat : 12,5 °C de moyenne, 684 mm de pluie.
- Peu de résidences secondaires (1,7 %).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Bagnolet ?
À Bagnolet, la valeur d'un bien dépend d'abord de sa proximité avec les transports (gare de Pantin à 3,4 km, gare TGV de Bercy à 4,1 km) et des 161 commerces recensés. L'état général et la performance énergétique (DPE) sont déterminants pour éviter une décote. Pour un appartement, un étage élevé avec ascenseur et une exposition sud/ouest sont valorisés. Pour une maison, la superficie du terrain et son intimité comptent. La vue dégagée et le calme sont des atouts majeurs dans cette commune dense de 3 km².
Estimation indicative d'une maison à Bagnolet
Pour une maison de 66 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
366 696 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise est fondamentale à Bagnolet pour deux raisons. D'abord, éviter une sous-évaluation qui vous ferait perdre des dizaines de milliers d'euros dans un marché en forte hausse. Ensuite, contourner une surévaluation qui entraînerait une vacance commerciale dommageable, d'autant que 6,6 % des logements sont déjà vacants. Des facteurs locaux comme la proximité des gares, la qualité du DPE (classe dominante C), la vue, l'étage et l'année de construction (14,9 % de logements post-2006) influencent fortement la valeur. Une estimation professionnelle tient compte de ces paramètres et des risques naturels locaux (8 recensés) pour fixer un prix de vente juste et attractif.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian de 12 548 €/m².
- Ne pas visiter le bien pour juger son état réel.
- Oublier l'impact d'une rue bruyante sur la décote.
- Négliger la performance énergétique dans l'estimation.
Investir à Bagnolet : passer à l'action
Une analyse fine du marché de Bagnolet est indispensable pour identifier les rares opportunités qui subsistent dans ce paysage valorisé. La connaissance des micro-secteurs, de l'état du parc et des projets d'aménagement devient l'atout décisif pour un investissement réussi. Seul un expert du terrain peut vous guider dans cette configuration complexe.
Ces données révèlent un marché complexe où le choix du bien et du secteur fait toute la différence.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Bagnolet grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur 1 737 ventes réelles à Bagnolet
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bagnolet
Quel est le prix immobilier moyen à Bagnolet ?
Le prix médian global à Bagnolet est de 12 548 €/m² en 2024. Cette moyenne cache de fortes disparités : les appartements se vendent en médiane à 5 262 €/m² tandis que les maisons sont à 6 614 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Bagnolet ?
Le moment est complexe. Les prix sont très élevés et les rendements locatifs faibles (2,1 % brut). Investir n'est pertinent qu'avec une stratégie de plus-value à long terme sur un bien bien choisi, idéalement à rénover.
Bagnolet est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Bagnolet est beaucoup plus chère. Son prix au m² est 2,7 fois supérieur à celui de Massy et près de 4 fois supérieur à celui de Garges-lès-Gonesse, en raison de sa proximité immédiate avec Paris.
Quel rendement locatif espérer à Bagnolet ?
Le rendement locatif brut est faible, estimé à 2,1 % pour un appartement. Après déduction des charges et de la taxe foncière (49,46 %), le rendement net avoisine 1,2 %, l'un des plus bas d'Île-de-France.
Quels sont les quartiers à privilégier à Bagnolet ?
Il n'existe pas de découpage officiel en quartiers. L'offre est très hétérogène. Il faut privilégier les secteurs bien desservis par les transports, proches des commerces et des parcs, en évitant les axes très bruyants et en vérifiant l'état du bâti et la performance énergétique.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation est saisissant : Bagnolet est vendue 2,7 fois plus cher que Massy et 3,9 fois plus cher que Garges-lès-Gonesse, des communes pourtant de profil similaire, indiquant une prime extrême pour sa localisation en première couronne parisienne qui réduit fortement la marge de manœuvre pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Bagnolet.
Communes limitrophes de Bagnolet
Bagnolet est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Prix médian très élevé à Bagnolet — 5 556 €/m² sur 283 transactions, un niveau qui dépasse largement la médiane de la Seine-Saint-Denis (3 642 €/m²).
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Bagnolet a enregistré une baisse de -9,7 % du prix médian. Au total, 1 483 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (79,5 %), vendus autour de 5 262 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Bagnolet, un logement de 66 m² (436 524 €) représente 22,9 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 22,6 €/m² pour un appartement et 24,8 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,2 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Les résidences secondaires représentent 1,7 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux de permis restent élevés: 1 764 logements autorisés et 576 commencés sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des résidences (services, étudiantes, seniors) (environ 56 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Bagnolet est caractéristique du tissu urbain parisien. Contexte physique: à basse altitude (110 m), dans un relief de plaine.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).