01 Le parc de logements
Le parc comprend 11 911 logements dont 10 735 résidences principales, 225 résidences secondaires et 952 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 10 735 | 90,1 % |
| Résidences secondaires | 225 | 1,9 % |
| Logements vacants | 952 | 8,0 % |
Parmi les 11 911 logements du parc, 90 % assurent la fonction de résidence principale, contre 2 % de secondaires et 8 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 753 | 7,0 % |
| 1919-1945 | 1 713 | 16,0 % |
| 1946-1970 | 2 668 | 24,9 % |
| 1971-1990 | 3 309 | 30,9 % |
| 1991-2005 | 1 251 | 11,7 % |
| 2006-2019 | 1 024 | 9,6 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 31 %, devant les constructions récentes (10 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 384 | 12,9 % |
| 2 pièces | 2 960 | 27,6 % |
| 3 pièces | 3 181 | 29,6 % |
| 4 pièces | 2 238 | 20,8 % |
| 5 pièces ou plus | 972 | 9,1 % |
Taille moyenne: 2,9 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 9 %, les T1-T2 40 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 11 353 | 11 675 | 11 911 |
| Rés. principales | 10 568 | 10 686 | 10 735 |
| Rés. secondaires | 240 | 207 | 225 |
| Vacants | 544 | 782 | 952 |
Commune voisine de taille comparable, Champs-sur-Marne (13 km) affiche 41,1 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 125 | 38,4 % |
| Locataires (privé) | 3 527 | 32,9 % |
| Locataires HLM | 2 875 | 26,8 % |
| Logés gratuitement | 208 | 1,9 % |
Structure d'occupation: propriétaires 38,4 %, locataires 59,6 % — la part HLM s'établit à 27 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 473 | 51,0 % |
| Fioul | 780 | 7,3 % |
| Électricité | 4 408 | 41,1 % |
| Gaz bouteille | 11 | 0,1 % |
| Autre (bois…) | 63 | 0,6 % |
Le gaz de ville équipe 51 % des résidences principales, devant électricité (41 %) et fioul (7 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 236 |
| 2 à 4 ans | 2 323 |
| 5 à 9 ans | 2 039 |
| 10 ans ou plus | 5 137 |
| Total ménages | 10 735 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 4 154 |
| Sous-occupation modérée | 2 549 |
| Sous-occupation accentuée | 1 109 |
| Suroccupation modérée | 2 292 |
| Suroccupation accentuée | 274 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 5 547 | 51,7 % |
| 1 voiture | 4 496 | 41,9 % |
| 2 voitures ou plus | 691 | 6,4 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 52 % sans voiture, 42 % à une voiture et 6 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 46,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 6 925 | 6 587 | 95 | 243 |
| 1975 | 8 856 | 8 061 | 112 | 683 |
| 1982 | 9 418 | 8 714 | 103 | 601 |
| 1990 | 9 728 | 8 883 | 244 | 601 |
| 1999 | 10 215 | 9 177 | 181 | 857 |
| 2006 | 11 074 | 10 145 | 179 | 751 |
| 2011 | 11 353 | 10 568 | 240 | 544 |
| 2016 | 11 675 | 10 686 | 207 | 782 |
| 2022 | 11 911 | 10 735 | 225 | 952 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 6 925 logements, le total atteint 11 911 en 2022 (+72 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 902 | 854 | 891 | 1 084 | 1 041 | 541 |
| Dont vacants > 2 ans | 85 | 99 | 108 | 137 | 207 | 251 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 0,1 % |
| Classe B | 175 | 3,1 % |
| Classe C | 2 218 | 39,1 % |
| Classe D | 1 250 | 22,0 % |
| Classe E | 1 071 | 18,9 % |
| Classe F | 567 | 10,0 % |
| Classe G | 388 | 6,8 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 39 % des logements et 42 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 588 | 10,4 % |
| Classe B | 1 207 | 21,3 % |
| Classe C | 2 089 | 36,8 % |
| Classe D | 576 | 10,2 % |
| Classe E | 713 | 12,6 % |
| Classe F | 359 | 6,3 % |
| Classe G | 142 | 2,5 % |
Répartition climat du parc: C concentre 37 % des diagnostics et 68 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 323 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 205 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 177 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 187 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 148 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 125 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 323 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 125 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 4 |
| Classe B | 3 | 172 |
| Classe C | 59 | 2 159 |
| Classe D | 80 | 1 170 |
| Classe E | 64 | 1 007 |
| Classe F | 44 | 523 |
| Classe G | 41 | 347 |
Performance comparée: maisons classées D (280), appartements classés C (228), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 223 |
| T2 | 778 |
| T3 | 980 |
| T4 | 974 |
| T5+ | 302 |
Le parc de logements structure le marché immobilier des Lilas (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Les Lilas est la commune ayant le prix au m² le plus élevé du département Seine-Saint-Denis. (sur 39 communes) Voir le classement
Résumé
Le parc résidentiel des Lilas s'établit à 11 911 logements en 2022, dont la très grande majorité sont des résidences principales (90,1 %). Profil très urbain: l'appartement (à 90,3 %) est largement majoritaire, la maison reste marginale (9,7 %). Ce contexte résidentiel — Les Lilas est au cœur de l'agglomération francilienne dense, à basse altitude (110 m), dans un relief de plaine — cadre la lecture du parc local.
Les Lilas se distingue par un parc majoritairement locatif (59,6 %). 26,8 % des logements occupés à titre principal sont des HLM. La commune satisfait la loi SRU — 29,9 % de logements sociaux dépasse le cible de 25,0 %.
La structure par époque du parc est contrastée — 7,0 % avant 1919 et 9,6 % depuis 2006. Bilan DPE plus tendu — C en classe dominante et 230 kWh/m²/an, signal d'un parc à moderniser. Les classes F+G pèsent 16,8 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. gaz de ville arrive en tête des modes de chauffage, dans 51,0 % des résidences principales.
Peu de variation du parc résidentiel des Lilas entre 2016 et 2022 (+2,0 %). 51,7 % des ménages des Lilas ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Ancrée régionalement, la commune est au cœur de l'agglomération francilienne dense: les attentes résidentielles s'y calquent. Les Lilas est à basse altitude (110 m), dans un relief de plaine, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir aux Lilas en 2026 ?
Enclavée dans la métropole du Grand Paris, Les Lilas combine une densité record et une attractivité résidentielle forte. Avec un revenu médian de 25 490 € et un taux de chômage de 13,1 %, le marché immobilier local est porté par des acheteurs extérieurs. Faut-il pour autant y investir en 2026 ?
Avec un prix au m ² deux fois plus élevé que la plupart des communes comparables, Les Lilas affiche un niveau de valorisation exceptionnel en Seine-Saint-Denis, mais connaît une correction récente de 5,8 %.
Verdict
➤ Investir aux Lilas exige une sélection rigoureuse et une vision long terme, la rentabilité locative étant modérée et le marché en correction.
Points clés
- ✓ Correction récente : opportunité d'entrée
- ✓ Rendement locatif brut de 4,5 % pour les appartements
- ✓ Pression immobilière très élevée (IPI 8,2/10)
- ⚠ Accessibilité faible : prix élevés par rapport aux revenus locaux
- ⚠ Taux de chômage élevé (13,1 %) et revenu médian modeste
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 6 753 €/m², Les Lilas dépasse largement la moyenne nationale, se classant parmi les communes les plus chères de France.
- Elle surclasse de 50 % la moyenne départementale, confirmant son statut de commune prisée de Seine-Saint-Denis.
- Son rendement locatif brut de 4,5 % reste compétitif face aux grandes métropoles régionales, malgré un prix au m² élevé.
Analyse du marché immobilier aux Lilas
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 18,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir aux Lilas : opportunités et risques
Investir aux Lilas présente un intérêt pour les profils recherchant une valorisation patrimoniale à long terme, plutôt qu'une rentabilité immédiate. Le rendement brut des appartements (4,5 %) est correct en Île-de-France, mais le net tombe à 2,6 % après charges, dont une taxe foncière à 45,86 %. La location saisonnière, portée par la proximité de Paris, offre un complément de revenus possible, mais le marché locatif annuel reste principalement alimenté par une demande locale.
La faiblesse de l'accessibilité (IAI 3,3/10) révèle un risque : les prix ont décroché des revenus des habitants, dont le revenu médian est de 25 490 €. L'acheteur doit donc compter sur une demande extérieure, ce qui rend le marché sensible aux conjonctures économique et financière. Toutefois, la pression démographique (+1,9 % en 5 ans) et la saturation foncière limitent le risque de surconstruction.
Attention au parc énergétique : 16,8 % de passoires thermiques (F/G) impliquent, d'ici 2028, l'obligation de rénovation pour pouvoir les louer. Un diagnostic précis du DPE est indispensable avant tout achat. Pour un investisseur, privilégier les biens déjà aux normes ou prévoir un budget travaux est essentiel.
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Données du marché immobilier aux Lilas
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier des Lilas affiche un prix médian de 6 753 €/m² en 2024, en repli de 5,8 % sur un an. Cette correction intervient après un pic à 7 604 €/m² en 2022, dans un contexte de remontée des taux et de ralentissement national. Selon les données DVF 2024, le volume de transactions a chuté de 41 % depuis 2022, passant de 340 à 200 ventes, signe d'un marché en attente.
Comparée aux autres communes de Seine-Saint-Denis, Les Lilas se distingue par une valorisation exceptionnelle : son prix au m² est deux fois plus élevé que celui de Gonesse (3 182 €/m²) ou Champs-sur-Marne (3 913 €/m²). Cet écart s'explique par sa localisation privilégiée, à moins de 5 km de Paris, et par la qualité de ses services, avec un indice de confort de services de 7,9/10.
Le parc immobilier, dominé par les appartements (90 %), est ancien : 23 % des logements datent d'avant 1945. La part de passoires thermiques (F/G) atteint 16,8 %, un chiffre supérieur à la moyenne francilienne, imposant des travaux de rénovation à anticiper. La faible construction neuve (6 logements autorisés en 2024) maintient une pression sur l'offre, soutenant les prix à long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier des Lilas Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2024, le prix médian au m² aux Lilas a connu une progression jusqu'en 2022 (7 604 €/m²) suivie d'une correction en 2023 et 2024, pour s'établir à 6 753 €/m². Cette baisse de -5,8 % sur un an intervient dans un contexte de remontée des taux d'intérêt et de contraction du volume de transactions, passé de 340 en 2022 à 200 en 2024. Les maisons, moins nombreuses, affichent un prix médian de 8 333 €/m², résistant mieux que les appartements (6 571 €/m²). Comparé aux voisines de Seine-Saint-Denis, l'écart de prix reste abyssal : Les Lilas est environ deux fois plus chère que Gonesse ou Champs-sur-Marne. Pour un acheteur en 2026, cette correction pourrait représenter une fenêtre d'opportunité, à condition de viser le long terme et de sélectionner des biens bien situés.
Évolution du marché immobilier des Lilas
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 263 transactions en 2025 et affiche une évolution de -11,3 % sur 2021–2025 (prix médian à 6 608 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Avec un prix médian de 6 616 €/m² pour un appartement de 42 m², l'acquisition type représente un investissement de 277 872 €. À un taux d'emprunt estimé à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité s'élèverait à environ 1 600 €. Le loyer médian de 25 €/m²/mois génère 1 050 € par mois, couvrant 65 % de la mensualité et laissant un effort net d'environ 550 €. Le rendement brut atteint 4,5 %, mais le net tombe à 2,6 % après charges, ce qui reste modeste. L'achat d'une maison nécessite un effort bien plus important : 614 620 € pour 79 m², avec un loyer de 20,6 €/m²/mois, soit un rendement brut de seulement 3,2 %. Ces simulations montrent que l'investissement locatif aux Lilas est avant tout une stratégie de valorisation patrimoniale, peu adaptée à la génération de trésorerie immédiate.
Acheter vs Louer — appartement 44 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 263 transactions ont été enregistrées aux Lilas, en baisse de 19 % par rapport à 2023. Le marché est dominé par les appartements (244 ventes, 89 % du total), avec une surface médiane de 42 m², reflétant un parc dense et une demande orientée vers les petites surfaces. Les maisons, plus rares (19 ventes), affichent une surface médiane de 79 m² et un prix médian de 8 333 €/m². Le prix moyen global (7 839 €/m²) dépasse le médian, signe que des biens de standing tirent la moyenne vers le haut. Avec un volume en recul, le marché bascule en faveur des acheteurs, qui disposent d'un pouvoir de négociation accru. Les biens vendus sont majoritairement anciens (23 % d'avant 1945) et les passoires thermiques (F/G) représentent 16,8 % du parc, un risque à intégrer dans le projet, selon les données DVF.
Répartition des ventes
7,2 % de maisons et 92,8 % d'appartements parmi les 263 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 92,8 % des mutations, pour un prix médian de 8 333 €/m² (maisons) contre 6 571 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 263 | 19 | 244 |
| Prix médian/m² | 6 608 € | 8 333 € | 6 571 € |
| Prix moyen/m² | 6 949 € | ||
| Surface médiane | – | 99 m² | 44 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 282 | 7 450 € |
| 2022 | 320 | 7 500 € |
| 2023 | 240 | 7 136 € |
| 2024 | 180 | 6 773 € |
| 2025 | 263 | 6 608 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La construction neuve aux Lilas est très limitée : seulement 176 logements autorisés sur les cinq dernières années, et une tendance à la baisse de 54 % par rapport à la période précédente. En 2024, seuls 6 logements ont été autorisés, ce qui indique une saturation de l'offre foncière dans cette commune de 1 km². Cette faible production contraste avec une démographie en légère croissance (+1,9 % sur 5 ans), accroissant la pression sur le parc existant. Pour l'investisseur, cela signifie un risque faible de sur-offre, mais aussi des opportunités limitées dans le neuf. Les projets de renouvellement urbain se concentrent sur la rénovation et la densification du bâti ancien, avec un enjeu majeur : améliorer la performance énergétique d'un parc où 16,8 % des logements sont des passoires, d'après les données SITADEL et INSEE.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 1 334 autorisations et 1 034 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 78 %.
Vacance longue durée aux Lilas
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve aux Lilas (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 156 logements autorisés à aux Lilas, dont 2 en 2025 (-51 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers aux Lilas
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle aux Lilas
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,86 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut ne tient pas compte des charges incompressibles. Aux Lilas, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 45,86 %. À cela s'ajoutent les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les charges de copropriété et une provision pour travaux. Le taux de vacance local de 8 % doit aussi être provisionné. Ces prélèvements expliquent l'écart entre le rendement brut affiché (4,5 % pour les appartements) et le rendement net moyen de 2,6 %. Une estimation fine est indispensable pour éviter les mauvaises surprises.
Performance énergétique du parc aux Lilas
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 674 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE aux Lilas: la classe C domine, 16,8 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Le parc immobilier des Lilas affiche une performance énergétique moyenne avec une classe dominante C (227 kWh/m²/an). Cependant, 16,8 % des logements sont des passoires thermiques (classes F et G). Ces biens sont concernés par les interdictions de location progressives (2025 pour les F et G, 2028 pour les E). Pour un acheteur, cela représente un risque réglementaire immédiat pour l'investissement locatif et un coût de rénovation important pour la résidence principale. Vérifier le DPE est une étape critique.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les studios et T2 dans l'ancien, correspondant à la surface médiane de 42 m², sont les plus adaptés à la demande locative majoritaire (jeunes actifs, étudiants). Le neuf est marginal (9,6 % du parc post-2006) et peu construit actuellement (tendance -54 % d'autorisations sur 5 ans). Les maisons, avec un loyer de 20,6 €/m² et un rendement brut de 3,2 %, visent une niche familiale plus étroite et présentent une rentabilité nette plus faible (1,8 %).
Quelles zones cibler aux Lilas ?
L'offre et la demande se concentrent dans le centre-bourg, bien équipé (914 équipements INSEE), à proximité des commerces et services. Aucune zone en développement majeur n'est signalée, la construction neuve étant très limitée. La proximité immédiate de Paris et la desserte par les transports en commun (score de connectivité numérique maximal) uniformisent l'attractivité sur l'ensemble de la commune, qui ne couvre qu'un kilomètre carré.
Calculateur de rendement aux Lilas
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir aux Lilas
Le risque de vacance est réel, avec un taux de logements vacants de 8 %. La dépendance à l'économie francilienne expose aux retournements conjoncturels. Le parc est relativement ancien (23 % d'avant 1945) et 16,8 % des logements sont des passoires thermiques (DPE F/G), impliquant des travaux de rénovation obligatoires d'ici 2028. La taxe foncière, à 45,86 %, grève significativement le rendement net. Enfin, la commune est soumise à un PPR Carrières, un risque à vérifier lors de l'acquisition.
Cas pratique : un investissement type aux Lilas
Pour un appartement type de 42 m² (proche de la surface médiane), l'investissement s'élève à environ 277 900 €. Le loyer mensuel espéré est de 1 050 € (42 x 25€). Avec un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité est d'environ 1 680 €. Le rendement brut est de 4,5 %, mais après déduction de la taxe foncière (env. 1 200 €/an) et des charges, l'effort mensuel net peut atteindre 700 €, nécessitant un apport personnel conséquent.
Erreurs à éviter quand on investit aux Lilas
- Oublier la taxe foncière élevée (45,86 %) dans le calcul de rentabilité.
- Négliger le risque locatif avec un taux de vacance de 8 %.
- Investir dans une passoire thermique (F/G) sans budget rénovation.
- Surévaluer les loyers sans vérifier les prix pratiqués rue par rue.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier aux Lilas suit le rythme francilien, avec une activité accrue au printemps (mars-juin) et à la rentrée (septembre-octobre). L'hiver est plus calme, pouvant offrir des opportunités de négociation. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à conclure avant l'été. Acheter en fin d'année permet parfois de profiter de biens moins concurrentiels, mais l'offre est aussi réduite. Le moment idéal dépend de votre projet : vendre au printemps maximise la visibilité, acheter en hiver peut permettre un meilleur prix.
Le saviez-vous ?
- Les Lilas est la commune la plus dense de sa catégorie en Seine-Saint-Denis.
- Seulement 1,9 % des logements sont des résidences secondaires.
- La commune dispose de 13 établissements scolaires pour 1 km².
S'installer aux Lilas : cadre de vie et logement
Avec une densité de 23 843 hab/km², Les Lilas offre un cadre de vie urbain et animé, à deux pas de Paris. La commune bénéficie de 914 équipements, dont 425 services et 209 établissements de santé, assurant une autonomie quotidienne. Les transports sont bien dotés : gare de Pantin à 2,4 km, et une connexion fibre à 100 %.
Le profil démographique est équilibré, avec un âge médian de 39,2 ans et 35,9 % de moins de 30 ans. La vie associative et culturelle y est active, soutenue par la présence d'un monument historique. En revanche, l'espace vert est limité par la superficie réduite de la commune (1 km²), et les risques naturels (carrières) font l'objet d'un PPR spécifique.
Carte du marché immobilier aux Lilas
Les Lilas et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat aux Lilas
Avec une température moyenne annuelle de 12,5 °C et 684 mm de précipitations, Les Lilas bénéficie d'un climat typique de l'Île-de-France, légèrement plus frais et arrosé que Paris intra-muros. L'altitude de 117 m peut accentuer les vents. Ce profil, avec des hivers modérés et des étés tempérés, convient aux acheteurs recherchant un climat urbain sans extrêmes. Il est compatible avec une vie en extérieur une grande partie de l'année, un atout pour les familles.
À qui s'adresse Les Lilas ?
L'achat aux Lilas s'adresse principalement aux jeunes actifs et couples franciliens cherchant un accès rapide à Paris sans en payer le prix, et acceptant la vie en appartement. Les familles y trouvent des services et écoles, mais l'espace (peu de maisons, parcs réduits) et la densité peuvent être des freins. Les seniors (21,9 % de 60 ans et plus) apprécient la proximité des services de santé et la relative tranquillité des rues résidentelles.
Avantages et limites aux Lilas
✓ Points forts
- Proximité immédiate de Paris (4,2 km de la gare de l'Est)
- Densité d'équipements et de services exceptionnelle (914 au total)
- Transport pratique (gare Pantin à 2,4 km, future ligne de métro)
- Parc immobilier globalement performant énergétiquement (classe C dominante)
- Dynamisme démographique (+1,9% en 5 ans) et population jeune
− À prendre en compte
- Densité de population très élevée (24 000 hab/km²)
- Offre très limitée en maisons individuelles (9,9% du parc)
- Taxe foncière élevée (45,86% en 2024)
- Exposition à un risque naturel (anciennes carrières, PPR)
- Marché en correction (-5,8% sur un an), incertitude sur la valeur future
Composition du parc immobilier aux Lilas
11 911 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (90,1 %) sur un total de 11 911 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est très majoritairement composé d'appartements (90,1 %), reflétant la densité de la commune (1 km²). Seuls 9,9 % sont des maisons, un segment rare et recherché. La part de propriétaires occupants (38,4 %) est inférieure à la moyenne nationale, indiquant un marché locatif actif et une population plus mobile. Un taux de logements vacants de 8 % suggère une certaine fluidité. Ce mélange dessine un marché équilibré, attractif pour les primo-accédants et les investisseurs.
Ancienneté du parc aux Lilas
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 10 717 logements).
- Avant 1919 7,0 % 753 logts
- 1919-1945 16,0 % 1 713 logts
- 1946-1970 24,9 % 2 668 logts
- 1971-1990 30,9 % 3 309 logts
- 1991-2005 11,7 % 1 251 logts
- 2006-2019 9,6 % 1 024 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services aux Lilas
914 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques aux Lilas
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le principal risque naturel identifié est lié aux anciennes carrières souterraines, couvert par un Plan de Prévention des Risques (PPR MT Carrières). La commune a connu 6 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est classée très faible et le radon faible. Pour tout achat, il est impératif de consulter l'état des risques (ESRIS) et de vérifier si le bien se situe en zone PPR, ce qui peut impacter l'assurabilité et imposer des travaux de confortement.
Cas pratique : un achat type aux Lilas
Acquérir une maison typique de 79 m² aux Lilas représente un budget d'environ 614 600 €. Cela équivaut à 24 années de revenu médian local (25 490 €). Avec un apport de 10 % (61 460 €) et un emprunt sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 3 330 €. Ce montant dépasse largement la capacité d'emprunt d'un ménage au revenu médian, ciblant un public de cadres supérieurs ou de foyers biactifs.
Erreurs à éviter quand on achète aux Lilas
- Ne pas consulter le ESRIS pour le risque carrières souterraines.
- Faire une offre sans avoir vérifié le DPE du bien.
- Minimiser les frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien).
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian de 25 490 €.
Points clés à retenir aux Lilas
- Prix médian à 6 753 €/m², en baisse de 5,8 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 4,5 % pour les appartements.
- Classe énergétique dominante C, mais 16,8 % de passoires (F/G).
- Écart important entre maison (8 333 €/m²) et appartement (6 571 €/m²).
- Rendement net d'environ 2,6 % après charges et taxe foncière.
- Parc composé à 90 % d'appartements, les maisons sont rares.
- Facteur clé de valeur : proximité des transports et commerces.
- Coût total type : 277 900 € pour un appartement, 614 600 € pour une maison.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien aux Lilas ?
Plusieurs facteurs font varier le prix au m² aux Lilas. La proximité immédiate de la gare de Pantin (2,4 km) ou des commerces (120 établissements) est un atout majeur. Pour les appartements, l'étage, la présence d'un ascenseur et l'exposition sud-ouest ajoutent de la valeur. L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus. Pour les rares maisons, la surface du terrain et son intimité sont déterminantes. Un bien rénové avec un DPE A ou B peut se négocier avec une surcote significative par rapport à la médiane.
Estimation indicative d'une maison aux Lilas
Pour une maison de 99 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
654 192 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un contexte de baisse des prix, une estimation trop optimiste peut entraîner une vacance commerciale prolongée, tandis qu'une sous-estimation signifie une perte sèche pour le vendeur. Les Lilas présentent des spécificités fortes : densité, typologie de parc, et risques réglementaires (PPR carrières) qui influent sur la valeur. Seule une analyse croisant les données DVF avec les caractéristiques précises de votre logement (surface, nombre de pièces, DPE, année de construction) permet de fixer un prix de vente compétitif et réaliste, aligné sur les 178 ventes d'appartements et 22 ventes de maisons enregistrées l'an dernier.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes qui ne captent pas les micro-marchés des Lilas. Un professionnel local évalue l'impact réel d'une vue dégagée, de la qualité de la copropriété, ou de la proximité des 13 établissements scolaires. Il connaît la demande spécifique pour les maisons (9,9 % du parc) ou les appartements récents (9,6 % construits après 2006). Son estimation, fondée sur des comparables précis et l'état réel du bien, sert de base solace pour négocier avec des acheteurs sérieux et optimiser le prix de vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², très variable selon la rue.
- Négliger l'impact d'un DPE dégradé sur la valorisation.
- Oublier de valoriser un atout comme la proximité du parc ou des écoles.
- Vouloir vendre au prix de 2022 dans un marché en correction (-5,8 %).
Investir aux Lilas : passer à l'action
Les chiffres dessinent une tendance, mais l'acte d'achat se joue sur le terrain. Identifier le bon bien, négocier au juste prix et anticiper les évolutions du marché nécessite une connaissance fine du secteur. Notre réseau de professionnels locaux vous guide pour concrétiser votre projet aux Lilas.
Les données posent un diagnostic contrasté. Pour transformer cette analyse en décision, une expertise locale est indispensable.
Découvrez la valeur réelle de votre bien aux Lilas grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) aux Lilas
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier aux Lilas
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier aux Lilas
Quel est le prix immobilier moyen aux Lilas ?
En 2024, le prix médian aux Lilas est de 6 753 €/m², avec un prix moyen de 7 839 €/m². Les appartements se négocient à 6 571 €/m² et les maisons à 8 333 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour investir aux Lilas ?
Le marché connaît une correction de -5,8 % en 2024, offrant une fenêtre d'opportunité. Toutefois, le rendement locatif net est modeste (2,6 %) et l'accessibilité faible, ce qui convient surtout aux investisseurs patients.
Les Lilas est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Les Lilas est nettement plus chère : son prix au m² est deux fois plus élevé que Gonesse (3 182 €/m²) ou Champs-sur-Marne (3 913 €/m²). Elle se positionne comme l'une des communes les plus chères de Seine-Saint-Denis.
Quel rendement locatif espérer aux Lilas ?
Le rendement brut moyen des appartements est de 4,5 %, soit un rendement net d'environ 2,6 % après charges. Pour les maisons, il est de 3,2 % brut. Ces rendements sont corrects en Île-de-France, mais inférieurs à ceux d'autres territoires.
Quels sont les quartiers à privilégier aux Lilas ?
La commune étant très dense et de petite taille, tous les secteurs sont bien desservis. Les axes proches du centre et des transports (gare de Pantin) sont particulièrement recherchés. La rénovation du parc ancien est un enjeu majeur.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables aux Lilas.
Communes limitrophes des Lilas
Les Lilas est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier des Lilas figure parmi les plus chers de France: le prix médian atteint 6 608 €/m² en 2026, soit +167,3 % par rapport à la médiane nationale (2 472 €/m²). Au classement départemental, Les Lilas se place dans les 3 % de communes les plus chères de la Seine-Saint-Denis.
Le prix médian au m² aux Lilas diminue de -11,3 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 1 285 transactions sont recensées par les données DVF.
Marché à dominante collective aux Lilas: 92,8 % d'appartements dans les transactions, à 6 571 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian des Lilas, un logement de 99 m² (824 967 €) représente 32,4 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 25,0 € (appartements) et 20,6 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rendement brut calculé: environ 4,6 % sur un bien médian. Les résidences secondaires représentent 1,9 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Flux de construction neuve intermédiaire: 156 logements autorisés sur 2021-2025, dont 187 commencés. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 81 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Les Lilas est au cœur de l'agglomération francilienne dense. La géographie joue son rôle: la commune est à basse altitude (110 m), dans un relief de plaine.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.