01 Le parc de logements
Le parc comprend 53 713 logements dont 49 610 résidences principales, 1 032 résidences secondaires et 3 072 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 49 610 | 92,4 % |
| Résidences secondaires | 1 032 | 1,9 % |
| Logements vacants | 3 072 | 5,7 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 92 % de résidences principales, 2 % de secondaires et 6 % de vacants pour un total de 53 713 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 2 224 | 4,5 % |
| 1919-1945 | 6 396 | 13,0 % |
| 1946-1970 | 15 670 | 31,8 % |
| 1971-1990 | 12 033 | 24,4 % |
| 1991-2005 | 5 267 | 10,7 % |
| 2006-2019 | 7 702 | 15,6 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 32 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 5 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 7 053 | 14,2 % |
| 2 pièces | 12 948 | 26,1 % |
| 3 pièces | 14 920 | 30,1 % |
| 4 pièces | 9 121 | 18,4 % |
| 5 pièces ou plus | 5 569 | 11,2 % |
Taille moyenne: 2,9 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 11 %, les T1-T2 40 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 46 107 | 50 061 | 53 713 |
| Rés. principales | 43 134 | 46 656 | 49 610 |
| Rés. secondaires | 459 | 626 | 1 032 |
| Vacants | 2 514 | 2 778 | 3 072 |
43,3 % de part de propriétaires à Tourcoing, commune de population comparable à 213 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 17 653 | 35,6 % |
| Locataires (privé) | 15 367 | 31,0 % |
| Locataires HLM | 15 594 | 31,4 % |
| Logés gratuitement | 995 | 2,0 % |
Occupation des résidences principales — 35,6 % appartiennent à leurs occupants, 62,4 % sont louées, avec 31 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 29 572 | 59,6 % |
| Fioul | 1 902 | 3,8 % |
| Électricité | 17 040 | 34,3 % |
| Gaz bouteille | 163 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 933 | 1,9 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (60 %), suivi par électricité (34 %) et fioul (4 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 6 004 |
| 2 à 4 ans | 11 670 |
| 5 à 9 ans | 9 793 |
| 10 ans ou plus | 22 142 |
| Total ménages | 49 610 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 18 792 |
| Sous-occupation modérée | 10 918 |
| Sous-occupation accentuée | 4 724 |
| Suroccupation modérée | 10 793 |
| Suroccupation accentuée | 1 982 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 25 238 | 50,9 % |
| 1 voiture | 20 896 | 42,1 % |
| 2 voitures ou plus | 3 475 | 7,0 % |
Motorisation des ménages: 51 % n'ont aucune voiture, 42 % en ont une et 7 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 40,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 35 667 | 34 062 | 330 | 1 275 |
| 1975 | 39 496 | 36 509 | 471 | 2 516 |
| 1982 | 41 266 | 37 928 | 569 | 2 769 |
| 1990 | 43 115 | 38 904 | 816 | 3 395 |
| 1999 | 43 226 | 38 205 | 643 | 4 378 |
| 2006 | 44 478 | 41 789 | 419 | 2 269 |
| 2011 | 46 107 | 43 134 | 459 | 2 514 |
| 2016 | 50 061 | 46 656 | 626 | 2 778 |
| 2022 | 53 713 | 49 610 | 1 032 | 3 072 |
Trajectoire de long terme: 35 667 logements en 1968, 53 713 en 2022 (+51 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 4 362 | 4 405 | 4 138 | 4 159 | 4 707 | 2 628 |
| Dont vacants > 2 ans | 835 | 848 | 819 | 719 | 1 006 | 1 345 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 170 | 0,5 % |
| Classe B | 1 450 | 4,3 % |
| Classe C | 13 507 | 40,0 % |
| Classe D | 9 989 | 29,6 % |
| Classe E | 4 940 | 14,6 % |
| Classe F | 2 185 | 6,5 % |
| Classe G | 1 521 | 4,5 % |
Distribution DPE sur 33 762 diagnostics: la majorité se situe en classe C (40 %), avec 45 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 094 | 12,1 % |
| Classe B | 6 289 | 18,6 % |
| Classe C | 11 144 | 33,0 % |
| Classe D | 6 977 | 20,7 % |
| Classe E | 3 315 | 9,8 % |
| Classe F | 1 407 | 4,2 % |
| Classe G | 536 | 1,6 % |
Répartition climat du parc: C concentre 33 % des diagnostics et 64 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 305 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 199 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 171 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 173 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 153 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 114 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 305 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 114 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 17 | 153 |
| Classe B | 35 | 1 415 |
| Classe C | 385 | 13 122 |
| Classe D | 571 | 9 418 |
| Classe E | 496 | 4 444 |
| Classe F | 286 | 1 899 |
| Classe G | 299 | 1 222 |
Performance comparée: maisons classées D (273), appartements classés C (200), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 993 |
| T2 | 4 632 |
| T3 | 6 853 |
| T4 | 4 080 |
| T5+ | 1 150 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Montreuil (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Les données INSEE 2022 indiquent 53 713 logements à Montreuil, dont 92,4 % sont des résidences principales. Le parc est à très forte dominante collective: 85,7 % d'appartements pour seulement 14,3 % de maisons. Pour mémoire, Montreuil est une commune francilienne de la première couronne, à 110 m d'altitude, sur un relief peu marqué, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Parc à orientation locative marquée: 62,4 % de locataires, 35,6 % de propriétaires occupants. Le parc HLM pèse 31,4 % de l'offre de résidences principales. Au-dessus du seuil SRU, Montreuil affiche 41,2 % de logements sociaux (cible 25,0 %).
Près d'15,6 % du parc de Montreuil a moins de vingt ans, signe d'une dynamique récente de construction. Sur le volet énergétique, la classe DPE dominante est C et la consommation moyenne s'établit à 204 kWh/m²/an, dans la ligne de la moyenne française (203). Côté passoires thermiques, 11,0 % du parc diagnostiqué relève des classes F ou G. Côté énergie, le gaz de ville chauffe 59,6 % des résidences principales.
Progression modérée du parc: +7,3 % entre 2016 et 2022. 50,9 % des ménages de Montreuil ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Montreuil est une commune francilienne de la première couronne, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. La commune est à 110 m d'altitude, sur un relief peu marqué: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Montreuil en 2026 ?
Deuxième commune la plus peuplée de Seine-Saint-Denis, Montreuil joue un rôle de ville-porte de l'Est parisien. Son marché immobilier, longtemps dynamique, traverse une phase de correction. Faut-il y voir une opportunité ou un signal d'alarme pour 2026 ?
Avec une correction de 10,1 % sur un an, le marché de Montreuil présente un point d'entrée revu à la baisse mais dans un territoire sous forte pression immobilière.
Verdict
➤ Investir suppose une vision long terme pour amortir la correction et miser sur la réattractivité de cette porte de Paris.
Points clés
- ✓ Pression immobilière très élevée (8/10)
- ✓ Correction récente de -10,1 %
- ✓ Rendement brut correct autour de 4,6 %
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Marché porté par la demande extérieure
- ⚠ Taux de chômage local élevé (15,7 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec 6 102 €/m², Montreuil dépasse de plus de 50 % le prix médian national.
- Son prix au mètre carré se situe dans le haut du panier de la Seine-Saint-Denis.
- Son rendement locatif dépasse celui de nombreuses grandes métropoles régionales.
Analyse du marché immobilier à Montreuil
Le marché immobilier de Montreuil affiche une pression notable. La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Montreuil
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,0
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression très élevée : le marché est tendu, la concurrence entre acquéreurs est forte.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression très élevée : le marché est tendu, la concurrence entre acquéreurs est forte.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité faible : les prix sont dissuasifs pour les revenus médians locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité faible : les prix sont dissuasifs pour les revenus médians locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,3
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : la demande existe mais les rendements nets sont tirés vers le bas.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : la demande existe mais les rendements nets sont tirés vers le bas.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique élevée : la proximité de Paris génère une demande de courte durée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique élevée : la proximité de Paris génère une demande de courte durée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 6117,2 — Percentile dept : 90/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 20,2 — Percentile dept : 90/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 90/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 29/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 12437,1 — Percentile dept : 87/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 20,2 — Percentile dept : 10/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 32,9 — Percentile dept : 42/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 29,0 — Percentile dept : 50/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 64,4 — Percentile dept : 58/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 90/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 29/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 21/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 6117,2 — Percentile dept : 10/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 90/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 21/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,7 — Percentile dept : 47/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 12437,1 — Percentile dept : 13/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Montreuil : opportunités et risques
Investir à Montreuil en 2026 relève d'une stratégie de moyen-long terme. Le rendement brut autour de 4,5 % est correct en région parisienne, mais il est rapidement érodé par les charges. La taxe foncière, à 44,2 %, représente à elle seule une ponction significative. Le rendement net estimé à 2,6 % laisse une marge étroite, dépendante d'une gestion rigoureuse et d'une vacance limitée.
La correction en cours peut être vue comme une fenêtre d'achat, à condition de sélectionner des biens dans des copropriétés saines et des quartiers en voie de valorisation. La rénovation urbaine, avec des projets comme celui du Bas-Montreuil, est un levier de plus-value future. Toutefois, le taux de chômage local élevé (15,7 %) rappelle la fragilité économique d'une partie de la population, pouvant affecter la solvabilité des locataires dans certains segments.
La baisse de 53 % des autorisations de construire sur cinq ans, face à une démographie croissante, est un signal paradoxal. Elle limite le risque de sur-offre à court terme mais pourrait aussi révéler un ralentissement de l'attractivité pour les promoteurs, à surveiller.
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Données du marché immobilier à Montreuil
DVF, loyers, permis, analyse expertLe repli des prix à Montreuil en 2024 n'est pas anodin. D'après les données DVF, la baisse de 10,1 % en un an est l'une des plus marquées d'Île-de-France sur la période. Elle intervient après un pic de transactions en 2021-2022, suggérant un épuisement de la dynamique haussière et une rationalisation des prix face à la montée des taux. 6 102 €/m² en médiane représente néanmoins un niveau bien supérieur à celui des métropoles de province comparables en taille.
Ce marché est structurellement tiré par sa proximité avec Paris et la présence de nœuds de transport comme la gare de Rosny-sous-Bois à 3,4 km. Cette attractivité géographique se paie : l'Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI) de 2,6/10 confirme que les Montreuillois doivent consacrer une part écrasante de leur revenu (22,7 années pour une maison) pour devenir propriétaires. Le marché est donc majoritairement porté par des acquéreurs externes, créant une certaine fragilité en période de correction.
La composition du parc, avec seulement 14,6 % de maisons, oriente naturellement l'offre vers les appartements, souvent dans des copropriétés de taille moyenne. La part modeste de passoires thermiques (10,9 % en F/G) est un point positif, limitant le risque de mise en conformité coûteuse à court terme pour les investisseurs.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Montreuil Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Montreuil
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Montreuil évolue de -11,6 %, passant de 6 902 à 6 102 €/m²; 1 143 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Avec un revenu médian de 21 150 €, l'accession à la propriété reste un défi à Montreuil. L'achat d'une maison type de 80 m² (480 000 €) nécessiterait près de 23 années de revenus. Pour un investisseur, le scénario est plus contrasté. Le loyer moyen d'un appartement (22,9 €/m²/mois) couvre une part significative de la mensualité d'un emprunt, mais le rendement net estimé à 2,6 %, après déduction de la taxe foncière (44,2 %) et des frais de gestion, est modeste. L'effort financier mensuel résiduel, après perception du loyer, reste substantiel et nécessite une trésorerie solide.
Acheter vs Louer — appartement 49 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché montreuillois est très actif, avec plus de 1 000 transactions enregistrées par la DGFiP en 2024, soit un volume stable malgré la baisse des prix. Il est largement dominé par les appartements (83 % des ventes), reflétant le parc majoritairement collectif de la ville. La surface médiane vendue est de 48 m² pour les appartements et 80 m² pour les maisons, indiquant un marché tourné vers les besoins des ménages moyens ou des investisseurs. Cette liquidité est un atout, mais le volume élevé de logements sociaux (37 %) crée un marché dual où la valeur peut fortement varier d'une rue à l'autre.
Répartition des ventes
18,6 % de maisons et 81,4 % d'appartements parmi les 1 143 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (81,4 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 6 196 €/m² pour les maisons et 6 066 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 143 | 213 | 930 |
| Prix médian/m² | 6 102 € | 6 196 € | 6 066 € |
| Prix moyen/m² | 6 597 € | ||
| Surface médiane | – | 80 m² | 49 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 431 | 6 902 € |
| 2022 | 1 438 | 6 964 € |
| 2023 | 1 117 | 6 692 € |
| 2024 | 978 | 5 948 € |
| 2025 | 1 143 | 6 102 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Montreuil marque un net ralentissement. Selon les données SITADEL, seuls 456 logements ont été autorisés en 2024, en baisse de 53 % par rapport à la moyenne quinquennale précédente. Cette tendance à la contraction de l'offre neuve pourrait, à moyen terme, soutenir les prix de l'ancien en limitant les alternatives pour les acheteurs. Elle contraste avec la croissance démographique soutenue de la commune (+1,8 % sur 5 ans), ce qui maintient une pression sous-jacente sur la demande. Les nouveaux permis se concentrent vraisemblablement dans les derniers îlots de renouvellement urbain.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 814 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 1 580 sur 2013 — soit -48,5 %.
Vacance longue durée à Montreuil
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Montreuil (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 2 459 logements ont été autorisés à à Montreuil, -52 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Montreuil
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Montreuil
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,20 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Passer du rendement brut au net impose de soustraire tous les frais récurrents. À Montreuil, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 44,2 %. Ajoutez les charges de copropriété (fréquentes dans un parc à 85 % d'appartements), les frais de gestion, une provision pour travaux et une marge de sécurité pour la vacance (le taux de logements vacants est de 5,7 %). Ces éléments expliquent pourquoi le rendement net est souvent inférieur de 2 points au brut.
Performance énergétique du parc à Montreuil
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 33 762 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Montreuil: classe C en tête, 11,0 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C (203 kWh/m²/an) place Montreuil dans une situation intermédiaire. Cependant, 10,9 % du parc reste classé F ou G (passoires thermiques). Pour un acquéreur, cela implique un risque réglementaire à moyen terme (interdiction de location en 2028 pour les F et G) et des travaux de rénovation potentiels. Un DPE défavorable peut peser sur la valorisation du bien et sa capacité à être loué.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les studios et T2 en bon état, bien situés près des transports ou du centre, rencontrent la demande la plus constante. Les appartements de taille moyenne (T3) peuvent convenir à des colocations. Les maisons, plus rares, offrent une rentabilité brute légèrement supérieure (4,6 %) mais représentent un ticket d'entrée plus élevé. Privilégiez les biens aux DPE performants (classe dominante C) pour éviter les passoires thermiques (10,9 % du parc en F/G), dont la location sera interdite à horizon 2028.
Quelles zones cibler à Montreuil ?
La rentabilité varie selon les micro-quartiers. Les secteurs proches de la gare de Rosny-sous-Bois et du centre-ville historique (près des 4 monuments protégés) offrent une demande locative solide mais des prix d'acquisition plus élevés. La périphérie peut présenter des opportunités à l'achat, sous réserve d'une bonne desserte en transports. Les zones en développement, près des 2 649 logements autorisés sur 5 ans, pourraient générer une appréciation à moyen terme, malgré une tendance actuelle à la baisse des autorisations (-53 %).
Calculateur de rendement à Montreuil
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Montreuil
Le risque de vacance locative est réel, avec 5,7 % de logements vacants sur la commune. La dépendance à une économie locale fragile (taux de chômage 15,7 %) constitue un autre point de vigilance. Il n'y a pas de saisonnalité touristique marquée (1,9 % de résidences secondaires). Le risque réglementaire majeur concerne les passoires thermiques (10,9 % du parc), qui exigent des travaux de rénovation coûteux. Enfin, la présence de 16 arrêtés de catastrophe naturelle historiques impose de vérifier l'assurabilité du bien.
Erreurs à éviter quand on investit à Montreuil
- Oublier la taxe foncière élevée (44,2 %) dans le calcul de rentabilité.
- Négliger le risque de vacance locative (taux de 5,7 %).
- Surévaluer les loyers sans vérifier les références du quartier.
- Investir dans une passoire thermique (F/G) sans budget travaux.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier montreillois suit le rythme francilien, avec une activité accrue au printemps et en début d'automne. La période estivale est souvent plus calme. Pour un vendeur, mettre en vente en mars ou septembre peut permettre de capter plus d'acquéreurs. Pour un acheteur, l'hiver offre parfois des opportunités de négociation. Notez que l'échéance de la taxe foncière en septembre peut influencer les décisions des vendeurs investisseurs.
Le saviez-vous ?
- Montreuil abrite 4 monuments historiques protégés.
- La ville dispose de 6 hébergements touristiques recensés.
- Le score numérique de la commune est de 10/100 malgré une couverture fibre à 100 %.
S'installer à Montreuil : cadre de vie et logement
S'installer à Montreuil, c'est opter pour l'énergie d'une grande ville de banlieue, dense et bien équipée, avec près de 2 415 services et commerces recensés par l'INSEE. La connexion fibre à 100 % et la présence de la 5G en font un territoire adapté au télétravail. L'offre culturelle et associative, héritée d'une longue tradition, reste vivace.
Le cadre de vie est contrasté, mêlant quartiers populaires historiques et secteurs plus résidentiels. La présence de 4 monuments historiques et d'espaces verts comme le parc des Guilands apporte une respiration. La proximité des axes majeurs (autoroute A186, future ligne 15 du Grand Paris Express) est un atout pour la mobilité, mais génère aussi des nuisances. Le risque naturel identifié (PPR MT) concerne principalement les mouvements de terrain, à vérifier lors de l'acquisition.
Carte du marché immobilier à Montreuil
Montreuil et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Montreuil
Avec une température moyenne annuelle de 12,5 °C et 684 mm de précipitations, Montreuil bénéficie d'un climat francilien tempéré. Les hivers sont modérés (altitude 91 m) et les étés supportables. Ce profil convient aux acheteurs recherchant un climat urbain sans extrêmes, proche de l'Île-de-France. L'absence de risque sismique ou de radon significatif renforce cette stabilité environnementale.
À qui s'adresse Montreuil ?
Montreuil s'adresse en priorité aux jeunes actifs et aux primo-accédants recherchant une proximité avec Paris à un coût maîtrisé. Les familles y trouveront de nombreuses écoles (91 établissements) mais une offre limitée en maisons individuelles (14,6 % du parc). Les investisseurs visant la rentabilité locative doivent composer avec des rendements nets modestes. La ville, avec seulement 18,2 % de seniors, a un profil démographique résolument tourné vers les jeunes générations (âge médian 37 ans).
Avantages et limites à Montreuil
✓ Points forts
- Proximité relative de Paris et bonne desserte transports (TGV, aéroport).
- Équipements et services très nombreux (santé, commerces, sports).
- Dynamisme démographique (+1,8% sur 5 ans) et population jeune.
- Connectivité numérique optimale (fibre 100%, 5G).
- Prix immobiliers en correction (-10,1%), opportunité d'achat relative.
− À prendre en compte
- Densité élevée (12 437 hab/km²) et parc majoritairement collectif.
- Taux de chômage élevé (15,7%) et taxe foncière forte (44,2%).
- Exposition à des risques naturels (PPR actif, 16 arrêtés historiques).
Composition du parc immobilier à Montreuil
53 713 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
44 879 appartements pour 7 661 maisons: le parc à Montreuil relève d'un tissu urbain collectif.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc montreillois est majoritairement locatif et collectif : 35,6 % de propriétaires seulement et 14,6 % de maisons. Cette composition indique un marché dynamique porté par la demande locative, notamment sociale (37 % de logements sociaux). Le taux de résidences secondaires est très faible (1,9 %), signe d'une vocation résidentielle principale. Un acheteur typique sera donc souvent un investisseur locatif ou un ménage accédant à la copropriété.
Ancienneté du parc à Montreuil
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 49 293 logements).
- Avant 1919 4,5 % 2 224 logts
- 1919-1945 13,0 % 6 396 logts
- 1946-1970 31,8 % 15 670 logts
- 1971-1990 24,4 % 12 033 logts
- 1991-2005 10,7 % 5 267 logts
- 2006-2019 15,6 % 7 702 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Montreuil
4 654 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Montreuil
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Montreuil est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) mouvement de terrain. Huit risques naturels sont recensés et la commune a connu 16 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est très faible et le radon négligeable. Avant d'acheter, consultez obligatoirement l'état des risques (ESRIS) pour connaître les contraintes exactes sur la parcelle, notamment en matière d'assurance et de constructibilité.
Cas pratique : un achat type à Montreuil
Acquérir une maison de 80 m² à Montreuil coûte environ 480 000 €. Cela représente près de 23 années du revenu médian local (21 150 €). Avec un apport de 10 % (48 000 €) et un crédit sur 20 ans au taux de 4 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 2¦150 €, hors charges de propriété.
Erreurs à éviter quand on achète à Montreuil
- Ne pas consulter le DPE et le diagnostic plomb/amiante.
- Oublier de vérifier le statut du logement (social ou non).
- Négocier sans connaître le marché micro-local précis.
- Ignorer les risques naturels codifiés dans l'ESRIS.
Points clés à retenir à Montreuil
- Prix médian : 6 102 €/m², en baisse de 10,1 % sur un an.
- Rendement brut moyen de 4,5 % pour les appartements.
- Climat tempéré avec 12,5 °C de moyenne annuelle.
- Écart faible entre appartements (6 066 €/m²) et maisons (6 196 €/m²).
- Rendement net estimé à 2,6 % après charges et taxe.
- Seulement 14,6 % de maisons individuelles.
- 35,6 % de propriétaires occupants seulement.
- Le coût d'un bien type s'élève à 294 768 € pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Montreuil ?
À Montreuil, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation intra-communale et de son état énergétique. Un appartement rénové près de la mairie ou du métro se valorisera mieux qu'un logement ancien en limite communale. L'exposition et la vue, l'étage dans un immeuble sans ascenseur, la présence d'un balcon ou d'un jardin sont des plus-values significatives. La proximité des 91 établissements scolaires et des 549 commerces est également un critère majeur. Enfin, la performance DPE devient un élément de négociation de plus en plus prégnant.
Estimation indicative d'une maison à Montreuil
Pour une maison de 80 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
488 160 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché en baisse comme celui de Montreuil, une estimation trop optimiste peut entraîner une vacance prolongée et une perte de valeur. À l'inverse, une sous-estimation vous prive d'une partie de votre patrimoine. Une évaluation précise, fondée sur les 1 023 transactions réelles et les spécificités de votre bien (surface, DPE, vue, étage), vous donne le pouvoir de négocier en connaissance de cause. Elle permet aussi d'anticiper des points bloquants comme la taxe foncière (44,2 %) ou les travaux de rénovation énergétique requis, qui pèsent sur la décision finale de l'acheteur. En résumé, estimer juste, c'est vendre plus vite et au meilleur prix.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne calculent une moyenne, mais ignorent les micro-marchés de Montreuil. Un professionnel local évalue l'impact d'une rue calme, de la vue dégagée sur Paris ou de la qualité d'une copropriété. Il anticipe aussi le coût des travaux pour sortir d'une passoire thermique (F/G), ce qui représente 10,9 % du parc. Son estimation, fondée sur des visites et une connaissance des transactions réelles, donne un prix de vente réaliste et sert de base solide pour négocier avec des acheteurs sérieux.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian du m² communal.
- Surestimer la valeur d'un bien sans travaux nécessaires.
- Négliger l'impact d'un DPE F ou G sur la valorisation.
- Oublier de comparer avec des biens similaires vendus récemment.
Investir à Montreuil : passer à l'action
Les chiffres de la DGFiP donnent le tempo du marché, mais une transaction réussie dépend de la connaissance fine des quartiers et de la qualité du bâti. Un professionnel local peut identifier les biens dont la valeur résistera à la correction en cours.
Ces données posent un diagnostic, mais le bon investissement se joue au niveau de la rue et de l'état du bien.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Montreuil grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 1 023 ventes récentes à Montreuil
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Montreuil
Quel est le prix moyen d'un appartement à Montreuil ?
En 2024, le prix médian des appartements à Montreuil était de 6 066 €/m², pour une surface médiane de 48 m². Un appartement type se négocie donc autour de 295 000 €.
Le marché immobilier à Montreuil est-il en baisse ?
Oui, les données DVF 2024 montrent une baisse du prix médian de 10,1 % sur un an. Après un pic en 2022, les prix ont perdu 14,4 % en deux ans, marquant une correction significative.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Montreuil ?
Le rendement locatif brut pour un appartement est d'environ 4,5 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est proche de 2,6 %.
Montreuil est-elle plus chère que ses voisines ?
Montreuil est bien plus chère que des villes de taille comparable en province (ex : -52 % vs Rouen). En Seine-Saint-Denis, son prix au m² la place dans le haut du panier, justifié par sa proximité immédiate avec Paris.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Il faut privilégier les secteurs proches des futures gares du Grand Paris Express (comme la ligne 15), les copropriétés récentes et les quartiers en rénovation comme le Bas-Montreuil, où la plus-value à terme peut être plus forte.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation avec des pôles urbains comme Rouen (-52 %) ou Caen (-38 %) est abyssal, mais cet écart se justifie par la proximité immédiate de la capitale, offrant un effet de levier géographique unique en cas de reprise.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Montreuil.
Communes limitrophes de Montreuil
Montreuil est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché haut de gamme: 6 102 €/m² à Montreuil en médiane, +67,5 % comparé à la médiane départementale. Au classement départemental, Montreuil se place dans les 10 % de communes les plus chères de la Seine-Saint-Denis.
Sur la période 2021-2025, le m² médian de Montreuil se replie de -11,6 %. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 6 107 transactions (source DGFiP/DVF).
Marché à dominante collective à Montreuil: 81,4 % d'appartements dans les transactions, à 6 066 €/m² en médiane. Le bien médian (80 m² à 495 680 €) équivaut à 23,4 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Montreuil: 22,9 €/m²/mois pour un appartement, 23,0 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,5 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Les résidences secondaires représentent 1,9 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 2 459 logements autorisés au permis de construire à Montreuil — un rythme moyen de 492 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 65 % des logements autorisés.
Côté contexte, Montreuil est une commune francilienne de la première couronne, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Montreuil est à 110 m d'altitude, sur un relief peu marqué, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).