01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 712 logements dont 6 191 résidences principales, 84 résidences secondaires et 437 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 6 191 | 92,2 % |
| Résidences secondaires | 84 | 1,3 % |
| Logements vacants | 437 | 6,5 % |
Sur les 6 712 logements recensés, 92 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 7 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 158 | 2,6 % |
| 1919-1945 | 548 | 9,0 % |
| 1946-1970 | 2 126 | 34,8 % |
| 1971-1990 | 1 795 | 29,4 % |
| 1991-2005 | 731 | 12,0 % |
| 2006-2019 | 756 | 12,4 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 35 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 3 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 221 | 3,6 % |
| 2 pièces | 852 | 13,8 % |
| 3 pièces | 1 434 | 23,2 % |
| 4 pièces | 1 803 | 29,1 % |
| 5 pièces ou plus | 1 881 | 30,4 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,9 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (30 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 6 037 | 6 401 | 6 712 |
| Rés. principales | 5 643 | 5 952 | 6 191 |
| Rés. secondaires | 53 | 41 | 84 |
| Vacants | 341 | 407 | 437 |
Commune voisine de taille comparable, Romilly-sur-Seine (36 km) affiche 42,9 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 481 | 56,2 % |
| Locataires (privé) | 1 264 | 20,4 % |
| Locataires HLM | 1 383 | 22,3 % |
| Logés gratuitement | 63 | 1,0 % |
La répartition du parc occupé: 56,2 % de propriétaires, 42,8 % de locataires, dont 22 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 045 | 65,3 % |
| Fioul | 247 | 4,0 % |
| Électricité | 1 540 | 24,9 % |
| Gaz bouteille | 14 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 345 | 5,6 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 65 %. électricité pèse 25 %, autres sources (bois notamment) 6 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 808 |
| 2 à 4 ans | 1 427 |
| 5 à 9 ans | 1 100 |
| 10 ans ou plus | 2 856 |
| Total ménages | 6 191 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 409 |
| Sous-occupation modérée | 1 694 |
| Sous-occupation accentuée | 1 477 |
| Suroccupation modérée | 324 |
| Suroccupation accentuée | 25 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 969 | 15,7 % |
| 1 voiture | 3 395 | 54,8 % |
| 2 voitures ou plus | 1 826 | 29,5 % |
Motorisation des ménages: 16 % n'ont aucune voiture, 55 % en ont une et 29 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 61,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 668 | 2 507 | 47 | 114 |
| 1975 | 3 847 | 3 596 | 41 | 210 |
| 1982 | 4 399 | 4 190 | 46 | 163 |
| 1990 | 5 048 | 4 766 | 75 | 207 |
| 1999 | 5 230 | 4 968 | 45 | 217 |
| 2006 | 5 634 | 5 440 | 28 | 166 |
| 2011 | 6 037 | 5 643 | 53 | 341 |
| 2016 | 6 401 | 5 952 | 41 | 407 |
| 2022 | 6 712 | 6 191 | 84 | 437 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 2 668 à 6 712 logements, soit +152 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 461 | 467 | 567 | 580 | 511 | 348 |
| Dont vacants > 2 ans | 96 | 128 | 152 | 161 | 166 | 175 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 18 | 0,7 % |
| Classe B | 133 | 5,3 % |
| Classe C | 828 | 32,8 % |
| Classe D | 861 | 34,1 % |
| Classe E | 446 | 17,7 % |
| Classe F | 151 | 6,0 % |
| Classe G | 88 | 3,5 % |
La classe D domine avec 34 % des diagnostics, et 39 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 245 | 9,7 % |
| Classe B | 517 | 20,5 % |
| Classe C | 606 | 24,0 % |
| Classe D | 636 | 25,2 % |
| Classe E | 354 | 14,0 % |
| Classe F | 114 | 4,5 % |
| Classe G | 53 | 2,1 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante D à 25 %, 54 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 289 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 243 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 147 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 180 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 156 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 91 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 91 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 289 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 13 | 5 |
| Classe B | 38 | 95 |
| Classe C | 197 | 631 |
| Classe D | 261 | 600 |
| Classe E | 149 | 297 |
| Classe F | 83 | 68 |
| Classe G | 60 | 28 |
Performance comparée: maisons classées D (225), appartements classés C (187), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 95 |
| T2 | 382 |
| T3 | 529 |
| T4 | 498 |
| T5+ | 110 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-André-les-Vergers (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Saint-André-les-Vergers rassemble 6 712 logements au recensement de 2022, dont l'essentiel sert de résidence principale (6 191 unités). Parc mixte: 48,9 % de maisons et 51,1 % d'appartements cohabitent. La commune est caractéristique du maillage de la Champagne et des Ardennes, en plaine, à 122 m d'altitude.
Avec 56,2 % de propriétaires et 42,8 % de locataires, Saint-André-les-Vergers se range du côté des communes à majorité propriétaire. Le logement social occupe une place de 22,3 % dans le parc de résidences principales. Au titre de la loi SRU, Saint-André-les-Vergers est conforme — 27,7 % pour une obligation de 20,0 %.
Le parc mêle bâti ancien (2,6 % avant 1919) et constructions récentes (12,4 % après 2006). Le parc de Saint-André-les-Vergers présente un profil énergétique intermédiaire: classe D, 199 kWh/m²/an, proche de la moyenne nationale. La source de chauffage la plus répandue est le gaz de ville (65,3 %).
Croissance modérée du parc de Saint-André-les-Vergers entre 2016 et 2022 (+4,9 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 15,7 % de ménages sans voiture, 29,5 % à au moins deux voitures.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune caractéristique du maillage de la Champagne et des Ardennes. Le parc résidentiel de Saint-André-les-Vergers s'inscrit dans un territoire en plaine, à 122 m d'altitude.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Saint-André-les-Vergers en 2026 ?
Intégrée à la couronne de Troyes, Saint-André-Les-Vergers bénéficie de la dynamique métropolitaine tout en conservant une identité de petite ville dense. Son parc immobilier, majoritairement composé de maisons individuelles, est confronté à un taux de chômage supérieur à 13 %. Investir ici en 2026 suppose de naviguer entre ces atouts et fragilités.
Le marché affiche un rendement brut exceptionnel de 11 % pour les appartements, porté par une attractivité territoriale notée 7,6/10.
Verdict
➤ Investir ici vise un rendement locatif élevé en appartement, sur un marché porté par l'extérieur mais vulnérable aux fragilités économiques locales.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut record de 11 %
- ✓ Correction de -4,5 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Attractivité et services très élevés (IAT 7,6/10)
- ⚠ Solvabilité locale limitée : revenu médian 21 440 €
- ⚠ Taux de chômage élevé à 13,5 %
- ⚠ DPE classe D : risque rénovation à anticiper
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- À 1 750 €/m², le prix est inférieur de plus de 45 % à la moyenne nationale.
- Il dépasse de 16 % la médiane départementale de l'Aube, confirmant un positionnement premium local.
- Le rendement locatif des appartements (11 %) est plus du double de celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Saint-André-les-Vergers
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 11,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Saint-André-les-Vergers : opportunités et risques
Investir à Saint-André-Les-Vergers en 2026 cible prioritairement le rendement locatif en appartement. Le rendement brut de 11,0 %, calculé d'après la carte des loyers du ministère, est un des plus élevés observables en France pour une commune aussi bien équipée. Toutefois, le rendement net estimé à 6,2 % intègre déjà une taxe foncière élevée (50,44 % en 2024), qui vient significativement rogner la rentabilité.
La stratégie doit impérativement intégrer le critère énergétique. Avec 9,5 % de passoires (classes F/G) et une classe D dominante, l'achat d'un bien nécessite une audit DPE rigoureux pour éviter les interdictions de location à venir. La faible part de logements vacants (6,5 %) indique un marché locatif tendu, un point favorable.
Enfin, la faiblesse de l'indice d'accessibilité (IAI = 1,4/10) indique que la demande d'achat ne peut provenir des seuls habitants. L'investisseur doit donc anticiper que la revente future dépendra de la capacité à attirer des acheteurs extérieurs, sensibles à l'attractivité globale de l'agglomération troyenne.
Simuler un investissement immobilier à Saint-André-les-Vergers
Estimation sur un maison type de 85 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Saint-André-les-Vergers.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Saint-André-les-Vergers ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Saint-André-les-Vergers
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian de 1 750 €/m² en 2024, en repli de -4,5 % sur un an, redessine le point d'entrée sur ce marché. D'après les transactions DVF, cette correction fait suite à une hausse cumulative de 11 % entre 2020 et 2023, illustrant la sensibilité du secteur aux tensions financières nationales.
La structure des ventes est révélatrice : les appartements, avec 117 transactions contre 83 pour les maisons, captent l'essentiel de l'activité. Ce segment, au prix médian de 1 448 €/m², est le moteur du rendement locatif élevé (11 % brut). Néanmoins, il concentre aussi le risque lié au parc énergétique, où près de 10 % des logements sont des passoires thermiques.
L'indice d'attractivité territoriale (IAT = 7,6/10) s'appuie sur des réalités concrètes : la commune dispose de 370 équipements et d'une connexion fibre à 95,2 %. Cette desserte en services, couplée à la proximité immédiate de Troyes, explique en partie la résilience des prix face à un taux de chômage local de 13,5 %.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-André-les-Vergers Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Sur les cinq dernières années, le prix médian à Saint-André-Les-Vergers a connu une progression soutenue, passant de 1 651 €/m² en 2020 à un pic à 1 833 €/m² en 2023, avant une correction à 1 750 €/m² en 2024 (-4,5 %). Cette tendance, observée dans les données DVF, révèle un marché réactif aux cycles économiques. Comparé aux communes similaires de l'Aube, Saint-André-Les-Vergers maintient une prime de prix, confirmant son attractivité résidentielle au sein de l'agglomération troyenne. Pour un acheteur en 2026, cette correction récente pourrait représenter une fenêtre d'opportunité, surtout pour les appartements dont le prix médian (1 448 €/m²) est inférieur à celui des maisons (1 939 €/m²).
Évolution du marché immobilier de Saint-André-les-Vergers
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 755 €/m² à 1 690 €/m² (-3,7 %), pour 200 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières, basées sur les données DVF 2024 et la carte des loyers, montrent une situation favorable pour les investisseurs en petite surface. Un appartement type de 61 m², acquis 92 842 €, génère un loyer mensuel estimé à 854 €. Avec un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 3,5 %, la mensualité s'élèverait à environ 530 €. Le loyer perçu couvre donc intégralement cette charge et dégage un cash-flow positif avant impôt et charges de copropriété. Le rendement brut atteint 11,0 %, un niveau rare en France. En revanche, l'achat d'une maison type (80 m², 159 200 €) nécessite un effort financier plus important pour un rendement brut moins élevé (6,3 %).
Acheter vs Louer — appartement 62 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 200 transactions ont été enregistrées à Saint-André-Les-Vergers, un volume en baisse par rapport aux années précédentes (284 en 2021), signe d'un marché qui se normalise après une période très active. La répartition est intéressante : les appartements (117 ventes) ont été plus transigés que les maisons (83 ventes), reflétant une demande orientée vers le petit investissement locatif. Le prix moyen global (2 124 €/m²) étant supérieur au médian (1 750 €/m²), cela indique la présence de biens haut de gamme qui tirent la moyenne vers le haut. Le marché reste liquide mais devient plus sélectif, favorisant les biens rénovés dans un parc où la classe énergétique D est dominante.
Répartition des ventes
41,5 % de maisons et 58,5 % d'appartements parmi les 200 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (58,5 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 939 €/m² pour les maisons et 1 448 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 200 | 83 | 117 |
| Prix médian/m² | 1 690 € | 1 939 € | 1 448 € |
| Prix moyen/m² | 1 833 € | ||
| Surface médiane | – | 85 m² | 62 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 264 | 1 755 € |
| 2022 | 272 | 1 693 € |
| 2023 | 212 | 1 772 € |
| 2024 | 171 | 1 704 € |
| 2025 | 200 | 1 690 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-André-Les-Vergers marque un net ralentissement. Seulement 18 logements ont été autorisés en 2024, et la tendance sur cinq ans est à une baisse de 55 % par rapport à la période précédente. Avec 203 logements autorisés sur les cinq dernières années, l'offre nouvelle reste modeste au regard d'une croissance démographique positive (+1,8 % sur 5 ans). Cette faible production neuve limite les risques de sur-offre et soutient la valeur du parc existant, en particulier dans un contexte où 12,4 % des logements ont été construits après 2006. L'urbanisation se stabilise, concentrant la pression sur le marché de l'ancien.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 1 542 autorisations et 1 084 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 70 %.
Vacance longue durée à Saint-André-les-Vergers
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-André-les-Vergers (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 144 logements autorisés à à Saint-André-les-Vergers, dont 3 en 2025 (-69 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saint-André-les-Vergers
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-André-les-Vergers
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,44 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute de près de moitié par rapport au brut. Comptez la taxe foncière, élevée à 50,44 % à Saint-André, et les frais de gestion (environ 8 % du loyer). Le taux de vacance, dans une commune où 6,5 % des logements sont vacants, exige une provision. Pour un appartement, prélevez aussi la quote-part de copropriété. Des travaux de mise aux normes énergétiques, sur un parc dominé par la classe D, sont probables.
Performance énergétique du parc à Saint-André-les-Vergers
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 525 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Saint-André-les-Vergers: la classe D domine, 9,5 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe D dominante et les 9,5 % de passoires thermiques (F/G) indiquent un parc vieillissant. Cette performance énergétique médiane implique des coûts de chauffage conséquents pour les occupants. Pour l'acheteur, c'est un risque réglementaire : les logements classés G seront interdits de location en 2025, les F en 2028. Une rénovation sera nécessaire pour protéger la valeur du bien à moyen terme.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, avec un loyer estimé de 14,0 €/m²/mois, sont les plus rentables. Privilégiez les T2 ou T3 récents (12,4 % du parc construit après 2006) pour limiter les travaux. Les maisons, moins rentables (10,4 €/m²/mois), peuvent convenir pour des locations familiales de longue durée. Attention, 9,5 % du parc est classé passoire thermique (DPE F/G), un risque réglementaire et financier à anticiper.
Quelles zones cibler à Saint-André-les-Vergers ?
Tout le territoire est sous l'influence directe de Troyes, mais la proximité des équipements (370 au total) et de la gare TGV (à 2 km) est un atout. Le centre-bourg, bien doté en commerces et services, reste prisé. Aucune zone en fort développement n'est signalée, la construction neuve ayant chuté de 55 % sur les 5 dernières années, ce qui limite les risques de sur-offre à court terme.
Calculateur de rendement à Saint-André-les-Vergers
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Saint-André-les-Vergers
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 6,5 %. La taxe foncière, à 50,44 %, grève significativement le rendement net. Enfin, le parc est ancien en partie (11,5 % d'avant 1945) et la part non négligeable de passoires thermiques expose à des travaux de rénovation obligatoires. La dépendance économique à l'agglomération troyenne est aussi à considérer.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-André-les-Vergers
- Négliger la taxe foncière, élevée à 50,44 %.
- Oublier de provisionner pour des travaux énergétiques.
- Tabler sur le rendement brut sans déduire les charges.
- Sous-estimer le risque de vacance locative (6,5 %).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché suit le rythme national : plus actif au printemps et à la rentrée de septembre. La vente en automne permet à l'acheteur de s'installer avant l'hiver. À noter : la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser avant cette échéance. Aucune affluence touristique majeure ne perturbe le calendrier local.
Le saviez-vous ?
- La commune compte un monument historique protégé.
- 95,2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'aéroport de Troyes-Barberey n'est qu'à 2,5 km.
S'installer à Saint-André-les-Vergers : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-André-Les-Vergers, c'est choisir le cadre d'une petite ville dense (2 134 hab/km²) parfaitement intégrée à la métropole troyenne, à seulement 2 km de la gare TGV. La commune offre une palette complète de services du quotidien avec 59 commerces et 130 établissements de santé, assurant une autonomie rare pour une commune de cette taille.
Le parc de logements, à 49,2 % de maisons individuelles, conserve un caractère familial, renforcé par une population relativement jeune (36 % de moins de 30 ans). Le niveau d'équipements, le très haut débit généralisé et la proximité des axes de transport en font un lieu de vie pratique, particulièrement adapté aux actifs travaillant dans l'agglomération ou en télétravail.
Carte du marché immobilier à Saint-André-les-Vergers
Saint-André-les-Vergers et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-André-les-Vergers
Le climat local, avec une température moyenne de 11,5 °C et 708 mm de pluie par an, est continental modéré. Les hivers peuvent être frais, mais les étés sont généralement agréables, sans canicules marquées. Ce profil convient aux habitants recherchant des saisons bien marquées sans excès. La proximité de Troyes (2 km) permet un accès rapide aux activités culturelles en toutes saisons.
À qui s'adresse Saint-André-les-Vergers ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants ou aux jeunes familles cherchant un pied-à-terre abordable près de Troyes. Les actifs travaillant dans l'agglomération y trouvent un compromis prix/proximité. Les retraités (29 % de 60 ans et plus) apprécient la tranquillité et les services de santé. En revanche, les amateurs de calme absolu ou de grand standing pourront être gênés par la densité urbaine.
Avantages et limites à Saint-André-les-Vergers
✓ Points forts
- Proximité immédiate de Troyes et de ses emplois (2 km).
- Très bonne desserte transports (gare TGV, aéroport à 5 min).
- Équipements et services nombreux (370 au total).
- Prix d'achat inférieur à ceux de Troyes centre.
- Dynamisme démographique (+1,8 % en 5 ans).
− À prendre en compte
- Densité urbaine élevée (2 134 hab./km²).
- Taux de chômage local supérieur à 13 %.
- Parc de logements parfois vieillissant (DPE médian D).
Composition du parc immobilier à Saint-André-les-Vergers
6 712 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (49,2 %) et collectif (50,8 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est équilibré entre maisons (49,2 %) et appartements, avec une majorité de propriétaires occupants (56,2 %). Ce taux de propriétaires, supérieur à la moyenne nationale, et la faible part de résidences secondaires (1,3 %) indiquent un marché ancré, peu spéculatif, propice à une acquisition familiale stable. Le taux de logements sociaux (24 %) influe sur la dynamique des loyers du parc privé.
Ancienneté du parc à Saint-André-les-Vergers
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 114 logements).
- Avant 1919 2,6 % 158 logts
- 1919-1945 9,0 % 548 logts
- 1946-1970 34,8 % 2 126 logts
- 1971-1990 29,4 % 1 795 logts
- 1991-2005 12,0 % 731 logts
- 2006-2019 12,4 % 756 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Saint-André-les-Vergers
370 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-André-les-Vergers
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune présente une sismicité très faible et un faible potentiel radon. Cinq risques naturels sont recensés, avec deux arrêtés catastrophes naturelles historiques. Consultez le Plan de Prévention des Risques (PPR) pour identifier d'éventuelles zones inondables ou à contraintes. Cette vigilance est standard pour l'Aube et n'impacte pas la constructibilité de la majorité du territoire, mais elle conditionne l'assurance.
Cas pratique : un achat type à Saint-André-les-Vergers
Une maison de 80 m² coûte environ 159 200 €. Cela représente 7,4 années de revenu médian local (21 440 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à environ 860 €. Il faut ajouter la taxe foncière, élevée à environ 800 €/an dans cette commune.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-André-les-Vergers
- Acheter sans consulter le DPE et son impact budgétaire.
- Ignorer les règles de copropriété dans les petits immeubles.
- Négocier sans connaître le prix médian au m² du secteur.
- Oublier de vérifier la qualité du réseau fibre (95,2 % couvert).
Points clés à retenir à Saint-André-les-Vergers
- Prix médian à 1 750 €/m², en baisse de 4,5 % sur un an.
- Rendement net d'environ 6,2 % pour un appartement.
- Climat continental modéré, moyenne de 11,5 °C.
- La composition du parc (49,2 % maisons) influence les prix.
- Écart maison (1 939 €/m²) / appartement (1 448 €/m²) significatif.
- Taxe foncière parmi les plus élevées du département : 50,44 %.
- Densité la plus forte de sa catégorie (rang 1/7).
- Le DPE est un facteur de valorisation croissant.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Saint-André-les-Vergers
Pour une maison de 85 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
143 650 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché qui bascule vers l'acheteur (baisse des prix, vacance à 6,5 %), surévaluer son bien c'est risquer une vacance commerciale prolongée. Sous-évaluer, c'est perdre plusieurs milliers d'euros. Une estimation professionnelle croise les données DVF avec les spécificités de votre bien (surface exacte, année de construction, état, présence d'un jardin, etc.) et les tendances micro-locales. À Saint-André-Les-Vergers, l'écart de prix entre un appartement et une maison est de 30 %, et le DPE devient un critère de prix majeur.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais un professionnel local évalue les spécificités. Il connaît la valeur d'une rue calme versus une artère passante, l'impact d'une vue dégagée ou d'une toiture à refaire. Il intègre l'état réel de la chaudière ou l'isolation, invisibles dans les données brutes. Son estimation, crédible auprès des banques, sert aussi de base de négociation solide avec les acheteurs, souvent bien informés dans ce marché connecté à 95,2 % en fibre.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix moyen au m² de la commune.
- Ne pas visiter le bien pour évaluer son état réel.
- Omettre de comparer avec les ventes récentes du quartier.
- Surestimer la plus-value d'un aménagement trop personnel.
Investir à Saint-André-les-Vergers : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : identification des biens énergétiquement performants, négociation dans un marché en correction, gestion locative adaptée. Une expertise locale est indispensable pour transformer cette analyse en opération réussie.
Le potentiel locatif est réel, mais sa concrétisation dépend d'une sélection rigoureuse du bien et du quartier.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Saint-André-Les-Vergers grâce aux dernières transactions DVF 2024.
- Analyse basée sur 189 ventes récentes
- Évolution des prix et tendance du marché local
- Mise en relation avec un expert du secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Saint-André-les-Vergers
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-André-les-Vergers
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-André-Les-Vergers ?
Le prix médian est de 1 750 €/m² en 2024. Les maisons se vendent en moyenne 1 939 €/m² et les appartements 1 448 €/m², selon les données DVF.
Est-ce un bon moment pour acheter un investissement locatif ?
Le rendement brut des appartements y est de 11 %, très attractif. La correction des prix de -4,5 % en 2024 peut représenter une opportunité d'entrée, sous réserve de bien sélectionner un logement économe en énergie.
Saint-André-Les-Vergers est-elle plus chère que Troyes ?
Les données de prix médian sont généralement inférieures à celles du centre de Troyes. La commune offre un compromis entre accessibilité relative et proximité immédiate des services de la préfecture.
Quel loyer peut-on espérer pour un appartement ?
Le loyer médian est de 14,0 €/m²/mois. Un appartement de 61 m², taille médiane vendue, peut donc générer environ 854 € de revenus locatifs mensuels.
La commune est-elle bien desservie pour se déplacer ?
Oui, elle est située à 2 km de la gare TGV de Troyes et à 2,5 km de l'aéroport Troyes-Barberey. La connexion autoroutière vers Paris ou Dijon est rapide.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-André-Les-Vergers présente un écart de valorisation majeur avec des voisines comme Avon (+106 %) ou Moret-Loing-et-Orvanne (+52 %), mais son rendement locatif brut deux fois supérieur offre un effet de levier significatif pour un investisseur orienté cash-flow.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-André-les-Vergers.
Communes limitrophes de Saint-André-les-Vergers
Saint-André-les-Vergers est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Saint-André-les-Vergers ressort à 1 690 € (source DVF, 200 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel de l'Aube.
Repli du prix médian: -3,7 % entre 2021 et 2025 à Saint-André-les-Vergers. Sur l'ensemble de la période, 1 119 transactions sont recensées par les données DVF.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Saint-André-les-Vergers: 1 939 €/m² pour les maisons (surface médiane 85 m²) et 1 448 €/m² pour les appartements (62 m²). Le bien médian (85 m² à 164 815 €) équivaut à 7,7 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 14,0 € (appartements) et 10,4 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 11,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (1,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 144 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 29 par an en moyenne.
Le marché immobilier de Saint-André-les-Vergers s'interprète dans un contexte plus large — Saint-André-les-Vergers est caractéristique du maillage de la Champagne et des Ardennes, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (en plaine, à 122 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.