01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 434 logements dont 5 582 résidences principales, 132 résidences secondaires et 720 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 582 | 86,8 % |
| Résidences secondaires | 132 | 2,1 % |
| Logements vacants | 720 | 11,2 % |
Sur les 6 434 logements recensés, 87 % sont occupés à l'année, 2 % servent de résidence secondaire et 11 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 409 | 7,4 % |
| 1919-1945 | 1 188 | 21,4 % |
| 1946-1970 | 1 378 | 24,8 % |
| 1971-1990 | 1 203 | 21,7 % |
| 1991-2005 | 780 | 14,1 % |
| 2006-2019 | 589 | 10,6 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 25 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 7 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 361 | 6,5 % |
| 2 pièces | 983 | 17,6 % |
| 3 pièces | 1 398 | 25,0 % |
| 4 pièces | 1 420 | 25,4 % |
| 5 pièces ou plus | 1 420 | 25,4 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,6 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (25 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 768 | 6 089 | 6 434 |
| Rés. principales | 5 171 | 5 316 | 5 582 |
| Rés. secondaires | 139 | 124 | 132 |
| Vacants | 458 | 649 | 720 |
Commune voisine de taille comparable, Nangis (80 km) affiche 41,7 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 705 | 48,5 % |
| Locataires (privé) | 1 673 | 30,0 % |
| Locataires HLM | 1 132 | 20,3 % |
| Logés gratuitement | 72 | 1,3 % |
Occupation des résidences principales — 48,5 % appartiennent à leurs occupants, 50,3 % sont louées, avec 20 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 463 | 62,0 % |
| Fioul | 152 | 2,7 % |
| Électricité | 1 707 | 30,6 % |
| Gaz bouteille | 22 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 238 | 4,3 % |
Le gaz de ville équipe 62 % des résidences principales, devant électricité (31 %) et autres sources (bois notamment) (4 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 930 |
| 2 à 4 ans | 1 189 |
| 5 à 9 ans | 971 |
| 10 ans ou plus | 2 492 |
| Total ménages | 5 582 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 271 |
| Sous-occupation modérée | 1 600 |
| Sous-occupation accentuée | 1 207 |
| Suroccupation modérée | 417 |
| Suroccupation accentuée | 27 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 111 | 19,9 % |
| 1 voiture | 3 119 | 55,9 % |
| 2 voitures ou plus | 1 352 | 24,2 % |
Équipement automobile des ménages: 20 % sans voiture, 56 % avec une voiture et 24 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 56,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 4 543 | 4 332 | 47 | 164 |
| 1975 | 4 546 | 4 229 | 68 | 249 |
| 1982 | 4 526 | 4 193 | 44 | 289 |
| 1990 | 4 747 | 4 274 | 117 | 356 |
| 1999 | 5 100 | 4 730 | 104 | 266 |
| 2006 | 5 440 | 5 062 | 55 | 323 |
| 2011 | 5 768 | 5 171 | 139 | 458 |
| 2016 | 6 089 | 5 316 | 124 | 649 |
| 2022 | 6 434 | 5 582 | 132 | 720 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 4 543 logements à l'origine, 6 434 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 678 | 758 | 832 | 787 | 721 | 500 |
| Dont vacants > 2 ans | 231 | 226 | 268 | 269 | 275 | 266 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 22 | 0,8 % |
| Classe B | 44 | 1,5 % |
| Classe C | 806 | 27,7 % |
| Classe D | 1 072 | 36,8 % |
| Classe E | 581 | 19,9 % |
| Classe F | 218 | 7,5 % |
| Classe G | 170 | 5,8 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 37 % des logements et 30 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 247 | 8,5 % |
| Classe B | 558 | 19,2 % |
| Classe C | 751 | 25,8 % |
| Classe D | 742 | 25,5 % |
| Classe E | 369 | 12,7 % |
| Classe F | 168 | 5,8 % |
| Classe G | 78 | 2,7 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 26 %, 53 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 273 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 242 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 188 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 168 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 159 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 112 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 273 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 112 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 12 |
| Classe B | 29 | 15 |
| Classe C | 125 | 681 |
| Classe D | 209 | 863 |
| Classe E | 184 | 397 |
| Classe F | 99 | 119 |
| Classe G | 92 | 78 |
Les maisons affichent une classe dominante D (262 kWh/m²/an), les appartements D (217) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 46 |
| T2 | 335 |
| T3 | 572 |
| T4 | 314 |
| T5+ | 87 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Sainte-Savine (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Sainte-Savine est le petite ville ayant le moins de logements sociaux (HLM) du département Aube. (sur 7 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
- Sainte-Savine est le petite ville ayant la consommation énergétique la plus élevée (DPE) du département Aube. (sur 7 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Les données INSEE 2022 indiquent 6 434 logements à Sainte-Savine, dont 86,8 % sont des résidences principales. Habitat intermédiaire — la maison (46,1 %) coexiste avec l'appartement (53,9 %). Pour mémoire, Sainte-Savine est dans la tradition viticole et agricole champenoise, dans un relief de plaine, à 112 m d'altitude en moyenne, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Selon l'INSEE, l'occupation se partage presque à parts égales entre propriétaires (48,5 %) et locataires (50,3 %). Le parc HLM pèse 20,3 % de l'offre de résidences principales. Bilan SRU favorable: 25,1 % de logements sociaux pour une obligation de 20,0 %.
Le bâti de Sainte-Savine s'étend d'un noyau historique (7,4 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (10,6 % après 2006). Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante D et une consommation de 229 kWh/m²/an, au-dessus de la moyenne nationale (203) — un signal de bâti à rénover. 13,3 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G). Le gaz de ville équipe 62,0 % des logements occupés à titre principal.
Progression modérée du parc: +5,7 % entre 2016 et 2022. 19,9 % des ménages de Sainte-Savine n'ont pas de voiture, 24,2 % en possèdent au moins deux.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune dans la tradition viticole et agricole champenoise. La commune est dans un relief de plaine, à 112 m d'altitude en moyenne: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Sainte-Savine en 2026 ?
Commune limitrophe de Troyes, Sainte-Savine beneficie d'une integration totale a l'agglomeration, avec un reseau d'equipements et de services tres dense. Son marche immobilier, directement influence par la prefecture de l'Aube, a connu une forte appreciation avant une legere correction en 2024. Analyse des indicateurs pour un investissement en 2026.
Avec un prix median de 2 143 €/m² et une correction recente de 3,9 %, cette commune de l'Aube offre une porte d'entree plus accessible que plusieurs voisines mieux cotees.
Verdict
➤ Investir ici exige une selection rigoureuse pour degager une rentabilite nette, privilegiez les appartements petits formats et les biens energetiquement performants.
Points clés
- ✓ Correction de -3,9 % en 2024 : opportunite d'entree
- ✓ Rendement locatif brut de 6 % pour les appartements
- ✓ Attractivite territoriale tres elevee (7,7/10)
- ⚠ Accessibilite tres faible (0,5/10) pour les residents
- ⚠ Taux de vacance eleve (11,2 %) et parc ancien
- ⚠ Fragilite economique locale (14 % de chomage)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix median inferieur a la moyenne nationale (estimee a 2 500 €/m²).
- Dans le top quart des communes de l'Aube pour l'attractivite territoriale.
- Rendement locatif superieur aux grandes metropoles comme Paris (3,5 %).
Analyse du marché immobilier à Sainte-Savine
Acheter demande un effort important : 6,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Sainte-Savine : opportunités et risques
Investir a Sainte-Savine en 2026 cible principalement la rentabilite locative brute, estimee a 6 % pour les appartements. Ce rendement est superieur a celui des grandes metropoles et semble attractif, mais il faut immediatement le nuancer. La taxe fonciere sur le batis s'eleve a 49,09 % en 2024, une charge annuelle non negligeable qui rogne le rendement net, estime ici a environ 3,4 % apres deduction de la vacance et des frais de gestion.
Le taux de vacance des logements (11,2 %) est superieur a la moyenne nationale, indiquant soit un parc degrade, soit des difficultes a louer certains biens. Cet indicateur, croise avec un taux de chomage local de 14 %, souligne une fragilite de la demande locative endogene. L'investisseur devra donc cibler des biens bien sittues, de preference proches des nombreux equipements (360 au total) ou des axes de transport, pour s'assurer d'une locabilite aupres d'une population plus large, incluant les actifs de l'agglomeration troyenne.
La dynamique de construction neuve est moderee (+14 % d'autorisations sur 5 ans), limitant le risque de concurrence par une offre neuve massive. En revanche, la part elevee de logements sociaux (24 %) peut, selon les secteurs, exercer une pression a la baisse sur les loyers du parc prive. Une etude micro-locale est indispensable.
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Données du marché immobilier à Sainte-Savine
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix median a Sainte-Savine s'etablit a 2 143 €/m², en recul de 3,9 % sur un an. Cette correction intervient apres quatre annees de hausse continue, selon les donnees DVF, et doit etre relativisee : le niveau des prix reste superieur de 8,8 % a celui de 2020. Le marche est structurellement divise entre un segment de maisons individuelles (2 125 €/m²) et un parc d'appartements (1 590 €/m²) de petite taille, repondant a une demande d'acces a la propriete en peripherie immediate de Troyes.
La proximite de l'aeroport de Troyes-Barberey (1,4 km) et de la gare TGV (0,8 km) constitue un atout logistique indeniable, qui explique en partie l'attractivite territoriale elevee (IAT : 7,7/10). Neanmoins, cette attractivite ne se traduit pas par une pression touristique immobiliere (IPTI : 2,3/10), confirmant que le marche est essentiellement porte par la demande residentielle et non par de l'investissement de loisir.
Le parc de logements presente des signes de vieillissement, avec 28,8 % des residences principales baties avant 1945. Cela se traduit par une performance energetique moyenne (classe D dominante) et un risque renove a anticiper, notamment avec 13,4 % de passoires thermiques (classes F et G) qui seront progressivement interdites a la location.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Sainte-Savine Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2023, le prix median a Sainte-Savine a connu une hausse soutenue de plus de 13 %, passant de 1 970 €/m² à 2 230 €/m², tiré par la dynamique métropolitaine de Troyes. L'année 2024 marque un infléchissement de -3,9 %, ramenant le médian à 2 143 €/m². Cette correction, observable à la fois sur les maisons et les appartements, pourrait signaler un tassement après une période de forte tension, ou une adaptation à la hausse des taux. Comparé aux voisines, Sainte-Savine reste significativement plus chère que Vitry-le-François (-47 %), ce qui souligne son ancrage dans le bassin troyen. Pour un acheteur en 2026, ce contexte offre potentiellement un point d'entrée plus favorable qu'en pic de marché, sous réserve d'une sélection rigoureuse.
Évolution du marché immobilier de Sainte-Savine
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 1 868 €/m² de prix médian pour 213 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +1,3 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 54 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
42,7 % de maisons et 57,3 % d'appartements parmi les 213 transactions enregistrées.
42,7 % maisons, 57,3 % appartements sur 213 ventes: le collectif pèse 57,3 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 213 | 91 | 122 |
| Prix médian/m² | 1 868 € | 2 125 € | 1 590 € |
| Prix moyen/m² | 2 081 € | ||
| Surface médiane | – | 91 m² | 54 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 283 | 1 844 € |
| 2022 | 258 | 2 082 € |
| 2023 | 200 | 2 010 € |
| 2024 | 166 | 1 959 € |
| 2025 | 213 | 1 868 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Sainte-Savine est modeste mais en légère accélération. Sur les cinq dernières années, 196 logements ont été autorisés, avec une tendance à la hausse de 14 % par rapport à la période quinquennale précédente. Pour la seule année 2024, 44 logements ont reçu un permis. Cette offre neuve, relativement limitée, ne risque pas de créer une sur- offre sur le marchà, d'autant que la démographie communale est stable (-1,2 % sur 5 ans). Elle permet plutôt de moderniser un parc où près de 30 % des logements ont été construits avant 1945. Ces nouvelles constructions, plus énergétiquement performantes, peuvent attirer une population sensible aux charges et répondre aux nouvelles réglementations, mais elles se positionnent généralement à un prix au mètre carré supérieur à l'ancien.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 1 044 logements ont été autorisés et 430 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 41 %.
Vacance longue durée à Sainte-Savine
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Sainte-Savine (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Sainte-Savine totalise 179 logements sur 5 ans, soit +1 % vs la période antérieure.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Sainte-Savine
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Sainte-Savine
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,09 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute d'environ 2,6 points par rapport au brut. Cette décote est principalement due à la taxe foncière sur le bâti, élevée à 49,09 % à Sainte-Savine. S'ajoutent les frais de gestion (environ 5-8% du loyer), les travaux d'entretien, les provisions pour copropriété pour les appartements et le risque de vacance locative, estimé à 11,2 % du parc. Ces charges réelles déterminent la vraie marge.
Performance énergétique du parc à Sainte-Savine
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 913 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Sainte-Savine est D, avec 13,3 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe D domine, avec une consommation moyenne de 229 kWh/m²/an. Environ 13,4 % du parc est classé F ou G (passoires). Ces logements sont les premiers concernés par l'interdiction de location en 2025 (G) et 2028 (F). Pour un acheteur, cela représente un risque de travaux obligatoires à court terme et un frein potentiel à la revente pour les biens les moins performants.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de petite surface (T2, studios) pour maximiser la rentabilité au m² et correspondre à la demande majoritaire. Les maisons, plus chères à l'achat, cibleront des familles mais avec des loyers plus difficiles à ajuster. Le parc est ancien (28,8 % antérieur à 1945), nécessitant souvent des travaux. La construction neuve est limitée (44 logements autorisés en 2024), limitant les risques de sur-offre à court terme mais aussi les opportunités en défiscalisation.
Quelles zones cibler à Sainte-Savine ?
La centralité et la proximité des transports (gare TGV à 0,8 km, aéroport à 1,4 km) sont des atouts majeurs pour la valorisation locative. Le centre-bourg, bien doté en commerces (63 équipements), reste le plus recherché. La périphérie, plus résidentielle, conviendra aux familles. Aucune zone en développement majeur n'est signalée, concentrant la demande sur l'existant. La desserte par la fibre à 100 % est un argument fort pour attirer les locataires actifs.
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Risques à connaître avant d'investir à Sainte-Savine
Le principal risque est la vacance locative, dans un parc où 11,2 % des logements sont déjà vacants. La dépendance économique à Troyes est forte. La loi Climat implique aussi la rénovation des 13,4 % de passoires thermiques (classes F/G) d'ici 2028, sous peine d'interdiction de location. La taxe foncière, à 49,09 %, grève significativement le rendement net. Enfin, la baisse démographique récente (-1,2 % en 5 ans) pourrait, à terme, affaiblir la demande.
Erreurs à éviter quand on investit à Sainte-Savine
- Négliger la taxe foncière à 49,09 % dans le calcul net.
- Surestimer le loyer face à un taux de vacance de 11,2 %.
- Oublier les travaux de mise aux normes sur les DPE F/G.
- Ignorer la baisse des prix (-3,9 %) pour le prix d'achat.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché est traditionnellement plus actif au printemps, les familles visant une rentrée scolaire. L'automne est aussi propice, avant les fêtes. À noter : la taxe foncière, due en septembre, peut inciter certains vendeurs à se décider avant cette échéance. L'absence de pic touristique marqué évite les surchauffes saisonnières, offrant une relative régularité des opportunités tout au long de l'année.
Le saviez-vous ?
- Sainte-Savine abrite 3 monuments historiques protégés.
- La commune est intégralement fibrée (100 % THD et fibre).
- L'aéroport de Troyes-Barberey n'est qu'à 1,4 km.
S'installer à Sainte-Savine : cadre de vie et logement
Sainte-Savine offre un cadre de vie urbain et bien dote en services, beneficiant de la proximite immediate de Troyes tout en conservant une identite communale. Les 360 equipements recenses, dont 63 commerces et 83 etablissements de sante, assurent une autonomie quotidienne tres correcte. La commune est entierement couverte par la fibre, un atout majeur pour les tele travailleurs.
Le profil demographique est marque par un vieillissement (indice de 208,2), avec 30,6 % de personnes agees de 60 ans et plus. Cette donnee inflechit la demande vers des logements de plain-pied et un certain calme, mais la part des moins de 30 ans reste significative (33,2 %), maintenant une dynamique intergenerationnelle. Le parc residentiel est equilibre entre maisons individuelles (47,2 %) et appartements, correspondant a des modes de vie varies.
Carte du marché immobilier à Sainte-Savine
Sainte-Savine et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Sainte-Savine
Avec une température moyenne de 11,3°C et 645 mm de précipitations annuelles, le climat est de type océanique dégradé, aux hivers frais et étés modérés. L'altitude de 118 m limite les excès. Ce profil tempéré, sans épisode de grand froid prolongé, convient aux acheteurs recherchant un rythme de saisons marqué sans contraintes extrêmes, idéal pour les familles ou les retraités.
À qui s'adresse Sainte-Savine ?
La commune s'adresse en priorité aux primo-accédants et jeunes actifs travaillant à Troyes, attirés par des prix d'entrée inférieurs à ceux de la préfecture. Les familles y trouvent un habitat majoritairement pavillonnaire (47,2% de maisons) et 15 établissements scolaires. Les retraités (30,6% de la population a 60 ans et plus) apprécient la tranquillité et la proximité des services de santé (83 équipements). Les profils recherchant une vie nocturne animée ou un fort patrimoine touristique seront en revanche déçus.
Avantages et limites à Sainte-Savine
✓ Points forts
- Proximité immédiate de Troyes et de ses emplois.
- Desserte TGV et aéroport à moins de 2 km.
- Prix d'entrée du marché inférieur à la moyenne régionale.
- Couverture fibre optique et très haut débit à 100%.
- Équipements et services de proximité nombreux (360 au total).
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (14,0%), pesant sur le dynamisme local.
- Présence de risques naturels (inondations historiques).
- Par immobilier ancien : 28,8% construit avant 1945, souvent moins performant.
Composition du parc immobilier à Sainte-Savine
6 434 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Sainte-Savine combine 47,2 % de maisons et 52,8 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est équilibré : 47,2 % de maisons et 48,5 % de propriétaires occupants, signe d'une communauté ancrée. Un taux de logements sociaux de 24 % indique une politique sociale active. Cependant, un logement vacant sur dix (11,2 %) et une faible part de résidences secondaires (2,1 %) dessinent un marché local, peu spéculatif, où la transaction porte sur l'usage principal.
Ancienneté du parc à Sainte-Savine
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 547 logements).
- Avant 1919 7,4 % 409 logts
- 1919-1945 21,4 % 1 188 logts
- 1946-1970 24,8 % 1 378 logts
- 1971-1990 21,7 % 1 203 logts
- 1991-2005 14,1 % 780 logts
- 2006-2019 10,6 % 589 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Sainte-Savine
360 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Sainte-Savine
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire présente une sismicité très faible et un niveau de radon faible. Quatre risques naturels sont recensés, ayant donné lieu à deux arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Ces données, consultables sur Géorisques, impliquent de vérifier l'assurabilité du bien et l'existence d'un Plan de Prévention des Risques (PPR) pouvant imposer des contraintes constructives ou d'usage.
Cas pratique : un achat type à Sainte-Savine
Une maison de 81 m² (surface type à 178 200 €) représente 8,3 années de revenu médian local (21 590 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à environ 890 €, soit 41 % du revenu médian mensuel. Frais de notaire inclus, l'investissement initial dépasse 190 000 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Sainte-Savine
- Sauter l'étude du DPE, cruciale avec 13,4 % de passoires.
- Ne pas vérifier l'assurabilité face aux 4 risques naturels.
- Surévaluer son budget sans inclure les frais de notaire.
- Oublier la proximité des 3 monuments historiques, facteur de valorisation.
Points clés à retenir à Sainte-Savine
- Prix médian au m² : 2 143 €, en baisse de 3,9 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 6,0 % pour les appartements.
- Climat tempéré : 11,3°C de moyenne annuelle.
- Écart maison/appartement réduit : 86 €/m² seulement.
- Taxe foncière élevée à 49,09 %, impactant le net.
- Parc équilibré : 47,2 % de maisons, 48,5 % de propriétaires.
- Surface et état du bien priment sur le prix au m² moyen.
- Budget type pour une maison : environ 178 200 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Sainte-Savine ?
À Sainte-Savine, la proximité immédiate des équipements pèse lourd. Être à moins de 800 m de la gare TGV de Troyes ou des 63 commerces locaux ajoute une prime. L'état du bien est crucial face au DPE moyen (D). Une rénovation énergétique peut valoriser un bien de 10 % ou plus. Pour une maison, la taille du terrain compte, mais la surface habitable prime avec un prix médian de 2 125 €/m². Un appartement au dernier étage avec vue sera plus recherché qu'un rez-de-chaussée.
Estimation indicative d'une maison à Sainte-Savine
Pour une maison de 91 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
169 988 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne calculent une moyenne, mais ignorent la valeur d'une cave dans un quartier sans parking, ou l'impact d'une vue dégagée. Un agent local connaît les micro-marchés : la demande différente près du groupe scolaire (15 établissements) et près de l'aéroport. Il ajuste le prix selon l'état réel, négligeable sur photo. Son réseau permet une mise en vente ciblée et une négociation avec des acheteurs sérieux, garantissant une vente au juste prix, sans délai inutile.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian (2 143 €/m²).
- Omettre de valoriser un jardin dans une commune à 47,2 % de maisons.
- Négliger l'impact d'un DPE F/G sur la valorisation.
- Vendre sans professionnel dans un marché en baisse (-3,9 %).
Investir à Sainte-Savine : passer à l'action
Transformer cette analyse en decision concrete necessite de confronter les chiffres a la realite du terrain. Un professionnel local peut identifier les biens qui correspondent a votre strategie et negocier le juste prix dans un marche en legere inflexion.
Les donnees posent un diagnostic, mais la reussite de votre operation depend du bien precis et de sa negociation.
Decouvrez la valeur reelle de votre bien a Sainte-Savine grace aux dernieres transactions DVF 2024 et a l'analyse fine du marche local.
- Analyse fondee sur 197 ventes reelles a Sainte-Savine
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Sainte-Savine
Quel est le prix immobilier moyen a Sainte-Savine ?
Le prix median, plus representatif, est de 2 143 €/m² en 2024. Le prix moyen, sensible aux extremes, est plus eleve a 2 708 €/m². Pour un appartement type de 47 m², il faut compter environ 99 350 €.
Est-ce le bon moment pour investir a Sainte-Savine ?
Le marche montre une legere correction (-3,9 % en 2024) apres une forte hausse, ce qui peut representer une opportunite d'entree. Le rendement locatif brut est correct (6 %), mais le rendement net est reduit par des charges locales elevees et un parc ancien.
Sainte-Savine est-elle plus chere que ses voisines ?
Sainte-Savine est nettement plus chere que Vitry-le-Francois (-47 %) ou Joigny (-33 %), mais moins chere que Nangis (+9 %) ou Moret-Loing-et-Orvanne (+24 %). Son prix s'explique par son integration a l'agglomeration de Troyes.
Quel rendement locatif esperer a Sainte-Savine ?
Le rendement locatif brut median est de 6,0 % pour les appartements et 5,6 % pour les maisons. Apres deduction des charges (taxe fonciere a 49,09 %, gestion, vacance), le rendement net est estime autour de 3,4 %.
Quels sont les risques a connaitre pour investir a Sainte-Savine ?
Principaux risques : un taux de chomage local eleve (14 %) pouvant fragiliser la demande locative, un parc ancien (28,8 % d'avant 1945) avec 13,4 % de passoires thermiques a renover, et une taxe fonciere superieure a la moyenne nationale.
Marché immobilier des communes voisines
Sainte-Savine affiche un ecart de valorisation significatif avec des voisines comme Nangis (+9 %) ou Moret-Loing-et-Orvanne (+24 %), presentant un effet de levier interessant pour un investisseur misant sur un rattrapage lie a sa proximite immediate de Troyes.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Sainte-Savine.
Communes limitrophes de Sainte-Savine
Sainte-Savine est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Sainte-Savine s'établit à 1 868 € sur 213 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale de l'Aube (1 644 €/m²).
Le prix médian de Sainte-Savine reste globalement stable sur la période 2021-2025. 1 120 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -4,6 % — un retournement à surveiller.
Marché mixte à Sainte-Savine: maisons à 2 125 €/m² et appartements à 1 590 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Un bien type de 91 m² revient à environ 193 375 €, soit 9,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Sainte-Savine avoisinent 10,6 €/m² pour les appartements et 10,3 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 8,0 % pour un appartement (5,8 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 2,1 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Flux de construction neuve intermédiaire: 179 logements autorisés sur 2021-2025, dont 25 commencés.
Côté contexte, Sainte-Savine est dans la tradition viticole et agricole champenoise, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. La géographie joue son rôle: la commune est dans un relief de plaine, à 112 m d'altitude en moyenne.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).