01 Le parc de logements
Le parc comprend 38 659 logements dont 33 133 résidences principales, 2 385 résidences secondaires et 3 141 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 33 133 | 85,7 % |
| Résidences secondaires | 2 385 | 6,2 % |
| Logements vacants | 3 141 | 8,1 % |
Visualisation des trois usages du parc: 86 % d'habitat permanent, 6 % de résidences secondaires et 8 % de logements inoccupés sur un total de 38 659.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 3 485 | 10,6 % |
| 1919-1945 | 2 758 | 8,4 % |
| 1946-1970 | 10 545 | 32,1 % |
| 1971-1990 | 7 979 | 24,3 % |
| 1991-2005 | 3 439 | 10,5 % |
| 2006-2020 | 4 595 | 14,0 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 32 %, devant les constructions récentes (14 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 3 513 | 10,6 % |
| 2 pièces | 7 754 | 23,4 % |
| 3 pièces | 9 996 | 30,2 % |
| 4 pièces | 6 860 | 20,7 % |
| 5 pièces ou plus | 5 011 | 15,1 % |
Taille moyenne: 3,2 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 15 %, les T1-T2 34 %.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 35 280 | 37 708 | 38 659 |
| Rés. principales | 30 781 | 32 723 | 33 133 |
| Rés. secondaires | 685 | 1 299 | 2 385 |
| Vacants | 3 814 | 3 686 | 3 141 |
Meaux, commune de taille similaire à 114 km, affiche 37,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 9 724 | 29,3 % |
| Locataires (privé) | 11 734 | 35,4 % |
| Locataires HLM | 11 215 | 33,8 % |
| Logés gratuitement | 461 | 1,4 % |
Occupation des résidences principales — 29,3 % appartiennent à leurs occupants, 69,3 % sont louées, avec 34 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 21 521 | 65,0 % |
| Fioul | 668 | 2,0 % |
| Électricité | 9 935 | 30,0 % |
| Gaz bouteille | 93 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 916 | 2,8 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 65 %. électricité pèse 30 %, autres sources (bois notamment) 3 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 5 940 |
| 2 à 4 ans | 9 261 |
| 5 à 9 ans | 6 503 |
| 10 ans ou plus | 11 429 |
| Total ménages | 33 133 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 10 962 |
| Sous-occupation modérée | 9 099 |
| Sous-occupation accentuée | 4 606 |
| Sous-occupation très accentuée | 3 345 |
| Suroccupation modérée | 4 773 |
| Suroccupation accentuée | 302 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 11 075 | 33,4 % |
| 1 voiture | 17 077 | 51,5 % |
| 2 voitures ou plus | 4 981 | 15,0 % |
Équipement automobile des ménages: 33 % sans voiture, 52 % avec une voiture et 15 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 48,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 26 611 | 25 139 | 256 | 1 216 |
| 1975 | 28 413 | 26 352 | 137 | 1 924 |
| 1982 | 27 732 | 25 689 | 514 | 1 529 |
| 1990 | 28 823 | 25 538 | 907 | 2 378 |
| 1999 | 31 914 | 28 198 | 550 | 3 166 |
| 2007 | 33 806 | 30 956 | 271 | 2 578 |
| 2012 | 35 280 | 30 781 | 685 | 3 814 |
| 2017 | 37 708 | 32 723 | 1 299 | 3 686 |
| 2023 | 38 659 | 33 133 | 2 385 | 3 141 |
Entre 1968 et 2023, le parc est passé de 26 611 à 38 659 logements, soit +45 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 5 440 | 5 519 | 6 393 | 6 383 | 5 132 | 3 785 | 4 786 |
| Dont vacants > 2 ans | 1 628 | 1 890 | 2 508 | 2 820 | 2 389 | 2 118 | 1 936 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 80 | 0,3 % |
| Classe B | 319 | 1,3 % |
| Classe C | 9 074 | 37,8 % |
| Classe D | 9 109 | 38,0 % |
| Classe E | 3 586 | 14,9 % |
| Classe F | 1 199 | 5,0 % |
| Classe G | 620 | 2,6 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (38 %), 39 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 286 | 9,5 % |
| Classe B | 5 074 | 21,2 % |
| Classe C | 7 767 | 32,4 % |
| Classe D | 5 888 | 24,5 % |
| Classe E | 1 985 | 8,3 % |
| Classe F | 771 | 3,2 % |
| Classe G | 216 | 0,9 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (32 %), 63 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 250 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 204 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 166 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 175 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 160 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 126 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 250 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 126 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 15 | 65 |
| Classe B | 61 | 258 |
| Classe C | 658 | 8 416 |
| Classe D | 924 | 8 185 |
| Classe E | 506 | 3 080 |
| Classe F | 293 | 906 |
| Classe G | 213 | 407 |
Les maisons affichent une classe dominante D (237 kWh/m²/an), les appartements C (200) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 414 |
| T2 | 2 688 |
| T3 | 4 019 |
| T4 | 2 462 |
| T5+ | 762 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Troyes (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Troyes est la commune ayant la plus faible part de propriétaires du département Aube. (sur 431 communes) Voir le classement
Résumé
Le parc immobilier de Troyes totalise 38 659 logements en 2023, dominé par la résidence principale (33 133 unités, 85,7 %). Habitat majoritairement collectif — 80,2 % du parc en appartements contre 19,8 % en maisons. Côté cadre local, Troyes est au cœur du tissu champenois ou ardennais.
La location prévaut à Troyes, avec 69,3 % de locataires pour 29,3 % de propriétaires. Côté logement social, 33,8 % des résidences principales relèvent du parc HLM. Au-dessus du seuil SRU, Troyes affiche 40,6 % de logements sociaux (cible 20,0 %).
L'ancienneté du parc de Troyes mêle deux époques — 10,6 % avant 1919, 14,0 % après 2006. Côté DPE, le parc de Troyes est dans la moyenne — classe D dominante, 204 kWh/m²/an. Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (65,0 % des résidences principales).
Volume du parc globalement inchangé depuis 2017 (+2,5 %). La motorisation des ménages de Troyes traduit un profil urbain: 33,4 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.
Troyes appartient au tissu au cœur du tissu champenois ou ardennais, repère pour lire son marché résidentiel.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2023 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Verdict
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Points clés
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Aube (106ᵉ rang sur 404 communes)
Analyse du marché immobilier à Troyes
Acheter demande un effort important : 6,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Troyes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Troyes s'établit à 1 619 €, sur la base de 980 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 54,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,7 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Troyes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Troyes
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian de Troyes évolue de -0,3 %, passant de 1 624 à 1 619 €/m²; 980 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 56 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
19,9 % de maisons et 80,1 % d'appartements parmi les 980 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 80,1 % des mutations, pour un prix médian de 1 871 €/m² (maisons) contre 1 552 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 980 | 195 | 785 |
| Prix médian/m² | 1 619 € | 1 871 € | 1 552 € |
| Prix moyen/m² | 1 762 € | ||
| Surface médiane | – | 87 m² | 56 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 395 | 1 624 € |
| 2022 | 1 364 | 1 790 € |
| 2023 | 1 105 | 1 759 € |
| 2024 | 1 015 | 1 661 € |
| 2025 | 980 | 1 619 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
8 092 logements autorisés cumulés, 5 988 commencés: la dynamique récente affiche 1 102 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Troyes
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Troyes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Troyes: 1 844 logements autorisés sur 5 ans, 551 pour la dernière année (+7 %).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Troyes
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Troyes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (54,14 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,2 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Troyes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 23 987 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Troyes: majorité classée D, part de passoires thermiques à 7,6 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Troyes
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Troyes : cadre de vie et logement
Avec 62 088 habitants concentrés sur 13,20 km² (4 704 hab/km²), Troyes affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 42 monuments historiques protégés, 1 appellation d'origine rattachée au terroir local et 2 218 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Troyes
Troyes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Troyes
Composition du parc immobilier à Troyes
38 659 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 80,0 % d'appartements, 20,0 % de maisons — profil urbain marqué.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Troyes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 32 801 logements).
- Avant 1919 10,6 % 3 485 logts
- 1919-1945 8,4 % 2 758 logts
- 1946-1970 32,1 % 10 545 logts
- 1971-1990 24,3 % 7 979 logts
- 1991-2005 10,5 % 3 439 logts
- 2006-2020 14,0 % 4 595 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Troyes
2 218 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Troyes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRi-Agglo Troyenne (Révision) PPRN Approuvé approuvé le 13/04/2017
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Troyes
Pour une maison de 87 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
140 853 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Troyes
Quel est le prix de l'immobilier à Troyes ?
Le prix médian au m² à Troyes est de 1 619 € (données DVF, 980 transactions). Pour une maison de 87 m² (surface médiane locale), compter environ 163 000 €.
Comment Troyes se situe-t-elle dans le Aube ?
Troyes se situe au 106ᵉ rang du Aube sur 404 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Troyes ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Troyes est de 6,7 % (loyer de 10,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Troyes.
Communes limitrophes de Troyes
Troyes est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Troyes se situe dans la moyenne — prix médian 1 619 €/m², dans la ligne de la médiane de l'Aube.
Le prix médian de Troyes reste globalement stable sur la période 2021-2025. Au total, 5 859 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
L'appartement domine nettement le marché de Troyes (80,1 % des ventes), avec un prix médian de 1 552 €/m². Un bien type de 87 m² revient à environ 162 777 €, soit 8,1 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 11,1 €/m² pour un appartement et 10,4 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 8,6 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (6,2 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 1 844 logements autorisés au permis de construire à Troyes — un rythme moyen de 369 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
Le marché immobilier de Troyes s'interprète dans un contexte plus large — Troyes est au cœur du tissu champenois ou ardennais, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.