01 Le parc de logements
Le parc comprend 592 logements dont 512 résidences principales, 20 résidences secondaires et 60 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 512 | 86,5 % |
| Résidences secondaires | 20 | 3,4 % |
| Logements vacants | 60 | 10,1 % |
Le graphique détaille la structure des 592 logements: 86 % sont habités en permanence, 3 % épisodiquement et 10 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 73 | 14,7 % |
| 1919-1945 | 26 | 5,2 % |
| 1946-1970 | 54 | 10,9 % |
| 1971-1990 | 94 | 18,9 % |
| 1991-2005 | 177 | 35,6 % |
| 2006-2019 | 73 | 14,7 % |
Structure du bâti par époque: 15 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1991-2005 (36 %), 15 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 9 | 1,8 % |
| 2 pièces | 24 | 4,7 % |
| 3 pièces | 70 | 13,7 % |
| 4 pièces | 148 | 28,9 % |
| 5 pièces ou plus | 261 | 51,0 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,5 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (51 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 514 | 557 | 592 |
| Rés. principales | 452 | 476 | 512 |
| Rés. secondaires | 24 | 28 | 20 |
| Vacants | 38 | 53 | 60 |
Pour référence, Saint-Bauzille-De-La-Sylve (9 km) affiche 63,7 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 364 | 71,1 % |
| Locataires (privé) | 137 | 26,8 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 11 | 2,1 % |
La répartition du parc occupé: 71,1 % de propriétaires, 26,8 % de locataires, dont 0 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 52 | 10,2 % |
| Électricité | 359 | 70,1 % |
| Gaz bouteille | 20 | 3,9 % |
| Autre (bois…) | 81 | 15,8 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (70 %), suivi par autres sources (bois notamment) (16 %) et fioul (10 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 67 |
| 2 à 4 ans | 107 |
| 5 à 9 ans | 64 |
| 10 ans ou plus | 274 |
| Total ménages | 512 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 75 |
| Sous-occupation modérée | 116 |
| Sous-occupation accentuée | 136 |
| Suroccupation modérée | 15 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 16 | 3,1 % |
| 1 voiture | 235 | 45,9 % |
| 2 voitures ou plus | 261 | 51,0 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 3 % sans voiture, 46 % à une voiture et 51 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 70,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 185 | 160 | 11 | 14 |
| 1975 | 214 | 170 | 17 | 27 |
| 1982 | 254 | 199 | 16 | 39 |
| 1990 | 287 | 229 | 20 | 38 |
| 1999 | 358 | 285 | 36 | 37 |
| 2006 | 471 | 396 | 23 | 52 |
| 2011 | 514 | 452 | 24 | 38 |
| 2016 | 557 | 476 | 28 | 53 |
| 2022 | 592 | 512 | 20 | 60 |
Trajectoire de long terme: 185 logements en 1968, 592 en 2022 (+220 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 65 | 67 | 70 | 49 | 65 | 30 |
| Dont vacants > 2 ans | 29 | 30 | 30 | 24 | 16 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 11 | 7,9 % |
| Classe B | 36 | 25,7 % |
| Classe C | 62 | 44,3 % |
| Classe D | 22 | 15,7 % |
| Classe E | 7 | 5,0 % |
| Classe F | 2 | 1,4 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique décompose les 140 diagnostics par étiquette énergétique: 44 % en C, 78 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 93 | 66,4 % |
| Classe B | 31 | 22,1 % |
| Classe C | 10 | 7,1 % |
| Classe D | 4 | 2,9 % |
| Classe E | 1 | 0,7 % |
| Classe F | 1 | 0,7 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (66 %), et 96 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 165 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 145 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 132 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 108 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 116 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 79 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 165 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 79 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 11 | 0 |
| Classe B | 25 | 11 |
| Classe C | 41 | 21 |
| Classe D | 14 | 8 |
| Classe E | 4 | 3 |
| Classe F | 1 | 1 |
| Classe G | 0 | 0 |
Performance comparée: maisons classées C (132), appartements classés C (159), en kWh/m²/an.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Félix-de-Lodez (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
592 logements composent le parc de Saint-Félix-de-Lodez en 2022, très majoritairement occupés à l'année (86,5 %). L'habitat est presque entièrement pavillonnaire — 85,6 % de maisons individuelles. À l'échelle locale, Saint-Félix-de-Lodez est entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc, sur un relief modérément vallonné, à 252 m d'altitude, dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 41 km environ — contexte utile pour lire le parc.
La propriété occupe la première place dans le parc de Saint-Félix-de-Lodez (71,1 %), suivie par le locatif (26,8 %).
L'ancienneté du parc de Saint-Félix-de-Lodez mêle deux époques — 14,7 % avant 1919, 14,7 % après 2006. Sur le plan énergétique, de Saint-Félix-de-Lodez, le parc tient mieux que la moyenne — classe C dominante, 140 kWh/m²/an. Le électricité équipe 70,1 % des logements occupés à titre principal.
Hausse mesurée du nombre de logements: +6,3 % entre 2016 et 2022. 51,0 % des ménages de Saint-Félix-de-Lodez disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Saint-Félix-de-Lodez est entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc. Le décor géographique — sur un relief modérément vallonné, à 252 m d'altitude, dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 41 km environ — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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À mi-chemin entre les pôles d'emploi du Biterrois et la dynamique intercommunale du Clermontais, Saint-Félix-De-Lodez attire par son cadre de vie et son accessibilité financière. Pourtant, son déclin démographique et la faiblesse de sa demande locative interrogent la solidité du marché pour un investisseur. Notre verdict décrypte cette dualité.
Avec un prix médian de 2 623 €/m² en hausse de 3 % sur un an, Saint-Félix-De-Lodez se positionne dans le top quart des communes de sa catégorie pour le revenu médian, mais affiche un rendement locatif atone.
Verdict
➤ Marché résidentiel à privilégier pour l'accession, mais décevant pour l'investissement locatif classique.
Points clés
- ✓ Rendement locatif correct (5,7 % brut apparts)
- ✓ Accessibilité élevée pour l'achat (IAI 5,6/10)
- ✓ Parc immobilier récent (14,7 % après 2006)
- ⚠ Déclin démographique marqué (-2,8 % sur 5 ans)
- ⚠ Rendement maison faible (3,3 % brut)
- ⚠ Opportunité locative limitée (IOL 3,2/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur de 20 % à la moyenne nationale des communes de taille comparable.
- Se positionne dans le top quart des communes de l'Hérault pour le revenu médian des ménages.
- Rendement locatif brut (5,7 %) supérieur à celui des grandes métropoles comme Lyon ou Paris.
Analyse du marché immobilier à Saint-Félix-de-Lodez
Acheter demande un effort important : 7,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Saint-Félix-de-Lodez : opportunités et risques
Investir à Saint-Félix-De-Lodez en 2026 nécessite une stratégie ciblée. Le seul angle rentable à court terme est l'investissement locatif en petite surface, où le rendement brut de 5,7 % permet de dégager, après charges et fiscalité, un rendement net estimé à 3,5 %. La taxe foncière, à 39,35 %, représente une charge annuelle non négligeable mais dans la moyenne basse du département.
La loi Climat et Résilience ne représente pas un risque majeur ici, avec seulement 1,5 % de passoires thermiques (classes F/G). En revanche, l'indice d'opportunité locative faible (3,2/10) doit inciter à la prudence : la demande locative annuelle n'est pas tendue et des périodes de vacance sont probables, d'autant que le tissu économique local, bien que dynamique (taux de renouvellement des entreprises à 16,8 %), n'est pas générateur d'un afflux massif de nouveaux résidents.
La stratégie de plus-value à long terme paraît également incertaine. Si la construction neuve s'accélère (+175 % d'autorisations), elle se déploie dans un contexte démographique déclinant, ce qui pourrait limiter la pression à la hausse sur les prix de l'ancien. L'investisseur doit donc privilégier des biens bien placés, rénovés, et accepter un horizon de détention long.
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Données du marché immobilier à Saint-Félix-de-Lodez
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Félix-de-Lodez s'établit à 2 623 €, sur la base de 12 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 39,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Félix-de-Lodez Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Saint-Félix-de-Lodez
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 369 €/m² → 2 623 €/m² (+10,7 %), volume annuel actuel 12 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 74 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le profil des transactions en 2024, avec seulement 9 ventes enregistrées par la DGFiP, indique un marché peu liquide, en net ralentissement après les 39 transactions de 2022. La répartition entre maisons (9 ventes, surface médiane 124 m²) et appartements (3 ventes, surface médiane 46 m²) reflète la structure du parc, très majoritairement composé de logements individuels. Le faible volume actuel caractérise un marché d'acheteur, où la négociation peut reprendre ses droits. Les biens vendus sont de taille moyenne, signe que la demande locale ou régionale reste orientée vers le logement principal, sans spéculation marquée.
Répartition des ventes
75,0 % de maisons et 25,0 % d'appartements parmi les 12 transactions enregistrées.
75,0 % maisons, 25,0 % appartements sur 12 ventes: le collectif pèse 25,0 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 12 | 9 | 3 |
| Prix médian/m² | 2 623 € | 2 667 € | 2 606 € |
| Prix moyen/m² | 2 430 € | ||
| Surface médiane | – | 93 m² | 74 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 18 | 2 369 € |
| 2022 | 29 | 2 548 € |
| 2023 | 13 | 3 032 € |
| 2024 | 6 | 3 209 € |
| 2025 | 12 | 2 623 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-Félix-De-Lodez, bien que modeste, montre une nette accélération. Selon les données SITADEL, 33 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, dont 6 en 2024 seul, représentant une tendance à la hausse de +175 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette activité, couplée à un déclin démographique de -2,8 % sur la même période, pose la question d'un risque de sur-offre relative à moyen terme. Elle indique néanmoins une certaine attractivité résidentielle et la modernisation du parc, potentiellement dans des zones déjà urbanisées en périphérie du cœur de village.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 128 logements ont été autorisés et 72 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 56 %.
Vacance longue durée à Saint-Félix-de-Lodez
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Félix-de-Lodez (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 24 logements ont été autorisés à à Saint-Félix-de-Lodez, +14 % par rapport au cycle précédent.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Saint-Félix-de-Lodez
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Félix-de-Lodez
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,35 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut annonce un potentiel, mais le net reflète la réalité. À Saint-Félix-De-Lodez, le passage de 5,7 % à ~3,5 % pour un appartement s'explique par la taxe foncière (taux de 39,35 % en 2024), les frais de gestion, les provisions pour travaux et la vacance locative. Pour une maison, le rendement net d'environ 2,0 % est fortement impacté par le loyer au m² plus bas (8,9 €/m²).
Performance énergétique du parc à Saint-Félix-de-Lodez
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 140 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Saint-Félix-de-Lodez: classe C en tête, 1,4 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La classe énergétique C dominante et le très faible taux de passoires (1,5 % en F/G) indiquent un parc globalement performant. Pour un acheteur, cela limite le risque de travaux de rénovation énergétique urgents et le risque réglementaire (interdiction de location des passoires dès 2025). C'est un atout pour la valorisation future et la maîtrise des charges.
Calculateur de rendement à Saint-Félix-de-Lodez
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Félix-de-Lodez
- Oublier la taxe foncière, élevée à Saint-Félix (39,35%).
- Tabler sur le rendement brut sans déduire charges et vacance.
- Négliger le DPE pour les obligations locatives futures.
- Surévaluer les loyers face au marché local (12,6 €/m² pour un appart).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Saint-Félix-De-Lodez suit une saisonnalité classique, avec une activité accrue au printemps (projets de déménagement pour la rentrée) et en début d'automne. La période estivale peut être propice aux visites, mais les transactions ralentissent en août. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- 0,0% de logements sociaux, loin du seuil SRU de 25%.
- Indice de vieillissement de 139,1, signe d'une population âgée.
- Score numérique très faible de 7/100, malgré une couverture THD à 71,9%.
S'installer à Saint-Félix-de-Lodez : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Félix-De-Lodez, c'est choisir un village de l'Hérault bénéficiant d'une très bonne dotation en services du quotidien pour sa taille, avec 34 services et 8 équipements de santé recensés par l'INSEE. L'accès à la fibre optique pour 63 % des logements et la proximité de la gare de Lunas (à 22 km) facilitent le télétravail et les déplacements.
Le profil démographique, avec un âge médian de 45,5 ans et une surreprésentation des plus de 60 ans (indice de vieillissement à 139), dessine une commune au caractère familial et résidentiel, plutôt paisible. Le parc de logements, constitué à 86 % de maisons individuelles et comptant seulement 3,4 % de résidences secondaires, confirme cette vocation de lieu de vie permanent, éloigné des pressions touristiques du littoral.
Le cadre naturel, avec un climat méditerranéen doux, est contrebalancé par la réalité des risques : la commune a subi 4 arrêtés de catastrophe naturelle et recense 10 risques naturels, principalement liés aux inondations. Une vérification du zonage PPR est indispensable avant tout achat.
Carte du marché immobilier à Saint-Félix-de-Lodez
Saint-Félix-de-Lodez et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Félix-de-Lodez
Avec une température moyenne annuelle de 15,0 °C et des précipitations modérées (965 mm/an), Saint-Félix-De-Lodez offre un climat méditerranéen tempéré, caractérisé par des hivers doux et des étés chauds. Ce profil, sous une altitude moyenne de 88 m, convient particulièrement aux acheteurs recherchant un ensoleillement généreux sans excès climatiques marqués, idéal pour une vie à l'extérieur.
Composition du parc immobilier à Saint-Félix-de-Lodez
592 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
507 maisons pour 83 appartements: le parc à Saint-Félix-de-Lodez est résolument pavillonnaire.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le marché est très ancré dans la propriété occupante (71,1 % de propriétaires) et dominé par les maisons individuelles (85,9 %). Le faible taux de résidences secondaires (3,4 %) et le taux de vacance (10,1 %) indiquent un tissu résidentiel stable et peu spéculatif. Cela attire principalement des acheteurs cherchant à s'installer durablement, ce qui soutient les prix dans la durée.
Ancienneté du parc à Saint-Félix-de-Lodez
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 497 logements).
- Avant 1919 14,7 % 73 logts
- 1919-1945 5,2 % 26 logts
- 1946-1970 10,9 % 54 logts
- 1971-1990 18,9 % 94 logts
- 1991-2005 35,6 % 177 logts
- 2006-2019 14,7 % 73 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Saint-Félix-de-Lodez
53 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Félix-de-Lodez
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune présente une exposition faible au radon et une sismicité faible. Cependant, 10 risques naturels sont recensés et 4 arrêtés catastrophes naturelles ont été pris. Il est impératif de consulter le Plan de Prévention des Risques (PPR) pour connaître les contraintes constructives et les obligations d'assurance spécifiques, notamment concernant les inondations ou mouvements de terrain.
Cas pratique : un achat type à Saint-Félix-de-Lodez
Pour acquérir une maison type de 124 m² (valeur médiane 402 504 €), un ménage au revenu médian local (23 930 €) devrait y consacrer l'équivalent de près de 17 années de revenus. Avec un apport de 10% et un crédit à 4% sur 20 ans, la mensualité atteindrait environ 2 000 €, ce qui nécessite des revenus bien supérieurs à la médiane.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Félix-de-Lodez
- Omettre de vérifier le DPE, surtout sur le parc antérieur à 1945 (19,9%).
- Ne pas consulter le plan de prévention des risques naturels (PPR).
- Sous-estimer le coût des travaux dans un village où 85,9% du parc est en maisons.
- Négliger la couverture fibre, encore partielle (62,8% des logements).
Points clés à retenir à Saint-Félix-de-Lodez
- Prix médian à 2 623 €/m², en hausse de 3,0 % sur un an.
- Rendement brut locatif plus attractif pour les appartements (5,7 %).
- Climat méditerranéen tempéré avec 15,0 °C de moyenne annuelle.
- Prix total médian d'une maison typique avoisine 402 504 €.
- Écart marqué entre maisons (2 667 €/m²) et appartements (2 606 €/m²).
- Taxe foncière élevée : taux de 39,35 % sur le bâti en 2024.
- Parc immobilier stable, composé à 85,9 % de maisons individuelles.
- La valeur est très sensible à l'état et à la performance énergétique.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Félix-de-Lodez ?
À Saint-Félix-De-Lodez, la valeur d'un bien dépasse le simple prix au m². Pour une maison (85,9 % du parc), la surface du terrain et l'état général sont primordiaux. La performance énergétique (DPE) pèse de plus en plus. La proximité des 53 équipements de proximité, notamment les 3 commerces et les 8 services de santé, est un vrai plus. L'éloignement de la gare TGV (33,8 km) peut, à l'inverse, modérer la valorisation.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Félix-de-Lodez
Pour une maison de 93 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
243 939 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local de la CC du Clermontais connaît les micro-détails qui font la différence : la valeur ajoutée d'une vue dégagée, l'impact d'une rue calme, ou la qualité réelle des constructions récentes (14,7 % du parc post-2006). Il ajuste l'estimation en fonction de la demande cible (31,2 % de moins de 30 ans, 24,6 % de 60 ans et plus) et peut accéder à des transactions non encore publiées dans les bases de données.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Appliquer le prix médian au m² (3 171 €) sans pondération.
- Ignorer l'impact d'un DPE dégradé sur la valorisation.
- Oublier que la proximité des 3 commerces locaux fait monter les prix.
- Ne pas tenir compte de la forte demande pour les maisons (85,9% du parc).
Investir à Saint-Félix-de-Lodez : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux donne une photographie précise, mais le passage à l'acte réclame une expertise fine du tissu local. Un professionnel du secteur vous aidera à identifier les biens sous-valorisés et à négocier au juste prix.
Les données posent un diagnostic clair, mais la bonne affaire se joue sur le terrain et le choix du bien.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Félix-De-Lodez grâce à l'analyse des dernières transactions DVF.
- Analyse basée sur les ventes réelles de 2024
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel du secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Félix-de-Lodez
Quel est le prix immobilier moyen à Saint-Félix-De-Lodez ?
Le prix médian global est de 2 623 €/m² en 2024. Les maisons se négocient autour de 2 667 €/m² et les appartements à 2 606 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour acheter à Saint-Félix-De-Lodez ?
Le marché a connu une forte hausse mais montre des signes d'essoufflement avec seulement 9 ventes en 2024. Les prix sont stables, ce qui laisse du temps à la négociation, notamment pour les appartements.
Saint-Félix-De-Lodez est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, son prix médian est supérieur de 15 à 23 % à celui de communes comme Le Bosc ou Pouzols. Elle est en revanche quasi au même niveau que Montpeyroux (-1 %).
Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Le rendement brut moyen est de 5,7 % pour les appartements, ce qui est correct, mais seulement de 3,3 % pour les maisons. Le rendement net est estimé à 3,5 % après charges.
La commune est-elle bien équipée pour une famille ?
Oui, avec 53 équipements recensés (commerces, services, santé, écoles), Saint-Félix-De-Lodez offre un bon niveau de services pour un village de cette taille, et le taux de propriétaires est élevé (71,1 %).
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Félix-De-Lodez est 23 % plus chère que Le Bosc, une commune voisine aux indicateurs similaires, ce qui indique une valorisation déjà avancée et limite l'effet de levier à court terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Félix-de-Lodez.
Communes limitrophes de Saint-Félix-de-Lodez
Saint-Félix-de-Lodez est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Saint-Félix-de-Lodez (2 623 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -24,1 % par rapport dans l'Hérault.
Hausse contenue du prix médian: +10,7 % sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 78 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année fait apparaître une correction de -18,3 % du prix médian.
Typologie largement pavillonnaire à Saint-Félix-de-Lodez: 75,0 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 2 667 €/m². Rapporté au revenu médian de Saint-Félix-de-Lodez, un logement de 93 m² (248 031 €) représente 10,4 années de ressources brutes.
Loyers observés à Saint-Félix-de-Lodez: 12,6 €/m²/mois pour un appartement, 8,9 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 5,8 % pour un appartement (4,0 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 3,4 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les permis de construire autorisent 5 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Saint-Félix-de-Lodez est entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc. La géographie joue son rôle: la commune est dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 41 km environ, sur un relief modérément vallonné, à 252 m d'altitude.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.