01 Le parc de logements
Le parc comprend 149 logements dont 119 résidences principales, 15 résidences secondaires et 15 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 119 | 79,9 % |
| Résidences secondaires | 15 | 10,1 % |
| Logements vacants | 15 | 10,1 % |
Parmi les 149 logements du parc, 80 % assurent la fonction de résidence principale, contre 10 % de secondaires et 10 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 22 | 18,5 % |
| 1919-1945 | 4 | 3,4 % |
| 1946-1970 | 7 | 5,9 % |
| 1971-1990 | 36 | 30,3 % |
| 1991-2005 | 32 | 26,9 % |
| 2006-2019 | 18 | 15,1 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (30 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 18 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,8 % |
| 2 pièces | 4 | 3,4 % |
| 3 pièces | 13 | 10,9 % |
| 4 pièces | 38 | 31,9 % |
| 5 pièces ou plus | 63 | 52,9 % |
Distribution par taille: 4 % de petits logements (T1-T2), 53 % de grands (5p+), moyenne à 4,9 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 127 | 132 | 149 |
| Rés. principales | 94 | 98 | 119 |
| Rés. secondaires | 23 | 23 | 15 |
| Vacants | 9 | 11 | 15 |
47,6 % de part de propriétaires à Usclas-Du-Bosc, commune de population comparable à 7 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 96 | 80,7 % |
| Locataires (privé) | 18 | 15,1 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 6 | 5,0 % |
Occupation des résidences principales — 80,1 % appartiennent à leurs occupants, 14,7 % sont louées, avec 0 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 14 | 11,8 % |
| Électricité | 52 | 43,7 % |
| Gaz bouteille | 8 | 6,7 % |
| Autre (bois…) | 45 | 37,8 % |
Répartition des modes de chauffage: 44 % au électricité, 38 % pour autres sources (bois notamment), 12 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 22 |
| 2 à 4 ans | 24 |
| 5 à 9 ans | 15 |
| 10 ans ou plus | 59 |
| Total ménages | 119 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 10 |
| Sous-occupation modérée | 20 |
| Sous-occupation accentuée | 38 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 4 | 3,4 % |
| 1 voiture | 49 | 41,2 % |
| 2 voitures ou plus | 66 | 55,5 % |
Motorisation des ménages: 3 % n'ont aucune voiture, 41 % en ont une et 55 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 74,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 53 | 39 | 5 | 9 |
| 1975 | 64 | 42 | 11 | 11 |
| 1982 | 75 | 49 | 21 | 5 |
| 1990 | 96 | 63 | 24 | 9 |
| 1999 | 112 | 79 | 24 | 9 |
| 2006 | 130 | 92 | 27 | 10 |
| 2011 | 127 | 94 | 23 | 9 |
| 2016 | 132 | 98 | 23 | 11 |
| 2022 | 149 | 119 | 15 | 15 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 53 logements à l'origine, 149 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 12 | 12 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 1 | 5,0 % |
| Classe C | 9 | 45,0 % |
| Classe D | 3 | 15,0 % |
| Classe E | 5 | 25,0 % |
| Classe F | 1 | 5,0 % |
| Classe G | 1 | 5,0 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 45 % des logements et 50 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 35,0 % |
| Classe B | 9 | 45,0 % |
| Classe C | 4 | 20,0 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe B dominante (45 %), 100 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 286 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 265 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 192 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 132 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 119 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 286 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 119 (2001-2012).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Guiraud (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Saint-Guiraud dispose d'un parc de 149 logements mêlant résidences principales (79,9 %), secondaires (10,1 %) et vacants (10,1 %). Typologie à très forte dominante pavillonnaire — 96,6 % de maisons. Saint-Guiraud est une commune du Languedoc méditerranéen, sur un relief modérément vallonné, à 252 m d'altitude, à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (42 km).
Profil fortement patrimonial: 80,1 % des ménages de Saint-Guiraud sont propriétaires de leur logement.
Héritage et constructions récentes cohabitent: 18,5 % du parc date d'avant 1919, 15,1 % d'après 2006. DPE: classe C en tête et 214 kWh/m²/an en moyenne — un niveau comparable à la moyenne nationale (203). 10,0 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G). Le chauffage principal est dominé par électricité (43,7 % des résidences principales).
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements de Saint-Guiraud a augmenté de +12,9 %. Profil fortement motorisé: 55,5 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Saint-Guiraud est une commune du Languedoc méditerranéen, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Le décor géographique — sur un relief modérément vallonné, à 252 m d'altitude, à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (42 km) — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Saint-Guiraud en 2026 ?
Saint-Guiraud, petit village de l'Hérault en forte croissance démographique (+27,1 % en 10 ans), affiche une attractivité territoriale remarquable, classée dans le top 20 % départemental. Cependant, son marché immobilier, porté par une dynamique extérieure, présente une volatilité inquiétante et un rendement locatif faible. Faut-il investir en 2026 ?
Saint-Guiraud se classe dans le top 20 % des communes les plus attractives de l'Hérault, mais son marché immobilier affiche une volatilité record de +503,5 % en 2024.
Verdict
➤ Opportunité de plus-value à long terme pour profils avertis, mais rendement locatif anémique et risque de correction.
Points clés
- ✓ Opportunité territoriale exceptionnelle (top 20 %)
- ✓ Vivre bien pour pas cher (top 20 %)
- ✓ Attractivité et pouvoir de vie très élevés
- ⚠ Rendement locatif très faible (1,5 % brut)
- ⚠ Marché volatil et peu liquide (4 ventes/an)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian supérieur de 75 % à la moyenne nationale estimée (environ 4 000 €/m²).
- Prix médian 3,5 fois supérieur à celui des communes voisines comparables comme Usclas-du-Bosc.
- Rendement locatif très inférieur à celui des grandes métropoles (1,5 % contre 4-5 %).
Analyse du marché immobilier à Saint-Guiraud
Acheter demande un effort important : 7,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Investir à Saint-Guiraud : opportunités et risques
Investir à Saint-Guiraud en 2026 relève d'une stratégie de plus-value à long terme plutôt que de rendement locatif. L'indice d'opportunité territoriale (IOT 8,1/10) et l'attractivité (IAT 8/10) plaident en faveur d'une revalorisation du patrimoine sur le cycle, soutenue par la dynamique démographique et le cadre de vie. La rareté de l'offre neuve est un autre facteur de soutien des prix de l'ancien.
Cependant, plusieurs freins majeurs doivent être intégrés. Le rendement locatif est anémique (1,5 % brut), et la taxe foncière élevée (40,96 %) rogne encore la rentabilité nette. De plus, la faible liquidité du marché (4 ventes/an en moyenne) représente un risque à la revente. La présence de 9 risques naturels recensés, dont un radon significatif, impose aussi des vérifications et peut impacter l'assurabilité.
La stratégie la plus cohérente serait donc l'acquisition d'une maison de caractère avec potentiel de rénovation, en visant une revente dans 10 à 15 ans à une clientèle aisée en quête de ruralité préservée. L'investissement locatif classique, lui, n'est pas viable financièrement selon les données actuelles de la Carte des Loyers.
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Données du marché immobilier à Saint-Guiraud
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Saint-Guiraud, analysé via les données DVF 2024, présente un profil singulier et déroutant. La hausse vertigineuse de 503,5 % du prix médian en un an s'explique en partie par le très faible volume de transactions (4 ventes), où la vente d'une ou deux propriétés de standing peut tirer la statistique vers le haut. Néanmoins, cette volatilité extrême est un signal d'alerte pour tout investisseur, indiquant un marché illiquide et sans prix de référence stable.
Le parc immobilier, composé à 96,6 % de maisons individuelles, est ancien à 21,8 % et compte seulement 5,3 % de passoires énergétiques (F/G), un taux modéré qui limite le risque de travaux obligatoires. Toutefois, la part de logements vacants (10,1 %) et de résidences secondaires (10,1 %) dessine un territoire où la pression locative annuelle est faible, ce qui corrobore le rendement brut médiocre de 1,5 %.
Ancré dans la Vallée de l'Hérault, le village bénéficie d'une attractivité résidentielle réelle, portée par une croissance démographique soutenue (+13,1 % en 5 ans). Cependant, l'économie locale, avec un taux de chômage de 14,9 %, ne peut porter à elle seule le marché immobilier, qui dépend donc fortement de l'arrivée de nouveaux habitants extérieurs, souvent retraités ou télétravailleurs, sensibles au cadre de vie.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Guiraud Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Saint-Guiraud
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 736 €/m² de prix médian pour 4 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +36,7 %.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières révèlent un effort conséquent pour un rendement minimal. Pour acquérir une maison type de 129 m² à 899 904 €, avec un apport de 20 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité s'élèverait à environ 4 500 €. Le loyer médian perçu (8,9 €/m²/mois) ne couvrirait qu'environ 1 148 €, laissant un effort net mensuel de plus de 3 350 € à la charge de l'investisseur. Le rendement brut de 1,5 % est l'un des plus bas observables, et après déduction de la taxe foncière (40,96 %), des charges de gestion et de la vacance locative, le rendement net s'approche de zéro. Ce montage n'est viable que dans une pure logique de plus-value, en misant sur la revalorisation du bien sur le long terme.
Acheter vs Louer — maison 114 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 4 | 4 |
| Prix médian/m² | 2 736 € | 2 736 € |
| Prix moyen/m² | 2 742 € | |
| Surface médiane | – | 114 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 4 | 2 001 € |
| 2022 | 5 | 2 705 € |
| 2023 | 4 | 1 015 € |
| 2024 | 1 | 4 451 € |
| 2025 | 4 | 2 736 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-Guiraud est quasi atone, avec seulement 5 logements autorisés sur les 5 dernières années et une tendance en baisse de 58 %. Seuls 2 permis ont été délivrés en 2024. Cette rareté de l'offre neuve limite mécaniquement la croissance du parc et peut contribuer à soutenir les prix de l'ancien, du moins pour les biens de qualité. Elle reflète également les contraintes foncières et peut-être un certain attentisme des promoteurs face à un marché local étroit. Pour un investisseur, cela signifie que l'offre est figée et que la concurrence avec le neuf est négligeable. Cependant, cette faible dynamique pourrait à terme freiner l'attractivité résidentielle si la demande de logements modernes venait à croître avec l'arrivée de nouveaux habitants.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 2 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 0 sur 2013 — soit une évolution indisponible.
Construction neuve à Saint-Guiraud (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saint-Guiraud totalise 6 logements sur 5 ans, soit -45 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saint-Guiraud
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Guiraud
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,96 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net approché de 0,9 % pour les maisons à Saint-Guiraud intègre déjà la taxe foncière, élevée à 40,96 % en 2024. Pour affiner, il faut ajouter les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les travaux d'entretien (1 % de la valeur du bien par an en moyenne) et une provision pour vacance locative. Dans un village où 10,1 % des logements sont vacants, une marge de sécurité est prudente. Ces charges réelles divisent souvent le rendement brut par deux.
Performance énergétique du parc à Saint-Guiraud
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 20 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saint-Guiraud est C, avec 10,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc local affiche une performance énergétique moyenne plutôt bonne, avec une classe C dominante (203 kWh/m²/an) et seulement 5,3 % de passoires thermiques (F/G). Ce faible taux de logements très énergivores réduit le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues par la loi Climat. Pour un acheteur, c'est un signal positif : le bâti est globalement décent et les travaux de rénovation, si nécessaires, seront moins lourds.
Calculateur de rendement à Saint-Guiraud
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Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Guiraud
- Négliger la taxe foncière, élevée à 40,96 % à Saint-Guiraud.
- Tabler sur une vacance locative nulle dans un village de 267 habitants.
- Oublier de provisionner pour les travaux dans un parc ancien (21,8 % d'avant 1945).
- Surestimer les possibilités de revalorisation du loyer à court terme.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Saint-Guiraud, bien que vivant toute l'année, connaît un pic d'activité au printemps et en début d'automne. L'été peut être calme du fait des vacances. Pour un vendeur, mettre en avant le village et ses paysages est plus impactant de mars à juin. L'acheteur peut trouver plus de disponibilités et de marges de négociation en hiver. Pensez au calendrier fiscal : l'acquéreur paiera la taxe foncière au prorata temporis dès l'année d'acquisition, avec un appel en septembre.
Le saviez-vous ?
- Saint-Guiraud compte 14 équipements de proximité pour seulement 267 habitants.
- L'âge médian de 46,3 ans y est plus jeune que dans beaucoup de villages ruraux.
- La dette communale est très faible, à 126 € par habitant.
S'installer à Saint-Guiraud : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Guiraud, c'est choisir un cadre de vie villageois préservé au cœur de la Vallée de l'Hérault, avec une température moyenne clémente de 15°C. La commune offre une autonomie relative avec 14 équipements de proximité, dont 2 commerces et 3 équipements sportifs. Le profil démographique est équilibré, avec un âge médian de 46,3 ans et 29,7 % de moins de 30 ans, signe d'un certain renouvellement générationnel.
Néanmoins, le territoire présente des contraintes. La connectivité numérique est en retard (score 5/100, fibre à 50,3 %), un point négatif pour les télétravailleurs. L'accès aux transports repose sur la voiture, la gare TGV la plus proche étant à 35 km à Montpellier. Enfin, le risque radon significatif et les 7 arrêtés de catastrophe naturelle historiques imposent une vigilance particulière lors du choix du bien et des travaux.
Carte du marché immobilier à Saint-Guiraud
Saint-Guiraud et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Guiraud
Avec une température moyenne annuelle de 15,0 °C et 965 mm de précipitations par an, Saint-Guiraud bénéficie d'un climat méditerranéen tempéré par l'arrière-pays héraultais. Les hivers sont doux et les étés chauds, idéaux pour les amateurs de nature et de vie au calme, mais avec moins de sécheresse extrême que le littoral. Ce profil climatique convient particulièrement aux acheteurs recherchant un ensoleillement généreux sans les excès caniculaires du bord de mer.
Composition du parc immobilier à Saint-Guiraud
149 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Saint-Guiraud est composé très majoritairement de maisons (96,6 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est ultra-majoritairement composé de maisons (96,6 %), avec 80,1 % de propriétaires occupants. Cela indique un marché stable et ancré, peu spéculatif, où la pression locative est faible. La part modeste de résidences secondaires (10,1 %) et de logements vacants (10,1 %) suggère une demande d'habitation principale solide. L'acheteur typique est donc souvent un ménage souhaitant s'installer durablement dans un cadre villageois préservé.
Ancienneté du parc à Saint-Guiraud
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 119 logements).
- Avant 1919 18,5 % 22 logts
- 1919-1945 3,4 % 4 logts
- 1946-1970 5,9 % 7 logts
- 1971-1990 30,3 % 36 logts
- 1991-2005 26,9 % 32 logts
- 2006-2019 15,1 % 18 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Saint-Guiraud
14 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Guiraud
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le dossier communal Géorisques indique 9 risques naturels, dont un radon significatif et 7 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est faible. Tout achat doit s'accompagner d'une consultation du PPR (Plan de Prévention des Risques) pour connaître les contraintes constructives ou d'assurabilité sur la parcelle. Il ne s'agit pas d'un frein majeur, mais d'une diligence nécessaire pour sécuriser son projet dans ce territoire vallonné de la Vallée de l'Hérault.
Cas pratique : un achat type à Saint-Guiraud
Pour une maison type de 129 m² (surface déduite du prix total médian), le budget moyen à Saint-Guiraud est de 899 904 €. Cela représente environ 35,6 années de revenu médian local (25 250 €). Avec un apport de 10 % et un prêt sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 4 500 €, un effort important pour un ménage local.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Guiraud
- Omettre de consulter le PPR pour les risques naturels (9 recensés).
- Ne pas vérifier le DPE avant l'offre, malgré un parc globalement performant.
- Sous-estimer les frais de rénovation dans une maison ancienne.
- Oublier de se renseigner sur la couverture réelle en très haut débit (63,4 %).
Points clés à retenir à Saint-Guiraud
- Prix médian des maisons à 2 736 €/m² en 2024 (DVF).
- Rendement net locatif approché de 0,9 % pour les maisons.
- Climat méditerranéen avec 15 °C de moyenne annuelle.
- Marché porté par une croissance démographique de +27,1 % en 10 ans.
- Variation annuelle des prix de +503,5 %, signe d'un marché très dynamique.
- Taxe foncière sur le bâti à 40,96 % en 2024.
- Par immobilier à 80,1 % de propriétaires occupants, signe de stabilité.
- Offre neuve très limitée (5 logements en 5 ans).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Guiraud ?
À Saint-Guiraud, au-delà de la surface, trois facteurs influencent fortement la valeur : l'état général et le DPE (une rénovation récente est un atout majeur), la présence d'un terrain arboré ou avec une vue dégagée, et la proximité du cœur de village et de ses 14 équipements. L'exposition sud/sud-ouest est particulièrement prisée. La performance énergétique devient un levier de valorisation incontestable. Un bien bien entretenu, avec un DPE B ou C, peut se négocier avec une prime significative par rapport à la moyenne.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Guiraud
Pour une maison de 114 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
311 904 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils automatiques peinent à capter la réalité des micro-marchés comme Saint-Guiraud, où le prix au m² médian a connu une variation annuelle de +503,5 %. Un professionnel local évalue l'impact concret de la vue, de l'intégration dans le tissu villageois, de l'état des réseaux (fibre à 50,3 %) et des risques. Son estimation, fondée sur des visites et des comparables précis, sert aussi de base de négociation crédible face à des acheteurs sérieux, évitant une sous- ou sur-évaluation dommageable.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très volatil.
- Comparer avec des biens situés dans des communes sans similarités démographiques.
- Ignorer l'impact d'un DPE mauvais sur la future valorisation.
- Ne pas tenir compte de la rareté de l'offre neuve dans l'équation.
Investir à Saint-Guiraud : passer à l'action
L'analyse des données DVF est une première étape, mais la concrétisation d'un investissement à Saint-Guiraud nécessite une connaissance fine du terrain, des risques géologiques et de la négociation sur un marché étroit. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer ces chiffres en opportunité réelle et sécurisée.
Les données révèlent un marché segmenté : attractif mais volatile. L'expertise locale est cruciale pour éviter les pièges.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Guiraud grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Saint-Guiraud
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Saint-Guiraud
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Guiraud
Quel est le prix immobilier moyen à Saint-Guiraud ?
Le prix médian à Saint-Guiraud est de 2 736 €/m² en 2024, mais cette moyenne masque une grande dispersion, avec 50 % des ventes comprises entre 4 451 et 9 500 €/m². Il s'agit d'un marché de niche où chaque bien est évalué individuellement.
Est-ce le bon moment pour investir à Saint-Guiraud ?
Le moment est risqué pour un investissement locatif, le rendement brut étant faible (1,5 %). En revanche, pour une stratégie de plus-value à long terme sur un bien de caractère, l'attractivité du territoire (top 20 %) peut justifier une acquisition, à condition d'accepter la volatilité des prix.
Saint-Guiraud est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Saint-Guiraud est considérablement plus chère, avec un prix médian 4 fois supérieur à celui d'Usclas-du-Bosc (1 656 €/m²) et 3 fois supérieur à Lieuran-Cabrières (2 375 €/m²). Cet éart s'explique par des biens souvent plus vastes et par une attractivité perçue plus forte.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Guiraud ?
Le rendement locatif brut est très faible, à 1,5 % pour les maisons. Après déduction des charges (taxe foncière à 40,96 %, gestion, vacance), le rendement net approche de zéro, ce qui ne permet pas de couvrir un crédit.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Saint-Guiraud ?
Les principaux risques sont la faible liquidité du marché (peu de transactions), la volatilité des prix, et les aléas naturels (radon significatif, 9 risques recensés). Une étude géotechnique et un diagnostic radon sont fortement recommandés avant tout achat.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Guiraud.
Communes limitrophes de Saint-Guiraud
Saint-Guiraud est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Saint-Guiraud s'établit à 2 736 € sur 4 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale de l'Hérault (3 454 €/m²).
Entre 2021 et 2025, Saint-Guiraud a vu son prix médian au m² progresser de +36,7 %. 18 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -38,5 % — un retournement à surveiller.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Saint-Guiraud à un niveau significatif — 2 736 €/m² en médiane. Un bien type de 114 m² revient à environ 311 904 €, soit 12,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Saint-Guiraud avoisinent 12,0 €/m² pour les appartements et 8,9 €/m² pour les maisons. Rendement brut calculé: environ 3,9 % sur un bien médian. Peu de résidences secondaires à Saint-Guiraud (10,1 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Rythme de construction régulier: 1 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Saint-Guiraud est une commune du Languedoc méditerranéen. Le cadre géographique (à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (42 km), sur un relief modérément vallonné, à 252 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.