01 Le parc de logements
Le parc comprend 778 logements dont 621 résidences principales, 94 résidences secondaires et 63 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 621 | 79,8 % |
| Résidences secondaires | 94 | 12,1 % |
| Logements vacants | 63 | 8,1 % |
Visualisation des trois usages du parc: 80 % d'habitat permanent, 12 % de résidences secondaires et 8 % de logements inoccupés sur un total de 778.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 91 | 15,2 % |
| 1919-1945 | 26 | 4,3 % |
| 1946-1970 | 40 | 6,7 % |
| 1971-1990 | 141 | 23,5 % |
| 1991-2005 | 147 | 24,5 % |
| 2006-2019 | 155 | 25,8 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 2006-2019 domine (26 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 15 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 3 | 0,5 % |
| 2 pièces | 38 | 6,1 % |
| 3 pièces | 96 | 15,4 % |
| 4 pièces | 199 | 32,0 % |
| 5 pièces ou plus | 286 | 46,0 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 46 % du parc, contre 7 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,5 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 695 | 745 | 778 |
| Rés. principales | 525 | 580 | 621 |
| Rés. secondaires | 130 | 107 | 94 |
| Vacants | 39 | 59 | 63 |
À Brignac (11 km, 978 hab.), la part de propriétaires s'élève à 71,0 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 467 | 75,2 % |
| Locataires (privé) | 144 | 23,2 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 10 | 1,6 % |
Structure d'occupation: propriétaires 75,1 %, locataires 23,2 % — la part HLM s'établit à 0 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 0,2 % |
| Fioul | 48 | 7,7 % |
| Électricité | 381 | 61,3 % |
| Gaz bouteille | 12 | 1,9 % |
| Autre (bois…) | 180 | 28,9 % |
Le électricité équipe 61 % des résidences principales, devant autres sources (bois notamment) (29 %) et fioul (8 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 48 |
| 2 à 4 ans | 123 |
| 5 à 9 ans | 130 |
| 10 ans ou plus | 320 |
| Total ménages | 621 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 68 |
| Sous-occupation modérée | 162 |
| Sous-occupation accentuée | 171 |
| Suroccupation modérée | 19 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 19 | 3,1 % |
| 1 voiture | 249 | 40,1 % |
| 2 voitures ou plus | 354 | 57,0 % |
Équipement automobile des ménages: 3 % sans voiture, 40 % avec une voiture et 57 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 73,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 230 | 166 | 0 | 64 |
| 1975 | 266 | 179 | 49 | 38 |
| 1982 | 327 | 224 | 69 | 34 |
| 1990 | 298 | 256 | 41 | 1 |
| 1999 | 431 | 300 | 105 | 26 |
| 2006 | 587 | 431 | 118 | 38 |
| 2011 | 695 | 525 | 130 | 39 |
| 2016 | 745 | 580 | 107 | 59 |
| 2022 | 778 | 621 | 94 | 63 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 230 logements à l'origine, 778 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 78 | 85 | 71 | 78 | 69 | 44 |
| Dont vacants > 2 ans | 33 | 34 | 25 | 31 | 22 | 27 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 8,0 % |
| Classe B | 20 | 16,0 % |
| Classe C | 62 | 49,6 % |
| Classe D | 21 | 16,8 % |
| Classe E | 8 | 6,4 % |
| Classe F | 4 | 3,2 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (50 %), 74 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 70 | 56,0 % |
| Classe B | 34 | 27,2 % |
| Classe C | 11 | 8,8 % |
| Classe D | 8 | 6,4 % |
| Classe E | 2 | 1,6 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Émissions CO₂: 56 % des logements relèvent de la classe A, 92 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 176 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 154 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 144 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 127 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 120 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 78 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 78 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 176 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 0 |
| Classe B | 15 | 5 |
| Classe C | 56 | 6 |
| Classe D | 17 | 4 |
| Classe E | 6 | 2 |
| Classe F | 3 | 1 |
| Classe G | 0 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 138 kWh/m²/an côté maisons, C à 174 côté appartements.
Le parc de logements structure le marché immobilier du Bosc (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc du Bosc cumule 778 logements au millésime 2022: 79,8 % en résidence principale, 12,1 % en secondaire, 8,1 % vacants. La typologie est quasi exclusivement pavillonnaire: 89,8 % de maisons individuelles (699 unités). Le Bosc est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen, sur un relief modérément vallonné, à 252 m d'altitude.
Les propriétaires occupants constituent l'immense majorité des ménages du Bosc (75,1 %).
La structure par époque du parc est contrastée — 15,2 % avant 1919 et 25,8 % depuis 2006. Le parc du Bosc se distingue par de bonnes performances DPE: classe dominante C, 143 kWh/m²/an en moyenne — un niveau meilleur que la moyenne française. Côté énergie, le électricité chauffe 61,3 % des résidences principales.
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements du Bosc a augmenté de +4,4 %. 57,0 % des ménages du Bosc disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Lue dans son contexte régional, la commune est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen — un ancrage qui colore le parc. Topographie et environnement: sur un relief modérément vallonné, à 252 m d'altitude — autant de critères qui shapent le parc.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir au Bosc en 2026 ?
Au cœur du Lodévois, Le Bosc bénéficie d'une croissance démographique soutenue (+6,1 % en 5 ans) et d'un cadre de vie préservé. Son marché immobilier, après une forte hausse en 2023, a corrigé de 11 % en 2024, ouvrant une fenêtre d'opportunité. Examinons si cette correction en fait un bon candidat pour l'investissement en 2026.
Avec une correction de 11 % en 2024 et un prix au m² inférieur de 30 % à la moyenne départementale, Le Bosc offre un point d’entrée attractif pour les investisseurs patients.
Verdict
➤ Opportunité d'investissement locatif en maison, à privilégier en stratégie de rendement moyen terme avec sélection rigoureuse.
Points clés
- ✓ Correction récente : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif correct pour les maisons
- ✓ Accessibilité élevée : prix inférieur au département
- ⚠ Volume de transactions limité : liquidité modérée
- ⚠ Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur à la moyenne des communes françaises
- Inférieure d'environ 30 % au prix médian départemental (Hérault)
- Rendement locatif brut supérieur à celui des grandes métropoles
Analyse du marché immobilier au Bosc
Acheter demande un effort important : 8,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir au Bosc : opportunités et risques
Investir à Le Bosc en 2026 se justifie principalement pour un rendement locatif modeste mais stable sur les maisons, avec un brut de 4,4 %. Toutefois, la fiscalité locale, avec une taxe foncière sur le bâti à 47,07 %, vient sensiblement rogner ce rendement, le faisant tomber autour de 2,5 % net. Il s’agit donc d’une stratégie de rendement complémentaire, à envisager sur le moyen terme.
La correction des prix de 11 % en 2024 ouvre une fenêtre d’opportunità pour négocier. Le taux de vacance de 8,1 % et la part non négligeable de résidences secondaires (12,1 %) indiquent un marché partagé entre habitants permanents et usage de loisir, offrant un potentiel pour de la location saisonnière, notamment avec la présence de 58 emplacements touristiques.
L’investisseur devra être sélectif : privilégier les biens rénovés ou récents (25,8 % du parc est postérieur à 2006) pour éviter les travaux de rénovation énergétique et cibler les secteurs les plus prisés pour assurer une bonne liquidité à la revente. La faible solvabilité locale, avec un revenu médian de 21 880 €, implique que la demande locative comme acheteuse est tributaire des arrivées extérieures.
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Données du marché immobilier au Bosc
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Le Bosc, tel que le révèlent les données DVF 2024, est caractérisé par sa modestie et sa volatilité. Avec seulement 12 transactions sur l’année, il s’agit d’un marché peu liquide, où chaque vente a un impact significatif sur les statistiques, expliquant les fluctuations importantes du prix médian ces dernières années.
L’offre est presque exclusivement constituée de maisons individuelles (92,3 % du parc), ce qui dessine un marché très familial. La surface médiane des biens vendus (99 m²) et la faible part de passoires thermiques (2,7 %) indiquent un parc de taille correcte et relativement performant énergétiquement, un atout face aux nouvelles réglementations.
Néanmoins, cette structure très « maison » et la faible rotation du parc (75,1 % de propriétaires) limitent les opportunités d’achat. Le marché dépend fortement de l’arrivée de nouveaux habitants, attirés par le cadre de vie et la proximité des services de la Communauté de Communes Lodévois et Larzac, pour maintenir son dynamisme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du Bosc Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Sur les cinq dernières années, les prix médians ont connu une volatilité significative : après une hausse continue pour atteindre un pic à 2 759 €/m² en 2023, ils ont corrigé de 11 % en 2024 pour s'établir à 2 456 €/m². Cette évolution en dents de scie reflète un marché de petite taille, sensible aux flux d'acheteurs extérieurs. Comparé aux communes voisines, Le Bosc reste plus accessible, avec un écart de prix de l'ordre de 30 % par rapport à Saint-Félix-de-Lodez. Pour un acheteur en 2026, cette correction récente offre un point d'entrée plus favorable, mais la prudence reste de mise face à un marché peu liquide.
Évolution du marché immobilier du Bosc
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 339 €/m² → 2 654 €/m² (+13,5 %), volume annuel actuel 12 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 62 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec seulement 12 transactions en 2024, le marché du Bosc est peu liquide, ce qui peut entraîner une volatilité des prix. Les ventes concernent presque exclusivement des maisons (19 sur 20), d'une surface médiane de 99 m². Le prix médian de 2 456 €/m² se situe dans une fourchette serrée (1 914 - 2 523 €/m²), signe d'un marché relativement homogène. Le faible volume et la prédominance des maisons indiquent un marché de niche, attractif pour les familles et les investisseurs en location annuelle, mais avec une rotation lente.
Répartition des ventes
83,3 % de maisons et 16,7 % d'appartements parmi les 12 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (83,3 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 579 €/m² pour les maisons et 3 074 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 12 | 10 | 2 |
| Prix médian/m² | 2 654 € | 2 579 € | 3 074 € |
| Prix moyen/m² | 2 658 € | ||
| Surface médiane | – | 88 m² | 62 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 28 | 2 339 € |
| 2022 | 16 | 1 836 € |
| 2023 | 23 | 2 758 € |
| 2024 | 15 | 2 444 € |
| 2025 | 12 | 2 654 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Le Bosc est modeste : 21 logements autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance à la baisse de 51 % par rapport à la période précédente. Seuls 2 logements ont été autorisés en 2024. Ce ralentissement reflète soit une saturation des zones constructibles, soit un manque d'appétit des promoteurs. Dans un contexte de croissance démographique, cette faible offre neuve pourrait soutenir les prix de l'ancien à moyen terme, mais elle limite également le renouvellement du parc et son adaptation aux normes énergétiques.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 4 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 22 sur 2013 — soit -81,8 %.
Vacance longue durée au Bosc
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve au Bosc (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 23 logements ont été autorisés à au Bosc, -30 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers au Bosc
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au Bosc
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (47,07 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 4,4 % pour les maisons se réduit à environ 2,5 % net. La taxe foncière au Bosc, avec un taux de 47,07 % sur le bâti, est le premier poste de charge. Viennent ensuite la vacance locative (le parc compte 8,1 % de logements vacants), les frais de gestion, l'assurance et une épargne pour travaux. La très faible part de logements sociaux (0,0 %) et la dominance des maisons individuelles (92,3 %) limitent généralement les charges de copropriété.
Performance énergétique du parc au Bosc
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 125 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE au Bosc: classe C en tête, 3,2 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier du Bosc présente une performance énergétique correcte, avec une classe dominante C et une consommation moyenne de 138 kWh/m²/an. Seulement 2,7 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un chiffre bien inférieur à la moyenne nationale. Cela limite le risque de dépréciation réglementaire à court terme, mais la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements les plus énergivores à partir de 2025 (G) et 2028 (F).
Calculateur de rendement au Bosc
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type au Bosc
Pour une maison type de 100 m² au Bosc, le prix d'achat médian serait d'environ 245 600 €. Avec un loyer moyen de 8,9 €/m², le revenu locatif annuel brut s'élève à 10 680 €, soit un rendement brut de 4,3 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net tombe autour de 2,5 %, générant un revenu net annuel d'environ 6 140 €, soit 512 € par mois.
Erreurs à éviter quand on investit au Bosc
- Oublier la taxe foncière élevée (47,07 %).
- Négliger le risque de vacance (8,1 % du parc).
- Surévaluer les loyers face au revenu médian local.
- Ne pas provisionner pour les travaux (DPE).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier au Bosc suit une saisonnalité classique des zones résidentielles, avec une reprise au printemps et un ralentissement en décembre-janvier. La période estivale peut être propice aux visites, mais les décisions se prennent souvent à l'automne. Pour les vendeurs, mettre en avant le cadre de vie et les 58 emplacements touristiques proches peut être un atout en été. Pensez à la taxe foncière, payable en octobre, qui peut influencer les négociations en fin d'année.
Le saviez-vous ?
- Le Bosc compte 75,1 % de propriétaires, un taux élevé.
- 25,8 % du parc immobilier a été construit après 2006.
- La commune enregistre un taux de chômage de 8,8 % seulement.
S'installer au Bosc : cadre de vie et logement
S’installer à Le Bosc, c’est opter pour un village de l’Hérault intérieur bénéficiant d’un cadre de vie agréable et d’une certaine autonomie. La commune dispose de 79 équipements, dont 12 commerces et 8 services de santé, ce qui est notable pour une population d’environ 1 435 habitants. L’économie locale, avec 160 entreprises et un taux de chômage de 8,8 %, y est relativement saine.
Le profil démographique, avec un âge médian de 45,5 ans et un indice de vieillissement élevé (171,6), reflète une population mature, attirant particulièrement les familles et les retraités en recherche de calme. La commune est bien reliée, la gare TGV de Montpellier étant à 40 km, mais la connectivité numérique reste un point faible, avec seulement 21,2 % de foyers éligibles à la fibre.
Carte du marché immobilier au Bosc
Le Bosc et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat au Bosc
Le Bosc bénéficie d'un climat méditerranéen tempéré avec une température moyenne annuelle de 15,0 °C. Les précipitations annuelles (965 mm) sont légèrement supérieures à la moyenne régionale, et l'altitude modérée (172 m) adoucit les fortes chaleurs estivales. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs recherchant un équilibre entre ensoleillement et fraîcheur relative, sans les excès de la plaine littorale.
Composition du parc immobilier au Bosc
778 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
699 maisons pour 58 appartements: le parc au Bosc est résolument pavillonnaire.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le marché est extrêmement dominé par l'accession à la propriété en maison individuelle (92,3 % des logements, 75,1 % de propriétaires). La faible part de résidences secondaires (12,1 %) et de logements vacants (8,1 %) indique un marché résidentiel stable, peu soumis à la pression touristique. Cela dessine un profil d'acheteur typique : des ménages cherchant une résidence principale ancrée dans la vie du village, avec une forte autonomie.
Ancienneté du parc au Bosc
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 600 logements).
- Avant 1919 15,2 % 91 logts
- 1919-1945 4,3 % 26 logts
- 1946-1970 6,7 % 40 logts
- 1971-1990 23,5 % 141 logts
- 1991-2005 24,5 % 147 logts
- 2006-2019 25,8 % 155 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services au Bosc
79 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques au Bosc
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le Bosc est exposé à un risque naturel de radon significatif, un gaz radioactif d'origine naturelle. La sismicité est classée très faible. Onze risques naturels sont recensés et neuf arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Un acquéreur doit consulter le plan de prévention des risques (PPR) pour connaître les contraintes constructives et les obligations d'information. Ces éléments sont à intégrer dans le diagnostic et peuvent impacter l'assurance.
Cas pratique : un achat type au Bosc
Pour une maison familiale de 100 m² au Bosc, comptez environ 245 600 € hors frais de notaire. Cela représente environ 11,2 années du revenu médian local (21 880 €). Avec un apport de 10 % (24 560 €) et un emprunt de 221 040 € sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 1 340 €.
Erreurs à éviter quand on achète au Bosc
- Oublier de vérifier le DPE et le risque radon.
- Ne pas consulter le PPR pour les risques naturels.
- Surestimer la capacité d'emprunt face au revenu local.
- Négliger la faible couverture fibre (21,2 %).
Points clés à retenir au Bosc
- Prix médian des maisons : 2 654 €/m² en 2024.
- Rendement net maison approximatif : 2,5 %.
- Climat tempéré : température moyenne de 15,0 °C.
- Marché en correction : -11,0 % sur un an.
- Taxe foncière élevée : taux de 47,07 %.
- Parc à 92,3 % de maisons, stabilité assurée.
- 75,1 % de propriétaires, marché ancré localement.
- Seulement 21 logements neufs autorisés en 5 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien au Bosc ?
Au Bosc, la valeur d'un bien est d'abord liée à sa surface et à son terrain, dans un marché composé à 92,3 % de maisons. L'état général et la performance énergétique (DPE) sont déterminants, d'autant que seulement 2,7 % du parc est en passoire. La proximité des commerces (12 équipements) et des écoles (2 établissements) peut générer une surcote. L'exposition et la vue, compte tenu du relief, sont également valorisées. Enfin, les constructions récentes (25,8 % post-2006) se négocient avec une prime.
Estimation indicative d'une maison au Bosc
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
233 552 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation par un professionnel local est cruciale pour saisir les micro-marchés du Bosc, où le prix médian a baissé de 11,0 % sur un an. L'expert connaît la valeur réelle de l'état du bien, de son exposition aux risques (radon) et de son insertion dans le paysage. Il peut aussi évaluer l'impact des 21 logements neufs autorisés en 5 ans sur l'offre. Son réseau lui permet de cibler les acheteurs sérieux, souvent issus de la CC Lodévois et Larzac, et de négocier efficacement.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m².
- Oublier l'impact de la baisse récente des prix (-11 %).
- Ne pas considérer l'état réel et le DPE du bien.
- Minimiser l'influence des risques (radon) sur la valeur.
Investir au Bosc : passer à l'action
L'analyse des données pose un diagnostic, mais la concrétisation d'un investissement réussi passe par une expertise fine du terrain et du parc immobilier local. Notre réseau de professionnels connaît les spécificités du Bosc et peut vous aider à identifier la perle rare et négocier au juste prix.
Vous avez les données. Voici ce qu’elles signifient concrètement pour votre projet à Le Bosc.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Le Bosc grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Le Bosc
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Bosc
Quel est le prix immobilier moyen à Le Bosc ?
Le prix médian au m² est de 2 456 € en 2024, avec une fourchette centrale allant de 1 914 à 2 523 €/m² pour 50 % des transactions. Le prix moyen est légèrement inférieur, à 2 232 €/m².
Le Bosc est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Le Bosc est nettement plus accessible que certaines communes voisines. Son prix au m² est inférieur de 28 % à celui de Montpeyroux (3 143 €/m²) et de 32 % à Saint-Félix-de-Lodez (3 246 €/m²).
Quel rendement locatif peut-on espérer à Le Bosc ?
Le rendement locatif brut pour une maison est de 4,4 %, ce qui donne un rendement net estimà à environ 2,5 % après déduction des charges, de la gestion et de la taxe foncière. Les appartements, très rares, ne permettent pas de calculer un rendement significatif.
Est-ce le bon moment pour acheter à Le Bosc ?
Le marché a connu une correction de 11 % en 2024 après un pic en 2023, ce qui peut représenter un point d'entrée plus favorable. Cependant, le faible volume de transactions (20 ventes en 2024) nécessite de la patience pour trouver le bien adapté.
Quel est le profil type des acheteurs à Le Bosc ?
Le marché est principalement porté par des acheteurs de maisons, en raison d'un parc composà à 92,3 % de maisons individuelles. Il attire des primo-accédants locaux grâce à son accessibilité, ainsi que des investisseurs pour de la location annuelle ou saisonnière, et des familles ou retraités en recherche d'un cadre de vie paisible.
Marché immobilier des communes voisines
Le Bosc affiche un prix au m² inférieur de 28 % à celui de Montpeyroux et de 32 % à Saint-Félix-de-Lodez, pour des indicateurs similaires, offrant un effet de levier intéressant pour un investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables au Bosc.
Communes limitrophes du Bosc
Le Bosc est entourée de 11 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 2 654 €/m² en médiane, Le Bosc s'inscrit au niveau de la médiane de l'Hérault (3 454 €/m²) et reste +7,4 % au regard de la médiane nationale.
Le marché immobilier du Bosc est en hausse progressive: +13,5 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 94 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +8,6 % sur le prix médian.
Le marché penche nettement côté maisons (83,3 %), vendues autour de 2 579 €/m² pour des surfaces médianes de 88 m². Le bien médian (88 m² à 226 952 €) équivaut à 10,4 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés au Bosc: 11,6 €/m²/mois pour un appartement, 8,9 €/m²/mois pour une maison. Rendement brut calculé: environ 4,5 % sur un bien médian. Les résidences secondaires représentent 12,1 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
Rythme de construction régulier: 5 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (83 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Le Bosc est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen. Le cadre géographique (sur un relief modérément vallonné, à 252 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.