Saint-Ouen-L'aumône, intégrée à la Communauté d'Agglomération de Cergy-Pontoise, offre un cadre de vie familial et bien connecté, à un prix d'entrée plus accessible que ses voisines. Avec une population en croissance (+4,9 % en 5 ans) et jeune, la commune mise sur ses atouts transports et ses équipements. Acheter ici, c'est opter pour une ville moyenne de 14 km² au tissu résidentiel équilibré entre maisons individuelles et collectif.
Carte du marché immobilier à Saint-Ouen-l'Aumône
Saint-Ouen-l'Aumône et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Saint-Ouen-l'Aumône
10 814 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Saint-Ouen-l'Aumône combine 30,2 % de maisons et 69,8 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements, à 47,3 % de propriétaires-occupants et 30,2 % de maisons, indique une commune ancrée dans l'accession à la petite propriété. La part de résidences secondaires (0,5 %) et de logements vacants (3,4 %) est faible, signe d'une pression démographique stable. Avec 30 % de logements sociaux, le tissu est mixte. Cette composition suggère un marché relativement équilibré entre locatif et propriété, prisé par des ménages jeunes (âge médian 35,3 ans) et des familles cherchant une maison individuelle.
Évolution démographique à Saint-Ouen-l'Aumône
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Saint-Ouen-l'Aumône
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Saint-Ouen-l'Aumône
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Employés 20,7 %
- Professions intermédiaires 19,6 %
- Autres sans activité professionnelle 18,3 %
- Retraités 16,1 %
- Ouvriers 13,4 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 10,0 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 1,9 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Saint-Ouen-l'Aumône
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Saint-Ouen-l'Aumône
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 10 342 logements).
- Avant 1919 1,7 % 173 logts
- 1919-1945 3,7 % 385 logts
- 1946-1970 15,8 % 1 638 logts
- 1971-1990 34,6 % 3 583 logts
- 1991-2005 23,1 % 2 389 logts
- 2006-2019 21,0 % 2 175 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Saint-Ouen-l'Aumône
1 079 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Saint-Ouen-l'Aumône
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Saint-Ouen-l'Aumône
Une maison type de 91 m² (au prix médian de 3 338 €/m²) représente un investissement de 303 758 € hors frais de notaire. Cela équivaut à 14,2 années du revenu médian local (21 350 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'établit autour de 1 660 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Ouen-l'Aumône
- Ne pas vérifier le DPE avant de faire une offre.
- Oublier de consulter l'état des risques (ESRIS) pour les zones inondables.
- Se fier uniquement au prix au m², sans visiter le bien.
- Négliger la proximité des transports (gare à 0,1 km).
Le saviez-vous ?
- La commune compte 3 monuments historiques protégés.
- L'indice de jeunesse est marqué : 41,8 % de moins de 30 ans.
- Le taux de chômage local (12,1 %) dépasse la moyenne nationale.
Performance énergétique du parc à Saint-Ouen-l'Aumône
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 049 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saint-Ouen-l'Aumône est C, avec 6,2 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc local est plutôt performant, avec une classe énergétique C dominante et seulement 6,2 % de passoires (F/G) selon les 5 049 diagnostics. La consommation moyenne de 180 kWh/m²/an reste inférieure à la moyenne nationale. Ce bon score limite le risque réglementaire pour les acheteurs : les interdictions de location pour les passoires (loi Climat) ne concerneront qu'un nombre restreint de biens. C'est un atout pour la valorisation future, les logements les moins bien classés nécessitant des travaux de rénovation énergétique avant 2028 ou 2034.
Risques naturels et géorisques à Saint-Ouen-l'Aumône
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- R111.3 de 1987 PPRN Approuvé approuvé le 08/04/1987
- PPRI Vallée de l'Oise PPRN Approuvé approuvé le 05/07/2007
- 95 PPRT AMPERE INDUSTRIE PPRT Approuvé approuvé le 12/07/2010
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Trois plans de prévention des risques (PPR) sont actifs : un PPRT lié à l'industrie Ampere, un PPRI pour la vallée de l'Oise, et un ancien plan de 1987. Cela traduit une exposition modérée aux risques technologiques et naturels, principalement inondation. La sismicité est très faible et le radon faible. Huit arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Un acquéreur doit systématiquement consulter l'état des risques (ESRIS) pour localiser précisément les zones concernées et les contraintes constructives associées.
Cadre de vie à Saint-Ouen-l'Aumône
Le climat est tempéré (moyenne annuelle 12,5°C, précipitations 666 mm). La commune, située à 42 m d'altitude en vallée de l'Oise, est soumise à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI). La gare en centre-ville relie directement Paris, un atout majeur pour les navetteurs. On compte 1 079 équipements (commerces, services, santé), avec une offre correcte mais sans densité excessive. Le patrimoine compte 3 monuments historiques. La connectivité est excellente (fibre à 97,6 %). Le parc de logements est plutôt économe (classe DPE dominante C, 180 kWh/m²/an).
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 57 m², prévoyez environ 178 000 € (3 125 €/m²). Une maison de 91 m² demandera un budget médian de 304 000 €. La fourchette basse démarre vers 2 628 €/m² pour les biens à rénover ou moins bien situés. Le délai de vente peut être un peu plus long qu'en période de forte hausse, le marché étant en correction (-4,5 % sur un an). Comparé à Taverny (3 750 €/m²) ou Montigny-lès-Cormeilles (4 154 €/m²), l'écart de prix est significatif.
À qui s'adresse Saint-Ouen-l'Aumône ?
La commune s'adresse en priorité aux primo-accédants et jeunes familles cherchant à devenir propriétaires d'une maison (30,2 % du parc) sans s'éloigner des réseaux de transport. Les investisseurs visant un rendement locatif brut élevé y trouvent aussi une cible. En revanche, les budgets très élevés ou la recherche d'une centralité exclusive se tourneront vers des communes voisines plus chères.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur aux communes voisines (différentiel de 500 à 1300 €/m²)
- Connexion ferroviaire directe avec Paris depuis la gare en centre-ville
- Parc de logements globalement récent et énergétiquement correct (DPE C dominant)
- Démographie dynamique et jeune, portée par l'attractivité de Cergy-Pontoise
- Large panel d'équipements et de services (1 079 équipements recensés)
− À prendre en compte
- Marché en légère baisse (-4,5 % sur un an), pouvant inquiéter les acheteurs spéculatifs
- Exposition à un risque d'inondation (PPRI Vallée de l'Oise) sur certaines zones
- Taux de chômage local élevé (12,1 %), reflet de fragilités socio-économiques
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Saint-Ouen-l'Aumône est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Saint-Ouen-l'Aumône
- Climat tempéré : 12,5 °C de moyenne annuelle.
- Parc de logements à 47,3 % de propriétaires.
- 97,6 % des foyers éligibles à la fibre.
- Gare SNCF à 0,1 km du centre.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Saint-Ouen-l'Aumône
Quel budget pour acheter une maison à Saint-Ouen-L'aumône ?
Le prix médian d'une maison est de 3 338 €/m². Pour une surface médiane de 91 m², il faut prévoir un budget d'environ 304 000 €.
Saint-Ouen-L'aumône est-elle bien desservie par les transports ?
Oui, la gare est située à 0,1 km du centre et propose des liaisons vers Paris. La commune bénéficie également d'un bon réseau de bus au sein de l'agglomération Cergy-Pontoise.
La commune est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 22 établissements scolaires, 41,8 % de moins de 30 ans et une proportion non négligeable de maisons, le cadre est familial. La présence de 180 équipements de santé et de 49 équipements sportifs complète l'offre.
Vous envisagez d'acheter à Saint-Ouen-l'Aumône ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
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