Logement & immobilier

Le logement à Saint-Ouen-l'Aumône

95310 Val-d'Oise 25 578 hab.
Fiche complète

Saint-Ouen-l'Aumône compte 10 814 logements, à dominante collective (68,4 % d'appartements, 3,4 pièces en moyenne).

Résidences principales 96%
Logements vacants 3,4%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant C

01 Le parc de logements

10 814Logements au total
70 %Appartements i
47,3 %Propriétaires
0,5 %Rés. secondaires
30 %Logements sociaux i
3,4 %Logements vacants i-43% vs dept · -58% vs France
+9,9 %Évolution 2016–2022
772 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 10 814 logements dont 10 400 résidences principales, 49 résidences secondaires et 365 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Visualisation des trois usages du parc: 96 % d'habitat permanent, 0 % de résidences secondaires et 3 % de logements inoccupés sur un total de 10 814.

INSEE · 2022

Époque de construction

La période 1971-1990 concentre 35 % du parc, tandis que 2 % datent d'avant 1919 et 21 % ont été construits après 2006.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Distribution par taille: 27 % de petits logements (T1-T2), 21 % de grands (5p+), moyenne à 3,4 pièces.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements9 1299 84310 814
Rés. principales8 7379 37510 400
Rés. secondaires142949
Vacants377439365

En comparaison, Taverny (à 7 km) enregistre 58,5 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Visualisation des quatre statuts — 47,3 % de propriétaires occupants, 51,3 % de locataires et 25 % de HLM dans les résidences principales.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 63 %. électricité pèse 31 %, fioul 3 %.

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans1 119
2 à 4 ans2 332
5 à 9 ans2 499
10 ans ou plus4 450
Total ménages10 400
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale3 131
Sous-occupation modérée2 612
Sous-occupation accentuée1 452
Suroccupation modérée1 730
Suroccupation accentuée419
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le parc automobile des résidents se répartit entre 21 % sans voiture, 51 % à une voiture et 28 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 63,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

10 814Logements en 2022
+241 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Trajectoire de long terme: 3 171 logements en 1968, 10 814 en 2022 (+241 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 802 605 691 621 667 319
Dont vacants > 2 ans 88 99 76 73 91 139

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
180kWh/m²/an en moyenne
5,4 %Passoires (F+G) i
5 985Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
180 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
2 956 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Le graphique décompose les 5 985 diagnostics par étiquette énergétique: 49 % en C, 50 % en A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Émissions CO₂: 50 % des logements relèvent de la classe C, 69 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Consommation selon l'époque: maximum 303 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 112 kWh/m²/an (après 2012).

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (228 kWh/m²/an) et appartements en classe C (173).

Comparaison territoriale
Consommation vs département-22 kWh/m²/an
Consommation vs France-24 kWh/m²/an
Passoires vs département-3,5 pts
Passoires vs France-4,5 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

36,0 %Taux logements sociaux i
3 512Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutConforme

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

7,23 €Loyer moyen /m² i
1,2 %Taux de vacance i
124dont PLAI i
81dont PLS i
1 529En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T189
T2634
T31 216
T4838
T5+214

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Le parc de Saint-Ouen-l'Aumône s'élève à 10 814 logements au recensement 2022, très majoritairement affectés à la résidence principale (96,2 %, soit 10 400 logements habités à titre permanent). L'appartement domine nettement le parc (70,4 %), la maison individuelle ne représentant que 29,6 %. Saint-Ouen-l'Aumône est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne, dans la plaine, à une altitude de 50 m.

Répartition équilibrée entre accession à la propriété et location: 47,3 % vs 51,3 %. Au plan locatif social, 25,3 % des résidences principales sont en HLM. Au titre de la loi SRU, Saint-Ouen-l'Aumône est conforme — 36,0 % pour une obligation de 25,0 %.

La dynamique de construction récente est sensible — 21,0 % du parc a moins de vingt ans. Le bilan DPE est favorable: classe C dominante, 180 kWh/m²/an, en deçà du repère national (203). Le gaz de ville équipe 63,4 % des logements occupés à titre principal.

Hausse mesurée du nombre de logements: +9,9 % entre 2016 et 2022. Répartition équilibrée de la motorisation: 21,5 % de ménages sans voiture, 28,0 % à au moins deux voitures.

Lue dans son contexte régional, la commune est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne — un ancrage qui colore le parc. La commune est dans la plaine, à une altitude de 50 m: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.

Le détail du parc (10 400 résidences principales de Saint-Ouen-l'Aumône) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.

Faut-il investir à Saint-Ouen-l'Aumône en 2026 ?

Intégrée à la communauté d'agglomération de Cergy-Pontoise, Saint-Ouen-L'aumône conjugue une dynamique démographique positive et un parc de logements récents. Pourtant, son marché immobilier traverse une phase de correction. Analyse des indicateurs pour trancher l'opportunité d'investissement en 2026.

3 227 €/m² prix médian
+0,4 % sur un an
224 transactions 2026

Avec un écart de prix atteignant 41 % par rapport à Cormeilles-en-Parisis et un rendement locatif brut de 7,1 %, la commune présente un effet de levier rare en Île-de-France.

Verdict

➤ Investir ici suppose de viser le rendement locatif annuel et d'accepter une faible liquidité à la revente, dans une optique de moyen terme.

Rendement bon
Risque modere
Horizon moyen terme
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Points clés

  • ✓ Rendement locatif brut élevé (7,1 %)
  • ✓ Correction de -4,5 % : point d'entrée potentiel
  • ✓ Très forte attractivité territoriale (7,7/10)
  • ⚠ Accessibilité immobilière très faible (1,4/10)
  • ⚠ Marché porté par l'extérieur : chômage local à 12,1 %
  • ⚠ Construction neuve en fort ralentissement (-80 %)

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✓ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accedant local

Positionnement sur le marché

  • Avec un prix médian de 3 227 €/m², Saint-Ouen-L'aumône se situe en deçà de la moyenne nationale des villes moyennes.
  • Son marché affiche un décrochage de 17 à 41 % par rapport aux communes voisines du Val-d'Oise.
  • Le rendement locatif brut dépasse largement ceux observés dans les grandes métropoles françaises.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Saint-Ouen-l'Aumône

Le marché immobilier de Saint-Ouen-l'Aumône affiche une pression notable (IPI 5,1/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.

Indices immobiliers de Saint-Ouen-l'Aumône

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

5,1

Indice de Pression Immobilière

Modéré

Pression modérée : le marché est équilibré, sans surenchère généralisée, ce qui facilite la négociation.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
41
Années de revenu pour acheter 70 m²
80
% de résidences secondaires
3
Croissance démographique (5 ans)
68
Densité de population
80
3,6

Indice d'Accessibilité Immobilière

Moyen

Accès très difficile à la propriété pour les revenus locaux. Les acquéreurs viennent majoritairement de l'extérieur.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
20
% de propriétaires
8
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
7
5,6

Indice d'Opportunité Locative

Favorable

Demande locative soutenue et loyers porteurs, idéal pour un investissement en location annuelle.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
93
% résidences secondaires (demande saisonnière)
3
Croissance démographique (5 ans)
68
Capacité touristique / population
47
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
59
1,9

Indice de Pression Touristique Immobilière

Très faible

Absence de pression touristique : la stratégie doit se concentrer exclusivement sur la location annuelle.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
3
Capacité touristique / population
47
% de logements vacants
7
Faible densité (proxy isolement touristique)
20

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 3212,4 — Percentile dept : 41/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 10,5 — Percentile dept : 80/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 3/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 4,9 — Percentile dept : 68/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 1827,0 — Percentile dept : 80/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 10,5 — Percentile dept : 20/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 45,5 — Percentile dept : 8/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 24,4 — Percentile dept : 7/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 52,7 — Percentile dept : 93/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 3/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 4,9 — Percentile dept : 68/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 47/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 3212,4 — Percentile dept : 59/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 3/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 47/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 3,4 — Percentile dept : 7/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 1827,0 — Percentile dept : 20/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Saint-Ouen-l'Aumône : opportunités et risques

L'argument principal réside dans le rendement locatif brut, élevé à 7,1 % pour les appartements d'après la carte des loyers. Ce chiffre, nettement supérieur à la moyenne francilienne, est le signe d'une demande locative solide, alimentée par une population jeune (âge médian de 35,3 ans) et une desserte ferroviaire directe. La taxe foncière, à 44,39 %, grève cependant significativement le rendement net, qui chute autour de 4,2 %.

Le risque majeur tient à la faible accessibilité immobilière (IAI : 1,4/10). Le prix des biens a décroché des capacités d'achat des Saint-Ouennais, dont le revenu médian se classe au 14e rang sur 18 dans sa catégorie départementale. Le marché de la revente dépend donc fortement d'acquéreurs extérieurs, ce qui peut affecter la liquidité en période de crise.

Enfin, la part de passoires thermiques (F/G) n'est que de 6,2 %, un atout face aux futures réglementations. L'investisseur doit toutefois se concentrer sur les biens bien situés, près de la gare ou des services, pour garantir une occupation constante et limiter le risque de vacance, estimé à 8 % dans le calcul du rendement net.

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➤ Dans les conditions actuelles, un investissement dans un appartement type de 57 m² nécessite un effort mensuel net d'environ 160 € après loyer perçu et charges, pour un rendement brut de 7,1 %.

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Données du marché immobilier à Saint-Ouen-l'Aumône

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian de 3 227 €/m², en repli de 4,5 % sur un an selon les données DVF 2024, place Saint-Ouen-L'aumône dans une phase de correction. Cette baisse suit la trajectoire régionale, mais elle est plus marquée ici, créant un écart attractif avec les communes limitrophes. Le parc, dont 21 % a été construit après 2006, est relativement moderne, ce qui limite le risque travaux immédiat mais ne dispense pas d'une vigilance sur le DPE.

La répartition des transactions (115 appartements pour 80 maisons) dessine un marché polarisé sur le collectif, typique d'une ville intégrée à une grande agglomération. Cette structure correspond à une demande locative prépondérante, portée par la proximité des gares et les nombreux équipements de la commune, qui en compte plus de 1 000.

Néanmoins, le très faible taux de constructions neuves autorisées (-80 % en tendance) et un taux de vacance de 3,4 % seulement indiquent un marché tendu en offre. Cette rareté pourrait soutenir les prix à moyen terme, malgré la correction actuelle liée au contexte financier national.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Saint-Ouen-l'Aumône Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Le prix médian du mètre carré à Saint-Ouen-L'aumône a connu une hausse continue entre 2020 et 2022, passant de 3 176 € à 3 482 €, avant une correction amorcée en 2023. En 2024, il s'établit à 3 227 €, en baisse de 4,5 % sur un an. Cette évolution marque un retournement après le pic post-Covid, plus prononcé que dans certaines communes voisines. Pour un acheteur en 2026, cette correction offre un point d'entrée plus accessible, mais le marché reste volatil et sensible aux taux d'emprunt. La différence de prix entre maisons et appartements s'est réduite, indiquant une demande plus équilibrée.

Évolution du marché immobilier de Saint-Ouen-l'Aumône

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 237 €/m² à 3 227 €/m² (-0,3 %), pour 224 transactions sur la dernière année.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 3 390 €/m²
Surface médiane 91 m²
Transactions 78
Appartements
Prix médian 3 123 €/m²
Surface médiane 57 m²
Transactions 146

Indicateurs clés du marché

+0,4 %
Variation annuelle prix/m² ?
7,1 %
Rendement locatif apparts ?
5,5 %
Rendement locatif maisons ?
59,0 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

308 490 €
Maison 91 m² ?
Mensualité ~1 789 €/mois (20 ans, 3,5 %)
178 011 €
Appartement 57 m² ?
Mensualité ~1 032 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

L'acquisition d'une maison type de 91 m² (303 758 €) nécessiterait près de 14,2 années de revenu médian local, un effort substantiel. Pour un appartement de 57 m² (178 125 €), ce ratio tombe à 8,3 années. Avec un loyer médian estimé à 18,4 €/m²/mois, le rendement brut des appartements atteint 7,1 %. Toutefois, après déduction des charges (taxe foncière à 44,39 %, gestion, vacance), le rendement net approche les 4,2 %, nécessitant un apport personnel conséquent pour équilibrer les comptes.

Acheter vs Louer — appartement 57 m²

1 032 €/mois
Mensualité crédit ?
1 050 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 18 €/mois de moins

Accessibilité — années de revenu médian

14,4 ans
Pour une maison ?
8,3 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

18,4 €/m²
Loyer médian appartements ?
15,7 - 21,6 €/m²
15,6 €/m²
Loyer médian maisons ?
12,3 - 19,8 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Avec 195 ventes en 2024, l'activité transactionnelle est en repli par rapport aux années record 2021-2022, mais demeure à un niveau soutenu. Les appartements représentent 59 % des transactions, avec une surface médiane de 57 m², reflétant un marché orienté vers les investisseurs et les petits ménages. Le volume de ventes de maisons (78 transactions, surface médiane 91 m²) indique une liquidité correcte pour ce segment. Le marché est aujourd'hui plus équilibré, offrant des opportunités de négociation, notamment sur les biens nécessitant des travaux.

Répartition des ventes

34,8 % de maisons et 65,2 % d'appartements parmi les 224 transactions enregistrées.

Sur 224 transactions enregistrées, 34,8 % portent sur des maisons (3 390 €/m²) et 65,2 % sur des appartements (3 123 €/m²).

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 224 78 146
Prix médian/m² 3 227 € 3 390 € 3 123 €
Prix moyen/m² 3 549 €
Surface médiane – 91 m² 57 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 348 3 237 €
2022 284 3 386 €
2023 243 3 360 €
2024 195 3 214 €
2025 224 3 227 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve est au point mort : seulement 4 logements autorisés en 2024, et une tendance en baisse de 80 % sur les cinq dernières années. Ce net ralentissement, contrastant avec une croissance démographique de +4,9 % sur 5 ans, devrait maintenir une pression à la hausse sur les loyers à moyen terme. Il indique également une faible offre de produits neufs, concentrant la demande sur l'ancien. Pour l'investisseur, cela réduit le risque de sur-offre mais limite les opportunités en défiscalisation.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Rythme de la construction: 12 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 212 sur 2013 — soit -94,3 %.

Vacance longue durée à Saint-Ouen-l'Aumône

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

319 logements vacants au total
139 vacants depuis plus de 2 ans 43,6 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Saint-Ouen-l'Aumône (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

La production neuve à à Saint-Ouen-l'Aumône totalise 61 logements sur 5 ans, soit -80 % vs la période antérieure.

61 logements autorisés sur 5 ans
6 en 2025 dernière année connue
-80 % vs 5 années précédentes tendance

Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.

Fourchettes de loyers à Saint-Ouen-l'Aumône

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 15,7 €/m²
Médian 18,4 €/m²
Haut 21,6 €/m²
Écart de 6,0 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 12,3 €/m²
Médian 15,6 €/m²
Haut 19,8 €/m²
Écart de 7,5 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Saint-Ouen-l'Aumône

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (57 m²)
~2 797 €/an
soit ~2,7 mois de loyer par an
Pour une maison type (91 m²)
~3 791 €/an
soit ~2,7 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 44,39 % Moyenne dept : 42,51 % +1,88 pt Moyenne France : 43,01 % +1,38 pt
Taxe d'habitation (rappel) 17,00 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

43,84 % 2021
43,84 % 2022
44,33 % 2023
44,39 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (44,39 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le rendement brut de 7,1 % pour les appartements ne tient pas compte des charges réelles. À Saint-Ouen-l'Aumône, il faut soustraire la taxe foncière (44,39 % du revenu cadastral), la gestion locative (environ 5 % du loyer), les travaux et la provision pour vacance locative. Le taux de logements vacants local est de 3,4 %, un chiffre à intégrer. Ces frais représentent environ 40 % du loyer, ce qui explique le passage à un rendement net de 4,2 %. Une copropriété bien gérée est ici un atout.

Performance énergétique du parc à Saint-Ouen-l'Aumône

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 985 diagnostics analysés (ADEME)

La classe énergétique dominante du parc à Saint-Ouen-l'Aumône est C, avec 5,4 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).

Classe dominante C
Passoires thermiques 5,4 % F + G
Conso moyenne 179 kWh/m²/an

Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).

Le parc local est plutôt performant, avec une classe énergétique C dominante et seulement 6,2 % de passoires (F/G) selon les 5 049 diagnostics. La consommation moyenne de 180 kWh/m²/an reste inférieure à la moyenne nationale. Ce bon score limite le risque réglementaire pour les acheteurs : les interdictions de location pour les passoires (loi Climat) ne concerneront qu'un nombre restreint de biens. C'est un atout pour la valorisation future, les logements les moins bien classés nécessitant des travaux de rénovation énergétique avant 2028 ou 2034.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les appartements, particulièrement les T2 et T3 de moins de 70 m², offrent la meilleure liquidité et les rendements bruts les plus élevés (7,1 %). Le parc ancien domine, mais attention au DPE : 6,2 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un risque réglementaire majeur. Le neuf, rare (21 % du parc post-2006), séduit pour sa performance énergétique mais avec une rentabilité initiale souvent plus faible.

Quelles zones cibler à Saint-Ouen-l'Aumône ?

La zone la plus prisée est le secteur de la gare, pour sa connexion directe aux bassins d'emploi. Le centre-bourg historique, avec ses commerces et services, attire également les locataires. Les quartiers pavillonnaires périphériques, où les loyers au m² sont plus bas (15,6 €/m² pour les maisons), visent un public familial. Aucune zone en forte développement n'est identifiée, la construction neuve étant au point mort (-80 % d'autorisations sur 5 ans).

Calculateur de rendement à Saint-Ouen-l'Aumône

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Saint-Ouen-l'Aumône

Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, dans un contexte où 3,4 % du parc est vacant. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage à 12,1 %) fragilise la solvabilité des locataires. La taxe foncière élevée (44,39 %) grève la rentabilité. Enfin, les logements mal isolés (classe énergétique moyenne C) exposent à des travaux de rénovation obligatoires dès 2025 pour les passoires.

Cas pratique : un investissement type à Saint-Ouen-l'Aumône

Pour un appartement de 50 m² à Saint-Ouen-l'Aumône, comptez environ 178 125 € à l'achat. Loué 18,4 €/m², il génère 920 € de loyer mensuel, soit un rendement brut de 6,2 %. Après déduction de la taxe foncière, de la gestion et des provisions, le rendement net atteint environ 4,2 %. Avec un crédit à 4 % sur 20 ans, l'effort mensuel résiduel serait de l'ordre de 160 € les premières années.

Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Ouen-l'Aumône

  • Négliger la taxe foncière, élevée à 44,39 %.
  • Oublier de provisionner pour la vacance locative (taux de 3,4 %).
  • Choisir un bien avec un DPE F ou G, interdit à la location en 2028.
  • Sous-estimer les charges de copropriété dans les petits immeubles.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché immobilier local suit le rythme francilien : une reprise en mars-avril et une activité soutenue jusqu'en juillet. L'automne (septembre-octobre) constitue une seconde période favorable, avant le ralentissement de fin d'année. À noter que l'échéance de la taxe foncière en octobre peut inciter certains vendeurs à conclure avant. Acheter en décembre-janvier peut permettre de négocier, face à une offre moins concurrencée. Vendre au printemps maximise la visibilité auprès des familles souhaitant une rentrée scolaire.

Le saviez-vous ?

  • La commune compte 3 monuments historiques protégés.
  • L'indice de jeunesse est marqué : 41,8 % de moins de 30 ans.
  • Le taux de chômage local (12,1 %) dépasse la moyenne nationale.

S'installer à Saint-Ouen-l'Aumône : cadre de vie et logement

S'installer à Saint-Ouen-L'aumône, c'est bénéficier des avantages d'une ville de l'agglomération de Cergy-Pontoise sans en payer le prix fort. La commune offre un cadre de vie très complet, avec 1 079 équipements recensés par l'INSEE, dont 180 dans le domaine de la santé et 111 commerces. La desserte est un atout maître : la gare est à 600 mètres du centre et la fibre couvre 97,6 % du territoire.

Le territoire présente néanmoins certaines fragilités, avec un taux de chômage de 12,1 % et un indice de vieillissement faible (75,7), signe d'une population majoritairement jeune et active. Trois plans de prévention des risques (PPR) sont actifs, concernant notamment le risque inondation de la vallée de l'Oise, un paramètre à vérifier impérativement avant tout achat.

Carte du marché immobilier à Saint-Ouen-l'Aumône

Saint-Ouen-l'Aumône et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Saint-Ouen-l'Aumône

12,5 °C
Température moyenne ?
666 mm
Précipitations ?
34 j
Jours de gel/an ?

Avec une température moyenne annuelle de 12,5 °C et 666 mm de précipitations par an, le climat de Saint-Ouen-l'Aumône est tempéré, proche de la moyenne francilienne. Les hivers sont frais sans excès, et les étés modérément chauds. Ce profil conviendra aux acheteurs recherchant un rythme de saisons marqué sans conditions extrêmes. L'altitude moyenne de 42 m et la proximité de l'Oise apportent une légère humidité, compensée par un ensoleillement correct. Idéal pour qui fuit les climats trop secs ou trop rigoureux.

À qui s'adresse Saint-Ouen-l'Aumône ?

La commune s'adresse en priorité aux primo-accédants et jeunes familles cherchant à devenir propriétaires d'une maison (30,2 % du parc) sans s'éloigner des réseaux de transport. Les investisseurs visant un rendement locatif brut élevé y trouvent aussi une cible. En revanche, les budgets très élevés ou la recherche d'une centralité exclusive se tourneront vers des communes voisines plus chères.

Avantages et limites à Saint-Ouen-l'Aumône

✓ Points forts

  • Prix d'entrée inférieur aux communes voisines (différentiel de 500 à 1300 €/m²)
  • Connexion ferroviaire directe avec Paris depuis la gare en centre-ville
  • Parc de logements globalement récent et énergétiquement correct (DPE C dominant)
  • Démographie dynamique et jeune, portée par l'attractivité de Cergy-Pontoise
  • Large panel d'équipements et de services (1 079 équipements recensés)

− À prendre en compte

  • Marché en légère baisse (-4,5 % sur un an), pouvant inquiéter les acheteurs spéculatifs
  • Exposition à un risque d'inondation (PPRI Vallée de l'Oise) sur certaines zones
  • Taux de chômage local élevé (12,1 %), reflet de fragilités socio-économiques

Composition du parc immobilier à Saint-Ouen-l'Aumône

10 814 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Le parc à Saint-Ouen-l'Aumône combine 30,2 % de maisons et 69,8 % d'appartements.

96,2 % Résidences principales 10 400 logements
0,5 % Résidences secondaires 49 logements
3,4 % Logements vacants 365 logements
47,3 % Propriétaires de leur résidence

Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.

Le parc de logements, à 47,3 % de propriétaires-occupants et 30,2 % de maisons, indique une commune ancrée dans l'accession à la petite propriété. La part de résidences secondaires (0,5 %) et de logements vacants (3,4 %) est faible, signe d'une pression démographique stable. Avec 30 % de logements sociaux, le tissu est mixte. Cette composition suggère un marché relativement équilibré entre locatif et propriété, prisé par des ménages jeunes (âge médian 35,3 ans) et des familles cherchant une maison individuelle.

Ancienneté du parc à Saint-Ouen-l'Aumône

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 10 342 logements).

  • Avant 1919 1,7 % 173 logts
  • 1919-1945 3,7 % 385 logts
  • 1946-1970 15,8 % 1 638 logts
  • 1971-1990 34,6 % 3 583 logts
  • 1991-2005 23,1 % 2 389 logts
  • 2006-2019 21,0 % 2 175 logts

Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.

Équipements et services à Saint-Ouen-l'Aumône

1 079 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

111 Commerces
553 Services
180 Santé
49 Sports et loisirs
27 Enseignement
7 Tourisme
152 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Saint-Ouen-l'Aumône

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 3 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 8 catastrophes naturelles déclarées

Trois plans de prévention des risques (PPR) sont actifs : un PPRT lié à l'industrie Ampere, un PPRI pour la vallée de l'Oise, et un ancien plan de 1987. Cela traduit une exposition modérée aux risques technologiques et naturels, principalement inondation. La sismicité est très faible et le radon faible. Huit arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Un acquéreur doit systématiquement consulter l'état des risques (ESRIS) pour localiser précisément les zones concernées et les contraintes constructives associées.

Cas pratique : un achat type à Saint-Ouen-l'Aumône

Une maison type de 91 m² (au prix médian de 3 338 €/m²) représente un investissement de 303 758 € hors frais de notaire. Cela équivaut à 14,2 années du revenu médian local (21 350 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'établit autour de 1 660 €.

Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Ouen-l'Aumône

  • Ne pas vérifier le DPE avant de faire une offre.
  • Oublier de consulter l'état des risques (ESRIS) pour les zones inondables.
  • Se fier uniquement au prix au m², sans visiter le bien.
  • Négliger la proximité des transports (gare à 0,1 km).

Points clés à retenir à Saint-Ouen-l'Aumône

  • Prix médian à 3 227 €/m² en 2024.
  • Rendement brut de 7,1 % pour les appartements.
  • Climat tempéré : 12,5 °C de moyenne annuelle.
  • Mettre en prix avec réalisme après la baisse de 4,5 %.
  • Rendement net d'environ 4,2 % après charges.
  • Parc de logements à 47,3 % de propriétaires.
  • La proximité de la gare fait gagner 5 à 10 % de valeur.
  • Maisons à 3 390 €/m², appartements à 3 123 €/m².
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Ouen-l'Aumône ?

À Saint-Ouen-l'Aumône, la valeur d'un bien est d'abord dictée par sa proximité avec la gare (0,1 km) et les 111 commerces recensés. Un logement à moins de 10 minutes à pied de la gare peut voir sa valeur majorée de 5 à 10 %. L'état du bien et son DPE sont devenus cruciaux : un logement classé C se vend plus facilement qu'un D. Pour une maison, la surface du terrain et son exposition comptent. En appartement, l'étage et la vue priment. La présence d'écoles à proximité (22 établissements) est un atout pour les familles.

Estimation indicative d'une maison à Saint-Ouen-l'Aumône

Pour une maison de 91 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

293 657 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Une estimation erronée peut coûter cher. Sur un appartement type de 57 m² à 3 125 €/m², une surévaluation de 5 % équivaut à perdre près de 9 000 € en opportunité de vente manquée. À l'inverse, sous-évaluer vous prive d'autant. Une estimation professionnelle intègre des paramètres locaux invisibles sur les plateformes nationales : la taxe foncière (44,39 %), la dynamique précise du quartier, ou l'impact du DPE sur la valorisation. Dans un marché en baisse comme celui de Saint-Ouen-L'aumône, ce degré de précision est décisif pour vendre dans des délais raisonnables.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un professionnel local saisit les nuances que les algorithmes ignorent : la valeur d'une rue calme près du centre versus une artère bruyante, l'impact réel d'une rénovation énergétique récente, ou l'attrait spécifique d'un quartier en renouvellement. Il connaît les acheteurs sérieux et peut négocier efficacement. Alors qu'un outil en ligne se base sur des moyennes au m² (3 214 €/m²), un expert ajuste en fonction de l'état, de la vue, de l'ensoleillement et de la qualité de la copropriété. Son estimation est un levier pour une vente rapide au juste prix.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se baser sur le prix au m² moyen de la commune sans nuance.
  • Surévaluer son bien en ignorant la baisse récente des prix (-4,5 %).
  • Oublier de valoriser un DPE performant (classe C dominante).
  • Négliger l'impact des 3 monuments historiques sur l'attrait du quartier.

Investir à Saint-Ouen-l'Aumône : passer à l'action

Le potentiel locatif est avéré, mais la sélection du bien et la gestion locative font la différence. Notre réseau de professionnels du Val-d'Oise vous aide à identifier les bons secteurs et à transformer cette analyse en acquisition rentable.

Ces chiffres dessinent une opportunité, mais son succès dépend d'une parfaite connaissance des quartiers et du parc.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Ouen-l'Aumône

    Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Ouen-L'aumône ?

    Le prix médian au mètre carré était de 3 227 € en 2024. Une maison type de 91 m² coûte environ 303 758 € et un appartement de 57 m² autour de 178 125 €.

    Est-ce que les prix baissent à Saint-Ouen-L'aumône ?

    Oui, les prix médians ont baissé de 4,5 % entre 2023 et 2024, après avoir atteint un pic en 2022. Le marché est actuellement en phase de correction.

    Saint-Ouen-L'aumône est-elle plus chère que ses voisines ?

    Non, elle est nettement moins chère. Son prix au m² est inférieur de 17 % à Taverny, 18 % à Achères et même 41 % à Cormeilles-en-Parisis.

    Quel rendement locatif espérer à Saint-Ouen-L'aumône ?

    Le rendement locatif brut est attractif, notamment pour les appartements où il atteint 7,1 %. Compte tenu des charges, le rendement net estimé est d'environ 4,2 %.

    Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?

    Privilégiez les secteurs proches de la gare de Saint-Ouen-l'Aumône pour un potentiel locatif optimal, ainsi que les zones bénéficiant des 553 services recensés dans la commune.

    Marché immobilier des communes voisines

    Saint-Ouen-L'aumône reste sous-valorisée par rapport à des voisines comme Cormeilles-en-Parisis (+41 %) ou Montigny-Lès-Cormeilles (+29 %), offrant un effet de levier puissant pour qui mise sur un rattrapage à moyen terme.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Ouen-l'Aumône.

    Communes limitrophes de Saint-Ouen-l'Aumône

    Saint-Ouen-l'Aumône est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    3 227 €/m² Prix médian à Saint-Ouen-l'Aumône
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Le marché immobilier de Saint-Ouen-l'Aumône est sensiblement au-dessus de la moyenne — prix médian 3 227 €/m² en 2026, soit -6,1 % de plus que la médiane du Val-d'Oise (3 438 €/m²).

    Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (-0,3 %). 1 294 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.

    Marché mixte à Saint-Ouen-l'Aumône: maisons à 3 390 €/m² et appartements à 3 123 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Un bien type de 91 m² revient à environ 308 490 €, soit 14,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.

    Les loyers d'annonce de Saint-Ouen-l'Aumône avoisinent 18,4 €/m² pour les appartements et 15,6 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,1 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 0,5 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.

    La construction neuve reste limitée: 61 logements autorisés sur l'ensemble de la période 2021-2025.

    Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Saint-Ouen-l'Aumône est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne. La géographie joue son rôle: la commune est dans la plaine, à une altitude de 50 m.

    Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

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    Communes voisines

    Pontoise 95300 31 970 hab. 0,9 km Herblay-sur-Seine 95220 31 779 hab. 7,4 km Éragny-sur-Oise 95610 18 436 hab. 3,0 km Pierrelaye 95220 10 130 hab. 4,3 km