Saint-Ouen-L'aumône présente un rendement locatif brut estimé à 7,1 % pour les appartements, supérieur à la moyenne francilienne. Toutefois, le rendement net, déduisant vacance, gestion et taxe foncière (44,39 %), chute à environ 4,2 %. Cette forte décote souligne l'importance de bien maîtriser les charges et de cibler un bien économe. La demande locative est portée par une population jeune (âge médian 35,3 ans) et un taux de chômage de 12,1 %.
Indices immobiliers de Saint-Ouen-l'Aumône
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
5,1
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché est équilibré, sans surenchère généralisée, ce qui facilite la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché est équilibré, sans surenchère généralisée, ce qui facilite la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accès très difficile à la propriété pour les revenus locaux. Les acquéreurs viennent majoritairement de l'extérieur.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccès très difficile à la propriété pour les revenus locaux. Les acquéreurs viennent majoritairement de l'extérieur.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,8
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Demande locative soutenue et loyers porteurs, idéal pour un investissement en location annuelle.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableDemande locative soutenue et loyers porteurs, idéal pour un investissement en location annuelle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
0,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Absence de pression touristique : la stratégie doit se concentrer exclusivement sur la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleAbsence de pression touristique : la stratégie doit se concentrer exclusivement sur la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Saint-Ouen-l'Aumône ?
L'argument principal réside dans le rendement locatif brut, élevé à 7,1 % pour les appartements d'après la carte des loyers. Ce chiffre, nettement supérieur à la moyenne francilienne, est le signe d'une demande locative solide, alimentée par une population jeune (âge médian de 35,3 ans) et une desserte ferroviaire directe. La taxe foncière, à 44,39 %, grève cependant significativement le rendement net, qui chute autour de 4,2 %.
Le risque majeur tient à la faible accessibilité immobilière (IAI : 1,4/10). Le prix des biens a décroché des capacités d'achat des Saint-Ouennais, dont le revenu médian se classe au 14e rang sur 18 dans sa catégorie départementale. Le marché de la revente dépend donc fortement d'acquéreurs extérieurs, ce qui peut affecter la liquidité en période de crise.
Enfin, la part de passoires thermiques (F/G) n'est que de 6,2 %, un atout face aux futures réglementations. L'investisseur doit toutefois se concentrer sur les biens bien situés, près de la gare ou des services, pour garantir une occupation constante et limiter le risque de vacance, estimé à 8 % dans le calcul du rendement net.
Profil locatif à Saint-Ouen-l'Aumône
La demande locative provient principalement de jeunes actifs et de familles modestes, attirés par la proximité de la gare (lignes vers Paris) et les loyers abordables. Le loyer médian estimé est de 18,4 €/m²/mois pour un appartement. La part importante de moins de 30 ans (41,8 %) et la présence de 22 établissements scolaires alimentent une demande pour des T2 et T3 fonctionnels. Peu de saisonnalité est à attendre, le taux de résidences secondaires étant inférieur à 1 %.
Quels types de biens privilégier ?
Les appartements, particulièrement les T2 et T3 de moins de 70 m², offrent la meilleure liquidité et les rendements bruts les plus élevés (7,1 %). Le parc ancien domine, mais attention au DPE : 6,2 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un risque réglementaire majeur. Le neuf, rare (21 % du parc post-2006), séduit pour sa performance énergétique mais avec une rentabilité initiale souvent plus faible.
Quelles zones cibler à Saint-Ouen-l'Aumône ?
La zone la plus prisée est le secteur de la gare, pour sa connexion directe aux bassins d'emploi. Le centre-bourg historique, avec ses commerces et services, attire également les locataires. Les quartiers pavillonnaires périphériques, où les loyers au m² sont plus bas (15,6 €/m² pour les maisons), visent un public familial. Aucune zone en forte développement n'est identifiée, la construction neuve étant au point mort (-80 % d'autorisations sur 5 ans).
Performance énergétique du parc à Saint-Ouen-l'Aumône
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 049 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saint-Ouen-l'Aumône est C, avec 6,2 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc local est plutôt performant, avec une classe énergétique C dominante et seulement 6,2 % de passoires (F/G) selon les 5 049 diagnostics. La consommation moyenne de 180 kWh/m²/an reste inférieure à la moyenne nationale. Ce bon score limite le risque réglementaire pour les acheteurs : les interdictions de location pour les passoires (loi Climat) ne concerneront qu'un nombre restreint de biens. C'est un atout pour la valorisation future, les logements les moins bien classés nécessitant des travaux de rénovation énergétique avant 2028 ou 2034.
Construction neuve à Saint-Ouen-l'Aumône (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saint-Ouen-l'Aumône totalise 78 logements sur 5 ans, soit -80 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La dynamique de construction neuve est au ralenti : seulement 78 logements autorisés sur les 5 dernières années, et une chute de 80 % par rapport à la période précédente. Seuls 4 logements ont été autorisés en 2024. Ce faible volume ne crée pas de sur-offre et maintient une pression à la hausse sur l'ancien. Cela indique aussi que les promoteurs perçoivent peut-être une moindre rentabilité ou des difficultés à trouver des terrains. Pour l'acheteur, l'offre en neuf est très limitée, reportant la demande vers le parc existant.
Fourchettes de loyers à Saint-Ouen-l'Aumône
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Ouen-l'Aumône
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,39 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 7,1 % pour les appartements ne tient pas compte des charges réelles. À Saint-Ouen-l'Aumône, il faut soustraire la taxe foncière (44,39 % du revenu cadastral), la gestion locative (environ 5 % du loyer), les travaux et la provision pour vacance locative. Le taux de logements vacants local est de 3,4 %, un chiffre à intégrer. Ces frais représentent environ 40 % du loyer, ce qui explique le passage à un rendement net de 4,2 %. Une copropriété bien gérée est ici un atout.
Calculateur de rendement à Saint-Ouen-l'Aumône
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Saint-Ouen-l'Aumône ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Saint-Ouen-l'Aumône
Pour un appartement de 50 m² à Saint-Ouen-l'Aumône, comptez environ 178 125 € à l'achat. Loué 18,4 €/m², il génère 920 € de loyer mensuel, soit un rendement brut de 6,2 %. Après déduction de la taxe foncière, de la gestion et des provisions, le rendement net atteint environ 4,2 %. Avec un crédit à 4 % sur 20 ans, l'effort mensuel résiduel serait de l'ordre de 160 € les premières années.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Ouen-l'Aumône
- Négliger la taxe foncière, élevée à 44,39 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (taux de 3,4 %).
- Choisir un bien avec un DPE F ou G, interdit à la location en 2028.
- Sous-estimer les charges de copropriété dans les petits immeubles.
Le saviez-vous ?
- La commune compte 3 monuments historiques protégés.
- L'indice de jeunesse est marqué : 41,8 % de moins de 30 ans.
- Le taux de chômage local (12,1 %) dépasse la moyenne nationale.
Risques à connaître avant d'investir à Saint-Ouen-l'Aumône
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, dans un contexte où 3,4 % du parc est vacant. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage à 12,1 %) fragilise la solvabilité des locataires. La taxe foncière élevée (44,39 %) grève la rentabilité. Enfin, les logements mal isolés (classe énergétique moyenne C) exposent à des travaux de rénovation obligatoires dès 2025 pour les passoires.
Simulation financière — appartement type 57 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation crédit compare votre mensualité d'emprunt au loyer perçu. À Saint-Ouen-l'Aumône, avec un prêt à 4 % sur 20 ans pour un appartement type à 178 125 €, la mensualité s'élèverait à environ 1 080 €. Face à un loyer médian estimé à 920 € pour 50 m², l'effort résiduel mensuel est donc de 160 €. Ce solde négatif, courant en début de projet locatif, se réduit avec le temps et l'évolution des loyers. L'opération devient cash-flow positive au bout de quelques années, sous réserve d'une bonne gestion.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif brut élevé (7,1 %)
- Correction de -4,5 % : point d'entrée potentiel
- Très forte attractivité territoriale (7,7/10)
− Points d'attention
- Accessibilité immobilière très faible (1,4/10)
- Marché porté par l'extérieur : chômage local à 12,1 %
- Construction neuve en fort ralentissement (-80 %)
Notre verdict
Privilégiez les appartements petits ou moyens, rénovés et bien situés près de la gare, pour maximiser la rentabilité nette. Évitez les passoires thermiques et les biens trop éloignés des transports, sous peine de difficultés à louer et de valorisation limitée.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Saint-Ouen-l'Aumône
- Rendement brut de 7,1 % pour les appartements.
- Rendement net d'environ 4,2 % après charges.
- Taxe foncière à 44,39 % (taux 2024).
- Seulement 3,4 % de logements vacants.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Saint-Ouen-l'Aumône
Quel rendement locatif à Saint-Ouen-L'aumône ?
Le rendement brut estimé est de 7,1 % pour les appartements et 5,6 % pour les maisons. Après charges, le net tombe à environ 4,2 % et 3,3 %.
Quel type de bien acheter pour investir à Saint-Ouen-L'aumône ?
Les appartements de type T2/T3, d'une surface médiane de 57 m², offrent le meilleur équilibre entre rendement (7,1 % brut) et demande locative. Privilégiez les biens avec un bon DPE.
Quels sont les risques pour un investisseur ?
Les risques majeurs sont la vacance locative (8 % en hypothèse), une taxe foncière à 44,39 %, et la présence de passoires thermiques (6,2 % du parc) pouvant nécessiter des travaux coûteux.
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