Marché sous pression à Saint-Victor-des-Oules: 3 507 €/m² en médiane, +38,3 % par rapport à la moyenne nationale. La fourchette centrale des ventes (3 241 à 3 712 €/m²) reste resserrée, signe d'un marché relativement homogène.
Dynamique haussière marquée: +40,3 % sur le prix médian entre 2020 et 2024 à Saint-Victor-des-Oules. 34 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -6,7 % — un retournement à surveiller.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Saint-Victor-des-Oules à un niveau significatif — 3 507 €/m² en médiane. Un bien type de 138 m² revient à environ 483 966 €, soit 21,2 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Saint-Victor-des-Oules avoisinent 10,6 €/m² pour les appartements et 10,5 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 3,6 %, un niveau intermédiaire. Avec 30,8 % de résidences secondaires, Saint-Victor-des-Oules est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
Construction neuve active à Saint-Victor-des-Oules: l'équivalent de 3 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2020 et 2024. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2020-2024).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Saint-Victor-des-Oules est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol. Sur le plan physique, la commune est sur un relief modérément vallonné, à 179 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.
Faut-il investir à Saint-Victor-des-Oules en 2026 ?
Correction marquée sur le marché à Saint-Victor-des-Oules : -6,7 % en un an, dans un contexte de seulement 6 transactions annuelles.
Verdict
➤ marché peu attractif pour un investissement
Points clés
- ✓ Correction des prix récente
- ⚠ Solvabilité locale fragile
- ⚠ Marché déjà sous forte pression
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 13 % du Gard
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Analyse du marché immobilier à Saint-Victor-des-Oules
Le marché de Saint-Victor-des-Oules est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Saint-Victor-des-Oules
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,2
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Marché tendu : peu de marge, agir vite.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéMarché tendu : peu de marge, agir vite.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Peu accessible : prix > capacité locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenPeu accessible : prix > capacité locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,1
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Marché risqué pour le locatif.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableMarché risqué pour le locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Saint-Victor-des-Oules : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Saint-Victor-des-Oules
Estimation sur un maison type de 138 m², au prix médian local.
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Données du marché immobilier à Saint-Victor-des-Oules
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Victor-des-Oules s'établit à 3 507 €, sur la base de 6 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale (3 241–3 712 €/m²) reste resserrée, un signe de marché cohérent. Saint-Victor-des-Oules se positionne dans le top 13 % des communes les plus chères du Gard.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 39,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (3,6 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Aperçu par typologie à Saint-Victor-des-Oules
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Saint-Victor-des-Oules
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve à Saint-Victor-des-Oules (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saint-Victor-des-Oules totalise 15 logements sur 5 ans, soit -32 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saint-Victor-des-Oules
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Victor-des-Oules
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,71 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Saint-Victor-des-Oules
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 38 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saint-Victor-des-Oules est C, avec 13,2 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Saint-Victor-des-Oules
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Saint-Victor-des-Oules : cadre de vie et logement
Saint-Victor-des-Oules compte 301 habitants, à 179 m d'altitude.
Le territoire abrite 12 appellations d'origine rattachées au terroir local et 14 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Saint-Victor-des-Oules
Saint-Victor-des-Oules et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Saint-Victor-des-Oules
211 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Saint-Victor-des-Oules est composé très majoritairement de maisons (97,6 %), profil résidentiel familial typique.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Saint-Victor-des-Oules
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 128 logements).
- Avant 1919 11,7 % 15 logts
- 1919-1945 1,6 % 2 logts
- 1946-1970 3,9 % 5 logts
- 1971-1990 21,9 % 28 logts
- 1991-2005 22,7 % 29 logts
- 2006-2019 38,3 % 49 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saint-Victor-des-Oules
14 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Victor-des-Oules
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- SAINT-VICTOR-DES-OULES PPRN Approuvé approuvé le 13/03/2025
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Saint-Victor-des-Oules : passer à l'action
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Victor-des-Oules grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Victor-des-Oules
Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Victor-des-Oules ?
Le prix médian au m² à Saint-Victor-des-Oules est de 3 507 € (données DVF, 6 transactions). Pour une maison de 138 m² (surface médiane locale), compter environ 484 000 €.
Comment Saint-Victor-des-Oules se situe-t-elle dans le Gard ?
Saint-Victor-des-Oules se classe au 44ᵉ rang sur 348 communes du Gard — dans le top 13 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Victor-des-Oules ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Saint-Victor-des-Oules est de 3,6 % (loyer de 10,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Saint-Victor-des-Oules prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Quels risques naturels à Saint-Victor-des-Oules ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
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