Logement & immobilier

Le logement à Sainte-Savine

10300 Aube 10 289 hab.
Fiche complète

On recense 6 434 logements sur le territoire de Sainte-Savine (3,6 pièces en moyenne).

Résidences principales 87%
Logements vacants 11,2%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant D

01 Le parc de logements

6 434Logements au total
53 %Appartements i
48,5 %Propriétaires
2,1 %Rés. secondaires
24 %Logements sociaux i
11,2 %Logements vacants i+22% vs dept · +40% vs France
+5,7 %Évolution 2016–2022
804 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 6 434 logements dont 5 582 résidences principales, 132 résidences secondaires et 720 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Sur les 6 434 logements recensés, 87 % sont occupés à l'année, 2 % servent de résidence secondaire et 11 % sont vacants.

INSEE · 2022

Époque de construction

L'ancienneté du parc se lit ici: 25 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 7 %.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Le graphique montre une moyenne de 3,6 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (25 % de 5 pièces et plus).

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements5 7686 0896 434
Rés. principales5 1715 3165 582
Rés. secondaires139124132
Vacants458649720

Commune voisine de taille comparable, Nangis (80 km) affiche 41,7 %

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Occupation des résidences principales — 48,5 % appartiennent à leurs occupants, 50,3 % sont louées, avec 20 % du parc en logement social.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Le gaz de ville équipe 62 % des résidences principales, devant électricité (31 %) et autres sources (bois notamment) (4 %).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans930
2 à 4 ans1 189
5 à 9 ans971
10 ans ou plus2 492
Total ménages5 582
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale1 271
Sous-occupation modérée1 600
Sous-occupation accentuée1 207
Suroccupation modérée417
Suroccupation accentuée27
INSEE · 2022

Équipement automobile

Équipement automobile des ménages: 20 % sans voiture, 56 % avec une voiture et 24 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 56,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

6 434Logements en 2022
+42 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 4 543 logements à l'origine, 6 434 aujourd'hui.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 678 758 832 787 721 500
Dont vacants > 2 ans 231 226 268 269 275 266

04 Performance énergétique (DPE)

DClasse DPE dominante
229kWh/m²/an en moyenne
13,3 %Passoires (F+G) i
2 913Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
D
229 kWh/m²/an
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
3 333 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Lecture de la performance énergétique: D concentre 37 % des logements et 30 % atteignent les classes A, B ou C.

ADEME · GES

Distribution GES

Distribution des étiquettes climat: dominante C à 26 %, 53 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 273 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 112 pour le bâti après 2012.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Les maisons affichent une classe dominante D (262 kWh/m²/an), les appartements D (217) — l'écart typologique est marqué.

Comparaison territoriale
Consommation vs département+16 kWh/m²/an
Consommation vs France+26 kWh/m²/an
Passoires vs département+1,9 pts
Passoires vs France+3,4 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

25,0 %Taux logements sociaux i
1 395Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal20 %
StatutConforme

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

6,76 €Loyer moyen /m² i
2,4 %Taux de vacance i
56dont PLAI i
175dont PLS i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T146
T2335
T3572
T4314
T5+87

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Les données INSEE 2022 indiquent 6 434 logements à Sainte-Savine, dont 86,8 % sont des résidences principales. Habitat intermédiaire — la maison (46,1 %) coexiste avec l'appartement (53,9 %). Pour mémoire, Sainte-Savine est dans la tradition viticole et agricole champenoise, dans un relief de plaine, à 112 m d'altitude en moyenne, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.

Selon l'INSEE, l'occupation se partage presque à parts égales entre propriétaires (48,5 %) et locataires (50,3 %). Le parc HLM pèse 20,3 % de l'offre de résidences principales. Bilan SRU favorable: 25,0 % de logements sociaux pour une obligation de 20,0 %.

Le bâti de Sainte-Savine s'étend d'un noyau historique (7,4 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (10,6 % après 2006). Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante D et une consommation de 229 kWh/m²/an, au-dessus de la médiane nationale (203) — un signal de bâti à rénover. 13,3 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G). Le gaz de ville équipe 62,0 % des logements occupés à titre principal.

Progression modérée du parc: +5,7 % entre 2016 et 2022. 19,9 % des ménages de Sainte-Savine n'ont pas de voiture, 24,2 % en possèdent au moins deux.

Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune dans la tradition viticole et agricole champenoise. La commune est dans un relief de plaine, à 112 m d'altitude en moyenne: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.

Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.

Faut-il investir à Sainte-Savine en 2026 ?

Commune limitrophe de Troyes, Sainte-Savine beneficie d'une integration totale a l'agglomeration, avec un reseau d'equipements et de services tres dense. Son marche immobilier, directement influence par la prefecture de l'Aube, a connu une forte appreciation avant une legere correction en 2024. Analyse des indicateurs pour un investissement en 2026.

1 868 €/m² prix médian
-4,6 % sur un an
213 transactions 2026

Avec un prix median de 2 143 €/m² et une correction recente de 3,9 %, cette commune de l'Aube offre une porte d'entree plus accessible que plusieurs voisines mieux cotees.

Verdict

➤ Investir ici exige une selection rigoureuse pour degager une rentabilite nette, privilegiez les appartements petits formats et les biens energetiquement performants.

Rendement correct
Risque modere
Horizon moyen terme
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Points clés

  • ✓ Correction de -3,9 % en 2024 : opportunite d'entree
  • ✓ Rendement locatif brut de 6 % pour les appartements
  • ✓ Attractivite territoriale tres elevee (7,7/10)
  • ⚠ Accessibilite tres faible (0,5/10) pour les residents
  • ⚠ Taux de vacance eleve (11,2 %) et parc ancien
  • ⚠ Fragilite economique locale (14 % de chomage)

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accedant local

Positionnement sur le marché

  • Prix median inferieur a la moyenne nationale (estimee a 2 500 €/m²).
  • Dans le top quart des communes de l'Aube pour l'attractivite territoriale.
  • Rendement locatif superieur aux grandes metropoles comme Paris (3,5 %).
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Sainte-Savine

Le marché de Sainte-Savine est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.

Indices immobiliers de Sainte-Savine

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

7,3

Indice de Pression Immobilière

Élevé

Marche sous pression avec une demande soutenue, ce qui limite les marges de negociation pour l'acheteur.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
90
Années de revenu pour acheter 70 m²
94
% de résidences secondaires
21
Croissance démographique (5 ans)
53
Densité de population
99
2,8

Indice d'Accessibilité Immobilière

Peu accessible

Le marche est tres peu accessible pour les menages locaux, signe d'un prix detache du revenu median.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
6
% de propriétaires
3
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
4
4,3

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Opportunite locative moderee : les loyers couvrent une partie du credit, mais l'effort net reste a calculer precisement.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
98
% résidences secondaires (demande saisonnière)
21
Croissance démographique (5 ans)
53
Capacité touristique / population
9
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
10
1,9

Indice de Pression Touristique Immobilière

Très faible

Pression touristique faible : la strategie locative doit se concentrer sur la demande residentielle annuelle.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
21
Capacité touristique / population
9
% de logements vacants
63
Faible densité (proxy isolement touristique)
1

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 2156,8 — Percentile dept : 90/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 7,0 — Percentile dept : 94/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 2,1 — Percentile dept : 21/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : -1,2 — Percentile dept : 53/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 1286,1 — Percentile dept : 99/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 7,0 — Percentile dept : 6/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 42,0 — Percentile dept : 3/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 17,6 — Percentile dept : 4/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 51,5 — Percentile dept : 98/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 2,1 — Percentile dept : 21/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : -1,2 — Percentile dept : 53/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 9/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 2156,8 — Percentile dept : 10/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 2,1 — Percentile dept : 21/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 9/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 11,2 — Percentile dept : 63/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 1286,1 — Percentile dept : 1/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Sainte-Savine : opportunités et risques

Investir a Sainte-Savine en 2026 cible principalement la rentabilite locative brute, estimee a 6 % pour les appartements. Ce rendement est superieur a celui des grandes metropoles et semble attractif, mais il faut immediatement le nuancer. La taxe fonciere sur le batis s'eleve a 49,09 % en 2024, une charge annuelle non negligeable qui rogne le rendement net, estime ici a environ 3,4 % apres deduction de la vacance et des frais de gestion.

Le taux de vacance des logements (11,2 %) est superieur a la moyenne nationale, indiquant soit un parc degrade, soit des difficultes a louer certains biens. Cet indicateur, croise avec un taux de chomage local de 14 %, souligne une fragilite de la demande locative endogene. L'investisseur devra donc cibler des biens bien sittues, de preference proches des nombreux equipements (360 au total) ou des axes de transport, pour s'assurer d'une locabilite aupres d'une population plus large, incluant les actifs de l'agglomeration troyenne.

La dynamique de construction neuve est moderee (+14 % d'autorisations sur 5 ans), limitant le risque de concurrence par une offre neuve massive. En revanche, la part elevee de logements sociaux (24 %) peut, selon les secteurs, exercer une pression a la baisse sur les loyers du parc prive. Une etude micro-locale est indispensable.

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Données du marché immobilier à Sainte-Savine

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix median a Sainte-Savine s'etablit a 2 143 €/m², en recul de 3,9 % sur un an. Cette correction intervient apres quatre annees de hausse continue, selon les donnees DVF, et doit etre relativisee : le niveau des prix reste superieur de 8,8 % a celui de 2020. Le marche est structurellement divise entre un segment de maisons individuelles (2 125 €/m²) et un parc d'appartements (1 590 €/m²) de petite taille, repondant a une demande d'acces a la propriete en peripherie immediate de Troyes.

La proximite de l'aeroport de Troyes-Barberey (1,4 km) et de la gare TGV (0,8 km) constitue un atout logistique indeniable, qui explique en partie l'attractivite territoriale elevee (IAT : 7,7/10). Neanmoins, cette attractivite ne se traduit pas par une pression touristique immobiliere (IPTI : 2,3/10), confirmant que le marche est essentiellement porte par la demande residentielle et non par de l'investissement de loisir.

Le parc de logements presente des signes de vieillissement, avec 28,8 % des residences principales baties avant 1945. Cela se traduit par une performance energetique moyenne (classe D dominante) et un risque renove a anticiper, notamment avec 13,4 % de passoires thermiques (classes F et G) qui seront progressivement interdites a la location.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Sainte-Savine Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Entre 2020 et 2023, le prix median a Sainte-Savine a connu une hausse soutenue de plus de 13 %, passant de 1 970 €/m² à 2 230 €/m², tiré par la dynamique métropolitaine de Troyes. L'année 2024 marque un infléchissement de -3,9 %, ramenant le médian à 2 143 €/m². Cette correction, observable à la fois sur les maisons et les appartements, pourrait signaler un tassement après une période de forte tension, ou une adaptation à la hausse des taux. Comparé aux voisines, Sainte-Savine reste significativement plus chère que Vitry-le-François (-47 %), ce qui souligne son ancrage dans le bassin troyen. Pour un acheteur en 2026, ce contexte offre potentiellement un point d'entrée plus favorable qu'en pic de marché, sous réserve d'une sélection rigoureuse.

Évolution du marché immobilier de Sainte-Savine

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

En 2025, 1 868 €/m² de prix médian pour 213 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +1,3 %.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 2 125 €/m²
Surface médiane 91 m²
Transactions 91
Appartements
Prix médian 1 590 €/m²
Surface médiane 54 m²
Transactions 122

Indicateurs clés du marché

-4,6 %
Variation annuelle prix/m² ?
8,0 %
Rendement locatif apparts ?
5,8 %
Rendement locatif maisons ?
31,8 %
Taux d'effort ?
Effort modéré

Achat type — prix total estimé

193 375 €
Maison 91 m² ?
Mensualité ~1 121 €/mois (20 ans, 3,5 %)
85 860 €
Appartement 54 m² ?
Mensualité ~498 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Acheter vs Louer — appartement 54 m²

498 €/mois
Mensualité crédit ?
573 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 75 €/mois de moins

Accessibilité — années de revenu médian

9,0 ans
Pour une maison ?
4,0 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

10,6 €/m²
Loyer médian appartements ?
8,3 - 13,5 €/m²
10,3 €/m²
Loyer médian maisons ?
8,2 - 13,0 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Répartition des ventes

42,7 % de maisons et 57,3 % d'appartements parmi les 213 transactions enregistrées.

42,7 % maisons, 57,3 % appartements sur 213 ventes: le collectif pèse 57,3 % du marché local.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 213 91 122
Prix médian/m² 1 868 € 2 125 € 1 590 €
Prix moyen/m² 2 081 €
Surface médiane – 91 m² 54 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 283 1 844 €
2022 258 2 082 €
2023 200 2 010 €
2024 166 1 959 €
2025 213 1 868 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction à Sainte-Savine est modeste mais en légère accélération. Sur les cinq dernières années, 196 logements ont été autorisés, avec une tendance à la hausse de 14 % par rapport à la période quinquennale précédente. Pour la seule année 2024, 44 logements ont reçu un permis. Cette offre neuve, relativement limitée, ne risque pas de créer une sur- offre sur le marchà, d'autant que la démographie communale est stable (-1,2 % sur 5 ans). Elle permet plutôt de moderniser un parc où près de 30 % des logements ont été construits avant 1945. Ces nouvelles constructions, plus énergétiquement performantes, peuvent attirer une population sensible aux charges et répondre aux nouvelles réglementations, mais elles se positionnent généralement à un prix au mètre carré supérieur à l'ancien.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Sur 13 périodes, 1 044 logements ont été autorisés et 430 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 41 %.

Vacance longue durée à Sainte-Savine

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

500 logements vacants au total
266 vacants depuis plus de 2 ans 53,2 % des vacants

Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.

Construction neuve à Sainte-Savine (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

La production neuve à à Sainte-Savine totalise 179 logements sur 5 ans, soit +1 % vs la période antérieure.

179 logements autorisés sur 5 ans
20 en 2025 dernière année connue
+1 % vs 5 années précédentes tendance

Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.

Fourchettes de loyers à Sainte-Savine

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 8,3 €/m²
Médian 10,6 €/m²
Haut 13,5 €/m²
Écart de 5,2 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 8,2 €/m²
Médian 10,3 €/m²
Haut 13,0 €/m²
Écart de 4,9 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Sainte-Savine

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (54 m²)
~1 687 €/an
soit ~2,9 mois de loyer par an
Pour une maison type (91 m²)
~2 767 €/an
soit ~2,9 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 49,09 % Moyenne dept : 45,67 % +3,42 pt Moyenne France : 43,01 % +6,08 pt
Taxe d'habitation (rappel) 28,27 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

46,44 % 2021
46,51 % 2022
49,12 % 2023
49,09 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (49,09 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le rendement net chute d'environ 2,6 points par rapport au brut. Cette décote est principalement due à la taxe foncière sur le bâti, élevée à 49,09 % à Sainte-Savine. S'ajoutent les frais de gestion (environ 5-8% du loyer), les travaux d'entretien, les provisions pour copropriété pour les appartements et le risque de vacance locative, estimé à 11,2 % du parc. Ces charges réelles déterminent la vraie marge.

Performance énergétique du parc à Sainte-Savine

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 913 diagnostics analysés (ADEME)

La classe énergétique dominante du parc à Sainte-Savine est D, avec 13,3 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).

Classe dominante D
Passoires thermiques 13,3 % F + G
Conso moyenne 229 kWh/m²/an

Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.

La classe D domine, avec une consommation moyenne de 229 kWh/m²/an. Environ 13,4 % du parc est classé F ou G (passoires). Ces logements sont les premiers concernés par l'interdiction de location en 2025 (G) et 2028 (F). Pour un acheteur, cela représente un risque de travaux obligatoires à court terme et un frein potentiel à la revente pour les biens les moins performants.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Privilégiez les appartements de petite surface (T2, studios) pour maximiser la rentabilité au m² et correspondre à la demande majoritaire. Les maisons, plus chères à l'achat, cibleront des familles mais avec des loyers plus difficiles à ajuster. Le parc est ancien (28,8 % antérieur à 1945), nécessitant souvent des travaux. La construction neuve est limitée (44 logements autorisés en 2024), limitant les risques de sur-offre à court terme mais aussi les opportunités en défiscalisation.

Quelles zones cibler à Sainte-Savine ?

La centralité et la proximité des transports (gare TGV à 0,8 km, aéroport à 1,4 km) sont des atouts majeurs pour la valorisation locative. Le centre-bourg, bien doté en commerces (63 équipements), reste le plus recherché. La périphérie, plus résidentielle, conviendra aux familles. Aucune zone en développement majeur n'est signalée, concentrant la demande sur l'existant. La desserte par la fibre à 100 % est un argument fort pour attirer les locataires actifs.

Calculateur de rendement à Sainte-Savine

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Sainte-Savine

Le principal risque est la vacance locative, dans un parc où 11,2 % des logements sont déjà vacants. La dépendance économique à Troyes est forte. La loi Climat implique aussi la rénovation des 13,4 % de passoires thermiques (classes F/G) d'ici 2028, sous peine d'interdiction de location. La taxe foncière, à 49,09 %, grève significativement le rendement net. Enfin, la baisse démographique récente (-1,2 % en 5 ans) pourrait, à terme, affaiblir la demande.

Erreurs à éviter quand on investit à Sainte-Savine

  • Négliger la taxe foncière à 49,09 % dans le calcul net.
  • Surestimer le loyer face à un taux de vacance de 11,2 %.
  • Oublier les travaux de mise aux normes sur les DPE F/G.
  • Ignorer la baisse des prix (-3,9 %) pour le prix d'achat.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché est traditionnellement plus actif au printemps, les familles visant une rentrée scolaire. L'automne est aussi propice, avant les fêtes. À noter : la taxe foncière, due en septembre, peut inciter certains vendeurs à se décider avant cette échéance. L'absence de pic touristique marqué évite les surchauffes saisonnières, offrant une relative régularité des opportunités tout au long de l'année.

Le saviez-vous ?

  • Sainte-Savine abrite 3 monuments historiques protégés.
  • La commune est intégralement fibrée (100 % THD et fibre).
  • L'aéroport de Troyes-Barberey n'est qu'à 1,4 km.

S'installer à Sainte-Savine : cadre de vie et logement

Sainte-Savine offre un cadre de vie urbain et bien dote en services, beneficiant de la proximite immediate de Troyes tout en conservant une identite communale. Les 360 equipements recenses, dont 63 commerces et 83 etablissements de sante, assurent une autonomie quotidienne tres correcte. La commune est entierement couverte par la fibre, un atout majeur pour les tele travailleurs.

Le profil demographique est marque par un vieillissement (indice de 208,2), avec 30,6 % de personnes agees de 60 ans et plus. Cette donnee inflechit la demande vers des logements de plain-pied et un certain calme, mais la part des moins de 30 ans reste significative (33,2 %), maintenant une dynamique intergenerationnelle. Le parc residentiel est equilibre entre maisons individuelles (47,2 %) et appartements, correspondant a des modes de vie varies.

Carte du marché immobilier à Sainte-Savine

Sainte-Savine et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Sainte-Savine

11,3 °C
Température moyenne ?
1 845 h
Ensoleillement ?
645 mm
Précipitations ?
61 j
Jours de gel/an ?

Avec une température moyenne de 11,3°C et 645 mm de précipitations annuelles, le climat est de type océanique dégradé, aux hivers frais et étés modérés. L'altitude de 118 m limite les excès. Ce profil tempéré, sans épisode de grand froid prolongé, convient aux acheteurs recherchant un rythme de saisons marqué sans contraintes extrêmes, idéal pour les familles ou les retraités.

À qui s'adresse Sainte-Savine ?

La commune s'adresse en priorité aux primo-accédants et jeunes actifs travaillant à Troyes, attirés par des prix d'entrée inférieurs à ceux de la préfecture. Les familles y trouvent un habitat majoritairement pavillonnaire (47,2% de maisons) et 15 établissements scolaires. Les retraités (30,6% de la population a 60 ans et plus) apprécient la tranquillité et la proximité des services de santé (83 équipements). Les profils recherchant une vie nocturne animée ou un fort patrimoine touristique seront en revanche déçus.

Avantages et limites à Sainte-Savine

✓ Points forts

  • Proximité immédiate de Troyes et de ses emplois.
  • Desserte TGV et aéroport à moins de 2 km.
  • Prix d'entrée du marché inférieur à la moyenne régionale.
  • Couverture fibre optique et très haut débit à 100%.
  • Équipements et services de proximité nombreux (360 au total).

− À prendre en compte

  • Taux de chômage élevé (14,0%), pesant sur le dynamisme local.
  • Présence de risques naturels (inondations historiques).
  • Par immobilier ancien : 28,8% construit avant 1945, souvent moins performant.

Composition du parc immobilier à Sainte-Savine

6 434 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Le parc à Sainte-Savine combine 47,2 % de maisons et 52,8 % d'appartements.

86,8 % Résidences principales 5 582 logements
2,1 % Résidences secondaires 132 logements
11,2 % Logements vacants 720 logements
48,5 % Propriétaires de leur résidence

Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.

Le parc est équilibré : 47,2 % de maisons et 48,5 % de propriétaires occupants, signe d'une communauté ancrée. Un taux de logements sociaux de 24 % indique une politique sociale active. Cependant, un logement vacant sur dix (11,2 %) et une faible part de résidences secondaires (2,1 %) dessinent un marché local, peu spéculatif, où la transaction porte sur l'usage principal.

Ancienneté du parc à Sainte-Savine

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 547 logements).

  • Avant 1919 7,4 % 409 logts
  • 1919-1945 21,4 % 1 188 logts
  • 1946-1970 24,8 % 1 378 logts
  • 1971-1990 21,7 % 1 203 logts
  • 1991-2005 14,1 % 780 logts
  • 2006-2019 10,6 % 589 logts

Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.

Équipements et services à Sainte-Savine

360 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

63 Commerces
179 Services
83 Santé
18 Sports et loisirs
12 Enseignement
1 Tourisme
4 Transports

Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.

Risques naturels et géorisques à Sainte-Savine

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 4 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 2 catastrophes naturelles déclarées

Le territoire présente une sismicité très faible et un niveau de radon faible. Quatre risques naturels sont recensés, ayant donné lieu à deux arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Ces données, consultables sur Géorisques, impliquent de vérifier l'assurabilité du bien et l'existence d'un Plan de Prévention des Risques (PPR) pouvant imposer des contraintes constructives ou d'usage.

Cas pratique : un achat type à Sainte-Savine

Une maison de 81 m² (surface type à 178 200 €) représente 8,3 années de revenu médian local (21 590 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à environ 890 €, soit 41 % du revenu médian mensuel. Frais de notaire inclus, l'investissement initial dépasse 190 000 €.

Erreurs à éviter quand on achète à Sainte-Savine

  • Sauter l'étude du DPE, cruciale avec 13,4 % de passoires.
  • Ne pas vérifier l'assurabilité face aux 4 risques naturels.
  • Surévaluer son budget sans inclure les frais de notaire.
  • Oublier la proximité des 3 monuments historiques, facteur de valorisation.

Points clés à retenir à Sainte-Savine

  • Prix médian au m² : 2 143 €, en baisse de 3,9 % sur un an.
  • Rendement brut locatif : 6,0 % pour les appartements.
  • Climat tempéré : 11,3°C de moyenne annuelle.
  • Écart maison/appartement réduit : 86 €/m² seulement.
  • Taxe foncière élevée à 49,09 %, impactant le net.
  • Parc équilibré : 47,2 % de maisons, 48,5 % de propriétaires.
  • Surface et état du bien priment sur le prix au m² moyen.
  • Budget type pour une maison : environ 178 200 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Sainte-Savine ?

À Sainte-Savine, la proximité immédiate des équipements pèse lourd. Être à moins de 800 m de la gare TGV de Troyes ou des 63 commerces locaux ajoute une prime. L'état du bien est crucial face au DPE moyen (D). Une rénovation énergétique peut valoriser un bien de 10 % ou plus. Pour une maison, la taille du terrain compte, mais la surface habitable prime avec un prix médian de 2 125 €/m². Un appartement au dernier étage avec vue sera plus recherché qu'un rez-de-chaussée.

Estimation indicative d'une maison à Sainte-Savine

Pour une maison de 91 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

169 988 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Les outils en ligne calculent une moyenne, mais ignorent la valeur d'une cave dans un quartier sans parking, ou l'impact d'une vue dégagée. Un agent local connaît les micro-marchés : la demande différente près du groupe scolaire (15 établissements) et près de l'aéroport. Il ajuste le prix selon l'état réel, négligeable sur photo. Son réseau permet une mise en vente ciblée et une négociation avec des acheteurs sérieux, garantissant une vente au juste prix, sans délai inutile.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se baser uniquement sur le prix médian (2 143 €/m²).
  • Omettre de valoriser un jardin dans une commune à 47,2 % de maisons.
  • Négliger l'impact d'un DPE F/G sur la valorisation.
  • Vendre sans professionnel dans un marché en baisse (-3,9 %).

Investir à Sainte-Savine : passer à l'action

Transformer cette analyse en decision concrete necessite de confronter les chiffres a la realite du terrain. Un professionnel local peut identifier les biens qui correspondent a votre strategie et negocier le juste prix dans un marche en legere inflexion.

Les donnees posent un diagnostic, mais la reussite de votre operation depend du bien precis et de sa negociation.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Sainte-Savine

    Quel est le prix immobilier moyen a Sainte-Savine ?

    Le prix median, plus representatif, est de 2 143 €/m² en 2024. Le prix moyen, sensible aux extremes, est plus eleve a 2 708 €/m². Pour un appartement type de 47 m², il faut compter environ 99 350 €.

    Est-ce le bon moment pour investir a Sainte-Savine ?

    Le marche montre une legere correction (-3,9 % en 2024) apres une forte hausse, ce qui peut representer une opportunite d'entree. Le rendement locatif brut est correct (6 %), mais le rendement net est reduit par des charges locales elevees et un parc ancien.

    Sainte-Savine est-elle plus chere que ses voisines ?

    Sainte-Savine est nettement plus chere que Vitry-le-Francois (-47 %) ou Joigny (-33 %), mais moins chere que Nangis (+9 %) ou Moret-Loing-et-Orvanne (+24 %). Son prix s'explique par son integration a l'agglomeration de Troyes.

    Quel rendement locatif esperer a Sainte-Savine ?

    Le rendement locatif brut median est de 6,0 % pour les appartements et 5,6 % pour les maisons. Apres deduction des charges (taxe fonciere a 49,09 %, gestion, vacance), le rendement net est estime autour de 3,4 %.

    Quels sont les risques a connaitre pour investir a Sainte-Savine ?

    Principaux risques : un taux de chomage local eleve (14 %) pouvant fragiliser la demande locative, un parc ancien (28,8 % d'avant 1945) avec 13,4 % de passoires thermiques a renover, et une taxe fonciere superieure a la moyenne nationale.

    Marché immobilier des communes voisines

    Sainte-Savine affiche un ecart de valorisation significatif avec des voisines comme Nangis (+9 %) ou Moret-Loing-et-Orvanne (+24 %), presentant un effet de levier interessant pour un investisseur misant sur un rattrapage lie a sa proximite immediate de Troyes.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Sainte-Savine.

    Communes limitrophes de Sainte-Savine

    Sainte-Savine est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    1 868 €/m² Prix médian à Sainte-Savine
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Le prix médian au m² à Sainte-Savine s'établit à 1 868 € sur 213 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale de l'Aube (1 750 €/m²). La commune figure parmi les 7 % les plus chères de l'Aube au mètre carré.

    Le prix médian de Sainte-Savine reste globalement stable sur la période 2021-2025. 1 120 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -4,6 % — un retournement à surveiller.

    Marché mixte à Sainte-Savine: maisons à 2 125 €/m² et appartements à 1 590 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Un bien type de 91 m² revient à environ 193 375 €, soit 9,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.

    Les loyers d'annonce de Sainte-Savine avoisinent 10,6 €/m² pour les appartements et 10,3 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 8,0 % pour un appartement (5,8 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 2,1 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.

    Flux de construction neuve intermédiaire: 179 logements autorisés sur 2021-2025, dont 25 commencés.

    Côté contexte, Sainte-Savine est dans la tradition viticole et agricole champenoise, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. La géographie joue son rôle: la commune est dans un relief de plaine, à 112 m d'altitude en moyenne.

    Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Sainte-Savine

    Classement remarquable Couverture fibre Top 1 national Aussi sur cette commune Qualité de l'eau Aussi sur cette commune Transport et commerces Aussi sur cette commune Écoles & éducation Aussi sur cette commune Évolution démographique Aussi sur cette commune Économie locale Aussi sur cette commune Monuments et balades Boutique souvenir Mug, t-shirt et affiche du village Page principale Retour à la fiche Sainte-Savine

    Communes voisines

    Troyes 10000 62 088 hab. 1,4 km Saint-André-Les-Vergers 10120 12 806 hab. 1,5 km Les Noës-Près-Troyes 10420 3 261 hab. 1,5 km La Chapelle-Saint-Luc 10600 12 648 hab. 2,2 km