01 Le parc de logements
Le parc comprend 168 logements dont 142 résidences principales, 7 résidences secondaires et 19 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 142 | 84,5 % |
| Résidences secondaires | 7 | 4,2 % |
| Logements vacants | 19 | 11,3 % |
Le graphique détaille la structure des 168 logements: 85 % sont habités en permanence, 4 % épisodiquement et 11 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 62 | 44,3 % |
| 1919-1945 | 15 | 10,7 % |
| 1946-1970 | 9 | 6,4 % |
| 1971-1990 | 30 | 21,4 % |
| 1991-2005 | 12 | 8,6 % |
| 2006-2019 | 12 | 8,6 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — avant 1919 arrive en tête avec 44 %, devant les constructions récentes (9 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,7 % |
| 2 pièces | 5 | 3,5 % |
| 3 pièces | 14 | 9,9 % |
| 4 pièces | 38 | 26,8 % |
| 5 pièces ou plus | 84 | 59,2 % |
Le parc compte 4,9 pièces en moyenne par logement, avec 59 % de logements de cinq pièces ou plus et 4 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 161 | 166 | 168 |
| Rés. principales | 140 | 144 | 142 |
| Rés. secondaires | 10 | 10 | 7 |
| Vacants | 11 | 12 | 19 |
Les Châteliers (445 hab., à 12 km) présente 63,7 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 118 | 83,1 % |
| Locataires (privé) | 18 | 12,7 % |
| Locataires HLM | 3 | 2,1 % |
| Logés gratuitement | 3 | 2,1 % |
La répartition du parc occupé: 83,1 % de propriétaires, 14,8 % de locataires, dont 2 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 27 | 19,0 % |
| Électricité | 48 | 33,8 % |
| Gaz bouteille | 2 | 1,4 % |
| Autre (bois…) | 65 | 45,8 % |
Répartition des modes de chauffage: 46 % au autres sources (bois notamment), 34 % pour électricité, 19 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 7 |
| 2 à 4 ans | 24 |
| 5 à 9 ans | 17 |
| 10 ans ou plus | 94 |
| Total ménages | 142 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 |
| Sous-occupation modérée | 31 |
| Sous-occupation accentuée | 31 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 4 | 2,8 % |
| 1 voiture | 62 | 43,7 % |
| 2 voitures ou plus | 76 | 53,5 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 3 % sans voiture, 44 % à une voiture et 54 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 79,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 132 | 110 | 11 | 11 |
| 1975 | 130 | 101 | 17 | 12 |
| 1982 | 132 | 105 | 21 | 6 |
| 1990 | 144 | 110 | 21 | 13 |
| 1999 | 151 | 120 | 19 | 12 |
| 2006 | 160 | 137 | 15 | 8 |
| 2011 | 161 | 140 | 10 | 11 |
| 2016 | 166 | 144 | 10 | 12 |
| 2022 | 168 | 142 | 7 | 19 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 132 logements, le total atteint 168 en 2022 (+27 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 18 | 22 | 19 | 20 | 18 | 21 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 1 | 3,3 % |
| Classe C | 6 | 20,0 % |
| Classe D | 10 | 33,3 % |
| Classe E | 8 | 26,7 % |
| Classe F | 1 | 3,3 % |
| Classe G | 4 | 13,3 % |
Distribution DPE sur 30 diagnostics: la majorité se situe en classe D (33 %), avec 23 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 20,0 % |
| Classe B | 15 | 50,0 % |
| Classe C | 5 | 16,7 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 2 | 6,7 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 2 | 6,7 % |
Répartition climat du parc: B concentre 50 % des diagnostics et 87 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 288 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 264 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 143 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 204 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 152 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 288 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 143 kWh/m²/an (1975-1988).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 1 |
| T4 | 2 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Salles (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Les données INSEE 2022 recensent 168 logements à Salles, partagés entre résidence principale, secondaire et vacants. La typologie est quasi exclusivement pavillonnaire: 99,4 % de maisons individuelles (167 unités). Pour mémoire, Salles est dans la géographie agricole de la Nouvelle-Aquitaine, à 129 m d'altitude, sur un relief peu marqué, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
La structure d'occupation de Salles est caractéristique des communes de propriétaires (83,1 %). Le parc HLM pèse 2,1 % de l'offre de résidences principales.
Le bâti de Salles est notablement ancien: 44,3 % du parc a été construit avant 1919, témoignant d'un patrimoine bâti qui précède la Première Guerre mondiale. DPE: classe D dominante et 246 kWh/m²/an en moyenne, supérieure à la moyenne française de 203. Côté passoires thermiques, 16,7 % du parc diagnostiqué relève des classes F ou G. La source de chauffage la plus répandue est le autres sources (bois notamment) (45,8 %).
Salles conserve un parc à l'équilibre entre 2016 et 2022 (+1,2 %). La multi-motorisation est la norme à Salles: 53,5 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Lue dans son contexte régional, la commune est dans la géographie agricole de la Nouvelle-Aquitaine — un ancrage qui colore le parc. La commune est à 129 m d'altitude, sur un relief peu marqué: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Le détail du parc (142 résidences principales de Salles) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Le marché immobilier de Salles a bondi de +134,6 % en un an, signal rare sur une commune de 323 habitants.
Verdict
➤ Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 3,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 8,1 %
- ✓ Prix accessibles au regard des revenus locaux
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Deux-Sèvres (151ᵉ rang sur 256 communes)
- Prix en forte hausse : +134,6 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Salles
Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 3,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Salles
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Salles s'établit à 1 098 €, sur la base de 3 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 8,1 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Salles Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Salles
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 3 transactions en 2025 et affiche une évolution de +54,6 % sur 2021–2025 (prix médian à 1 098 €/m²).
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 150 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 3 | 3 |
| Prix médian/m² | 1 098 € | 1 098 € |
| Prix moyen/m² | 1 424 € | |
| Surface médiane | – | 150 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 5 | 710 € |
| 2022 | 8 | 1 142 € |
| 2023 | 7 | 727 € |
| 2024 | 2 | 468 € |
| 2025 | 3 | 1 098 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 14 autorisations et 14 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 100 %.
Construction neuve à Salles (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 2 logements ont été autorisés à à Salles, -33 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Salles
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Salles
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,20 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Salles
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 30 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Salles: classe D en tête, 16,7 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Salles
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Salles : cadre de vie et logement
Salles compte 323 habitants, à 103 m d'altitude. Le climat local affiche 12,7 °C de moyenne annuelle et 924 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 22 appellations d'origine rattachées au terroir local et 6 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Salles
Salles et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Salles
Composition du parc immobilier à Salles
168 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
167 maisons pour 1 appartements: le parc à Salles est résolument pavillonnaire.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Salles
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 140 logements).
- Avant 1919 44,3 % 62 logts
- 1919-1945 10,7 % 15 logts
- 1946-1970 6,4 % 9 logts
- 1971-1990 21,4 % 30 logts
- 1991-2005 8,6 % 12 logts
- 2006-2019 8,6 % 12 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Salles
6 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Salles
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Salles
Pour une maison de 150 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
164 700 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Salles
Quel est le prix de l'immobilier à Salles ?
Le prix médian au m² à Salles est de 1 098 € (données DVF, 3 transactions). Pour une maison de 150 m² (surface médiane locale), compter environ 165 000 €.
Comment Salles se situe-t-elle dans le Deux-Sèvres ?
Salles se situe au 151ᵉ rang du Deux-Sèvres sur 256 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Salles ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Salles est de 8,1 % (loyer de 7,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Salles.
Communes limitrophes de Salles
Salles est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Salles se situe dans la tranche basse des prix: le prix médian au m² s'établit à 1 098 € sur la base de 3 transactions enregistrées en 2026.
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Salles a progressé de +54,6 %, une dynamique haussière marquée au regard des évolutions observées ailleurs. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 25 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +134,6 %.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 1 098 €/m². Un bien type de 150 m² revient à environ 164 700 €, soit 8,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Salles: 8,8 €/m²/mois pour un appartement, 7,4 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (8,1 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 4,2 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Le flux de permis reste marginal (2 logements autorisés entre 2021 et 2025), caractéristique d'un marché où les ventes portent principalement sur l'ancien. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Salles est dans la géographie agricole de la Nouvelle-Aquitaine. Contexte physique: à 129 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.