01 Le parc de logements
Le parc comprend 138 logements dont 118 résidences principales, 12 résidences secondaires et 8 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 118 | 85,5 % |
| Résidences secondaires | 12 | 8,7 % |
| Logements vacants | 8 | 5,8 % |
Visualisation des trois usages du parc: 86 % d'habitat permanent, 9 % de résidences secondaires et 6 % de logements inoccupés sur un total de 138.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 39 | 33,3 % |
| 1919-1945 | 23 | 19,7 % |
| 1946-1970 | 21 | 17,9 % |
| 1971-1990 | 12 | 10,3 % |
| 1991-2005 | 8 | 6,8 % |
| 2006-2019 | 14 | 12,0 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — avant 1919 arrive en tête avec 33 %, devant les constructions récentes (12 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,8 % |
| 2 pièces | 6 | 5,1 % |
| 3 pièces | 12 | 10,2 % |
| 4 pièces | 37 | 31,4 % |
| 5 pièces ou plus | 62 | 52,5 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,8 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (53 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 134 | 142 | 138 |
| Rés. principales | 102 | 107 | 118 |
| Rés. secondaires | 25 | 22 | 12 |
| Vacants | 7 | 13 | 8 |
Salles, commune de taille similaire à 9 km, affiche 70,2 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 94 | 79,7 % |
| Locataires (privé) | 21 | 17,8 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 3 | 2,5 % |
Structure d'occupation: propriétaires 79,7 %, locataires 17,8 % — la part HLM s'établit à 0 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 0,8 % |
| Fioul | 27 | 22,9 % |
| Électricité | 33 | 28,0 % |
| Gaz bouteille | 2 | 1,7 % |
| Autre (bois…) | 55 | 46,6 % |
Le autres sources (bois notamment) équipe 47 % des résidences principales, devant électricité (28 %) et fioul (23 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 18 |
| 2 à 4 ans | 19 |
| 5 à 9 ans | 17 |
| 10 ans ou plus | 64 |
| Total ménages | 118 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 20 |
| Sous-occupation modérée | 20 |
| Sous-occupation accentuée | 20 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 7 | 5,9 % |
| 1 voiture | 52 | 44,1 % |
| 2 voitures ou plus | 59 | 50,0 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 6 % sans voiture, 44 % à une voiture et 50 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 75,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 111 | 96 | 4 | 11 |
| 1975 | 109 | 87 | 8 | 14 |
| 1982 | 113 | 80 | 22 | 11 |
| 1990 | 117 | 81 | 26 | 10 |
| 1999 | 114 | 81 | 21 | 12 |
| 2006 | 125 | 86 | 27 | 12 |
| 2011 | 134 | 102 | 25 | 7 |
| 2016 | 142 | 107 | 22 | 13 |
| 2022 | 138 | 118 | 12 | 8 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 111 logements, le total atteint 138 en 2022 (+24 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 17 | 16 | 13 | 17 | 15 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 2,9 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 5 | 14,7 % |
| Classe D | 14 | 41,2 % |
| Classe E | 10 | 29,4 % |
| Classe F | 2 | 5,9 % |
| Classe G | 2 | 5,9 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (41 %), 18 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 5,9 % |
| Classe B | 19 | 55,9 % |
| Classe C | 7 | 20,6 % |
| Classe D | 2 | 5,9 % |
| Classe E | 2 | 5,9 % |
| Classe F | 1 | 2,9 % |
| Classe G | 1 | 2,9 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe B dominante (56 %), 82 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 247 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 245 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 230 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 171 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 247 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 171 pour le bâti 2001-2012.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Germier (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Saint-Germier rassemble 138 logements au recensement de 2022, dont l'essentiel sert de résidence principale (118 unités). Pavillonnaire à très forte intensité: 94,2 % du parc se compose de maisons (130 unités). La commune est une commune aquitaine, entre vignobles et forêts, en contexte de plaine (altitude moyenne: 138 m).
Profil d'occupation typique des petites communes rurales: 79,7 % de propriétaires occupants.
33,3 % des logements de Saint-Germier datent d'avant 1919 — une signature de bourg ancien au patrimoine architectural constitué de longue date. Bilan DPE plus tendu — D en classe dominante et 244 kWh/m²/an, signal d'un parc à moderniser. Les classes F+G pèsent 11,8 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. Côté énergie, le autres sources (bois notamment) chauffe 46,6 % des résidences principales.
Stabilité du parc résidentiel sur la période 2016–2022. La multi-motorisation est la norme à Saint-Germier: 50,0 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Saint-Germier est une commune aquitaine, entre vignobles et forêts. Sur le plan physique, la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 138 m), un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 118 résidences principales de Saint-Germier et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Verdict
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Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 8,0 %
- ✓ Prix accessibles au regard des revenus locaux
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Deux-Sèvres (147ᵉ rang sur 252 communes)
- Opportunité locative forte
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Analyse du marché immobilier à Saint-Germier
Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 3,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Saint-Germier
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Germier s'établit à 1 116 €, sur la base de 6 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 36,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 8,0 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier de Saint-Germier Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Saint-Germier
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 788 €/m² → 1 116 €/m² (+41,6 %), volume annuel actuel 6 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 130 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 6 | 6 |
| Prix médian/m² | 1 116 € | 1 116 € |
| Prix moyen/m² | 1 186 € | |
| Surface médiane | – | 130 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 5 | 788 € |
| 2022 | 7 | 778 € |
| 2023 | 1 | 965 € |
| 2024 | 5 | 1 111 € |
| 2025 | 6 | 1 116 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 0 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 0 sur 2013 — soit une évolution indisponible.
Construction neuve à Saint-Germier (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 2 logements autorisés à à Saint-Germier, dont 0 en 2025 (-33 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saint-Germier
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Germier
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (36,60 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Saint-Germier
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 34 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Saint-Germier: la classe D domine, 11,8 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Saint-Germier
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Saint-Germier : cadre de vie et logement
Saint-Germier compte 261 habitants, à 167 m d'altitude. Le climat local affiche 12,5 °C de moyenne annuelle et 957 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 22 appellations d'origine rattachées au terroir local et 7 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Saint-Germier
Saint-Germier et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Germier
Composition du parc immobilier à Saint-Germier
138 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 94,2 % du parc à Saint-Germier, 5,8 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Saint-Germier
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 117 logements).
- Avant 1919 33,3 % 39 logts
- 1919-1945 19,7 % 23 logts
- 1946-1970 17,9 % 21 logts
- 1971-1990 10,3 % 12 logts
- 1991-2005 6,8 % 8 logts
- 2006-2019 12,0 % 14 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Saint-Germier
7 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Germier
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Germier
Pour une maison de 130 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
145 080 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Germier
Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Germier ?
Le prix médian au m² à Saint-Germier est de 1 116 € (données DVF, 6 transactions). Pour une maison de 130 m² (surface médiane locale), compter environ 145 000 €.
Comment Saint-Germier se situe-t-elle dans le Deux-Sèvres ?
Saint-Germier se situe au 147ᵉ rang du Deux-Sèvres sur 252 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Germier ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Saint-Germier est de 8,0 % (loyer de 7,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Germier.
Résumé
Le marché de Saint-Germier est parmi les moins tendus du secteur — prix médian 1 116 €/m² en 2026, en retrait de la médiane départementale.
La progression du prix médian atteint +41,6 % sur cinq ans (2021-2025) à Saint-Germier, au-dessus du rythme national. Sur l'ensemble de la période, 24 transactions sont recensées par les données DVF.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 1 116 €/m² pour une surface médiane de 130 m². Le bien médian (130 m² à 145 080 €) équivaut à 6,8 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 9,0 € (appartements) et 7,4 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (8,0 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 8,7 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve est quasi nulle sur la période 2021-2025: 2 logements autorisés au total selon les bases SITADEL. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Saint-Germier est une commune aquitaine, entre vignobles et forêts. Le cadre géographique (en contexte de plaine (altitude moyenne: 138 m)) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).