01 Le parc de logements
Le parc comprend 219 logements dont 185 résidences principales, 18 résidences secondaires et 16 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 185 | 84,5 % |
| Résidences secondaires | 18 | 8,2 % |
| Logements vacants | 16 | 7,3 % |
Parmi les 219 logements du parc, 84 % assurent la fonction de résidence principale, contre 8 % de secondaires et 7 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 53 | 28,6 % |
| 1919-1945 | 26 | 14,1 % |
| 1946-1970 | 18 | 9,7 % |
| 1971-1990 | 36 | 19,5 % |
| 1991-2005 | 22 | 11,9 % |
| 2006-2019 | 30 | 16,2 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche avant 1919 domine (29 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 29 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,5 % |
| 2 pièces | 6 | 3,3 % |
| 3 pièces | 16 | 8,7 % |
| 4 pièces | 46 | 25,0 % |
| 5 pièces ou plus | 115 | 62,5 % |
Le parc compte 4,9 pièces en moyenne par logement, avec 63 % de logements de cinq pièces ou plus et 4 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 211 | 220 | 219 |
| Rés. principales | 178 | 177 | 185 |
| Rés. secondaires | 18 | 17 | 18 |
| Vacants | 15 | 26 | 16 |
À Fomperron (5 km, 388 hab.), la part de propriétaires s'élève à 64,2 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 139 | 75,1 % |
| Locataires (privé) | 34 | 18,4 % |
| Locataires HLM | 4 | 2,2 % |
| Logés gratuitement | 7 | 3,8 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 75,4 % de propriétaires face à 20,7 % de locataires (dont 2 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 0,5 % |
| Fioul | 39 | 21,2 % |
| Électricité | 57 | 31,0 % |
| Gaz bouteille | 10 | 5,4 % |
| Autre (bois…) | 77 | 41,8 % |
autres sources (bois notamment) constitue la première source de chauffage du parc (42 %), suivi par électricité (31 %) et fioul (21 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 19 |
| 2 à 4 ans | 31 |
| 5 à 9 ans | 33 |
| 10 ans ou plus | 101 |
| Total ménages | 185 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 19 |
| Sous-occupation modérée | 23 |
| Sous-occupation accentuée | 53 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 10 | 5,4 % |
| 1 voiture | 80 | 43,2 % |
| 2 voitures ou plus | 94 | 50,8 % |
Motorisation des ménages: 5 % n'ont aucune voiture, 43 % en ont une et 51 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 74,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 156 | 136 | 4 | 16 |
| 1975 | 145 | 128 | 10 | 7 |
| 1982 | 153 | 118 | 14 | 21 |
| 1990 | 161 | 124 | 14 | 23 |
| 1999 | 182 | 150 | 14 | 18 |
| 2006 | 192 | 157 | 15 | 19 |
| 2011 | 211 | 178 | 18 | 15 |
| 2016 | 220 | 177 | 17 | 26 |
| 2022 | 219 | 185 | 18 | 16 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 156 à 219 logements, soit +40 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 22 | 16 | 20 | 26 | 21 | 23 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 2,2 % |
| Classe B | 4 | 8,7 % |
| Classe C | 14 | 30,4 % |
| Classe D | 14 | 30,4 % |
| Classe E | 6 | 13,0 % |
| Classe F | 5 | 10,9 % |
| Classe G | 2 | 4,3 % |
La classe C domine avec 30 % des diagnostics, et 41 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 17 | 37,0 % |
| Classe B | 18 | 39,1 % |
| Classe C | 3 | 6,5 % |
| Classe D | 2 | 4,3 % |
| Classe E | 2 | 4,3 % |
| Classe F | 3 | 6,5 % |
| Classe G | 1 | 2,2 % |
Émissions CO₂: 39 % des logements relèvent de la classe B, 83 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 214 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 258 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 212 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 207 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 139 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 139 kWh/m²/an pour les logements 2001-2012, près de 258 pour ceux 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 1 |
| Classe B | 4 | 0 |
| Classe C | 12 | 2 |
| Classe D | 14 | 0 |
| Classe E | 6 | 0 |
| Classe F | 5 | 0 |
| Classe G | 2 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 214 kWh/m²/an côté maisons, C à 100 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 2 |
| T4 | 4 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Soudan (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Soudan dispose d'un parc de 219 logements mêlant résidences principales (84,5 %), secondaires (8,2 %) et vacants (7,3 %). Une typologie quasi monomorphe — 97,7 % de maisons, le collectif y est très marginal. À l'échelle locale, Soudan est dans la géographie agricole de la Nouvelle-Aquitaine, à 129 m d'altitude, sur un relief peu marqué — contexte utile pour lire le parc.
Soudan compte une très forte proportion de propriétaires occupants (75,4 %), le locatif ne représentant que 20,7 %. La part HLM atteint 2,2 % dans l'offre de résidences principales.
Le parc de Soudan porte la trace d'une construction ancienne: 28,6 % des logements sont antérieurs à 1919. Performance énergétique dans la norme: C dominante et 207 kWh/m²/an, en ligne avec la moyenne nationale. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 15,2 %. Mode de chauffage dominant: autres sources (bois notamment) (41,8 %).
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements varie peu (-0,5 %). La multi-motorisation est la norme à Soudan: 50,8 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Le profil régional — Soudan est dans la géographie agricole de la Nouvelle-Aquitaine — éclaire les choix d'habitat localement. Topographie et environnement: à 129 m d'altitude, sur un relief peu marqué — autant de critères qui shapent le parc.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Le marché immobilier de Soudan a bondi de +47,0 % en un an, signal rare sur une commune de 424 habitants.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,5 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Deux-Sèvres (80ᵉ rang sur 256 communes)
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Prix en forte hausse : +47,0 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Soudan
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Soudan
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Soudan s'établit à 1 361 €, sur la base de 5 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 45,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,5 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Soudan Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Soudan
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Soudan évolue de +46,2 %, passant de 931 à 1 361 €/m²; 5 ventes ont été enregistrées en 2025.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 90 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 5 | 5 |
| Prix médian/m² | 1 361 € | 1 361 € |
| Prix moyen/m² | 1 309 € | |
| Surface médiane | – | 90 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 9 | 931 € |
| 2022 | 12 | 735 € |
| 2023 | 6 | 966 € |
| 2024 | 5 | 926 € |
| 2025 | 5 | 1 361 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 0 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 10 autorisations pour 10 démarrages effectifs.
Construction neuve à Soudan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Soudan totalise 2 logements sur 5 ans, soit +100 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Soudan
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Soudan
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,17 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Soudan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 46 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Soudan est C, avec 15,2 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Soudan
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S'installer à Soudan : cadre de vie et logement
Soudan compte 424 habitants, à 163 m d'altitude. Le climat local affiche 12,7 °C de moyenne annuelle et 924 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 22 appellations d'origine rattachées au terroir local et 12 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Soudan
Soudan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Soudan
Composition du parc immobilier à Soudan
219 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Soudan est composé très majoritairement de maisons (98,2 %), profil résidentiel familial typique.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Soudan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 185 logements).
- Avant 1919 28,6 % 53 logts
- 1919-1945 14,1 % 26 logts
- 1946-1970 9,7 % 18 logts
- 1971-1990 19,5 % 36 logts
- 1991-2005 11,9 % 22 logts
- 2006-2019 16,2 % 30 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Soudan
12 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Soudan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Soudan
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
122 490 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Soudan
Quel est le prix de l'immobilier à Soudan ?
Le prix médian au m² à Soudan est de 1 361 € (données DVF, 5 transactions). Pour une maison de 90 m² (surface médiane locale), compter environ 122 000 €.
Comment Soudan se situe-t-elle dans le Deux-Sèvres ?
Soudan se situe au 80ᵉ rang du Deux-Sèvres sur 256 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Soudan ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Soudan est de 6,5 % (loyer de 7,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Soudan
Soudan est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût du m² à Soudan est contenu: 1 361 € en médiane sur 5 transactions, un niveau -44,9 % comparé à la médiane nationale.
La progression du prix médian atteint +46,2 % sur cinq ans (2021-2025) à Soudan, au-dessus du rythme national. 37 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +47,0 % sur le prix médian.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Soudan à un niveau significatif — 1 361 €/m² en médiane. Un bien type de 90 m² revient à environ 122 490 €, soit 5,7 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Soudan avoisinent 9,0 €/m² pour les appartements et 7,4 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Soudan (8,2 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La production neuve est quasi inexistante (2 logements autorisés sur 5 ans): tension foncière ou saturation d'urbanisation possible. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Côté contexte, Soudan est dans la géographie agricole de la Nouvelle-Aquitaine, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Le cadre géographique (à 129 m d'altitude, sur un relief peu marqué) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).