01 Le parc de logements
Le parc comprend 163 313 logements dont 141 240 résidences principales, 7 988 résidences secondaires et 14 085 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 141 240 | 86,5 % |
| Résidences secondaires | 7 988 | 4,9 % |
| Logements vacants | 14 085 | 8,6 % |
Sur les 163 313 logements recensés, 86 % sont occupés à l'année, 5 % servent de résidence secondaire et 9 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 15 442 | 11,1 % |
| 1919-1945 | 15 694 | 11,2 % |
| 1946-1970 | 34 357 | 24,6 % |
| 1971-1990 | 35 522 | 25,5 % |
| 1991-2005 | 18 123 | 13,0 % |
| 2006-2019 | 20 395 | 14,6 % |
Structure du bâti par époque: 11 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (25 %), 15 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 20 889 | 14,8 % |
| 2 pièces | 29 620 | 21,0 % |
| 3 pièces | 41 683 | 29,5 % |
| 4 pièces | 28 513 | 20,2 % |
| 5 pièces ou plus | 20 534 | 14,5 % |
Le parc compte 3,1 pièces en moyenne par logement, avec 15 % de logements de cinq pièces ou plus et 36 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 141 650 | 149 940 | 163 313 |
| Rés. principales | 128 579 | 132 419 | 141 240 |
| Rés. secondaires | 2 786 | 5 908 | 7 988 |
| Vacants | 10 284 | 11 613 | 14 085 |
En regard, Lille (à 410 km, 238 246 hab.) affiche 24,4 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 37 919 | 26,8 % |
| Locataires (privé) | 68 647 | 48,6 % |
| Locataires HLM | 31 404 | 22,2 % |
| Logés gratuitement | 3 270 | 2,3 % |
Visualisation des quatre statuts — 26,8 % de propriétaires occupants, 70,8 % de locataires et 22 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 87 515 | 62,0 % |
| Fioul | 8 969 | 6,4 % |
| Électricité | 39 423 | 27,9 % |
| Gaz bouteille | 702 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 4 631 | 3,3 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (62 %), 28 % pour électricité et 6 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 25 858 |
| 2 à 4 ans | 39 036 |
| 5 à 9 ans | 26 219 |
| 10 ans ou plus | 50 128 |
| Total ménages | 141 240 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 47 279 |
| Sous-occupation modérée | 35 214 |
| Sous-occupation accentuée | 16 918 |
| Suroccupation modérée | 27 805 |
| Suroccupation accentuée | 1 777 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 55 601 | 39,4 % |
| 1 voiture | 65 373 | 46,3 % |
| 2 voitures ou plus | 20 266 | 14,3 % |
Ventilation par équipement automobile: 39 % sans véhicule, 46 % mono-motorisés, 14 % multi-motorisés. Par ailleurs, 40,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 85 751 | 81 987 | 571 | 3 193 |
| 1975 | 99 087 | 92 532 | 1 111 | 5 444 |
| 1982 | 107 276 | 100 088 | 2 299 | 4 889 |
| 1990 | 118 149 | 106 980 | 3 526 | 7 643 |
| 1999 | 132 714 | 116 913 | 2 643 | 13 158 |
| 2006 | 137 076 | 126 074 | 1 986 | 9 016 |
| 2011 | 141 650 | 128 579 | 2 786 | 10 284 |
| 2016 | 149 940 | 132 419 | 5 908 | 11 613 |
| 2022 | 163 313 | 141 240 | 7 988 | 14 085 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 85 751 logements à l'origine, 163 313 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 16 821 | 14 344 | 14 373 | 15 644 | 15 184 | 7 896 |
| Dont vacants > 2 ans | 2 282 | 2 324 | 2 256 | 2 263 | 3 160 | 3 558 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 702 | 0,7 % |
| Classe B | 4 883 | 4,8 % |
| Classe C | 41 102 | 40,6 % |
| Classe D | 32 533 | 32,1 % |
| Classe E | 15 589 | 15,4 % |
| Classe F | 4 559 | 4,5 % |
| Classe G | 1 858 | 1,8 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (41 %), 46 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 11 331 | 11,2 % |
| Classe B | 18 549 | 18,3 % |
| Classe C | 33 475 | 33,1 % |
| Classe D | 22 633 | 22,4 % |
| Classe E | 10 785 | 10,7 % |
| Classe F | 3 560 | 3,5 % |
| Classe G | 893 | 0,9 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 33 %, 63 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 238 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 190 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 182 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 167 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 134 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 103 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 238 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 103 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 36 | 666 |
| Classe B | 142 | 4 741 |
| Classe C | 497 | 40 605 |
| Classe D | 860 | 31 673 |
| Classe E | 642 | 14 947 |
| Classe F | 426 | 4 133 |
| Classe G | 221 | 1 637 |
Les maisons affichent une classe dominante D (238 kWh/m²/an), les appartements C (189) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 2 354 |
| T2 | 6 631 |
| T3 | 15 047 |
| T4 | 9 905 |
| T5+ | 3 184 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Strasbourg (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Strasbourg est la commune ayant la plus faible part de propriétaires du département Bas-Rhin. (sur 514 communes) Voir le classement
Résumé
Le parc de Strasbourg s'élève à 163 313 logements au recensement 2022, très majoritairement affectés à la résidence principale (86,5 %, soit 141 240 logements habités à titre permanent). Le parc est à très forte dominante collective: 93,9 % d'appartements pour seulement 6,1 % de maisons. À l'échelle locale, Strasbourg est une commune alsacienne, dans le sillon rhénan, à 139 m d'altitude, sur un relief peu marqué — contexte utile pour lire le parc.
Le parc a une dominante locative — 70,8 % de locataires contre 26,8 % de propriétaires. Part du parc social: 22,2 % des résidences principales. Au titre de la loi SRU, Strasbourg est conforme — 32,8 % pour une obligation de 25,0 %.
L'ancienneté du parc de Strasbourg mêle deux époques — 11,1 % avant 1919, 14,6 % après 2006. Sur le volet énergétique, la classe DPE dominante est C et la consommation moyenne s'établit à 191 kWh/m²/an, dans la ligne de la moyenne française (203). La source de chauffage la plus répandue est le gaz de ville (62,0 %).
Hausse mesurée du nombre de logements: +8,9 % entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages de Strasbourg traduit un profil urbain: 39,4 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune alsacienne, dans le sillon rhénan. Le cadre géographique à 139 m d'altitude, sur un relief peu marqué nuance les caractéristiques du parc local.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Analyse du marché immobilier à Strasbourg
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 7,7/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur.
Indices immobiliers de Strasbourg
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7,7
Indice d'Opportunité Locative
Très favorable
Marché locatif très dynamique.
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Très favorableMarché locatif très dynamique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 73,2 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,9 — Percentile dept : 80/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,2 — Percentile dept : 71/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 44/100 - Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 4,9 — Percentile dept : 80/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 44/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 8,6 — Percentile dept : 66/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 3766,3 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
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Données du marché immobilier à Strasbourg
DVF, loyers, permis, analyse expertLa classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 42,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Strasbourg Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Indicateurs clés du marché
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global |
|---|---|
| Nombre de transactions | – |
| Prix médian/m² | – |
| Prix moyen/m² | – |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 49 566 autorisations et 40 330 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 81 %.
Vacance longue durée à Strasbourg
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Strasbourg (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 8 552 logements ont été autorisés à à Strasbourg, +4 % par rapport au cycle précédent.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Strasbourg
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Strasbourg
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,25 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Performance énergétique du parc à Strasbourg
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 101 226 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Strasbourg: classe C en tête, 6,3 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Strasbourg
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Strasbourg : cadre de vie et logement
Strasbourg compte 293 771 habitants, à 139 m d'altitude. Le climat local affiche 12,1 °C de moyenne annuelle et 724 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 232 monuments historiques protégés, 11 appellations d'origine rattachées au terroir local et 11 710 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Strasbourg
Strasbourg et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Strasbourg
Composition du parc immobilier à Strasbourg
163 313 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
150 732 appartements pour 9 957 maisons: le parc à Strasbourg relève d'un tissu urbain collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Strasbourg
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 139 534 logements).
- Avant 1919 11,1 % 15 442 logts
- 1919-1945 11,2 % 15 694 logts
- 1946-1970 24,6 % 34 357 logts
- 1971-1990 25,5 % 35 522 logts
- 1991-2005 13,0 % 18 123 logts
- 2006-2019 14,6 % 20 395 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Strasbourg
11 710 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Strasbourg
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
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Résumé
Loyers observés à Strasbourg: 15,6 €/m²/mois pour un appartement, 15,7 €/m²/mois pour une maison. Peu de résidences secondaires à Strasbourg (4,9 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve est soutenue à Strasbourg: 8 552 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 1 710 par an. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 74 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Strasbourg est une commune alsacienne, dans le sillon rhénan. Sur le plan physique, la commune est à 139 m d'altitude, sur un relief peu marqué, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en récente au plus récent.