01 Le parc de logements
Le parc comprend 14 592 logements dont 13 544 résidences principales, 404 résidences secondaires et 644 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 13 544 | 92,8 % |
| Résidences secondaires | 404 | 2,8 % |
| Logements vacants | 644 | 4,4 % |
Visualisation des trois usages du parc: 93 % d'habitat permanent, 3 % de résidences secondaires et 4 % de logements inoccupés sur un total de 14 592.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 202 | 1,5 % |
| 1919-1945 | 54 | 0,4 % |
| 1946-1970 | 775 | 5,9 % |
| 1971-1990 | 4 866 | 36,9 % |
| 1991-2005 | 3 582 | 27,2 % |
| 2006-2019 | 3 706 | 28,1 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 37 %, devant les constructions récentes (28 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 309 | 2,3 % |
| 2 pièces | 2 300 | 17,0 % |
| 3 pièces | 2 492 | 18,4 % |
| 4 pièces | 2 963 | 21,9 % |
| 5 pièces ou plus | 5 481 | 40,5 % |
Distribution par taille: 19 % de petits logements (T1-T2), 40 % de grands (5p+), moyenne à 4,2 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 11 084 | 11 981 | 14 592 |
| Rés. principales | 10 368 | 11 304 | 13 544 |
| Rés. secondaires | 255 | 106 | 404 |
| Vacants | 461 | 571 | 644 |
En regard, Rodez (à 131 km, 23 981 hab.) affiche 36,2 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 7 621 | 56,3 % |
| Locataires (privé) | 3 752 | 27,7 % |
| Locataires HLM | 2 037 | 15,0 % |
| Logés gratuitement | 134 | 1,0 % |
Visualisation des quatre statuts — 56,3 % de propriétaires occupants, 42,7 % de locataires et 15 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 7 057 | 52,1 % |
| Fioul | 87 | 0,6 % |
| Électricité | 5 852 | 43,2 % |
| Gaz bouteille | 25 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 523 | 3,9 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (52 %), suivi par électricité (43 %) et autres sources (bois notamment) (4 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 615 |
| 2 à 4 ans | 3 415 |
| 5 à 9 ans | 2 508 |
| 10 ans ou plus | 6 006 |
| Total ménages | 13 544 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 622 |
| Sous-occupation modérée | 2 733 |
| Sous-occupation accentuée | 2 789 |
| Suroccupation modérée | 596 |
| Suroccupation accentuée | 32 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 186 | 8,8 % |
| 1 voiture | 6 375 | 47,1 % |
| 2 voitures ou plus | 5 984 | 44,2 % |
Ventilation par équipement automobile: 9 % sans véhicule, 47 % mono-motorisés, 44 % multi-motorisés. Par ailleurs, 85,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 082 | 993 | 28 | 61 |
| 1975 | 1 813 | 1 635 | 20 | 158 |
| 1982 | 3 090 | 2 835 | 42 | 213 |
| 1990 | 5 901 | 5 533 | 62 | 306 |
| 1999 | 8 568 | 8 224 | 70 | 274 |
| 2006 | 10 040 | 9 697 | 42 | 301 |
| 2011 | 11 084 | 10 368 | 255 | 461 |
| 2016 | 11 981 | 11 304 | 106 | 571 |
| 2022 | 14 592 | 13 544 | 404 | 644 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 1 082 logements, le total atteint 14 592 en 2022 (+1249 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 877 | 1 001 | 868 | 881 | 866 | 450 |
| Dont vacants > 2 ans | 56 | 78 | 84 | 82 | 92 | 144 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 76 | 1,5 % |
| Classe B | 353 | 7,0 % |
| Classe C | 3 441 | 68,2 % |
| Classe D | 936 | 18,5 % |
| Classe E | 169 | 3,3 % |
| Classe F | 56 | 1,1 % |
| Classe G | 18 | 0,4 % |
Le graphique décompose les 5 049 diagnostics par étiquette énergétique: 68 % en C, 77 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 316 | 26,1 % |
| Classe B | 929 | 18,4 % |
| Classe C | 2 183 | 43,2 % |
| Classe D | 466 | 9,2 % |
| Classe E | 108 | 2,1 % |
| Classe F | 40 | 0,8 % |
| Classe G | 7 | 0,1 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 43 %, 88 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 197 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 220 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 158 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 145 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 136 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 83 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 220 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 83 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 50 | 26 |
| Classe B | 137 | 216 |
| Classe C | 831 | 2 610 |
| Classe D | 562 | 374 |
| Classe E | 131 | 38 |
| Classe F | 51 | 5 |
| Classe G | 15 | 3 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (165 kWh/m²/an) et appartements en classe C (124).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 98 |
| T2 | 707 |
| T3 | 975 |
| T4 | 456 |
| T5+ | 134 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Tournefeuille (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc résidentiel de Tournefeuille s'établit à 14 592 logements en 2022, dont la très grande majorité sont des résidences principales (92,8 %). Parc mixte: 57,2 % de maisons et 42,8 % d'appartements cohabitent. Côté cadre local, Tournefeuille est dans le tissu de l'Occitanie intérieure, à 151 m d'altitude, dans un paysage de collines.
La propriété reste majoritaire à Tournefeuille: 56,3 % contre 42,7 % de locataires. Le parc social représente 15,0 % des résidences principales. Côté SRU, Tournefeuille demeure déficitaire avec 18,8 % de logements sociaux face à 20,0 % requis.
Le renouvellement du parc est marqué — 28,1 % des logements datent de 2006 ou après. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation moyenne de 139 kWh/m²/an, inférieure à la moyenne nationale (203). Au plan énergétique résidentiel, 52,1 % des résidences principales s'appuient sur le gaz de ville.
Le nombre de logements de Tournefeuille a bondi de +21,8 % entre les recensements 2016 et 2022. Profil fortement motorisé: 44,2 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Ancrée régionalement, la commune est dans le tissu de l'Occitanie intérieure: les attentes résidentielles s'y calquent. Le contexte naturel (à 151 m d'altitude, dans un paysage de collines) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 13 544 résidences principales de Tournefeuille et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Tournefeuille en 2026 ?
Portée par une croissance démographique de +9 % en cinq ans et intégrée à Toulouse Métropole, Tournefeuille cristallise les attraits et les tensions du périurbain toulousain. Son marché immobilier, après des années de forte hausse, montre aujourd'hui des signes d'inflexion. Analysons si cette correction ouvre une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs.
Avec une correction de -7,3 % en 2024, cette commune très attractive de Toulouse Métropole offre un point d'entrée réajusté dans un marché jusqu'alors très tendu.
Verdict
➤ Investissement locatif pertinent à moyen terme, à condition de cibler les appartements et d'accepter une rentabilité nette modeste.
Points clés
- ✓ Attractivité territoriale très élevée
- ✓ Rendement locatif correct pour les appartements
- ✓ Parc immobilier récent et économe
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Marché dépendant de la dynamique toulousaine
- ⚠ Correction récente à confirmer
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec 3 148 €/m², Tournefeuille dépasse largement le prix médian national.
- Elle se positionne dans le haut du classement des communes de Haute-Garonne pour le revenu médian.
- Son rendement locatif brut de 5,4 % sur les appartements est supérieur à celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Tournefeuille
Le marché de Tournefeuille est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Tournefeuille
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,5
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression très élevée (7,5/10) : le marché est dynamique et concurrentiel, favorisant les vendeurs sur les biens bien positionnés.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression très élevée (7,5/10) : le marché est dynamique et concurrentiel, favorisant les vendeurs sur les biens bien positionnés.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible (1,8/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des habitants locaux, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible (1,8/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des habitants locaux, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,8
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (5,8/10) : la demande locative est soutenue, portée par la proximité de l'aéroport et de l'emploi toulousain.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (5,8/10) : la demande locative est soutenue, portée par la proximité de l'aéroport et de l'emploi toulousain.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,4/10) : le marché locatif est quasi exclusivement annuel, sans opportunité saisonnière significative.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,4/10) : le marché locatif est quasi exclusivement annuel, sans opportunité saisonnière significative.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3245,9 — Percentile dept : 87/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,8 — Percentile dept : 79/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,8 — Percentile dept : 37/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 9,0 — Percentile dept : 78/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1676,0 — Percentile dept : 98/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,8 — Percentile dept : 21/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 52,2 — Percentile dept : 20/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 14,0 — Percentile dept : 3/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 43,7 — Percentile dept : 96/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,8 — Percentile dept : 37/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 9,0 — Percentile dept : 78/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3245,9 — Percentile dept : 13/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,8 — Percentile dept : 37/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,4 — Percentile dept : 30/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1676,0 — Percentile dept : 2/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Tournefeuille : opportunités et risques
Investir à Tournefeuille en 2026 cible prioritairement le segment locatif annuel en appartement. Le rendement brut de 5,4 % (environ 2,7 % net) est correct dans le contexte métropolitain, mais il est immédiatement rogné par une taxe foncière élevée (61,95 %). La faible part de passoires thermiques (1,4 %) limite le risque réglementaire lié aux interdictions de location.
La stratégie de plus-value pure est moins évidente à court terme, compte tenu de la correction en cours. Elle nécessite un horizon d'au moins 5 à 10 ans pour compenser les frais d'acquisition et bénéficier de la dynamique démographique longue de l'agglomération. Le ralentissement de la construction neuve (-37 % de permis) pourrait, à terme, resserrer l'offre et soutenir les prix.
Néanmoins, l'accessibilité est un point noir. Avec un indice IAI à 1,8/10, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs à la commune, dont les revenus sont supérieurs au médian local (29 020 €/an). Cela introduit une dépendance à la santé économique du bassin toulousain et une fragilité en cas de retournement conjoncturel.
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Données du marché immobilier à Tournefeuille
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Tournefeuille, établi à 3 148 €/m² par les données DVF 2024, masque une dualité de marché. Les maisons, qui représentent près de 60 % des transactions, maintiennent un niveau élevé à 3 316 €/m², tandis que les appartements offrent un point d'accès à 2 952 €/m². Cette dichotomie reflète deux clientèles : les familles en recherche de pavillonnaire et les jeunes actifs ou investisseurs ciblant le locatif.
La correction de -7,3 % enregistrée sur un an est le signal le plus fort. Elle intervient après un pic de valorisation en 2022 et doit être lue comme un rééquilibrage dans un contexte de taux moins favorables, plutôt que comme un effondrement. Le volume de ventes, bien qu'en retrait, reste supérieur à celui de 2020, indiquant une base solide d'acheteurs.
Cette résilience s'explique par des indicateurs territoriaux robustes. L'appartenance à Toulouse Métropole, la proximité de l'aéroport de Blagnac (5,5 km) et un taux de chômage contenu (9,5 %) ancrent la demande. La part minoritaire de logements sociaux (17 %) et un taux de vacance faible (4,4 %) confirment un parc immobilier sous tension.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Tournefeuille Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le marché immobilier tournefeuillais a connu une ascension rapide entre 2020 et 2022, avec une hausse du prix médian de près de 14 %. Le pic a été atteint en 2022 à 3 467 €/m². La stabilisation en 2023 et la correction de 2024 (-7,3 %) marquent un retour à des niveaux proches de 2021. Cette baisse, plus marquée que dans certaines communes voisines, s'explique par un réajustement après une surchauffe et par le contexte de remontée des taux. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique suggère un marché qui pourrait avoir trouvé un palier, offrant un point d'entrée moins spéculatif qu'il y a deux ans. Il convient de surveiller si cette correction se poursuit ou si elle constitue le creux d'un cycle.
Évolution du marché immobilier de Tournefeuille
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 3 108 €/m² → 3 148 €/m² (+1,3 %), volume annuel actuel 320 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 57 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 320 transactions ont été enregistrées, un volume en baisse par rapport aux années record 2021-2022 mais qui témoigne d'un marché toujours actif. Les maisons individuelles dominent en nombre (184 ventes) et en valeur médiane (3 316 €/m²). Le segment appartement (136 ventes) présente une surface médiane de 57 m², reflétant une offre adaptée aux jeunes actifs et aux petites familles. Ce marché reste liquide, avec une pression immobilière classée très élevée (7,5/10). Le caractère récent du parc (28 % construit après 2006) est un atout majeur, limitant les chocs réglementaires sur les passoires thermiques, qui ne représentent que 1,4 % du parc.
Répartition des ventes
57,5 % de maisons et 42,5 % d'appartements parmi les 320 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (57,5 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 3 316 €/m² pour les maisons et 2 952 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 320 | 184 | 136 |
| Prix médian/m² | 3 148 € | 3 316 € | 2 952 € |
| Prix moyen/m² | 3 425 € | ||
| Surface médiane | – | 108 m² | 57 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 378 | 3 108 € |
| 2022 | 385 | 3 415 € |
| 2023 | 294 | 3 390 € |
| 2024 | 263 | 3 150 € |
| 2025 | 320 | 3 148 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Tournefeuille, bien que ralentissant, reste significative. Sur les cinq dernières années, 1 155 logements ont été autorisés, avec une tendance actuelle à la baisse de 37 %. Seulement 157 permis ont été délivrés en 2024. Ce ralentissement, couplé à une croissance démographique soutenue (+9 % en 5 ans), limite les risques de sur-offre à court terme et maintient une pression sur le parc existant. L'urbanisation se poursuit, notamment dans les zones déjà densifiées, répondant à une demande portée par l'attractivité de l'emploi toulousain et la qualité des services locaux (885 équipements recensés).
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 720 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 1 286 sur 2013 — soit -44,0 %.
Vacance longue durée à Tournefeuille
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Tournefeuille (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 1 349 logements autorisés à à Tournefeuille, dont 360 en 2025 (-2 % vs les 5 années précédentes).
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Tournefeuille
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Tournefeuille
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (61,95 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net, environ moitié du brut, intègre des coûts spécifiques à Tournefeuille. La taxe foncière sur le bâti y est de 61,95 %. Il faut ajouter les frais de gestion (environ 5 à 8 % du loyer), une provision pour travaux (le parc est majoritairement de classe C) et les éventuels frais de copropriété. Un taux de vacance de 4,4 % suggère aussi de prévoir une marge de sécurité.
Performance énergétique du parc à Tournefeuille
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 049 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Tournefeuille: la classe C domine, 1,5 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La performance énergétique du parc est dominée par la classe C (139 kWh/m²/an), un résultat honorable pour une ville en croissance. Seuls 1,4 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux très inférieur à la moyenne nationale. Cela limite le risque réglementaire immédiat (interdiction de location des passoires d'ici 2028), mais la rénovation vers les classes A ou B devient un enjeu de valorisation à moyen terme.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, notamment les T2 et T3, offrent la meilleure liquidité locative et les rendements bruts les plus élevés (5,4 %). Le parc récent (28,1 % construit après 2006) est un atout, limitant le risque de passoires thermiques (1,4 % seulement classées F/G). Les maisons, plus chères à l'acquisition, cibleront des familles et génèrent des loyers plus faibles au m² (12,2 €/m²/mois).
Quelles zones cibler à Tournefeuille ?
La centralité autour de la mairie et des commerces reste la plus prisée. Les quartiers proches de la gare des Ramassiers (2,2 km) et desservis par les lignes de bus vers Toulouse présentent un fort potentiel. Les zones en développement, ayant bénéficié des 1 155 logements neufs autorisés ces 5 dernières années, peuvent offrir des opportunités à l'acquisition, mais avec un risque de concurrence locative accrue à court terme.
Calculateur de rendement à Tournefeuille
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Tournefeuille
Le principal risque est celui d'une vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net. La baisse récente des prix à la vente (-7,3 %) peut aussi impacter la plus-value à moyen terme. Enfin, la commune est concernée par deux Plans de Prévention des Risques (PPR) naturels (sécheresse et inondation Touch aval), nécessitant une vigilance particulière sur l'assurance et la valorisation de certains biens.
Erreurs à éviter quand on investit à Tournefeuille
- Négliger la taxe foncière, élevée à 61,95 %.
- Surévaluer les loyers, le marché est connu (13,4 €/m² en appartement).
- Oublier de provisionner pour la rénovation énergétique future.
- Ignorer le taux de vacance local (4,4 %) dans le calcul de trésorerie.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché tournefeuillais, porté par des acheteurs résidentiels, connaît une activité accrue au printemps et à la rentrée de septembre, coïncidant avec les projets familiaux. La période de fin d'année est souvent plus calme. Pour les vendeurs, mettre en avant le cadre de vie et la proximité des équipements (885 au total) en toutes saisons est un atout. Noter que la taxe foncière, due en septembre, peut influer sur les négociations en fin d'été.
Le saviez-vous ?
- Tournefeuille compte 18 établissements scolaires pour 30 168 habitants.
- La ville n'abrite qu'un seul monument historique protégé.
- 92,6 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Tournefeuille : cadre de vie et logement
Avec plus de 880 équipements et services recensés par l'INSEE, Tournefeuille offre un cadre de vie complet et autonome. La commune est particulièrement bien pourvue en santé (304 équipements) et services (370), répondant aux besoins du quotidien sans nécessiter de déplacement systématique vers Toulouse. La couverture fibre à 92,6 % en fait un territoire adapté au télétravail.
Le profil démographique est équilibré, avec un âge médian de 41,5 ans et une légère surreprésentation des seniors (indice de vieillissement de 134). Cette mixité générationnelle se traduit par une demande diversifiée, des petits appartements aux maisons de plain-pied. Les risques naturels sont faibles (sismicité très faible, radon faible), bien que la commune soit concernée par deux PPR, notamment sur le risque sécheresse, pouvant impacter certains terrains.
Carte du marché immobilier à Tournefeuille
Tournefeuille et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Tournefeuille
Avec une température moyenne de 14,2 °C et seulement 627 mm de pluie par an, Tournefeuille offre un climat océanique altéré, doux et relativement sec. Les hivers sont modérés, les étés chauds sans excès. Ce profil, associé à l'altitude moyenne de 164 m, plaît aux acheteurs recherchant un équilibre entre les quatre saisons, sans rudesse excessive, propice aux activités de plein air toute l'année.
À qui s'adresse Tournefeuille ?
La commune s'adresse en priorité aux jeunes actifs travaillant sur Toulouse ou la zone aéroportuaire, recherchant un accès rapide (voiture indispensable) et un logement individuel. Les familles sont également très présentes, attirées par le taux de propriétaires élevé (56,3 %) et l'offre scolaire. Les retraités (25,1 % de 60 ans et plus) y trouvent un environnement paisible et bien équipé, malgré un indice de vieillissement de 133,8.
Avantages et limites à Tournefeuille
✓ Points forts
- Proximité de l'aéroport et de Toulouse (9 km du centre)
- Parc immobilier récent et performant énergétiquement (classe C dominante)
- Dynamisme démographique (+15,1 % en 10 ans) et économique (2 322 entreprises)
- Large palette d'équipements et services (885 au total)
- Environnement résidentiel verdoyé, altitude 164 m
− À prendre en compte
- Prix immobiliers élevés malgré la baisse récente
- Dépendance à la voiture, pression routière potentielle
- Exposition à deux risques naturels (sécheresse, inondation)
Composition du parc immobilier à Tournefeuille
14 592 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (57,6 %) et collectif (42,4 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier, à 57,6 % de maisons et 56,3 % de propriétaires occupants, dessine un marché stable et familial. La part minime de résidences secondaires (2,8 %) et un taux de logements vacants modéré (4,4 %) indiquent une pression à l'achat soutenue par la demande résidentielle. Cela correspond au profil d'une ville dynamique de Toulouse Métropole, où l'accession à la propriété, notamment en maison, reste un objectif central.
Ancienneté du parc à Tournefeuille
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 13 185 logements).
- Avant 1919 1,5 % 202 logts
- 1919-1945 0,4 % 54 logts
- 1946-1970 5,9 % 775 logts
- 1971-1990 36,9 % 4 866 logts
- 1991-2005 27,2 % 3 582 logts
- 2006-2019 28,1 % 3 706 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Tournefeuille
885 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Tournefeuille
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est soumis à un PPR Sécheresse et un PPR Touch aval, reflétant un risque de retrait-gonflement des argiles, typique de la région. La sismicité est très faible et le radon faible. Les 22 arrêtés de catastrophe naturelle historiques concernent majoritairement des inondations et coulées de boue. Consulter le zonage précis du PLU est essentiel avant tout achat, ces contraintes pouvant impacter l'assurabilité et les travaux.
Erreurs à éviter quand on achète à Tournefeuille
- Omettre de vérifier le zonage du PLU et les PPR en vigueur.
- Se fier uniquement au prix au m², l'état du bien compte beaucoup.
- Sous-estimer l'impact d'un mauvais DPE sur le futur pouvoir d'achat.
- Négliger la proximité des 370 services recensés sur la commune.
Points clés à retenir à Tournefeuille
- Prix médian : 3 148 €/m², en baisse de 7,3 % sur un an.
- Rendement brut moyen : 5,4 % pour les appartements.
- Climat doux : 14,2 °C de moyenne et 627 mm de pluie/an.
- Le parc est jeune : 28,1 % construit après 2006.
- Écart maison/appartement : 425 €/m² en faveur des maisons.
- Taxe foncière sur le bâti à 61,95 % en 2024.
- 57,6 % de maisons, parc à dominante individuelle.
- La performance énergétique (classe C dominante) influence la valeur.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Tournefeuille ?
Outre la surface et l'état général, trois facteurs pèsent fortement à Tournefeuille. La performance énergétique (DPE) devient un levier de négociation, les acheteurs étant sensibles aux charges. La proximité des équipements, avec 98 commerces et 18 établissements scolaires sur la commune, est valorisée. Enfin, la taille du terrain pour les maisons et la vue ou l'étage pour les appartements près du centre ou des transports (gare des Ramassiers à 2,2 km) créent des surcotes.
Estimation indicative d'une maison à Tournefeuille
Pour une maison de 108 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
339 984 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Surévaluer son bien le expose à une vacance longue dans un marché où 4,4 % des logements sont déjà vacants. Sous-évaluer, c'est perdre des milliers d'euros sur un actif dont la valeur médiane dépasse 350 000 € pour une maison. Une estimation professionnelle, ancrée sur les transactions réelles de votre quartier et les spécificités (proximité gare, état DPE, exposition aux PPR), est le seul moyen de se positionner stratégiquement pour une vente rapide et au juste prix.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser une moyenne au m² sans pondérer par l'état et la localisation.
- Ne pas tenir compte de la baisse récente des prix (-7,3 % sur un an).
- Oublier de valoriser un bon DPE (classe C ou mieux).
- Ignorer la demande spécifique pour les maisons (57,6 % du parc).
Investir à Tournefeuille : passer à l'action
L'analyse des données DVF donne le cap, mais la réussite d'un investissement à Tournefeuille se joue sur la sélection précise du bien et du quartier. Une connaissance fine des micro-marchés et des projets d'urbanisation est indispensable pour anticiper les plus-values et les rendements.
Ces données tracent une tendance, mais la valeur réelle d'un bien se négocie au cas par cas.
Évaluez la valeur réelle de votre bien à Tournefeuille grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 285 ventes récentes à Tournefeuille
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- Conseil par un professionnel du secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Tournefeuille
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Tournefeuille
Quel est le prix au mètre carré à Tournefeuille ?
En 2024, le prix médian global est de 3 148 €/m². Il faut compter 3 316 €/m² pour une maison et 2 952 €/m² pour un appartement, selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour acheter à Tournefeuille ?
Le marché est en correction (-7,3 % sur un an), ce qui peut représenter un point d'entrée plus favorable qu'en 2022. L'achat se justifie pour un projet de moyen ou long terme, notamment en investissement locatif.
Tournefeuille est-elle plus chère que Blagnac ?
Non, Tournefeuille est environ 11 % moins chère que Blagnac, où le prix médian atteint 3 568 €/m². Elle reste en revanche bien plus chère que Muret ou Rodez.
Quel loyer peut-on espérer à Tournefeuille ?
Le loyer médian est de 13,4 €/m²/mois pour un appartement et 12,2 €/m²/mois pour une maison. Un appartement de 57 m² se loue donc environ 765 € par mois.
Quels sont les quartiers recommandés à Tournefeuille ?
Les zones les plus prisées sont généralement celles proches du centre-ville, des parcs et des axes de transport vers Toulouse et l'aéroport. Les quartiers récents bénéficient d'une meilleure performance énergétique (classe DPE dominante C).
Marché immobilier des communes voisines
Tournefeuille affiche un écart de valorisation saisissant avec ses voisines de même catégorie comme Muret (-26 %) ou Rodez (-32 %), mais reste plus accessible que Blagnac (+11 %), offrant un effet de levier intéressant pour capter la dynamique toulousaine.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Tournefeuille.
Communes limitrophes de Tournefeuille
Tournefeuille est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Tournefeuille dépasse la médiane nationale (2 472 €/m²) avec 3 148 €/m² observés en 2026. Dans l'Haute-Garonne, Tournefeuille appartient au top 8 % des communes les plus chères au m².
Marché en palier: +1,3 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Sur l'ensemble de la période, 1 640 transactions sont recensées par les données DVF.
Les maisons (57,5 % des transactions, 3 316 €/m²) et les appartements (42,5 %, 2 952 €/m²) se partagent le marché. Un bien type de 108 m² revient à environ 358 128 €, soit 12,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 13,4 € (appartements) et 12,2 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Tournefeuille (2,8 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve est soutenue à Tournefeuille: 1 349 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 270 par an. Le gros des permis concerne des logements collectifs (73 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Tournefeuille est dans le tissu de l'Occitanie intérieure. Tournefeuille est à 151 m d'altitude, dans un paysage de collines, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).