01 Le parc de logements
Le parc comprend 322 989 logements dont 283 576 résidences principales, 12 796 résidences secondaires et 26 618 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 283 576 | 87,8 % |
| Résidences secondaires | 12 796 | 4,0 % |
| Logements vacants | 26 618 | 8,2 % |
Le graphique détaille la structure des 322 989 logements: 88 % sont habités en permanence, 4 % épisodiquement et 8 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 17 025 | 6,2 % |
| 1919-1945 | 15 861 | 5,8 % |
| 1946-1970 | 61 629 | 22,4 % |
| 1971-1990 | 69 423 | 25,2 % |
| 1991-2005 | 55 820 | 20,2 % |
| 2006-2020 | 55 952 | 20,3 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (25 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 6 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 46 739 | 16,5 % |
| 2 pièces | 70 047 | 24,7 % |
| 3 pièces | 79 899 | 28,2 % |
| 4 pièces | 48 264 | 17,0 % |
| 5 pièces ou plus | 38 627 | 13,6 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 14 % du parc, contre 41 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,0 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 268 427 | 292 183 | 322 989 |
| Rés. principales | 240 714 | 257 288 | 283 576 |
| Rés. secondaires | 5 939 | 10 607 | 12 796 |
| Vacants | 21 774 | 24 289 | 26 618 |
33,4 % de part de propriétaires à Lyon, commune de population comparable à 360 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 91 223 | 32,2 % |
| Locataires (privé) | 149 091 | 52,6 % |
| Locataires HLM | 37 412 | 13,2 % |
| Logés gratuitement | 5 850 | 2,1 % |
Structure d'occupation: propriétaires 32,2 %, locataires 65,8 % — la part HLM s'établit à 13 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 141 316 | 49,8 % |
| Fioul | 1 644 | 0,6 % |
| Électricité | 135 838 | 47,9 % |
| Gaz bouteille | 789 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 3 989 | 1,4 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (50 %), suivi par électricité (48 %) et autres sources (bois notamment) (1 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 65 617 |
| 2 à 4 ans | 87 547 |
| 5 à 9 ans | 49 438 |
| 10 ans ou plus | 80 974 |
| Total ménages | 283 576 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 98 507 |
| Sous-occupation modérée | 71 660 |
| Sous-occupation accentuée | 32 080 |
| Sous-occupation très accentuée | 24 405 |
| Suroccupation modérée | 55 853 |
| Suroccupation accentuée | 2 538 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 93 807 | 33,1 % |
| 1 voiture | 145 499 | 51,3 % |
| 2 voitures ou plus | 44 270 | 15,6 % |
Motorisation des ménages: 33 % n'ont aucune voiture, 51 % en ont une et 16 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 60,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 130 627 | 122 359 | 1 925 | 6 343 |
| 1975 | 151 148 | 138 409 | 2 246 | 10 493 |
| 1982 | 160 009 | 145 495 | 3 559 | 10 955 |
| 1990 | 190 419 | 165 343 | 7 786 | 17 290 |
| 1999 | 224 809 | 197 669 | 5 814 | 21 326 |
| 2007 | 250 426 | 231 191 | 4 163 | 15 072 |
| 2012 | 268 427 | 240 714 | 5 939 | 21 774 |
| 2017 | 292 183 | 257 288 | 10 607 | 24 289 |
| 2023 | 322 989 | 283 576 | 12 796 | 26 618 |
Sur la période 1968-2023, le nombre de logements évolue de 130 627 à 322 989, soit +147 %.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 34 701 | 35 978 | 35 606 | 38 861 | 34 718 | 18 647 | 26 176 |
| Dont vacants > 2 ans | 3 951 | 4 050 | 4 239 | 4 358 | 6 040 | 6 994 | 5 182 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 849 | 1,5 % |
| Classe B | 16 699 | 8,7 % |
| Classe C | 94 895 | 49,2 % |
| Classe D | 48 794 | 25,3 % |
| Classe E | 21 036 | 10,9 % |
| Classe F | 6 217 | 3,2 % |
| Classe G | 2 192 | 1,1 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (49 %), 59 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 64 040 | 33,2 % |
| Classe B | 37 712 | 19,6 % |
| Classe C | 48 490 | 25,2 % |
| Classe D | 25 956 | 13,5 % |
| Classe E | 12 413 | 6,4 % |
| Classe F | 3 604 | 1,9 % |
| Classe G | 467 | 0,2 % |
Émissions CO₂: 33 % des logements relèvent de la classe A, 78 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 241 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 204 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 177 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 163 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 132 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 100 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 241 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 100 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 373 | 2 476 |
| Classe B | 748 | 15 951 |
| Classe C | 4 413 | 90 482 |
| Classe D | 3 866 | 44 928 |
| Classe E | 2 974 | 18 062 |
| Classe F | 1 111 | 5 106 |
| Classe G | 308 | 1 884 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (206 kWh/m²/an) et appartements en classe C (176).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 10 406 |
| T2 | 11 031 |
| T3 | 17 358 |
| T4 | 10 707 |
| T5+ | 3 387 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Toulouse (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Toulouse est la commune ayant la plus faible part de propriétaires du département Haute-Garonne. (sur 586 communes) Voir le classement
Résumé
322 989 logements sont décomptés dans le parc de Toulouse au millésime 2023, essentiellement destinés à l'habitat principal. Profil très urbain: l'appartement (à 85,0 %) est largement majoritaire, la maison reste marginale (15,0 %). Le cadre local de Toulouse est caractéristique du piémont pyrénéen ou du Massif central occitan.
Selon l'INSEE, 65,8 % des résidences principales de Toulouse sont occupées par des locataires. Le parc social représente 13,2 % des résidences principales. Au titre de la loi SRU, Toulouse est conforme — 22,1 % pour une obligation de 20,0 %.
Près d'20,3 % du parc de Toulouse a moins de vingt ans, signe d'une dynamique récente de construction. Bonne tenue énergétique du parc de Toulouse: classe C en tête et consommation moyenne (178 kWh/m²/an) sous la moyenne nationale. La source de chauffage la plus répandue est le gaz de ville (49,8 %).
Le parc de Toulouse a progressé de +10,5 % entre 2017 et 2023. Le taux de ménages sans voiture atteint 33,1 % à Toulouse, un indicateur typique d'une commune urbaine.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune caractéristique du piémont pyrénéen ou du Massif central occitan.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2023 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Parmi les 506 communes du Haute-Garonne, Toulouse se place dans le top 5 % des plus chères au m².
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
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Positionnement sur le marché
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Analyse du marché immobilier à Toulouse
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Toulouse
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Toulouse s'établit à 3 313 €, sur la base de 7996 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Toulouse se positionne dans le top 5 % des communes les plus chères du Haute-Garonne.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 49,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Toulouse Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Toulouse
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 3 296 €/m² → 3 313 €/m² (+0,5 %), volume annuel actuel 7 996 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 55 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
14,9 % de maisons et 85,1 % d'appartements parmi les 7 996 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (85,1 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 3 704 €/m² pour les maisons et 3 253 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 7 996 | 1 192 | 6 804 |
| Prix médian/m² | 3 313 € | 3 704 € | 3 253 € |
| Prix moyen/m² | 3 528 € | ||
| Surface médiane | – | 95 m² | 55 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 9 428 | 3 296 € |
| 2022 | 9 683 | 3 400 € |
| 2023 | 7 327 | 3 394 € |
| 2024 | 6 577 | 3 257 € |
| 2025 | 7 996 | 3 313 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 6 476 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 129 090 autorisations pour 105 068 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Toulouse
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Toulouse (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 18 999 logements autorisés à à Toulouse, dont 3 238 en 2025 (-36 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Toulouse
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Toulouse
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,67 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Toulouse
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 192 682 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Toulouse: la classe C domine, 4,4 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Toulouse
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S'installer à Toulouse : cadre de vie et logement
Avec 514 819 habitants concentrés sur 118,30 km² (4 352 hab/km²), Toulouse affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 233 monuments historiques protégés, 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 22 225 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Toulouse
Toulouse et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Toulouse
Composition du parc immobilier à Toulouse
322 989 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (84,9 %) sur un total de 322 989 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Toulouse
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 275 711 logements).
- Avant 1919 6,2 % 17 025 logts
- 1919-1945 5,8 % 15 861 logts
- 1946-1970 22,4 % 61 629 logts
- 1971-1990 25,2 % 69 423 logts
- 1991-2005 20,2 % 55 820 logts
- 2006-2020 20,3 % 55 952 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Toulouse
22 225 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Toulouse
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR - Toulouse PPRN Approuvé approuvé le 20/12/2011
- PPR Pech David PPRN Approuvé approuvé le 15/07/1998
- PPR Sécheresse - Territoire 1 PPRN Approuvé approuvé le 30/08/2005
- PPR Sécheresse - Territoire 1 - Toulouse PPRN Approuvé approuvé le 25/10/2010
- PPRT ARIANEGROUP (ex HERAKLES) PPRT Approuvé approuvé le 03/04/2014
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Toulouse
Pour une maison de 95 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
314 735 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Toulouse
Quel est le prix de l'immobilier à Toulouse ?
Le prix médian au m² à Toulouse est de 3 313 € (données DVF, 7996 transactions). Pour une maison de 95 m² (surface médiane locale), compter environ 352 000 €.
Comment Toulouse se situe-t-elle dans le Haute-Garonne ?
Toulouse se classe au 26ᵉ rang sur 506 communes du Haute-Garonne — dans le top 5 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Toulouse ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Toulouse est de 4,2 % (loyer de 12,9 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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Résumé
Avec 3 313 €/m², Toulouse se place parmi les communes chères de l'Haute-Garonne, au-dessus de la médiane départementale. Au classement départemental, Toulouse se place dans les 5 % de communes les plus chères de l'Haute-Garonne.
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Toulouse varie peu (+0,5 %). Sur l'ensemble de la période, 41 011 transactions sont recensées par les données DVF.
Marché à dominante collective à Toulouse: 85,1 % d'appartements dans les transactions, à 3 253 €/m² en médiane. Un bien type de 95 m² revient à environ 351 880 €, soit 14,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 14,0 € (appartements) et 12,9 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,2 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Peu de résidences secondaires à Toulouse (4,0 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 18 999 logements autorisés, soit 3 800/an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 74 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Toulouse est caractéristique du piémont pyrénéen ou du Massif central occitan.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).