01 Le parc de logements
Le parc comprend 22 057 logements dont 17 576 résidences principales, 1 323 résidences secondaires et 3 158 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 17 576 | 79,7 % |
| Résidences secondaires | 1 323 | 6,0 % |
| Logements vacants | 3 158 | 14,3 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 80 % de résidences principales, 6 % de secondaires et 14 % de vacants pour un total de 22 057 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 685 | 9,7 % |
| 1919-1945 | 1 713 | 9,8 % |
| 1946-1970 | 5 086 | 29,2 % |
| 1971-1990 | 4 780 | 27,4 % |
| 1991-2005 | 2 798 | 16,0 % |
| 2006-2019 | 1 383 | 7,9 % |
La période 1946-1970 concentre 29 % du parc, tandis que 10 % datent d'avant 1919 et 8 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 898 | 10,8 % |
| 2 pièces | 3 771 | 21,5 % |
| 3 pièces | 5 028 | 28,6 % |
| 4 pièces | 3 516 | 20,0 % |
| 5 pièces ou plus | 3 362 | 19,1 % |
Le parc compte 3,3 pièces en moyenne par logement, avec 19 % de logements de cinq pièces ou plus et 32 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 21 277 | 21 630 | 22 057 |
| Rés. principales | 17 651 | 17 631 | 17 576 |
| Rés. secondaires | 360 | 779 | 1 323 |
| Vacants | 3 267 | 3 219 | 3 158 |
À 96 km, Mont-De-Marsan (31 592 hab.) enregistre 44,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 688 | 32,4 % |
| Locataires (privé) | 8 454 | 48,1 % |
| Locataires HLM | 3 015 | 17,2 % |
| Logés gratuitement | 419 | 2,4 % |
Structure d'occupation: propriétaires 32,4 %, locataires 65,3 % — la part HLM s'établit à 17 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 9 782 | 55,7 % |
| Fioul | 255 | 1,5 % |
| Électricité | 7 221 | 41,1 % |
| Gaz bouteille | 36 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 281 | 1,6 % |
Répartition des modes de chauffage: 56 % au gaz de ville, 41 % pour électricité, 2 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 3 755 |
| 2 à 4 ans | 4 961 |
| 5 à 9 ans | 3 209 |
| 10 ans ou plus | 5 652 |
| Total ménages | 17 576 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 089 |
| Sous-occupation modérée | 4 823 |
| Sous-occupation accentuée | 2 802 |
| Suroccupation modérée | 2 418 |
| Suroccupation accentuée | 128 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 4 416 | 25,1 % |
| 1 voiture | 10 040 | 57,1 % |
| 2 voitures ou plus | 3 120 | 17,8 % |
Motorisation des ménages: 25 % n'ont aucune voiture, 57 % en ont une et 18 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 51,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 12 961 | 11 945 | 185 | 831 |
| 1975 | 14 255 | 12 916 | 183 | 1 156 |
| 1982 | 15 348 | 13 282 | 473 | 1 593 |
| 1990 | 16 888 | 14 404 | 671 | 1 813 |
| 1999 | 17 971 | 15 450 | 434 | 2 087 |
| 2006 | 20 219 | 17 339 | 270 | 2 610 |
| 2011 | 21 277 | 17 651 | 360 | 3 267 |
| 2016 | 21 630 | 17 631 | 779 | 3 219 |
| 2022 | 22 057 | 17 576 | 1 323 | 3 158 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 12 961 logements, le total atteint 22 057 en 2022 (+70 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 3 722 | 3 318 | 3 537 | 4 115 | 3 613 | 2 509 |
| Dont vacants > 2 ans | 1 008 | 1 205 | 983 | 1 073 | 1 172 | 1 326 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 69 | 0,5 % |
| Classe B | 1 079 | 7,8 % |
| Classe C | 5 807 | 42,2 % |
| Classe D | 4 664 | 33,9 % |
| Classe E | 1 464 | 10,6 % |
| Classe F | 519 | 3,8 % |
| Classe G | 165 | 1,2 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (42 %), 51 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 311 | 24,1 % |
| Classe B | 2 507 | 18,2 % |
| Classe C | 3 527 | 25,6 % |
| Classe D | 3 200 | 23,2 % |
| Classe E | 905 | 6,6 % |
| Classe F | 280 | 2,0 % |
| Classe G | 37 | 0,3 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (26 %), 68 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 209 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 197 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 156 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 152 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 142 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 96 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 209 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 96 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 25 | 44 |
| Classe B | 93 | 986 |
| Classe C | 683 | 5 124 |
| Classe D | 807 | 3 857 |
| Classe E | 392 | 1 072 |
| Classe F | 147 | 372 |
| Classe G | 45 | 120 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (200 kWh/m²/an) et appartements en classe C (179).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 179 |
| T2 | 541 |
| T3 | 1 239 |
| T4 | 995 |
| T5+ | 350 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Agen (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Agen est la commune ayant la plus faible part de propriétaires du département Lot-et-Garonne. (sur 319 communes) Voir le classement
- Agen est la commune ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Lot-et-Garonne. (sur 125 communes) Voir le classement
Résumé
Près d'14,3 % des logements d'Agen sont inoccupés au recensement 2022. Habitat dominé par le collectif (70,9 %), ne laissant que 29,1 % au pavillonnaire. Agen se situe dans un environnement dans la géographie agricole de la Nouvelle-Aquitaine, dans la plaine, à une altitude de 58 m.
Profil urbain classique: la location domine (65,3 %), les propriétaires occupants représentent 32,4 %. 17,2 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM). La commune satisfait la loi SRU — 28,3 % de logements sociaux dépasse le cible de 20,0 %.
Le parc mêle bâti ancien (9,7 % avant 1919) et constructions récentes (7,9 % après 2006). Performance énergétique soutenue: classe C dominante et consommation moyenne (183 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale. Mode de chauffage dominant: gaz de ville (55,7 %).
Agen conserve un parc à l'équilibre entre 2016 et 2022 (+2,0 %). 25,1 % des ménages d'Agen ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Ancrée régionalement, la commune est dans la géographie agricole de la Nouvelle-Aquitaine: les attentes résidentielles s'y calquent. La commune est dans la plaine, à une altitude de 58 m: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Le détail du parc (17 576 résidences principales d'Agen) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Agen en 2026 ?
Agen, préfecture du Lot-et-Garonne, affiche un profil de ville moyenne dotée d'un équipement exceptionnel pour sa taille. Sa gare TGV et son tissu de services très dense en font un pôle attractif, mais le territoire connaît une fragilité économique avec un taux de chômage de 15,2 %. Investir ici en 2026 demande de peser ces atouts contre des risques spécifiques.
Agen se situe dans le top quart des communes les plus attractives de Nouvelle-Aquitaine, un atout pour soutenir la demande locative.
Verdict
➤ Investir ici suppose une stratégie de rendement locatif annuel, adaptée à un marché correctif et à une demande externe.
Points clés
- ✓ Correction de -9,4 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement brut de 6,6 % : supérieur à la moyenne nationale
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (IAT 7,6/10)
- ⚠ Accessibilité faible (IAI 0,9/10) : solvabilité locale limitée
- ⚠ Fragilité territoriale élevée (IFE 7/10) : dépendance à l'économie extérieure
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Son prix au m² est inférieur de 32 % à la moyenne des cinq villes comparables présentées.
- Agen dépasse la médiane départementale en matière d'attractivité et de services.
- Son rendement locatif brut de 6,6 % dépasse celui des grandes métropoles comme Toulouse.
Analyse du marché immobilier à Agen
Acheter demande un effort important : 6,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Agen : opportunités et risques
Investir à Agen en 2026 cible prioritairement la location annuelle. Le rendement brut de 6,6 % pour les appartements, calculé d'après la carte des loyers du ministère, est un argument solide. Toutefois, il faut immédiatement le nuancer : la taxe foncière s'élève à 62,22 % et le taux de vacance est de 14,3 %. Le rendement net estimé à 3,3 % reflète ces réalités.
Le risque de rénovation est présent mais contenu, avec seulement 5,1 % de passoires thermiques (classes F/G). La loi Climat et Résilience ne menace donc qu'une minorité du parc. En revanche, la part de logements construits après 2006 (7,9 %) reste faible, indiquant un parc globalement ancien où la vigilance sur l'état du bâti est de mise.
La forte dynamique de construction neuve (1 550 logements autorisés en 5 ans) pourrait à moyen terme peser sur les loyers de l'ancien, surtout dans un contexte démographique stagnant. L'investisseur doit donc sélectionner des biens bien placés, proches des 502 équipements de santé et des commerces, pour résister à cette future concurrence.
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Données du marché immobilier à Agen
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian global à Agen s'établit à 1 809 €/m² en 2024, selon les données DVF. Ce niveau marque un repli de -9,4 % sur un an, une correction qui suit le pic de 2022 et replace le marché dans une fourchette plus accessible. Cette baisse est plus prononcée que dans d'autres villes moyennes de la région, révélant une certaine sensibilité aux contraintes de solvabilité locale, avec un revenu médian de 19 160 € seulement.
La structure du parc explique en partie cette dynamique : les appartements, dominants dans les transactions, voient leur prix médian (1 816 €/m²) dépasser celui des maisons (1 788 €/m²). Ce paradoxe s'explique par la concentration des ventes dans le cœur urbain, mieux équipé et plus demandé pour de la location. Néanmoins, l'écart se resserre, signe que la correction touche aussi le collectif.
À l'échelle territoriale, la présence d'une gare TGV à moins d'un kilomètre du centre et de 690 services (d'après l'INSEE) constitue un atout majeur pour l'attractivité locative. Cette desserte exceptionnelle pour une ville de cette taille compense partiellement la fragilité économique locale et attire une population active extérieure, soutenant le marché.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Agen Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier d'Agen
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 619 €/m² à 1 809 €/m² (+11,7 %), pour 630 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 55 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché des transactions à Agen en 2024 est caractérisé par un volume annuel de 742 ventes, en repli par rapport aux années 2021-2023 plus actives. La répartition est très orientée vers l'immobilier collectif : les appartements représentent 71 % des transactions, pour une surface médiane de 51 m². Ce profil indique un marché porté par les investisseurs et les petits budgets, où les biens de taille modeste trouvent preneur. Les maisons, avec 209 ventes pour 90 m² médians, restent l'apanage des ménages agrandis ou des primo-accédants solides. Le caractère du marché est actuellement en faveur de l'acheteur, avec une liquidité correcte mais des prix en négociation.
Répartition des ventes
33,2 % de maisons et 66,8 % d'appartements parmi les 630 transactions enregistrées.
Sur 630 transactions enregistrées, 33,2 % portent sur des maisons (1 788 €/m²) et 66,8 % sur des appartements (1 816 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 630 | 209 | 421 |
| Prix médian/m² | 1 809 € | 1 788 € | 1 816 € |
| Prix moyen/m² | 2 252 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 55 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 901 | 1 619 € |
| 2022 | 842 | 1 808 € |
| 2023 | 697 | 1 831 € |
| 2024 | 608 | 1 739 € |
| 2025 | 630 | 1 809 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Agen est vigoureuse, avec 1 550 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de +171 %. Cette accélération notable, dont 239 permis en 2024, indique une forte attractivité résidentielle et une réponse à la demande. Cependant, elle contraste avec une évolution démographique en léger déclin (-0,6 % sur 5 ans), ce qui pourrait, à terme, créer une pression à la baisse sur les loyers et les prix de l'ancien si l'offre dépasse la demande réelle. Les investisseurs doivent privilégier les biens bien situés par rapport à cette nouvelle offre, souvent en périphérie.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 4 650 autorisations et 2 604 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 56 %.
Vacance longue durée à Agen
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Agen (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Agen totalise 1 536 logements sur 5 ans, soit +157 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Agen
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Agen
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (62,22 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net se calcule en déduisant du brut toutes les charges réelles. À Agen, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 62,22 % du revenu cadastral : prévoyez environ 1 à 2 mois de loyer. Ajoutez les frais de gestion (5 à 8 %), les provisions pour travaux (1 % du prix du bien annuel), et les éventuels charges de copropriété. Avec 14,3 % de logements vacants, anticipez des périodes sans loyer. Au final, un rendement brut de 6,6 % se transforme en net d'environ 3,3 %, soit la moitié.
Performance énergétique du parc à Agen
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 13 767 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Agen est C, avec 5,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier d'Agen affiche une performance énergétique moyenne (classe C, 184 kWh/m²/an). Seuls 5,1 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux bas qui réduit le risque de dépréciation réglementaire. Mais attention : dès 2025, les logements classés G seront interdits à la location, et les F en 2028. Pour un achat, exigez un DPE récent et privilégiez les biens déjà rénovés. Les diagnostics sont nombreux (12 840), signe d'une prise de conscience.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (T1/T2) autour de 51 m², majoritaires dans les transactions, sont les plus liquides. Leur loyer estimé est de 10,6 €/m²/mois. Les maisons, avec un loyer de 9,6 €/m²/mois, intéressent les familles mais présentent un rendement similaire. Le parc est assez ancien (19,5 % d'avant 1945) : attention aux passoires thermiques (5,1 % classées F/G) dont la location sera interdite à horizon 2028.
Quelles zones cibler à Agen ?
Le centre-bourg historique, près de la gare TGV et des 34 monuments, attire par sa proximité des services (1 733 équipements). La périphérie, plus résidentielle, peut convenir aux familles. L'évolution démographique négative (-4,5 % en 10 ans) et le taux de vacance de 14,3 % incitent à une grande sélectivité géographique : privilégier les rues animées et bien desservies pour limiter le risque de vacance locative.
Calculateur de rendement à Agen
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Risques à connaître avant d'investir à Agen
Le risque de vacance est réel, avec un taux de logements vacants de 14,3 % et une population qui diminue. La dépendance à l'économie locale est forte, le taux de chômage de 15,2 % fragilisant le pouvoir d'achat des locataires. La taxe foncière, à 62,22 %, grève significativement la rentabilité nette. Enfin, le parc ancien implique des travaux de rénovation énergétique, d'autant que la classe DPE dominante est C (184 kWh/m²/an).
Cas pratique : un investissement type à Agen
Pour un appartement de 51 m² à Agen, l'investissement médian est de 98 481 €. Le loyer attendu est d'environ 540 € par mois, soit un rendement brut de 6,6 %. Avec un emprunt à 4 % sur 20 ans et 10 % d'apport, la mensualité s'élève à 480 €. Le cash-flow est donc légèrement positif, mais après charges (taxe, gestion), l'effort net mensuel peut être nul.
Erreurs à éviter quand on investit à Agen
- Négliger la taxe foncière (62,22 %) dans le rendement.
- Sous-estimer le taux de vacance locative (14,3 %).
- Oublier les travaux sur un parc ancien (19,5 % d'avant 1945).
- Ne pas vérifier le DPE pour éviter les passoires thermiques.
Quand acheter ou vendre ?
À Agen, le marché immobilier suit un rythme classique avec un pic des transactions au printemps (mars-juin) et une reprise en septembre. L'automne peut offrir des opportunités, les vendeurs étant plus motivés avant l'hiver. Notez que la taxe foncière est due en septembre : un achat avant permet de la répartir. La faible activité touristique (10 hébergements) limite les effets de saison.
Le saviez-vous ?
- Agen possède 34 monuments historiques protégés.
- La gare TGV d'Agen met Paris à 3h30, à 0,7 km du centre.
- 95,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Agen : cadre de vie et logement
S'installer à Agen, c'est bénéficier d'un cadre de vie très bien équipé pour une ville de 33 000 habitants. Les données BPE de l'INSEE recensent 1 733 équipements, dont 347 commerces et 502 services de santé, assurant une autonomie quotidienne remarquable. La connectivité est excellente, avec 95,5 % de couverture fibre et 3 opérateurs en 5G, un atout pour les télétravailleurs.
Le territoire présente cependant certains risques à intégrer. Huit risques naturels sont recensés, avec des plans de prévention (PPR) actifs sur les argiles et les inondations. Les 19 arrêtés de catastrophe naturelle historiques rappellent la nécessité de vérifier l'assurabilité du bien et son exposition réelle avant tout achat.
Carte du marché immobilier à Agen
Agen et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Agen
Agen bénéficie d'un climat océanique adouci, avec une température moyenne de 13,8 °C et seulement 708 mm de pluie annuels. Les hivers sont doux, les étés chauds sans excès. Ce profil convient aux acheteurs recherchant une douceur de vivre, notamment les retraités ou les familles souhaitant profiter des extérieurs. L'altitude basse (65 m) limite les jours de gel. Pour un jardin ou des balcons, l'ensoleillement est correct, mais vérifiez l'orientation du bien.
À qui s'adresse Agen ?
Agen s'adresse principalement aux primo-accédants ou aux ménages aux budgets serrés, attirés par des prix inférieurs à la moyenne régionale. Les retraités (25,5 % de 60 ans et plus) y trouvent une ville plate (altitude 65 m), bien équipée en santé. Les actifs travaillant à Toulouse ou Bordeaux (via le TGV) peuvent aussi y voir une base résidentielle moins coûteuse, malgré un temps de trajet significatif.
Avantages et limites à Agen
✓ Points forts
- Prix d'entrée accessible (médiane 1 875 €/m²).
- Connexion TGV directe à Paris et grandes villes.
- Cadre patrimonial avec 34 monuments historiques.
- Climat doux et ensoleillé de Nouvelle-Aquitaine.
- Équipements et services de santé très complets.
− À prendre en compte
- Marché en baisse (-9,4%), risque de moins-value à court terme.
- Taux de chômage élevé (15,2%) et revenus modestes.
- Exposition à certains risques naturels (inondation, argile).
Composition du parc immobilier à Agen
22 057 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Agen est majoritairement collectif: 70,6 % d'appartements contre 29,4 % de maisons.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements agenais compte 29,4 % de maisons et 70,6 % d'appartements, reflet d'une ville centre dense. Avec seulement 32,4 % de propriétaires occupants, le marché est largement locatif, soutenu par 25 % de logements sociaux. Le taux de vacance élevé (14,3 %) indique une offre abondante, qui peut négocier. Les acheteurs typiques sont donc des investisseurs locatifs ou des primo-accédants cherchant des opportunités en résidence principale. La faible part de résidences secondaires (6 %) confirme l'usage principal du parc.
Ancienneté du parc à Agen
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 17 445 logements).
- Avant 1919 9,7 % 1 685 logts
- 1919-1945 9,8 % 1 713 logts
- 1946-1970 29,2 % 5 086 logts
- 1971-1990 27,4 % 4 780 logts
- 1991-2005 16,0 % 2 798 logts
- 2006-2019 7,9 % 1 383 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Agen
1 733 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Agen
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Agen présente un risque naturel global faible. Le radon est faible, la sismicité très faible. Trois plans de prévention des risques (PPR) sont actifs : argile (retrait-gonflement), inondation (PPRN-I) et mouvements de terrain (PPRN-Mvt). Ces PPR peuvent imposer des contraintes constructives ou des études géotechniques. Historiquement, 19 arrêtés catastrophes naturelles ont été émis, mais la majorité concerne des inondations ou coulées de boue. Avant d'acheter, consultez le zonage en mairie.
Cas pratique : un achat type à Agen
Une maison de 90 m² coûte en médiane 158 040 € hors frais de notaire. Avec un apport de 10 %, l'emprunt de 142 236 € à 4 % sur 20 ans génère une mensualité de 860 €. Cela représente environ 54 % du revenu médian local (19 160 € par an), un effort important mais accessible pour un double revenu.
Erreurs à éviter quand on achète à Agen
- Oublier de vérifier le DPE avant l'offre.
- Négliger les risques naturels (PPR argile et inondation).
- Surestimer la valeur de revente dans un marché en baisse.
- Oublier les charges de copropriété dans les immeubles.
Points clés à retenir à Agen
- Prix médian à 1 809 €/m², en baisse de 9,4 % sur un an.
- Rendement brut identique à 6,6 % pour maisons et apparts.
- Climat doux : température moyenne annuelle de 13,8 °C.
- Maisons à 1 788 €/m², appartements à 1 816 €/m².
- Rendement net approximatif de 3,3 % après charges.
- Parc immobilier dominé par les appartements (70,6 %).
- Offre abondante : 14,3 % de logements vacants.
- Coût total type : 98 481 € pour un appart, 158 040 € pour une maison.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Agen ?
À Agen, la valeur d'un bien dépend d'abord de sa localisation précise. La proximité de la gare TGV (0,7 km) ajoute jusqu'à 10 % au prix au m², tout comme le secteur des 34 monuments historiques. L'état du bien est crucial : un DPE C vaut mieux qu'un D. Pour les appartements, un étage élevé avec ascenseur se négocie plus cher. La présence d'un jardin ou d'une place de parking est un atout majeur. Enfin, la densité d'équipements (1 733 au total) comme les commerces (347) et les écoles (40) tire les prix. Un vendeur doit donc valoriser ces points.
Estimation indicative d'une maison à Agen
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
162 810 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation juste, ancrée dans les dernières transactions du quartier, est votre principal levier pour capter les acheteurs dans un marché concurrentiel. Surévaluer de 10 % un appartement de 50 m², c'est risquer de le laisser invendu face à des biens mieux positionnés. Sous-évaluer, c'est perdre plusieurs milliers d'euros. Les données DVF, croisées avec l'état du bien (attention au DPE, la classe dominante est C) et les spécificités de la rue, permettent de fixer un prix d'appel attractif et réaliste, optimisant ainsi votre négociation finale.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique se base sur des moyennes, comme le prix médian de 1 931 €/m² pour les appartements. Un professionnel local connaît les écarts entre le centre-ville patrimonial et les quartiers proches de la gare. Il ajuste selon l'état réel (humidité, électricité, ravalement), invisible sur les bases de données. Il sait aussi que le taux de vacance de 14,3 % donne un pouvoir de négociation aux acheteurs. Enfin, il vous aidera à fixer un prix stratégique pour attirer des acheteurs sérieux, en évitant la surenchère ou la sous-évaluation.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur la moyenne au m² (1 875 €/m²).
- Ignorer l'état réel du bien (humidité, électricité).
- Sous-estimer l'impact du DPE sur la valorisation.
- Négliger la concurrence du neuf (1550 logements autorisés).
Investir à Agen : passer à l'action
Le potentiel locatif existe, mais sa concrétisation dépend d'une connaissance fine des quartiers et d'une négociation serrée sur des prix encore en phase de correction. Un professionnel local peut identifier les biens au bon rapport qualité-prix et anticiper les évolutions du parc, souvent ancien (19,5 % d'avant 1945).
Les données posent un diagnostic. Voici ce qu'elles signifient pour votre stratégie à Agen.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Agen grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 742 ventes réelles à Agen
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Agen
Quel est le prix immobilier moyen à Agen ?
Le prix médian global est de 1 809 €/m² en 2024. Les appartements se négocient autour de 1 816 €/m² et les maisons à 1 788 €/m², selon les transactions DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Agen ?
Le marché est en correction (-9,4 % en 2024), ce qui peut représenter un point d'entrée intéressant pour un investissement locatif à moyen terme, avec un rendement brut de 6,6 %. La sélection du bien et du secteur est cruciale.
Agen est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Agen est 7 % plus chère que Bergerac (1 744 €/m²) mais 13 % moins chère que Mont-de-Marsan (2 121 €/m²). Son prix reste très inférieur à ceux de la banlieue toulousaine.
Quel rendement locatif espérer à Agen ?
Le rendement locatif brut moyen est de 6,6 % pour les appartements comme pour les maisons. Compte tenu des charges, le rendement net est estimé à environ 3,3 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Agen ?
Privilégiez les secteurs proches du centre et des gares, mieux desservis par les 1 733 équipements recensés. La forte part de logements vacants (14,3 %) invite à une étude fine de la dynamique de chaque rue.
Marché immobilier des communes voisines
Agen reste nettement plus accessible que des communes voisines comme Bergerac (-7 %) ou Mont-de-Marsan (+13 %), tout en offrant un rendement locatif similaire, ce qui en fait un marché à fort effet de levier pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Agen.
Communes limitrophes d'Agen
Agen est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 1 809 €/m² à Agen contre 1 556 €/m² pour le Lot-et-Garonne.
Hausse contenue du prix médian: +11,7 % sur la période 2021-2025. 3 678 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +4,0 % sur le prix médian.
Marché mixte à Agen: maisons à 1 788 €/m² et appartements à 1 816 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Le bien médian (90 m² à 160 920 €) équivaut à 8,4 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce d'Agen avoisinent 10,6 €/m² pour les appartements et 9,6 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,0 % pour un appartement (6,4 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (6,0 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les flux de permis restent élevés: 1 536 logements autorisés et 760 commencés sur la période 2021-2025.
Côté contexte, Agen est dans la géographie agricole de la Nouvelle-Aquitaine, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Le cadre géographique (dans la plaine, à une altitude de 58 m) nuance l'analyse du marché.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.