01 Le parc de logements
Le parc comprend 16 749 logements dont 13 907 résidences principales, 720 résidences secondaires et 2 122 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 13 907 | 83,0 % |
| Résidences secondaires | 720 | 4,3 % |
| Logements vacants | 2 122 | 12,7 % |
Visualisation des trois usages du parc: 83 % d'habitat permanent, 4 % de résidences secondaires et 13 % de logements inoccupés sur un total de 16 749.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 817 | 5,9 % |
| 1919-1945 | 781 | 5,7 % |
| 1946-1970 | 3 331 | 24,2 % |
| 1971-1990 | 5 187 | 37,7 % |
| 1991-2005 | 2 339 | 17,0 % |
| 2006-2019 | 1 295 | 9,4 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 38 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 6 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 151 | 8,3 % |
| 2 pièces | 3 437 | 24,7 % |
| 3 pièces | 3 486 | 25,1 % |
| 4 pièces | 3 044 | 21,9 % |
| 5 pièces ou plus | 2 789 | 20,1 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 20 % du parc, contre 33 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,4 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 15 551 | 15 842 | 16 749 |
| Rés. principales | 12 682 | 13 130 | 13 907 |
| Rés. secondaires | 554 | 541 | 720 |
| Vacants | 2 315 | 2 171 | 2 122 |
Millau (22 044 hab., à 53 km) présente 47,4 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 6 055 | 43,5 % |
| Locataires (privé) | 6 562 | 47,2 % |
| Locataires HLM | 947 | 6,8 % |
| Logés gratuitement | 343 | 2,5 % |
Visualisation des quatre statuts — 43,5 % de propriétaires occupants, 54,0 % de locataires et 7 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 7 699 | 55,4 % |
| Fioul | 573 | 4,1 % |
| Électricité | 5 251 | 37,8 % |
| Gaz bouteille | 24 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 359 | 2,6 % |
Le gaz de ville équipe 55 % des résidences principales, devant électricité (38 %) et fioul (4 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 3 027 |
| 2 à 4 ans | 3 894 |
| 5 à 9 ans | 2 065 |
| 10 ans ou plus | 4 921 |
| Total ménages | 13 907 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 4 368 |
| Sous-occupation modérée | 3 557 |
| Sous-occupation accentuée | 2 413 |
| Suroccupation modérée | 1 409 |
| Suroccupation accentuée | 62 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 479 | 17,8 % |
| 1 voiture | 8 450 | 60,8 % |
| 2 voitures ou plus | 2 977 | 21,4 % |
Équipement automobile des ménages: 18 % sans voiture, 61 % avec une voiture et 21 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 70,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 8 271 | 7 514 | 190 | 567 |
| 1975 | 9 897 | 9 015 | 255 | 627 |
| 1982 | 10 949 | 9 638 | 360 | 951 |
| 1990 | 12 571 | 10 754 | 838 | 979 |
| 1999 | 13 460 | 11 458 | 674 | 1 328 |
| 2006 | 14 692 | 12 600 | 552 | 1 541 |
| 2011 | 15 551 | 12 682 | 554 | 2 315 |
| 2016 | 15 842 | 13 130 | 541 | 2 171 |
| 2022 | 16 749 | 13 907 | 720 | 2 122 |
Trajectoire de long terme: 8 271 logements en 1968, 16 749 en 2022 (+103 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 125 | 2 296 | 2 142 | 2 171 | 2 201 | 1 576 |
| Dont vacants > 2 ans | 588 | 571 | 533 | 507 | 553 | 649 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 34 | 0,3 % |
| Classe B | 225 | 2,1 % |
| Classe C | 3 322 | 31,4 % |
| Classe D | 4 257 | 40,3 % |
| Classe E | 1 866 | 17,6 % |
| Classe F | 583 | 5,5 % |
| Classe G | 286 | 2,7 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (40 %), 34 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 305 | 12,3 % |
| Classe B | 2 869 | 27,1 % |
| Classe C | 2 000 | 18,9 % |
| Classe D | 2 480 | 23,5 % |
| Classe E | 1 322 | 12,5 % |
| Classe F | 446 | 4,2 % |
| Classe G | 151 | 1,4 % |
Répartition climat du parc: B concentre 27 % des diagnostics et 58 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 251 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 224 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 215 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 198 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 163 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 110 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 251 kWh/m²/an, contre 110 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 141 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 29 |
| Classe B | 11 | 214 |
| Classe C | 109 | 3 213 |
| Classe D | 197 | 4 060 |
| Classe E | 156 | 1 710 |
| Classe F | 87 | 496 |
| Classe G | 55 | 231 |
Les maisons affichent une classe dominante D (250 kWh/m²/an), les appartements D (209) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 143 |
| T2 | 388 |
| T3 | 519 |
| T4 | 391 |
| T5+ | 70 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Rodez (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Rodez est la commune ayant la plus faible part de propriétaires du département Aveyron. (sur 285 communes) Voir le classement
Résumé
Le parc de Rodez comprend 16 749 logements en 2022, mais 2 122 d'entre eux (12,7 %) sont vacants. Le parc est à très forte dominante collective: 82,2 % d'appartements pour seulement 17,8 % de maisons. L'environnement communal: une commune de l'Occitanie intérieure, perchée à 657 m, en contexte de moyenne montagne.
Les deux grands statuts coexistent à parts comparables: 43,5 % de propriétaires, 54,0 % de locataires. Au plan locatif social, 6,8 % des résidences principales sont en HLM. Au titre de la loi SRU, Rodez est conforme — 15,3 % pour une obligation de 20,0 %.
Le bâti de Rodez s'étend d'un noyau historique (5,9 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (9,4 % après 2006). Sur le volet énergétique, la classe DPE dominante est D et la consommation moyenne s'établit à 211 kWh/m²/an, dans la ligne de la moyenne française (203). La source de chauffage la plus répandue est le gaz de ville (55,4 %).
Hausse mesurée du nombre de logements: +5,7 % entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages est classique: 17,8 % sans voiture et 21,4 % avec deux voitures ou plus.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune de l'Occitanie intérieure. L'environnement physique — perchée à 657 m, en contexte de moyenne montagne — colore l'offre de logements et la demande locale.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Verdict
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Points clés
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 9 % du Aveyron
Analyse du marché immobilier à Rodez
Acheter demande un effort important : 6,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Rodez
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Rodez s'établit à 2 102 €, sur la base de 526 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Rodez se positionne dans le top 9 % des communes les plus chères du Aveyron.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 48,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,1 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Rodez Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Rodez
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 888 €/m² à 2 102 €/m² (+11,3 %), pour 526 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 59 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
10,1 % de maisons et 89,9 % d'appartements parmi les 526 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 89,9 % des mutations, pour un prix médian de 2 100 €/m² (maisons) contre 2 105 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 526 | 53 | 473 |
| Prix médian/m² | 2 102 € | 2 100 € | 2 105 € |
| Prix moyen/m² | 2 385 € | ||
| Surface médiane | – | 98 m² | 59 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 614 | 1 888 € |
| 2022 | 692 | 2 106 € |
| 2023 | 537 | 2 143 € |
| 2024 | 471 | 2 134 € |
| 2025 | 526 | 2 102 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 822 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 5 294 autorisations pour 3 632 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Rodez
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Rodez (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 1 127 logements ont été autorisés à à Rodez, +6 % par rapport au cycle précédent.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Rodez
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Rodez
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,53 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Rodez
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 10 573 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Rodez: classe D en tête, 8,2 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Rodez
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Rodez : cadre de vie et logement
Rodez compte 23 981 habitants, à 565 m d'altitude. Le climat local affiche 11,0 °C de moyenne annuelle et 904 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 31 monuments historiques protégés, 17 appellations d'origine rattachées au terroir local et 1 397 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Rodez
Rodez et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Rodez
Composition du parc immobilier à Rodez
16 749 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
13 710 appartements pour 2 987 maisons: le parc à Rodez relève d'un tissu urbain collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Rodez
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 13 751 logements).
- Avant 1919 5,9 % 817 logts
- 1919-1945 5,7 % 781 logts
- 1946-1970 24,2 % 3 331 logts
- 1971-1990 37,7 % 5 187 logts
- 1991-2005 17,0 % 2 339 logts
- 2006-2019 9,4 % 1 295 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Rodez
1 397 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Rodez
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Rodez
Pour une maison de 98 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
205 996 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Rodez
Quel est le prix de l'immobilier à Rodez ?
Le prix médian au m² à Rodez est de 2 102 € (données DVF, 526 transactions). Pour une maison de 98 m² (surface médiane locale), compter environ 206 000 €.
Comment Rodez se situe-t-elle dans le Aveyron ?
Rodez se classe au 26ᵉ rang sur 285 communes du Aveyron — dans le top 9 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Rodez ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Rodez est de 5,2 % (loyer de 9,2 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Rodez
Rodez est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 2 102 €/m² en médiane, Rodez s'inscrit au niveau de la médiane de l'Aveyron (1 714 €/m²) et reste -15,0 % au regard de la médiane nationale. La commune figure parmi les 9 % les plus chères de l'Aveyron au mètre carré.
Hausse contenue du prix médian: +11,3 % sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 2 840 transactions (source DGFiP/DVF).
Marché à dominante collective à Rodez: 89,9 % d'appartements dans les transactions, à 2 105 €/m² en médiane. Un bien type de 98 m² revient à environ 205 800 €, soit 9,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Rodez: 10,6 €/m²/mois pour un appartement, 9,2 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 6,1 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Rodez (4,3 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Construction neuve active à Rodez: l'équivalent de 225 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 95 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Rodez est une commune de l'Occitanie intérieure. Sur le plan physique, la commune est perchée à 657 m, en contexte de moyenne montagne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.