01 Le parc de logements
Le parc comprend 19 200 logements dont 18 716 résidences principales, 276 résidences secondaires et 208 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 18 716 | 97,5 % |
| Résidences secondaires | 276 | 1,4 % |
| Logements vacants | 208 | 1,1 % |
Sur les 19 200 logements recensés, 97 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 1 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 181 | 1,0 % |
| 1919-1945 | 189 | 1,0 % |
| 1946-1970 | 3 254 | 17,6 % |
| 1971-1990 | 6 307 | 34,2 % |
| 1991-2005 | 3 617 | 19,6 % |
| 2006-2019 | 4 905 | 26,6 % |
Structure du bâti par époque: 1 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (34 %), 27 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 507 | 2,7 % |
| 2 pièces | 2 873 | 15,4 % |
| 3 pièces | 4 726 | 25,3 % |
| 4 pièces | 5 655 | 30,2 % |
| 5 pièces ou plus | 4 954 | 26,5 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 26 % du parc, contre 18 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,8 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 15 505 | 17 671 | 19 200 |
| Rés. principales | 15 115 | 17 066 | 18 716 |
| Rés. secondaires | 238 | 302 | 276 |
| Vacants | 152 | 304 | 208 |
En comparaison, Mont-De-Marsan (à 150 km) enregistre 44,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 8 999 | 48,1 % |
| Locataires (privé) | 4 763 | 25,4 % |
| Locataires HLM | 4 782 | 25,6 % |
| Logés gratuitement | 172 | 0,9 % |
Structure d'occupation: propriétaires 48,1 %, locataires 51,0 % — la part HLM s'établit à 26 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 12 236 | 65,4 % |
| Fioul | 70 | 0,4 % |
| Électricité | 5 742 | 30,7 % |
| Gaz bouteille | 79 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 589 | 3,1 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (65 %), suivi par électricité (31 %) et autres sources (bois notamment) (3 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 469 |
| 2 à 4 ans | 4 268 |
| 5 à 9 ans | 3 827 |
| 10 ans ou plus | 8 151 |
| Total ménages | 18 716 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 244 |
| Sous-occupation modérée | 5 398 |
| Sous-occupation accentuée | 3 683 |
| Suroccupation modérée | 1 115 |
| Suroccupation accentuée | 126 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 954 | 15,8 % |
| 1 voiture | 9 392 | 50,2 % |
| 2 voitures ou plus | 6 370 | 34,0 % |
Ventilation par équipement automobile: 16 % sans véhicule, 50 % mono-motorisés, 34 % multi-motorisés. Par ailleurs, 66,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 893 | 2 681 | 47 | 165 |
| 1975 | 6 076 | 5 890 | 5 | 181 |
| 1982 | 8 057 | 7 754 | 24 | 279 |
| 1990 | 10 173 | 9 914 | 73 | 186 |
| 1999 | 11 834 | 11 197 | 118 | 519 |
| 2006 | 13 688 | 13 355 | 76 | 258 |
| 2011 | 15 505 | 15 115 | 238 | 152 |
| 2016 | 17 671 | 17 066 | 302 | 304 |
| 2022 | 19 200 | 18 716 | 276 | 208 |
Trajectoire de long terme: 2 893 logements en 1968, 19 200 en 2022 (+564 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 160 | 971 | 1 007 | 1 199 | 1 259 | 606 |
| Dont vacants > 2 ans | 61 | 67 | 82 | 90 | 132 | 213 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 165 | 1,8 % |
| Classe B | 1 144 | 12,3 % |
| Classe C | 5 667 | 60,8 % |
| Classe D | 1 787 | 19,2 % |
| Classe E | 427 | 4,6 % |
| Classe F | 108 | 1,2 % |
| Classe G | 17 | 0,2 % |
Distribution DPE sur 9 315 diagnostics: la majorité se situe en classe C (61 %), avec 75 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 137 | 22,9 % |
| Classe B | 1 399 | 15,0 % |
| Classe C | 3 889 | 41,7 % |
| Classe D | 1 455 | 15,6 % |
| Classe E | 350 | 3,8 % |
| Classe F | 79 | 0,8 % |
| Classe G | 6 | 0,1 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 42 %, 80 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 213 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 141 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 159 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 148 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 116 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 82 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 213 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 82 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 52 | 113 |
| Classe B | 129 | 1 015 |
| Classe C | 915 | 4 752 |
| Classe D | 562 | 1 225 |
| Classe E | 208 | 219 |
| Classe F | 63 | 45 |
| Classe G | 13 | 4 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 168 kWh/m²/an côté maisons, C à 123 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 145 |
| T2 | 828 |
| T3 | 2 027 |
| T4 | 1 030 |
| T5+ | 385 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Colomiers (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Colomiers est le ville moyenne ayant le moins de logements vacants du département Haute-Garonne. (sur 6 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Colomiers est la commune ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Haute-Garonne. (sur 252 communes) Voir le classement
- Colomiers est le ville moyenne ayant la consommation énergétique la plus basse (DPE) du département Haute-Garonne. (sur 6 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc de Colomiers rassemble 19 200 logements au recensement de 2022, dont l'essentiel sert de résidence principale (18 716 unités). Répartition relativement équilibrée entre maisons (42,2 %) et appartements (57,8 %). Ancrage local: la commune est dans le tissu de l'Occitanie intérieure, perchée à 151 m d'altitude, dans un relief de collines.
Le parc est équilibré entre propriétaires (48,1 %) et locataires (51,0 %). Le segment social représente 25,6 % du parc occupé à titre principal. La commune satisfait la loi SRU — 28,1 % de logements sociaux dépasse le cible de 20,0 %.
La dynamique de construction récente est sensible — 26,6 % du parc a moins de vingt ans. Les diagnostics énergétiques (DPE) pointent une classe C dominante et 132 kWh/m²/an en moyenne, sous la moyenne nationale (203). Le gaz de ville est la première source de chauffage du parc (65,4 %).
Croissance modérée du parc de Colomiers entre 2016 et 2022 (+8,7 %). 15,8 % des ménages de Colomiers n'ont pas de voiture, 34,0 % en possèdent au moins deux.
Colomiers est dans le tissu de l'Occitanie intérieure, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Le parc résidentiel de Colomiers s'inscrit dans un territoire perchée à 151 m d'altitude, dans un relief de collines.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 18 716 résidences principales de Colomiers et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Colomiers en 2026 ?
Deuxième ville de Haute-Garonne, Colomiers bénéficie de la dynamique économique de Toulouse tout en offrant un cadre de vie plus abordable. Son marché immobilier, après une correction récente, pose la question du point d'entrée optimal pour les investisseurs. L'analyse des données DVF 2024 permet de trancher.
Avec un rendement locatif brut de 6,4 % et une correction récente des prix, Colomiers se positionne dans le top 30 % des communes les plus attractives de Haute-Garonne pour l'investissement.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler les appartements en locatif annuel, en acceptant un effort d'accession important pour un rendement net modéré.
Points clés
- ✓ Correction récente de -7,4 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut élevé sur appartements
- ✓ Attractivité territoriale forte (IAT 7/10)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les acheteurs locaux
- ⚠ Solvabilité locale limitée (taux de chômage à 12,6 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Moins chère que 70 % des communes françaises de taille comparable
- Inférieure de 25 % environ à la moyenne du département de Haute-Garonne
- Rendement locatif supérieur aux grandes métropoles comme Paris ou Lyon
Analyse du marché immobilier à Colomiers
Acheter demande un effort important : 8,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Colomiers : opportunités et risques
L'investissement locatif à Colomiers présente un rendement brut attractif de 6,4 % pour les appartements, selon la carte des loyers du ministère du Logement. Ce rendement doit être nuancé par la taxe foncière élevée (56,05 %), qui grève la rentabilité nette, estimée à 3,4 % après vacance et gestion. Le faible taux de passoires thermiques (1,3 %) réduit cependant le risque de travaux obligatoires.
La demande locative est soutenue par un taux de propriétaires modéré (48,1 %) et une population jeune (âge médian de 38,6 ans). Néanmoins, le taux de chômage de 12,6 % indique une fragilité économique locale, qui peut peser sur la solvabilité des locataires. Il est donc crucial de privilégier les biens proches des pôles d'emploi, notamment autour de l'aéroport et du parc d'activités.
La stratégie la plus adaptée reste le locatif annuel en appartement, ciblant les jeunes actifs et les couples. La faible part de résidences secondaires (1,4 %) et la pression touristique limitée (IPTI de 1,1/10) rendent le saisonnier peu pertinent. À moyen terme, la dynamique démographique positive (+4,6 % en 5 ans) devrait soutenir les prix, mais la récente baisse des permis de construire pourrait limiter l'offre et accentuer la tension sur les loyers.
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Données du marché immobilier à Colomiers
DVF, loyers, permis, analyse expertSelon les données DVF 2024, le prix médian à Colomiers s'établit à 2 774 €/m², en recul de 7,4 % sur un an. Cette correction fait suite à une hausse continue entre 2020 et 2023, et pourrait refléter un ajustement après la flambée des taux d'intérêt. Le marché reste néanmoins actif, avec 514 transactions, soit plus qu'en 2020.
La proximité immédiate de l'aéroport de Toulouse-Blagnac (3,5 km) et la présence d'une gare TER structurent la demande. Les acquéreurs sont majoritairement des actifs travaillant dans l'agglomération toulousaine, attirés par un prix au m² inférieur de 25 % à celui de Toulouse intra-muros. D'après l'INSEE, la part des logements construits après 2006 (26,6 %) témoigne d'un parc relativement récent, limitant les travaux de rénovation énergétique.
En comparaison avec les communes similaires du sud-ouest, Colomiers affiche un prix supérieur de 19 % à Mont-de-Marsan, mais cet écart s'explique par son intégration à la métropole toulousaine. La pression immobilière (IPI de 6,1/10) confirme un marché tendu, où la sélection du bien et du quartier est déterminante pour la performance de l'investissement.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Colomiers Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2023, les prix médians à Colomiers ont progressé de 2 %, passant de 2 771 €/m² à 2 615 €/m², avant une correction de 7,4 % en 2024. Cette baisse récente, plus marquée que dans d'autres communes de la métropole toulousaine, pourrait offrir des opportunités d'acquisition. Les maisons restent plus chères que les appartements, avec un écart de prix qui se maintient autour de 20 %. Pour un acheteur en 2026, cette évolution suggère un marché en phase d'ajustement, où la sélection du moment et du bien est cruciale.
Évolution du marché immobilier de Colomiers
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 514 transactions en 2025 et affiche une évolution de +2,6 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 774 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Pour un appartement type de 64 m² à 157 184 €, un crédit sur 20 ans à 3,5 % génère une mensualité d'environ 910 €. Le loyer médian de 13,1 €/m² couvre 92 % de cette mensualité, laissant un effort résiduel net d'environ 72 €/mois. Le rendement brut de 6,4 % se réduit à un net d'environ 3,4 % après charges. Ces chiffres, issus des données DVF et de la carte des loyers, indiquent un investissement viable mais exigeant un apport personnel significatif pour compenser la faible accessibilité.
Acheter vs Louer — appartement 63 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 464 ventes en 2024, le volume de transactions a reculé de 11 % par rapport à 2023, mais reste supérieur à celui de 2020. Les appartements dominent (65 % des ventes), avec une surface médiane de 64 m², traduisant une demande de logements compacts pour les jeunes actifs. Le marché est équilibré, avec une légère pression vendeur sur les biens bien situés près des transports. Le prix moyen global (2 486 €/m²) est tiré vers le bas par le poids des appartements, indiquant des opportunités dans le segment des maisons, moins nombreuses à la vente.
Répartition des ventes
37,9 % de maisons et 62,1 % d'appartements parmi les 514 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (62,1 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 3 121 €/m² pour les maisons et 2 679 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 514 | 195 | 319 |
| Prix médian/m² | 2 774 € | 3 121 € | 2 679 € |
| Prix moyen/m² | 2 814 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 63 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 584 | 2 703 € |
| 2022 | 625 | 2 727 € |
| 2023 | 506 | 2 813 € |
| 2024 | 418 | 2 662 € |
| 2025 | 514 | 2 774 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La construction neuve à Colomiers marque un net ralentissement : seulement 40 logements autorisés en 2024, contre une moyenne de 160 sur les cinq dernières années. Cette tendance à la baisse (-50 %) limite les risques de sur-offre à court terme et soutient les prix de l'ancien. D'après les données SITADEL, ce ralentissement contraste avec une démographie toujours positive (+4,6 % en 5 ans), ce qui pourrait accroître la tension sur le parc existant. Les zones en cours d'urbanisation se concentrent vraisemblablement près des pôles de transport, mais leur développement reste mesuré.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
6 604 logements autorisés cumulés, 5 764 commencés: la dynamique récente affiche 678 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Colomiers
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Colomiers (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Colomiers: 880 logements autorisés sur 5 ans, 339 pour la dernière année (-43 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Colomiers
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Colomiers
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (56,05 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,4 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute significativement une fois les charges déduites. À Colomiers, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 56,05 %. Il faut y ajouter la vacance locative (le taux de logements vacants est de 1,1 %), les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les travaux et, en copropriété, les charges courantes. Pour un appartement affichant 6,4 % de rendement brut, le net plafonne souvent autour de 3,4 %. Une marge de sécurité est indispensable.
Performance énergétique du parc à Colomiers
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 9 315 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Colomiers: majorité classée C, part de passoires thermiques à 1,3 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc est relativement performant avec une classe dominante C (131 kWh/m²/an). Seulement 1,3 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux très bas. Cela réduit le risque réglementaire immédiat pour les acquéreurs. Toutefois, avec 26,6 % du parc construit après 2006, la rénovation énergétique concernera surtout les biens antérieurs aux années 90. La future interdiction de location des passoires en 2028 n'aura qu'un impact marginal ici.
Calculateur de rendement à Colomiers
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Cas pratique : un investissement type à Colomiers
Pour un appartement de 60 m² à Colomiers, au prix médian de 2 456 €/m², l'investissement s'élève à environ 147 360 €. Loué 13,1 €/m², il génère 786 € de loyer mensuel, soit un rendement brut de 6,4 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 100 €/mois), des charges et de la vacance, le rendement net tombe à environ 3,4 %, nécessitant parfois un petit effort mensuel si le crédit est élevé.
Erreurs à éviter quand on investit à Colomiers
- Oublier la taxe foncière à 56,05 %, qui grève le rendement net.
- Négliger la composition du parc : 25 % de logements sociaux.
- Surévaluer le loyer possible face à un revenu médian de 23 690 €.
- Investir sans vérifier les risques PPR (sécheresse, inondation).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché de Colomiers suit le rythme scolaire toulousain. Les meilleures périodes pour vendre sont le printemps (mars-juin) et le début de l'automne (septembre-octobre), lorsque la demande des familles et des actifs est la plus forte. L'été peut être plus calme. Pour l'achat, la fin d'année (novembre-décembre) offre parfois plus de négociation, les vendeurs étant plus pressés. Notez que la taxe foncière est exigible en septembre, un élément à anticiper dans votre budget.
Le saviez-vous ?
- Colomiers abrite 1 501 équipements, dont 391 en santé.
- La fibre est disponible pour 94,9 % des foyers.
- L'aéroport de Toulouse-Blagnac n'est qu'à 3,5 km.
S'installer à Colomiers : cadre de vie et logement
Avec 1 501 équipements recensés par l'INSEE, Colomiers offre un niveau de services exceptionnel pour une ville de cette taille. Les habitants bénéficient de 175 commerces, 391 établissements de santé et 78 installations sportives, garantissant une autonomie au quotidien. La connexion fibre à 94,9 % et la couverture 5G complètent ce tableau, adapté au télétravail.
Le territoire présente des risques naturels modérés, avec deux plans de prévention des risques (PPR) actifs, dont l'un concerne les inondations de l'Aussonnelle. La sismicité est très faible et le radon faible, ce qui n'impose pas de contraintes spécifiques à la construction. La part importante de logements sociaux (25 %) contribue à la mixité sociale, mais peut influencer la perception de certains quartiers.
Intégrée à Toulouse Métropole, Colomiers combine les avantages de la proximité urbaine (15 minutes de l'aéroport, 20 minutes du centre-ville de Toulouse en TER) avec un cadre de vie plus apaisé. Le parc de logements, majoritairement constitué de maisons individuelles (42,5 %), attire les familles, tandis que les appartements récents séduisent les actifs mobiles.
Carte du marché immobilier à Colomiers
Colomiers et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Colomiers
Avec une température moyenne annuelle de 14,2 °C et seulement 627 mm de précipitations, Colomiers bénéficie d'un climat océanique altéré, doux et relativement sec. Les hivers sont modérés, les étés chauds sans excès. Ce profil, proche de celui de Toulouse, convient particulièrement aux actifs et familles recherchant un ensoleillement généreux toute l'année, avec des conditions agréables pour les activités extérieures. L'altitude moyenne de 172 m limite les risques de gel fréquent.
Composition du parc immobilier à Colomiers
19 200 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 42,5 % de maisons, 57,5 % d'appartements sur un total de 19 200 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de 19 200 logements est mixte : 42,5 % de maisons, 57,5 % d'appartements. La part de propriétaires (48,1 %) est inférieure à la moyenne nationale, signe d'une population locataire significative, souvent jeune (38,2 % de moins de 30 ans). Seulement 1,4 % de résidences secondaires et 1,1 % de vacants indiquent un marché tendu, où la demande est structurellement présente. Cette stabilité est renforcée par l'appartenance à Toulouse Métropole.
Ancienneté du parc à Colomiers
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 18 453 logements).
- Avant 1919 1,0 % 181 logts
- 1919-1945 1,0 % 189 logts
- 1946-1970 17,6 % 3 254 logts
- 1971-1990 34,2 % 6 307 logts
- 1991-2005 19,6 % 3 617 logts
- 2006-2019 26,6 % 4 905 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Colomiers
1 501 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Colomiers
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Colomiers est exposée à deux risques naturels principaux, faisant l'objet de Plans de Prévention des Risques (PPR) : sécheresse (retrait-gonflement des argiles) et inondation (rivière Aussonnelle). La sismicité est très faible et le radon faible. 20 arrêtés de catastrophes naturelles ont été historiquement recensés. Pour tout achat, consulter le dossier de diagnostic technique pour vérifier d'éventuels désordres liés à la sécheresse, surtout pour les maisons individuelles sur sols argileux.
Cas pratique : un achat type à Colomiers
Une maison de 100 m² à Colomiers, au prix médian de 2 968 €/m², coûte environ 296 800 € hors frais de notaire. Cela représente plus de 12 ans du revenu médian local (23 690 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance avoisine 1¤700 €, un effort important pour un ménage local moyen.
Erreurs à éviter quand on achète à Colomiers
- Omettre de consulter le DPE, malgré le faible taux de passoires.
- Ignorer les PPR actifs sur la Aussonnelle et la sécheresse.
- Sous-estimer l'impact des 12,6 % de chômage sur le quartier.
- Négliger la proximité des 36 établissements scolaires pour une famille.
Points clés à retenir à Colomiers
- Prix médian à 2 774 €/m², en baisse de 7,4 % sur un an.
- Rendement brut appartements : 6,4 %, mais net proche de 3,4 %.
- Climat doux : 14,2 °C de moyenne et 627 mm de pluie.
- Écart maison/appart : +21 % pour les maisons.
- Taxe foncière élevée : 56,05 % sur le bâti.
- Parc jeune : 26,6 % des logements construits après 2006.
- Facteur localisation clé : proximité gare et commerces.
- Revenu médian local de 23 690 €, rang 5/6 dans sa catégorie.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Colomiers ?
À Colomiers, la valeur d'un bien dépend d'abord de sa localisation précise. La proximité de la gare (0,8 km) ou du centre commercial peut ajouter jusqu'à 10 % au prix au m². L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent lourd, les acquéreurs étant sensibles aux futures charges. Pour une maison, la taille du terrain est un facteur clé. Dans un parc où 25 % des logements sont sociaux, la composition de l'immeuble et son environnement direct influencent aussi fortement la cote.
Estimation indicative d'une maison à Colomiers
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
277 400 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local maîtrise les micro-marchés de Colomiers, comme l'écart de prix entre le secteur de la gare et les zones pavillonnaires. Il ajuste l'estimation en fonction de l'état réel, des travaux à prévoir et de la demande du moment. Son réseau lui permet de cibler les acheteurs sérieux, souvent issus de la métropole toulousaine. Face à un prix médian en baisse de 7,4 % sur un an, son expertise est cruciale pour positionner un bien correctement et éviter une sur- ou sous-évaluation qui pourrait bloquer la vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian du m², en baisse de 7,4 %.
- Oublier de valoriser la fibre optique (94,9 % de couverture).
- Ne pas considérer l'attrait des 720 services de proximité.
- Minimiser l'impact d'une copropriété avec charges élevées.
Investir à Colomiers : passer à l'action
L'analyse des chiffres ne suffit pas : saisir une opportunité à Colomiers requiert une connaissance fine des quartiers et des négociations. Notre réseau de professionnels locaux vous guide pour concrétiser votre projet sur la base des transactions réelles.
Les données révèlent un marché contrasté : pour transformer cette analyse en opportunité concrète, l'expertise locale est indispensable.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Colomiers grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Colomiers
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Colomiers
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Colomiers
Quel est le prix immobilier moyen à Colomiers ?
Le prix médian global est de 2 774 €/m² en 2024. Les maisons se négocient autour de 3 121 €/m² et les appartements à 2 679 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Colomiers ?
La correction de 7,4 % en 2024 pourrait offrir des points d'entrée intéressants pour un investissement locatif, surtout en appartement. Le rendement brut de 6,4 % reste attractif, mais l'accessibilité est faible.
Colomiers est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Colomiers est significativement plus chère que des villes comme Tarbes (-35 %) ou Castres (-36 %). Cet écart s'explique par son intégration à la métropole toulousaine et ses services plus nombreux.
Quel rendement locatif espérer à Colomiers ?
Le rendement brut moyen pour un appartement est de 6,4 %, selon la carte des loyers. Après charges et taxe foncière, le rendement net avoisine 3,4 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Colomiers ?
Les secteurs proches de la gare et de l'aéroport sont très demandés pour la location. Les quartiers avec des constructions récentes offrent un meilleur DPE, un atout face à la réglementation.
Marché immobilier des communes voisines
Colomiers affiche un prix au m² 35 % plus élevé que Tarbes, mais son intégration à Toulouse Métropole justifie cet écart par des indicateurs locatifs plus solides et un effet de levier sur la plus-value à moyen terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Colomiers.
Communes limitrophes de Colomiers
Colomiers est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Colomiers se situe dans la moyenne — prix médian 2 774 €/m², dans la ligne de la médiane de l'Haute-Garonne.
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Colomiers varie peu (+2,6 %). Au total, 2 647 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année de données traduit une accélération: +4,2 % sur le prix médian.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 3 121 €/m² (surface médiane 100 m²) et celui des appartements à 2 679 €/m² (63 m²). Le bien médian (100 m² à 312 100 €) équivaut à 13,2 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 13,1 €/m² pour un appartement et 12,1 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,9 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Colomiers (1,4 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 880 logements autorisés, soit 176/an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 76 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Colomiers s'interprète dans un contexte plus large — Colomiers est dans le tissu de l'Occitanie intérieure, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (perchée à 151 m d'altitude, dans un relief de collines) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.