01 Le parc de logements
Le parc comprend 10 004 logements dont 9 402 résidences principales, 140 résidences secondaires et 462 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 9 402 | 94,0 % |
| Résidences secondaires | 140 | 1,4 % |
| Logements vacants | 462 | 4,6 % |
Sur les 10 004 logements recensés, 94 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 5 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 110 | 1,2 % |
| 1919-1945 | 94 | 1,0 % |
| 1946-1970 | 1 250 | 13,7 % |
| 1971-1990 | 2 415 | 26,4 % |
| 1991-2005 | 2 631 | 28,8 % |
| 2006-2020 | 2 650 | 29,0 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 2006-2020 domine (29 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 1 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 181 | 1,9 % |
| 2 pièces | 1 489 | 15,8 % |
| 3 pièces | 2 439 | 25,9 % |
| 4 pièces | 2 436 | 25,9 % |
| 5 pièces ou plus | 2 858 | 30,4 % |
Taille moyenne: 3,9 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 30 %, les T1-T2 18 %.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 7 502 | 8 204 | 10 004 |
| Rés. principales | 7 012 | 7 685 | 9 402 |
| Rés. secondaires | 39 | 65 | 140 |
| Vacants | 451 | 454 | 462 |
À Pamiers, commune similaire à 51 km, la part de propriétaires est de 45,0 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 796 | 51,0 % |
| Locataires (privé) | 3 173 | 33,7 % |
| Locataires HLM | 1 276 | 13,6 % |
| Logés gratuitement | 158 | 1,7 % |
La répartition du parc occupé: 51,0 % de propriétaires, 47,3 % de locataires, dont 14 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 720 | 50,2 % |
| Fioul | 96 | 1,0 % |
| Électricité | 4 226 | 44,9 % |
| Gaz bouteille | 23 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 338 | 3,6 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 50 %. électricité pèse 45 %, autres sources (bois notamment) 4 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 206 |
| 2 à 4 ans | 2 608 |
| 5 à 9 ans | 1 878 |
| 10 ans ou plus | 3 711 |
| Total ménages | 9 402 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 702 |
| Sous-occupation modérée | 2 637 |
| Sous-occupation accentuée | 1 779 |
| Sous-occupation très accentuée | 1 895 |
| Suroccupation modérée | 440 |
| Suroccupation accentuée | 70 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 873 | 9,3 % |
| 1 voiture | 4 789 | 50,9 % |
| 2 voitures ou plus | 3 741 | 39,8 % |
Équipement automobile des ménages: 9 % sans voiture, 51 % avec une voiture et 40 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 86,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 507 | 1 323 | 46 | 138 |
| 1975 | 2 607 | 2 434 | 36 | 137 |
| 1982 | 3 074 | 2 924 | 29 | 121 |
| 1990 | 4 086 | 3 884 | 58 | 144 |
| 1999 | 5 204 | 4 898 | 92 | 214 |
| 2007 | 7 056 | 6 727 | 42 | 287 |
| 2012 | 7 502 | 7 012 | 39 | 451 |
| 2017 | 8 204 | 7 685 | 65 | 454 |
| 2023 | 10 004 | 9 402 | 140 | 462 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 1 507 logements, le total atteint 10 004 en 2023 (+564 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 821 | 723 | 596 | 825 | 765 | 394 | 599 |
| Dont vacants > 2 ans | 67 | 74 | 59 | 65 | 100 | 132 | 93 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 93 | 2,3 % |
| Classe B | 257 | 6,5 % |
| Classe C | 2 470 | 62,3 % |
| Classe D | 833 | 21,0 % |
| Classe E | 225 | 5,7 % |
| Classe F | 62 | 1,6 % |
| Classe G | 26 | 0,7 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 62 % des logements et 71 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 039 | 26,2 % |
| Classe B | 650 | 16,4 % |
| Classe C | 1 529 | 38,6 % |
| Classe D | 539 | 13,6 % |
| Classe E | 153 | 3,9 % |
| Classe F | 49 | 1,2 % |
| Classe G | 7 | 0,2 % |
Émissions CO₂: 39 % des logements relèvent de la classe C, 81 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 212 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 198 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 165 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 152 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 128 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 87 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 212 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 87 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 68 | 25 |
| Classe B | 106 | 151 |
| Classe C | 560 | 1 910 |
| Classe D | 358 | 475 |
| Classe E | 145 | 80 |
| Classe F | 35 | 27 |
| Classe G | 17 | 9 |
Performance comparée: maisons classées C (165), appartements classés C (139), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 14 |
| T2 | 304 |
| T3 | 789 |
| T4 | 463 |
| T5+ | 113 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Cugnaux (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Cugnaux est la ville moyenne ayant le moins de logements sociaux (HLM) du département Haute-Garonne. (sur 6 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
10 004 logements sont décomptés dans le parc de Cugnaux au millésime 2023, essentiellement destinés à l'habitat principal. L'offre résidentielle combine pavillonnaire (52,5 %) et collectif (47,5 %). Ancrage local: la commune est caractéristique du piémont pyrénéen ou du Massif central occitan.
Le parc de Cugnaux compte à peu près autant de propriétaires (51,0 %) que de locataires (47,3 %). Le parc social représente 13,6 % des résidences principales. Les obligations SRU sont respectées, avec un taux de 20,8 % (cible 20,0 %).
La dynamique de construction récente est sensible — 29,0 % du parc a moins de vingt ans. Bonne tenue énergétique du parc de Cugnaux: classe C en tête et consommation moyenne (147 kWh/m²/an) sous la moyenne nationale. 50,2 % des résidences principales sont chauffées au gaz de ville.
Le nombre de logements de Cugnaux a bondi de +21,9 % entre les recensements 2017 et 2023. Répartition équilibrée de la motorisation: 9,3 % de ménages sans voiture, 39,8 % à au moins deux voitures.
Cugnaux est caractéristique du piémont pyrénéen ou du Massif central occitan, cadre régional qui module les équilibres résidentiels.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2023, pour les 9 402 résidences principales de Cugnaux et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Prix médian au m² à 2 672 € à Cugnaux, dans un marché de 277 transactions annuelles.
Verdict
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Points clés
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 23 % du Haute-Garonne
Analyse du marché immobilier à Cugnaux
Acheter demande un effort important : 7,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Cugnaux
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Cugnaux s'établit à 2 672 €, sur la base de 277 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Cugnaux se positionne dans le top 23 % des communes les plus chères du Haute-Garonne.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 60,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Cugnaux Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Cugnaux
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 635 €/m² à 2 672 €/m² (+1,4 %), pour 277 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 59 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
50,2 % de maisons et 49,8 % d'appartements parmi les 277 transactions enregistrées.
50,2 % maisons, 49,8 % appartements sur 277 ventes: le collectif pèse 49,8 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 277 | 139 | 138 |
| Prix médian/m² | 2 672 € | 2 766 € | 2 583 € |
| Prix moyen/m² | 2 681 € | ||
| Surface médiane | – | 94 m² | 59 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 312 | 2 635 € |
| 2022 | 270 | 2 776 € |
| 2023 | 220 | 2 750 € |
| 2024 | 217 | 2 661 € |
| 2025 | 277 | 2 672 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
5 500 logements autorisés cumulés, 4 816 commencés: la dynamique récente affiche 184 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Cugnaux
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Cugnaux (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 495 logements autorisés à à Cugnaux, dont 92 en 2025 (-67 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Cugnaux
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Cugnaux
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (60,69 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Cugnaux
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 966 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Cugnaux: la classe C domine, 2,2 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Cugnaux
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S'installer à Cugnaux : cadre de vie et logement
Avec 20 662 habitants concentrés sur 13,01 km² (1 588 hab/km²), Cugnaux affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 847 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Cugnaux
Cugnaux et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Cugnaux
Composition du parc immobilier à Cugnaux
10 004 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (52,5 %) et collectif (47,5 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Cugnaux
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 150 logements).
- Avant 1919 1,2 % 110 logts
- 1919-1945 1,0 % 94 logts
- 1946-1970 13,7 % 1 250 logts
- 1971-1990 26,4 % 2 415 logts
- 1991-2005 28,8 % 2 631 logts
- 2006-2020 29,0 % 2 650 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Cugnaux
847 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Cugnaux
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR Sécheresse - Territoire 2 PPRN Approuvé approuvé le 22/12/2008
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Cugnaux
Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
251 168 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cugnaux
Quel est le prix de l'immobilier à Cugnaux ?
Le prix médian au m² à Cugnaux est de 2 672 € (données DVF, 277 transactions). Pour une maison de 94 m² (surface médiane locale), compter environ 260 000 €.
Comment Cugnaux se situe-t-elle dans le Haute-Garonne ?
Cugnaux se classe au 115ᵉ rang sur 506 communes du Haute-Garonne — dans le top 23 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Cugnaux ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Cugnaux est de 5,0 % (loyer de 11,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Cugnaux
Cugnaux est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 277 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 672 €/m² à Cugnaux, niveau conforme à la médiane départementale.
Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (+1,4 %). Sur l'ensemble de la période, 1 296 transactions sont recensées par les données DVF.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 2 766 €/m² (surface médiane 94 m²) et celui des appartements à 2 583 €/m² (59 m²). Un bien type de 94 m² revient à environ 260 004 €, soit 9,9 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 12,7 € (appartements) et 11,5 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,9 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Cugnaux (1,4 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve est soutenue à Cugnaux: 495 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 99 par an. Le gros des permis concerne des logements collectifs (69 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Cugnaux est caractéristique du piémont pyrénéen ou du Massif central occitan.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.