Avec 139 259 habitants, Tours est une ville dynamique et jeune (âge médian 35,4 ans), classée « grande ville ». Son immobilier, accessible avec un prix médian de 3 038 €/m², attire une population mixte. La présence d'un TGV la place à 1h de Paris, renforçant son attractivité résidentielle.
Carte du marché immobilier à Tours
Tours et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Tours
90 790 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de Tours est très majoritairement locatif et collectif : 18,7 % de maisons seulement, 32,1 % de propriétaires occupants et 28 % de logements sociaux. Cela indique un marché dynamique porté par la location, avec une population jeune et étudiante. La part modeste de résidences secondaires (3,9 %) et le taux de vacance à 10,5 % suggèrent une rotation assez forte. L'acheteur typique est souvent un investisseur locatif ou un primo-accédant ciblant un appartement.
Évolution démographique à Tours
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Tours
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Tours
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 23,7 %
- Autres sans activité professionnelle 22,2 %
- Employés 16,4 %
- Professions intermédiaires 14,1 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 11,0 %
- Ouvriers 10,2 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,4 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Tours
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Tours
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 76 854 logements).
- Avant 1919 7,8 % 6 005 logts
- 1919-1945 7,9 % 6 102 logts
- 1946-1970 29,5 % 22 644 logts
- 1971-1990 27,4 % 21 063 logts
- 1991-2005 13,9 % 10 694 logts
- 2006-2019 13,5 % 10 346 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Tours
5 217 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Tours
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Tours
Pour une maison type de 84 m² (surface médiane achetée) à 3 282 €/m², le budget est d'environ 275 688 € hors frais de notaire. Cela représente environ 13 années du revenu médian local (21 250 €). Avec un apport de 10 % et un taux à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance approche 1 550 €, un effort conséquent pour un ménage tourangeau moyen.
Erreurs à éviter quand on achète à Tours
- Ne pas vérifier le DPE et les travaux obligatoires à venir.
- Oublier de consulter le PPRI inondation en bord de Loire.
- Négocier sans connaître la baisse de 15,1 % des prix.
- Choisir un quartier sans vérifier la desserte en transports.
Le saviez-vous ?
- Tours détient 152 monuments historiques protégés.
- L'aéroport Tours-Val-de-Loire n'est qu'à 4,9 km du centre.
- L'âge médian des Tourangeaux est de 35,4 ans, bien en dessous de la moyenne nationale.
Performance énergétique du parc à Tours
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 61 929 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est dominé par la classe C (190 kWh/m²/an), un résultat honorable pour une ville ancienne. Seuls 6,4 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), une proportion inférieure à la moyenne nationale. Ce faible taux réduit le risque réglementaire immédiat de l'acheteur, mais la loi Climat impose des travaux de rénovation progressive. Pour les biens les plus anciens (15,8 % d'avant 1945), une vigilance sur les diagnostics reste nécessaire avant 2028.
Risques naturels et géorisques à Tours
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI - Val de Tours - Val de Luynes (révision) PPRN Approuvé approuvé le 18/07/2016
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Les risques naturels identifiés sont principalement liés aux inondations, avec un PPRI actif sur le Val de Tours - Val de Luynes. La sismicité et le radon sont classés faibles. La commune a connu 24 arrêtés de catastrophe naturelle, essentiellement pour inondations et coulées de boue. Pour tout achat, la consultation du plan de prévention des risques (PPR) est indispensable, car il peut imposer des contraintes constructives ou assurables, notamment en bord de Loire.
Cadre de vie à Tours
Tours bénéficie d'un climat tempéré (12,6 °C de moyenne) et d'un patrimoine riche (152 monuments historiques). La ville est très bien équipée avec 5 217 commerces et services, et 1 471 établissements de santé. La connectivité est excellente (fibre à 90,6 %) et les transports structurants : gare TGV intra-muros, aéroport à 4,9 km. En revanche, la densité de population (4 220 hab/km²) et un risque d'inondation (PPRI actif) sont des points d'attention. Le parc immobilier est globalement de bonne qualité énergétique (classe C dominante).
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 48 m², comptez environ 143 000 € (2 982 €/m²). Une maison de 84 m² nécessite un budget médian de 276 000 € (3 282 €/m²). Le délai de vente peut s'allonger du fait du ralentissement du marché (-15,1 % de transactions), offrant des opportunités de négociation. Le revenu médian local étant de 21 250 €, l'accession à la propriété demande un apport conséquent.
À qui s'adresse Tours ?
La ville s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux étudiants, attirés par l'emploi local (taux d'emploi 60,3 %) et la vie étudiante. Les familles peuvent être séduites par la densité de services et les 135 écoles, mais devront viser la périphérie pour trouver des maisons. Les retraités y trouvent une offre culturelle riche, mais une part minoritaire de logements adaptés à leur âge.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Transport exceptionnel avec gare TGV centrale (Paris en 1h)
- Ville jeune et dynamique (âge médian 35,4 ans)
- Patrimoine historique et culturel riche (152 monuments)
- Équipements et services très nombreux (5 217 au total)
- Parc immobilier globalement économe (classe C DPE dominante)
− À prendre en compte
- Densité urbaine élevée (4 220 hab/km²)
- Taux de chômage supérieur à la moyenne (15,3 %)
- Risque d'inondation (PPRI actif sur le val)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Tours est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Tours
- Climat doux : 12,6 °C de moyenne et peu de gel.
- Parc énergétique correct : seulement 6,4 % de passoires.
- Connectivité forte : 90,6 % des foyers éligibles à la fibre.
- Risque inondation : PPRI actif sur les vals de Loire.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Tours
Quel budget pour acheter une maison à Tours ?
Le prix médian d'une maison à Tours est de 3 282 €/m². Pour une surface médiane de 84 m², le budget médian approche 276 000 €. Des négociations sont possibles dans le contexte de ralentissement.
Tours est-elle une ville agréable pour les familles ?
Oui, avec 135 établissements scolaires et de nombreux équipements de santé et de loisirs. Cependant, les maisons ne représentent que 18,7 % du parc, et la densité urbaine est forte. Les familles se tournent souvent vers les communes périphériques.
Quels sont les points noirs de la ville de Tours ?
Les principaux points de vigilance sont le taux de chômage élevé (15,3 %), la densité importante (4 220 hab/km²) et l'exposition au risque d'inondation pour certains quartiers (PPRI actif), à vérifier avant tout achat.
Vous envisagez d'acheter à Tours ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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