01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 583 logements dont 1 463 résidences principales, 18 résidences secondaires et 102 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 463 | 92,4 % |
| Résidences secondaires | 18 | 1,1 % |
| Logements vacants | 102 | 6,4 % |
Le graphique détaille la structure des 1 583 logements: 92 % sont habités en permanence, 1 % épisodiquement et 6 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 61 | 4,2 % |
| 1919-1945 | 44 | 3,1 % |
| 1946-1970 | 265 | 18,4 % |
| 1971-1990 | 615 | 42,8 % |
| 1991-2005 | 330 | 23,0 % |
| 2006-2019 | 122 | 8,5 % |
La période 1971-1990 concentre 43 % du parc, tandis que 4 % datent d'avant 1919 et 8 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 48 | 3,3 % |
| 2 pièces | 60 | 4,1 % |
| 3 pièces | 201 | 13,7 % |
| 4 pièces | 393 | 26,8 % |
| 5 pièces ou plus | 762 | 52,0 % |
Distribution par taille: 7 % de petits logements (T1-T2), 52 % de grands (5p+), moyenne à 4,6 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 2 215 | 2 364 | 1 583 |
| Rés. principales | 2 130 | 2 241 | 1 463 |
| Rés. secondaires | 17 | 19 | 18 |
| Vacants | 68 | 104 | 102 |
Cabourg, commune de taille similaire à 11 km, affiche 11,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 988 | 67,5 % |
| Locataires (privé) | 235 | 16,1 % |
| Locataires HLM | 214 | 14,6 % |
| Logés gratuitement | 27 | 1,8 % |
Visualisation des quatre statuts — 67,5 % de propriétaires occupants, 30,7 % de locataires et 15 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 391 | 26,7 % |
| Fioul | 115 | 7,9 % |
| Électricité | 677 | 46,3 % |
| Gaz bouteille | 18 | 1,2 % |
| Autre (bois…) | 262 | 17,9 % |
Répartition des modes de chauffage: 46 % au électricité, 27 % pour gaz de ville, 18 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 128 |
| 2 à 4 ans | 242 |
| 5 à 9 ans | 243 |
| 10 ans ou plus | 851 |
| Total ménages | 1 463 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 163 |
| Sous-occupation modérée | 306 |
| Sous-occupation accentuée | 393 |
| Suroccupation modérée | 58 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 141 | 9,6 % |
| 1 voiture | 650 | 44,4 % |
| 2 voitures ou plus | 672 | 45,9 % |
Équipement automobile des ménages: 10 % sans voiture, 44 % avec une voiture et 46 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 78,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 404 | 365 | 14 | 25 |
| 1975 | 583 | 543 | 11 | 29 |
| 1982 | 966 | 896 | 21 | 49 |
| 1990 | 1 052 | 993 | 24 | 35 |
| 1999 | 1 191 | 1 138 | 30 | 23 |
| 2006 | 1 413 | 1 349 | 8 | 56 |
| 2011 | 1 508 | 1 448 | 11 | 49 |
| 2016 | 1 555 | 1 459 | 16 | 80 |
| 2022 | 1 583 | 1 463 | 18 | 102 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 404 à 1 583 logements, soit +292 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 138 | 128 | 111 | 147 | 111 | 63 |
| Dont vacants > 2 ans | 49 | 60 | 60 | 58 | 32 | 30 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 0,6 % |
| Classe B | 11 | 2,3 % |
| Classe C | 94 | 19,8 % |
| Classe D | 246 | 51,9 % |
| Classe E | 70 | 14,8 % |
| Classe F | 34 | 7,2 % |
| Classe G | 16 | 3,4 % |
La classe D domine avec 52 % des diagnostics, et 23 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 36 | 7,6 % |
| Classe B | 211 | 44,5 % |
| Classe C | 89 | 18,8 % |
| Classe D | 85 | 17,9 % |
| Classe E | 24 | 5,1 % |
| Classe F | 21 | 4,4 % |
| Classe G | 8 | 1,7 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 45 %, 71 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 269 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 219 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 207 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 215 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 156 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 98 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 269 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 98 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 0 |
| Classe B | 10 | 1 |
| Classe C | 56 | 38 |
| Classe D | 168 | 78 |
| Classe E | 45 | 25 |
| Classe F | 31 | 3 |
| Classe G | 13 | 3 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (221 kWh/m²/an) et appartements en classe D (214).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 |
| T2 | 8 |
| T3 | 85 |
| T4 | 104 |
| T5+ | 18 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Troarn (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
1 583 logements composent le parc de Troarn en 2022, très majoritairement occupés à l'année (92,4 %). Une typologie quasi monomorphe — 85,3 % de maisons, le collectif y est très marginal. Troarn se situe dans un environnement une commune de Normandie, entre haies, prairies et plateaux, dans un relief de plaine, à 53 m d'altitude en moyenne, à une trentaine de kilomètres du littoral du Calvados (30 km).
Profil d'occupation typique d'une commune résidentielle: 67,5 % de propriétaires occupants. Le parc HLM pèse 14,6 % de l'offre de résidences principales.
Héritage et constructions récentes cohabitent: 4,2 % du parc date d'avant 1919, 8,5 % d'après 2006. Côté DPE, de Troarn, le parc fait moins bien que le repère national: D et 219 kWh/m²/an, contre 203 en moyenne. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 10,5 %. Le électricité est la première source de chauffage du parc (46,3 %).
Repli du parc résidentiel de Troarn entre 2016 et 2022 (-33,0 %). Profil fortement motorisé: 45,9 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre une commune de Normandie, entre haies, prairies et plateaux dans lequel s'inscrit Troarn. Topographie et environnement: dans un relief de plaine, à 53 m d'altitude en moyenne, à une trentaine de kilomètres du littoral du Calvados (30 km) — autant de critères qui shapent le parc.
Le détail du parc (1 463 résidences principales de Troarn) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Le marché immobilier de Troarn a bondi de +6,1 % en un an, signal rare sur une commune de 3 439 habitants.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 7,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 8,5 %
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Calvados (195ᵉ rang sur 524 communes)
Analyse du marché immobilier à Troarn
Acheter demande un effort important : 7,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Troarn
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Troarn s'établit à 2 479 €, sur la base de 48 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 81,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 8,5 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Troarn Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Troarn
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 257 €/m² → 2 479 €/m² (+9,8 %), volume annuel actuel 48 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 95 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
93,8 % de maisons et 6,3 % d'appartements parmi les 48 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 93,8 % de maisons et 6,3 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 48 | 45 | 3 |
| Prix médian/m² | 2 479 € | 2 500 € | 1 810 € |
| Prix moyen/m² | 2 589 € | ||
| Surface médiane | – | 91 m² | 95 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 76 | 2 257 € |
| 2022 | 71 | 2 525 € |
| 2023 | 71 | 2 542 € |
| 2024 | 47 | 2 336 € |
| 2025 | 48 | 2 479 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 196 logements ont été autorisés et 120 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 61 %.
Vacance longue durée à Troarn
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Troarn (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Troarn totalise 51 logements sur 5 ans, soit +19 % vs la période antérieure.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Troarn
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Troarn
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (81,58 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale très élevée : la taxe foncière représente l'équivalent de plus de 4 mois de loyer chaque année. Impact significatif sur le rendement net d'un investissement locatif.
Performance énergétique du parc à Troarn
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 474 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Troarn est D, avec 10,5 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Troarn
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Troarn : cadre de vie et logement
Troarn compte 3 439 habitants, à 22 m d'altitude. Le climat local affiche 11,6 °C de moyenne annuelle et 743 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 12 appellations d'origine rattachées au terroir local et 130 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Troarn
Troarn et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Troarn
Composition du parc immobilier à Troarn
1 583 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Troarn est composé très majoritairement de maisons (86,8 %), profil résidentiel familial typique.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Troarn
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 437 logements).
- Avant 1919 4,2 % 61 logts
- 1919-1945 3,1 % 44 logts
- 1946-1970 18,4 % 265 logts
- 1971-1990 42,8 % 615 logts
- 1991-2005 23,0 % 330 logts
- 2006-2019 8,5 % 122 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Troarn
130 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Troarn
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Troarn
Pour une maison de 91 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
225 589 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Troarn
Quel est le prix de l'immobilier à Troarn ?
Le prix médian au m² à Troarn est de 2 479 € (données DVF, 48 transactions). Pour une maison de 91 m² (surface médiane locale), compter environ 228 000 €.
Comment Troarn se situe-t-elle dans le Calvados ?
Troarn se situe au 195ᵉ rang du Calvados sur 524 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Troarn ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Troarn est de 5,0 % (loyer de 10,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 2 479 €/m² à Troarn contre 2 579 €/m² pour le Calvados.
Progression modérée: ++9,8 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 313 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +6,1 %.
Typologie largement pavillonnaire à Troarn: 93,8 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 2 500 €/m². Un bien type de 91 m² revient à environ 227 500 €, soit 9,7 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Troarn avoisinent 12,8 €/m² pour les appartements et 10,5 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 8,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Troarn (1,1 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La production neuve est peu intense à Troarn — 51 logements autorisés entre 2021 et 2025.
Côté contexte, Troarn est une commune de Normandie, entre haies, prairies et plateaux, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Troarn est à une trentaine de kilomètres du littoral du Calvados (30 km), dans un relief de plaine, à 53 m d'altitude en moyenne, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.