Vendre au juste prix à Urrugne nécessite une estimation fine, car le marché local est en transition (-17,1 % sur un an).
- Estimation gratuite, sans engagement
- Basée sur les ventes réelles enregistrées (DVF)
- Mise en relation avec un expert local de votre secteur
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Le marché à Urrugne en chiffres
Dernières ventes comparables
Transactions récentes à Urrugne issues du fichier DVF (DGFiP).
| Type | Surface | Pièces | Prix m² | Prix total | Date |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartement | 45 m² | 2 | 6 056 € | 272 500 € | 21/03/2023 |
| Appartement | 105 m² | 4 | 3 000 € | 315 000 € | 17/03/2023 |
| Appartement | 66 m² | 3 | 4 848 € | 320 000 € | 15/03/2023 |
| Maison | 187 m² | 6 | 6 214 € | 1 162 000 € | 15/03/2023 |
| Maison | 187 m² | 6 | 6 214 € | 1 162 000 € | 15/03/2023 |
| Appartement | 60 m² | 3 | 4 563 € | 273 750 € | 09/03/2023 |
Le marché immobilier à Urrugne
Le marché urrugnar est caractérisé par une forte hétérogénéité. Le prix médian global de 4 724 €/m² cache un écart important entre maisons (5 748 €/m²) et appartements (4 063 €/m²). La fourchette des prix est large (de 3 467 à 5 961 €/m²), ce qui signifie que des critères comme la localisation exacte, la vue, l'année de construction et la performance DPE ont un impact déterminant. Avec seulement 124 transactions enregistrées (DVF 2024), chaque bien est unique et doit être comparé avec précision aux rares références disponibles.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher dans le contexte actuel. Un prix trop ambitieux conduit à une stagnation (le taux de logements vacants est de 6,2 %). Un prix sous-évalué signifie une perte sèche, surtout sur des biens de valeur. Une estimation professionnelle croise les données DGFiP avec des paramètres locaux comme la proximité de la gare TGV, l'exposition aux risques, ou la part croissante des constructions récentes (34,6 % post-2006). C'est la seule manière de se positionner stratégiquement face à des acheteurs de plus en plus informés.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Urrugne ?
À Urrugne, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation et de son état. La proximité de la gare TGV de Saint-Jean-de-Luz (4,1 km) et des commerces (69 équipements) prime. Pour une maison, la surface du terrain et la vue sont des plus-values notables. L'exposition sud-ouest, protégée des vents, est recherchée. Un DPE performant (classe A, B ou C) devient un argument majeur face à la hausse des coûts énergétiques. Enfin, dans un parc où 34,6 % des logements sont post-2006, un bien rénové avec goût se démarque nettement d'un bien ancien nécessitant des travaux.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
L'estimation automatique, basée sur un prix médian de 4 724 €/m², ignore les nuances du terrain. Un professionnel local valorisera l'impact d'une vue dégagée vers la Rhune, la qualité des matériaux typiques du Pays Basque, ou la tranquillité d'un quartier excentré mais bien desservi. Il connaît la demande spécifique : familles bascophones, retraités franciliens, ou investisseurs en saisonnier. Son expertise est cruciale pour négocier avec des acheteurs sérieux, d'autant que le marché a connu une correction de -17,1 % sur un an. Il fixe un prix réaliste qui évite la stagnation du bien.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix médian communal, très hétérogène.
- Oublier de valoriser la proximité de la gare TGV.
- Ne pas anticiper la sensibilité des acheteurs au DPE.
- Comparer avec des biens neufs sans ajuster.
Le saviez-vous ?
- Urrugne compte 8 monuments historiques protégés.
- La commune abrite 6 établissements scolaires.
- 86 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
À retenir avant d'estimer votre bien à Urrugne
- Marchay en correction (-17,1 %), nécessite un prix réaliste.
- Proximité gare TGV et commerces, facteurs valorisants majeurs.
- 34,6 % du parc est récent (post-2006).
- La taxe foncière locale de 32,91 % influence le budget acheteur.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'estimation à Urrugne
Comment estimer gratuitement son bien à Urrugne ?
Utilisez notre outil d'estimation en ligne, calibré sur les données DVF 2024 d'Urrugne (124 transactions, prix médian 4 724 €/m²). Il tient compte du type de bien, de la surface et des tendances récentes (-17,1% en un an).
Quels critères font varier le prix à Urrugne ?
Outre le type (maison/appartement), la localisation (centre ou périphérie), la surface, l'année de construction et la classe DPE sont déterminants. La proximité de la gare TGV (4,1 km) peut aussi valoriser un bien.
Pourquoi faire estimer par un expert local ?
Car le marché est étroit (124 ventes/an) et spécifique. Un expert connaît l'impact concret de la taxe foncière (32,91%), des risques radon, ou de la demande pour les biens rénovés dans une commune où 68,8% des habitants sont propriétaires.