01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 728 logements dont 4 966 résidences principales, 1 342 résidences secondaires et 420 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 966 | 73,8 % |
| Résidences secondaires | 1 342 | 19,9 % |
| Logements vacants | 420 | 6,2 % |
Le graphique détaille la structure des 6 728 logements: 74 % sont habités en permanence, 20 % épisodiquement et 6 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 290 | 6,0 % |
| 1919-1945 | 127 | 2,6 % |
| 1946-1970 | 504 | 10,4 % |
| 1971-1990 | 1 237 | 25,6 % |
| 1991-2005 | 1 001 | 20,7 % |
| 2006-2019 | 1 673 | 34,6 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 35 % des logements relèvent de la période 2006-2019, le segment d'avant 1919 restant à 6 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 65 | 1,3 % |
| 2 pièces | 788 | 15,9 % |
| 3 pièces | 942 | 19,0 % |
| 4 pièces | 1 234 | 24,9 % |
| 5 pièces ou plus | 1 936 | 39,0 % |
Taille moyenne: 4,2 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 39 %, les T1-T2 17 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 068 | 5 965 | 6 728 |
| Rés. principales | 3 709 | 4 347 | 4 966 |
| Rés. secondaires | 1 020 | 1 183 | 1 342 |
| Vacants | 339 | 434 | 420 |
Capbreton, commune de taille similaire à 38 km, affiche 25,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 416 | 68,8 % |
| Locataires (privé) | 885 | 17,8 % |
| Locataires HLM | 518 | 10,4 % |
| Logés gratuitement | 147 | 3,0 % |
Visualisation des quatre statuts — 68,8 % de propriétaires occupants, 28,3 % de locataires et 10 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 940 | 39,1 % |
| Fioul | 219 | 4,4 % |
| Électricité | 1 902 | 38,3 % |
| Gaz bouteille | 164 | 3,3 % |
| Autre (bois…) | 740 | 14,9 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 39 %. électricité pèse 38 %, autres sources (bois notamment) 15 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 500 |
| 2 à 4 ans | 869 |
| 5 à 9 ans | 992 |
| 10 ans ou plus | 2 604 |
| Total ménages | 4 966 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 160 |
| Sous-occupation modérée | 1 175 |
| Sous-occupation accentuée | 950 |
| Suroccupation modérée | 180 |
| Suroccupation accentuée | 10 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 326 | 6,6 % |
| 1 voiture | 2 281 | 45,9 % |
| 2 voitures ou plus | 2 358 | 47,5 % |
Équipement automobile des ménages: 7 % sans voiture, 46 % avec une voiture et 47 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 83,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 337 | 1 109 | 140 | 88 |
| 1975 | 1 656 | 1 290 | 201 | 165 |
| 1982 | 1 909 | 1 513 | 301 | 95 |
| 1990 | 2 513 | 2 032 | 402 | 79 |
| 1999 | 3 264 | 2 547 | 587 | 130 |
| 2006 | 4 061 | 3 008 | 845 | 208 |
| 2011 | 5 068 | 3 709 | 1 020 | 339 |
| 2016 | 5 965 | 4 347 | 1 183 | 434 |
| 2022 | 6 728 | 4 966 | 1 342 | 420 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 1 337 logements, le total atteint 6 728 en 2022 (+403 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 569 | 547 | 567 | 608 | 487 | 237 |
| Dont vacants > 2 ans | 65 | 56 | 72 | 63 | 88 | 107 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 51 | 2,8 % |
| Classe B | 89 | 5,0 % |
| Classe C | 876 | 48,9 % |
| Classe D | 552 | 30,8 % |
| Classe E | 159 | 8,9 % |
| Classe F | 51 | 2,8 % |
| Classe G | 12 | 0,7 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 49 % des logements et 57 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 410 | 22,9 % |
| Classe B | 399 | 22,3 % |
| Classe C | 555 | 31,0 % |
| Classe D | 321 | 17,9 % |
| Classe E | 73 | 4,1 % |
| Classe F | 27 | 1,5 % |
| Classe G | 5 | 0,3 % |
Répartition climat du parc: C concentre 31 % des diagnostics et 76 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 209 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 241 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 184 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 176 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 139 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 100 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 100 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 241 pour ceux 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 34 | 17 |
| Classe B | 40 | 49 |
| Classe C | 148 | 728 |
| Classe D | 155 | 397 |
| Classe E | 47 | 112 |
| Classe F | 28 | 23 |
| Classe G | 10 | 2 |
Les maisons affichent une classe dominante D (178 kWh/m²/an), les appartements C (160) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 17 |
| T2 | 169 |
| T3 | 216 |
| T4 | 129 |
| T5+ | 7 |
Faut-il investir à Urrugne en 2026 ?
Ancree dans l'arriere-pays de Saint-Jean-de-Luz, Urrugne profite de la dynamique economique et touristique du littoral basque. Son parc immobilier, compose a plus de 50 % de maisons et comptant pres de 20 % de residences secondaires, reflete cette attractite. Faut-il pour autant investir en 2026, dans un contexte de correction des prix ?
Une correction de 17,1 % en un an ouvre une fenêtre inédite sur le littoral basque, mais exige un horizon d'investissement long terme.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser la plus-value a long terme plus que le rendement immediat, dans un marche de prestige correle.
Points clés
- ✓ Correction de -17,1 % : point d'entree potentiel
- ✓ Opportunite locative elevee (IOL 6,2/10)
- ✓ Attractivite et confort de services tres eleves
- ⚠ Accessibilite faible : marche porte par l'exterieur
- ⚠ Rendement net locatif modeste (2,7 % pour les appartements)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Son prix median depasse de plus de 130 % la moyenne nationale.
- Elle se positionne dans le top quart des petites villes les plus cheres des Pyrenees-Atlantiques.
- Son rendement locatif brut (4,2 %) surpasse celui des grandes metropoles comme Paris.
Analyse du marché immobilier à Urrugne
Le marché d'Urrugne est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,5/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 4,0 %.
Indices immobiliers d'Urrugne
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,8
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Une pression immobiliere tres elevee (8,8/10) signifie un marche extremement tendu, ou la concurrence entre acheteurs est constante.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéUne pression immobiliere tres elevee (8,8/10) signifie un marche extremement tendu, ou la concurrence entre acheteurs est constante.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilite faible (0,8/10) revele que les prix ont decroche de la solvabilite locale : le marche depend d'acheteurs exterieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilite faible (0,8/10) revele que les prix ont decroche de la solvabilite locale : le marche depend d'acheteurs exterieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Une opportunite locative elevee (6,2/10) confirme une demande locative solide, favorable aux placements en location annuelle.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUne opportunite locative elevee (6,2/10) confirme une demande locative solide, favorable aux placements en location annuelle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Une pression touristique moderee (5,2/10) indique un potentiel saisonnier limite : privilegiez la location annuelle classique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéUne pression touristique moderee (5,2/10) indique un potentiel saisonnier limite : privilegiez la location annuelle classique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 4946,3 — Percentile dept : 95/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 14,5 — Percentile dept : 95/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 19,9 — Percentile dept : 89/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 2,2 — Percentile dept : 59/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 205,0 — Percentile dept : 90/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 14,5 — Percentile dept : 5/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 50,8 — Percentile dept : 12/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 7,7 — Percentile dept : 5/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 31,2 — Percentile dept : 90/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 19,9 — Percentile dept : 89/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,2 — Percentile dept : 59/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,4 — Percentile dept : 80/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 4946,3 — Percentile dept : 5/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 19,9 — Percentile dept : 89/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,4 — Percentile dept : 80/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,2 — Percentile dept : 36/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 205,0 — Percentile dept : 10/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Urrugne : opportunités et risques
Investir a Urrugne en 2026 releve d'une strategie de value investing territorial : miser sur la correction actuelle pour acquerir un bien dans une zone a fort potentiel de rebond. Le rendement locatif brut de 4,2 % pour les appartements, superieur a celui des grandes metropoles, offre un leger coussin. Toutefois, la taxe fonciere elevee (32,91 %) et la part non negligeable de passoires thermiques (3,4 % en F/G) rognent la rentabilite nette et impliquent un audit energetique rigoureux.
La localisation est l'alpha absolu. La proximite de la gare TGV de Saint-Jean-de-Luz - Ciboure, a 4,1 km, est un atout majeur pour la location annuelle aupres de cadres mobiles. D'apres les indices composites, l'opportunite locative est elevee (IOL 6,2/10), confirmant une demande locative structurellement superieure a l'offre, tandis que la pression touristique moderee (IPTI 5,2/10) oriente vers la location annuelle classique plutôt que saisonniere.
Ce marche exige donc de la patience et des fonds propres solides. L'effort mensuel net apres loyer est significatif, et la perspective de plus-value dependra de la capacite du marche basque a retrouver une dynamique haussiere. C'est un investissement pour profils avertis, disposant d'un horizon de detention d'au moins dix ans.
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Données du marché immobilier à Urrugne
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Urrugne s'établit à 4 609 €, sur la base de 134 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Urrugne se positionne dans le top 4 % des communes les plus chères du Pyrénées-Atlantiques.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 32,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (3,3 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Urrugne Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'evolution des prix a Urrugne sur les cinq dernieres annees dessine une trajectoire volatile. Apres une hausse reguliere jusqu'en 2023 (pic a 5 697 €/m2), le marche a connu une correction significative en 2024, avec un prix median retombant a 4 609 €/m2, soit une baisse de 17,1 % en un an. Cette chute, l'une des plus marquees de la region, intervient apres une periode de surchauffe et pourrait signaler un reajustement plutôt qu'un effondrement, etant donne les indicateurs solides de la commune. Comparativement aux voisines comme Soustons ou Tarnos, Urrugne conserve une prime de prix justifiee par sa proximite immediate avec la cote et l'axe Saint-Jean-de-Luz/Biarritz. Pour un acheteur en 2026, cette volatilite recente exige une vigilance accrue sur le prix d'acquisition.
Évolution du marché immobilier d'Urrugne
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 4 609 €/m² de prix médian pour 134 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +13,8 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 58 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
36,6 % de maisons et 63,4 % d'appartements parmi les 134 transactions enregistrées.
Sur 134 transactions enregistrées, 36,6 % portent sur des maisons (5 089 €/m²) et 63,4 % sur des appartements (4 257 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 134 | 49 | 85 |
| Prix médian/m² | 4 609 € | 5 089 € | 4 257 € |
| Prix moyen/m² | 4 856 € | ||
| Surface médiane | – | 116 m² | 58 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 211 | 4 049 € |
| 2022 | 144 | 4 725 € |
| 2023 | 137 | 5 376 € |
| 2024 | 101 | 4 605 € |
| 2025 | 134 | 4 609 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve a Urrugne est en net ralentissement. Seulement 21 logements ont ete autorises en 2024, et la tendance sur cinq ans affiche une baisse de 53 % par rapport la periode precedente. Cette faible offre neuve, dans un contexte de croissance demographique continue (+2,2 % sur 5 ans), contribue a maintenir une pression a la hausse sur l'ancien a moyen terme. Elle revele egalement des contraintes foncieres ou reglementaires fortes sur ce territoire basque. Pour l'investisseur, cela signifie un risque limite de sur-offre, mais aussi des opportunites reduites dans le neuf, orientant la recherche vers le parc existant, souvent ancien (seulement 34,6 % construit apres 2006).
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
2 608 logements autorisés cumulés, 2 348 commencés: la dynamique récente affiche 170 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Urrugne
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Urrugne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Urrugne totalise 255 logements sur 5 ans, soit -37 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Urrugne
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Urrugne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (32,91 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le passage du rendement brut au net intègre des charges incompressibles. À Urrugne, la taxe foncière sur le bâti atteint 32,91 %, ce qui pèse significativement. Ajoutez à cela les frais de gestion (environ 5 % du loyer), une provision pour travaux (le parc est vieillissant, 8,6 % antérieur à 1945) et une éventuelle cotisation de copropriété. Avec seulement 3,4 % de passoires thermiques, les risques de rénovation lourde sont contenus, mais prévoyez une vacance locative potentielle dans un marché où 19,9 % des logements sont des résidences secondaires.
Performance énergétique du parc à Urrugne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 790 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Urrugne est C, avec 3,5 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc est relativement bonne, avec une classe C dominante (162 kWh/m²/an) et seulement 3,4 % de passoires (F/G). Ce faible taux de logements très énergivores réduit le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues pour 2025 et 2028. Pour un acquéreur, cela signifie un parc de qualité moyenne, où les travaux de rénovation seront davantage d'optimisation que de mise aux normes urgentes. Privilégiez tout de même les biens déjà rénovés pour anticiper les futures normes de 2034.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, plus abordables à l'achat (4 257 €/m²), offrent un meilleur rendement brut (4,2 %) et sont adaptés à la location saisonnière ou à des travailleurs seuls. Les petites surfaces (médiane 49 m²) dominent. Les maisons, plus chères (5 089 €/m²), ciblent les familles en location annuelle mais avec un rendement inférieur (3,0 %). Le neuf est minoritaire (34,6 % du parc post-2006) et peut attirer une clientèle premium.
Quelles zones cibler à Urrugne ?
Le centre-bourg historique, avec ses 8 monuments protégés, est prisé pour la location saisonnière. Les secteurs résidentiels pavillonnaires, mieux desservis par les 261 services recensés, visent la location annuelle familiale. La périphérie, plus rurale, peut convenir pour des investissements à plus long terme, mais avec un risque de vacance locale plus élevé. La connexion fibre à 86 % est un atout partout.
Calculateur de rendement à Urrugne
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Urrugne
Le risque de vacance locative n'est pas négligeable (6,2 % de logements vacants), aggravé par une saisonnalité touristique marquée. La taxe foncière (32,91 % en 2024) pèse sur le rendement net, estimé autour de 2,7 % pour un appartement. La réglementation DPE est à surveiller : si seulement 3,4 % du parc est classé F/G aujourd'hui, la classe dominante C (162 kWh/m²/an) impose des travaux de rénovation à moyen terme pour rester louable.
Cas pratique : un investissement type à Urrugne
Pour un appartement type de 49 m² (valeur médiane 199 087 €), le loyer attendu est d'environ 690 € par mois. Avec un crédit à 100 % sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité serait proche de 1 150 €. L'effort résiduel mensuel est donc d'environ 460 €, à combler par l'investisseur. Le rendement brut de 4,2 % chute à environ 2,7 % net après charges, soit une rentabilité faible sans effet de levier important.
Erreurs à éviter quand on investit à Urrugne
- Négliger la taxe foncière élevée de 32,91 %.
- Surévaluer les loyers hors saison touristique.
- Oublier de provisionner pour les travaux sur parc ancien.
- Ignorer le risque de vacance en zone de résidences secondaires.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché d'Urrugne connaît une saisonnalité marquée par le tourisme. Le printemps et le début d'automne sont propices à la vente, avec l'afflux de visiteurs potentiellement acheteurs. L'été, très animé, peut distraire de la recherche immobilière. Pour l'achat, la fin d'année peut offrir des opportunités avec des vendeurs plus pressés. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre avant cette échéance. Vendre entre mars et juin maximise la visibilité.
Le saviez-vous ?
- Urrugne compte 8 monuments historiques protégés.
- La commune abrite 6 établissements scolaires.
- 86 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Urrugne : cadre de vie et logement
S'installer a Urrugne, c'est beneficier de la quietude d'une commune rurale basque tout en etant a moins de dix minutes en voiture de l'animation de Saint-Jean-de-Luz. Le territoire, etendu sur 52 km² et monte jusqu'a 119 m d'altitude moyenne, offre des paysages verdoyants et un cadre preserve, meme si le climat y est tres arrose (1 521 mm de precipitations annuelles).
La commune est remarquablement bien dotee en services, avec 528 equipements recenses, dont 120 en sante et 69 commerces, ce qui lui confere une autonomie appreciable au quotidien. Ce confort, couple a une connectivite fibre excellente (86 % des logements), en fait un lieu de vie recherche, notamment par les tele-travailleurs. Neanmoins, il faut integrer la realite des risques naturels, avec dix aleas recenses et un historique de 13 arretes de catastrophe naturelle, ce qui peut impacter les assurances.
Carte du marché immobilier à Urrugne
Urrugne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Urrugne
Urrugne bénéficie d'un climat océanique doux, avec une température moyenne annuelle de 15,1 °C et des précipitations abondantes (1 521 mm/an). Ce profil, typique du Pays Basque, convient aux personnes recherchant la douceur hivernale et supportant l'humidité. L'absence de données sur l'ensoleillement et les jours de gel ne doit pas occulter la réalité d'un microclimat local, favorable aux jardins mais exigeant en entretien pour le bâti. C'est un atout pour les retraités ou les actifs en télétravail attirés par la qualité de l'air.
À qui s'adresse Urrugne ?
La commune s'adresse principalement aux ménages propriétaires stables, souvent âgés (âge médian 48,7 ans, 33,8 % de plus de 60 ans). Les familles apprécient la part élevée de maisons (50,6 %) et la présence d'écoles. Les actifs travaillant à Bayonne ou Saint-Jean-de-Luz y trouvent un compromis entre calme et accessibilité. Les retraités et les acheteurs de résidences secondaires (19,9 % du parc) sont aussi des profils typiques.
Avantages et limites à Urrugne
✓ Points forts
- Cadre de vie vert entre océan et montagne, 8 monuments historiques.
- Desserte excellente : gare TGV à 4,1 km, aéroport à 18 km.
- Équipements nombreux : 528 services, commerces et santé complète.
- Parc immobilier de bonne qualité énergétique (classe DPE dominante C).
- Dynamisme démographique : +14,4 % de population en 10 ans.
− À prendre en compte
- Prix d'entrée élevé, surtout pour les maisons (5 748 €/m²).
- Climat très pluvieux (1 521 mm/an) et risques naturels recensés.
- Taux de chômage (9,0 %) légèrement élevé et vieillissement de la population.
Composition du parc immobilier à Urrugne
6 728 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Urrugne combine 50,6 % de maisons et 49,4 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements, à 68,8 % occupés par des propriétaires, indique un ancrage résidentiel stable. La part élevée de maisons (50,6 %) et de résidences secondaires (19,9 %) dessine un marché dual : d'un côté des habitants permanents, de l'autre une demande saisonnière liée au tourisme (9 campings). Le taux de logements vacants (6,2 %) est modéré, limitant le risque de dépréciation par l'abandon. Cela suggère un marché solide, attractif pour les familles et les investisseurs en location saisonnière, mais avec une pression moindre sur les appartements.
Ancienneté du parc à Urrugne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 833 logements).
- Avant 1919 6,0 % 290 logts
- 1919-1945 2,6 % 127 logts
- 1946-1970 10,4 % 504 logts
- 1971-1990 25,6 % 1 237 logts
- 1991-2005 20,7 % 1 001 logts
- 2006-2019 34,6 % 1 673 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Urrugne
528 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Urrugne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Urrugne est soumise à plusieurs aléas naturels : un risque radon significatif et une sismicité modérée. Dix risques naturels sont recensés et 13 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris. Concrètement, avant d'acheter, consultez obligatoirement le plan de prévention des risques (PPR) en mairie pour connaître les contraintes constructives et les zones inondables. Ces risques, bien que gérables, peuvent impacter l'assurabilité et le coût des assurances. Une vigilance particulière s'impose pour les maisons avec sous-sol ou proches des cours d'eau.
Cas pratique : un achat type à Urrugne
Pour une maison familiale de 139 m² (correspondant au prix médian total de 798 972 €), l'acquisition représente environ 34 années de revenu médian local. Avec un apport de 10 % (80 000 €) et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance avoisine les 3 900 €. Cela exige un revenu mensuel stable d'au moins 11 700 € pour respecter le taux d'endettement de 35 %, visant un profil d'acheteur aisé.
Erreurs à éviter quand on achète à Urrugne
- Omettre de consulter le PPR pour les risques naturels.
- Acheter sans diagnostic radon en zone significative.
- Se fier au prix au m² sans pondérer par l'état du DPE.
- Sous-estimer l'impact des 1 521 mm de pluie annuels sur l'entretien.
Points clés à retenir à Urrugne
- Prix médian en nette correction : -17,1 % sur un an.
- Rendement brut appartement : 4,2 %, net environ 2,7 %.
- Climat doux (15,1 °C) mais très pluvieux (1 521 mm/an).
- Écart important entre maison (5 089 €/m²) et appartement (4 257 €/m²).
- Taxe foncière élevée : 32,91 % sur le bâti.
- Parc stable : 68,8 % de propriétaires occupants.
- Proximité gare TGV et commerces, facteurs valorisants majeurs.
- Coût total médian d'une maison : près de 800 000 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Urrugne ?
À Urrugne, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation et de son état. La proximité de la gare TGV de Saint-Jean-de-Luz (4,1 km) et des commerces (69 équipements) prime. Pour une maison, la surface du terrain et la vue sont des plus-values notables. L'exposition sud-ouest, protégée des vents, est recherchée. Un DPE performant (classe A, B ou C) devient un argument majeur face à la hausse des coûts énergétiques. Enfin, dans un parc où 34,6 % des logements sont post-2006, un bien rénové avec goût se démarque nettement d'un bien ancien nécessitant des travaux.
Estimation indicative d'une maison à Urrugne
Pour une maison de 116 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
534 644 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher dans le contexte actuel. Un prix trop ambitieux conduit à une stagnation (le taux de logements vacants est de 6,2 %). Un prix sous-évalué signifie une perte sèche, surtout sur des biens de valeur. Une estimation professionnelle croise les données DGFiP avec des paramètres locaux comme la proximité de la gare TGV, l'exposition aux risques, ou la part croissante des constructions récentes (34,6 % post-2006). C'est la seule manière de se positionner stratégiquement face à des acheteurs de plus en plus informés.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
L'estimation automatique, basée sur un prix médian de 4 724 €/m², ignore les nuances du terrain. Un professionnel local valorisera l'impact d'une vue dégagée vers la Rhune, la qualité des matériaux typiques du Pays Basque, ou la tranquillité d'un quartier excentré mais bien desservi. Il connaît la demande spécifique : familles bascophones, retraités franciliens, ou investisseurs en saisonnier. Son expertise est cruciale pour négocier avec des acheteurs sérieux, d'autant que le marché a connu une correction de -17,1 % sur un an. Il fixe un prix réaliste qui évite la stagnation du bien.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix médian communal, très hétérogène.
- Oublier de valoriser la proximité de la gare TGV.
- Ne pas anticiper la sensibilité des acheteurs au DPE.
- Comparer avec des biens neufs sans ajuster.
Investir à Urrugne : passer à l'action
Une analyse fine du marche ne suffit pas : la reussite d'un investissement a Urrugne depend d'une connaissance intime des secteurs et des opportunites. Un professionnel local peut vous aider a identifier le bien qui correspond a votre strategie financiere.
Les donnees DVF posent le diagnostic. L'opportunite concrete depend du bien et de sa negociation.
Decouvrez la valeur reelle de votre bien a Urrugne grace aux dernieres transactions DVF et a notre analyse fine du marche.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Urrugne
Quel est le prix immobilier moyen a Urrugne ?
Le prix median global a Urrugne est de 4 609 €/m2 en 2024. Il faut compter environ 5 089 €/m2 pour une maison et 4 257 €/m2 pour un appartement, selon les donnees DVF.
Est-ce le bon moment pour acheter a Urrugne ?
Le marche a connu une baisse de 17,1 % en 2024, ce qui peut representer une opportunite d'acquisition. Cependant, les prix restent eleves et l'accessibilite est faible pour les revenus locaux, indiquant un marche correle aux investisseurs exterieurs.
Urrugne est-elle plus chere que ses voisines ?
Oui, Urrugne est plus chere que plusieurs communes comparables comme Tarnos (-12 %) ou Soustons (-18 %), mais reste nettement plus accessible que Capbreton (+43 % plus cher). Sa position geographique proche de la cote justifie cet ecart.
Quel rendement locatif peut-on esperer a Urrugne ?
Le rendement brut locatif est estime a 4,2 % pour les appartements et 3,0 % pour les maisons. Apres charges (taxe fonciere, gestion), le rendement net avoisine 2,7 % pour les appartements.
Quels sont les profils d'acheteurs a Urrugne ?
Le marche est principalement porte par des acheteurs exterieurs, en raison d'un prix median de maison representant 33,6 annees de revenu median local. On y trouve des investisseurs locatifs et des acheteurs de residences principales venant de l'exterieur du territoire.
Marché immobilier des communes voisines
Urrugne affiche un prix au metre carre 25 % inferieur a Capbreton tout en offrant des indicateurs d'attractivite similaires, ce qui cree un effet de levier interessant pour un investisseur patient.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Urrugne.
Résumé
Marché haut de gamme: 4 609 €/m² à Urrugne en médiane, +84,7 % comparé à la moyenne départementale. La commune figure parmi les 4 % les plus chères des Pyrénées-Atlantiques au mètre carré.
Le marché immobilier d'Urrugne est en hausse progressive: +13,8 % entre 2021 et 2025. 727 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Urrugne — maisons à 5 089 €/m² pour 116 m² en surface médiane, appartements à 4 257 €/m² pour 58 m². Rapporté au revenu médian d'Urrugne, un logement de 116 m² (590 324 €) représente 24,8 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce d'Urrugne avoisinent 14,1 €/m² pour les appartements et 14,2 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,0 % — dans la moyenne française. Les résidences secondaires représentent 19,9 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
Flux de construction neuve intermédiaire: 255 logements autorisés sur 2021-2025, dont 139 commencés.
Côté contexte, Urrugne est dans le piémont pyrénéen atlantique, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. La géographie joue son rôle: la commune est en retrait du littoral basque, à environ 16 km, dans la plaine, à une altitude de 21 m.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).