L'investissement locatif à Urrugne offre des rendements bruts modestes (4,2 % sur appartements, 3,0 % sur maisons), qui s'érodent une fois intégrées les charges. Le loyer moyen estimé est de 14,1-14,2 €/m². La forte présence de résidences secondaires (19,9 %) et la proximité de la côte basque créent un marché à double visage : locatif annuel et location saisonnière. Un investisseur doit donc choisir sa stratégie.
Indices immobiliers d'Urrugne
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
8,8
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Une pression immobiliere tres elevee (8,8/10) signifie un marche extremement tendu, ou la concurrence entre acheteurs est constante.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéUne pression immobiliere tres elevee (8,8/10) signifie un marche extremement tendu, ou la concurrence entre acheteurs est constante.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilite faible (0,8/10) revele que les prix ont decroche de la solvabilite locale : le marche depend d'acheteurs exterieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilite faible (0,8/10) revele que les prix ont decroche de la solvabilite locale : le marche depend d'acheteurs exterieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,2
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Une opportunite locative elevee (6,2/10) confirme une demande locative solide, favorable aux placements en location annuelle.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUne opportunite locative elevee (6,2/10) confirme une demande locative solide, favorable aux placements en location annuelle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Une pression touristique moderee (5,2/10) indique un potentiel saisonnier limite : privilegiez la location annuelle classique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréUne pression touristique moderee (5,2/10) indique un potentiel saisonnier limite : privilegiez la location annuelle classique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Urrugne ?
Investir a Urrugne en 2026 releve d'une strategie de value investing territorial : miser sur la correction actuelle pour acquerir un bien dans une zone a fort potentiel de rebond. Le rendement locatif brut de 4,2 % pour les appartements, superieur a celui des grandes metropoles, offre un leger coussin. Toutefois, la taxe fonciere elevee (32,91 %) et la part non negligeable de passoires thermiques (3,4 % en F/G) rognent la rentabilite nette et impliquent un audit energetique rigoureux.
La localisation est l'alpha absolu. La proximite de la gare TGV de Saint-Jean-de-Luz - Ciboure, a 4,1 km, est un atout majeur pour la location annuelle aupres de cadres mobiles. D'apres les indices composites, l'opportunite locative est elevee (IOL 6,2/10), confirmant une demande locative structurellement superieure a l'offre, tandis que la pression touristique moderee (IPTI 5,2/10) oriente vers la location annuelle classique plutôt que saisonniere.
Ce marche exige donc de la patience et des fonds propres solides. L'effort mensuel net apres loyer est significatif, et la perspective de plus-value dependra de la capacite du marche basque a retrouver une dynamique haussiere. C'est un investissement pour profils avertis, disposant d'un horizon de detention d'au moins dix ans.
Profil locatif à Urrugne
La demande locative annuelle provient principalement de ménages travailleurs, attirés par un taux de chômage local de 9,0 % et une desserte correcte. Les familles sont un public cible, compte tenu de la part élevée de maisons. La location saisonnière est facilitée par la capacité touristique (1 504 emplacements de camping) et la proximité de l'océan. Cependant, l'absence de pôle universitaire majeur à proximité limite la demande étudiante.
Quels types de biens privilégier ?
Les appartements, plus abordables à l'achat (4 063 €/m²), offrent un meilleur rendement brut (4,2 %) et sont adaptés à la location saisonnière ou à des travailleurs seuls. Les petites surfaces (médiane 49 m²) dominent. Les maisons, plus chères (5 748 €/m²), ciblent les familles en location annuelle mais avec un rendement inférieur (3,0 %). Le neuf est minoritaire (34,6 % du parc post-2006) et peut attirer une clientèle premium.
Quelles zones cibler à Urrugne ?
Le centre-bourg historique, avec ses 8 monuments protégés, est prisé pour la location saisonnière. Les secteurs résidentiels pavillonnaires, mieux desservis par les 261 services recensés, visent la location annuelle familiale. La périphérie, plus rurale, peut convenir pour des investissements à plus long terme, mais avec un risque de vacance locale plus élevé. La connexion fibre à 86 % est un atout partout.
Performance énergétique du parc à Urrugne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 692 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Urrugne est C, avec 3,4 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc est relativement bonne, avec une classe C dominante (162 kWh/m²/an) et seulement 3,4 % de passoires (F/G). Ce faible taux de logements très énergivores réduit le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues pour 2025 et 2028. Pour un acquéreur, cela signifie un parc de qualité moyenne, où les travaux de rénovation seront davantage d'optimisation que de mise aux normes urgentes. Privilégiez tout de même les biens déjà rénovés pour anticiper les futures normes de 2034.
Construction neuve à Urrugne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Urrugne totalise 198 logements sur 5 ans, soit -53 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La construction neuve marque le pas : 198 logements autorisés sur 5 ans, avec seulement 21 en 2024 et une tendance en baisse de 53 %. Ce ralentissement signifie une pression à la hausse limitée sur l'offre à court terme, préservant la valeur du parc existant. Cependant, cela indique aussi que les promoteurs perçoivent peut-être un marché moins porteur après la forte hausse des années précédentes. Pour l'acquéreur, l'option du neuf sera moins disponible, orientant la demande vers l'ancien, où les négociations seront plus serrées.
Fourchettes de loyers à Urrugne
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Urrugne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (32,91 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le passage du rendement brut au net intègre des charges incompressibles. À Urrugne, la taxe foncière sur le bâti atteint 32,91 %, ce qui pèse significativement. Ajoutez à cela les frais de gestion (environ 5 % du loyer), une provision pour travaux (le parc est vieillissant, 8,6 % antérieur à 1945) et une éventuelle cotisation de copropriété. Avec seulement 3,4 % de passoires thermiques, les risques de rénovation lourde sont contenus, mais prévoyez une vacance locative potentielle dans un marché où 19,9 % des logements sont des résidences secondaires.
Calculateur de rendement à Urrugne
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Urrugne ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Urrugne
Pour un appartement type de 49 m² (valeur médiane 199 087 €), le loyer attendu est d'environ 690 € par mois. Avec un crédit à 100 % sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité serait proche de 1 150 €. L'effort résiduel mensuel est donc d'environ 460 €, à combler par l'investisseur. Le rendement brut de 4,2 % chute à environ 2,7 % net après charges, soit une rentabilité faible sans effet de levier important.
Erreurs à éviter quand on investit à Urrugne
- Négliger la taxe foncière élevée de 32,91 %.
- Surévaluer les loyers hors saison touristique.
- Oublier de provisionner pour les travaux sur parc ancien.
- Ignorer le risque de vacance en zone de résidences secondaires.
Le saviez-vous ?
- Urrugne compte 8 monuments historiques protégés.
- La commune abrite 6 établissements scolaires.
- 86 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
Risques à connaître avant d'investir à Urrugne
Le risque de vacance locative n'est pas négligeable (6,2 % de logements vacants), aggravé par une saisonnalité touristique marquée. La taxe foncière (32,91 % en 2024) pèse sur le rendement net, estimé autour de 2,7 % pour un appartement. La réglementation DPE est à surveiller : si seulement 3,4 % du parc est classé F/G aujourd'hui, la classe dominante C (162 kWh/m²/an) impose des travaux de rénovation à moyen terme pour rester louable.
Simulation financière — appartement type 49 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation de crédit affiche une mensualité qui doit être confrontée au loyer perçu. À Urrugne, avec un prix médian de 4 063 €/m² pour les appartements et un loyer de 14,1 €/m², l'effort résiduel (différence entre mensualité et revenu locatif) peut être faible voire positif si l'apport est substantiel. Pour un investisseur, cela signifie que l'autofinancement est atteignable, mais la rentabilité nette, autour de 2,7 %, dépendra étroitement du taux d'emprunt et des charges réelles, dont la taxe foncière locale de 32,91 %. Calculez toujours la trésorerie nécessaire après impôt.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Correction de -17,1 % : point d'entree potentiel
- Opportunite locative elevee (IOL 6,2/10)
- Attractivite et confort de services tres eleves
− Points d'attention
- Accessibilite faible : marche porte par l'exterieur
- Rendement net locatif modeste (2,7 % pour les appartements)
Notre verdict
Investir ici suppose de viser la plus-value à long terme plus que le rendement cash-flow immédiat. Privilégiez les petits appartements bien situés pour de la saisonnière, en intégrant le coût de la gestion. Évitez les maisons énergivores en périphérie, dont la rentabilité nette (1,9 %) sera absorbée par les charges et la taxe foncière.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Urrugne
- Rendement brut appartement : 4,2 %, net environ 2,7 %.
- Taxe foncière élevée : 32,91 % sur le bâti.
- Marché locatif soutenu par 9 campings et le tourisme.
- Seulement 3,4 % de passoires thermiques, risque limité.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Urrugne
Est-il rentable d'investir en location à Urrugne ?
La rentabilité brute est modeste : 4,2 % sur un appartement. Après déduction des charges (gestion, taxe foncière à 32,91 %, vacance), le rendement net estimé tombe autour de 2,7 %. L'investissement se justifie surtout par la perspective de plus-value.
Quel type de bien privilégier pour la location ?
Les appartements (médiane 49 m² à 4 063 €/m²) sont plus adaptés, avec un loyer estimé de 14,1 €/m². Leur rendement brut est supérieur (4,2 % contre 3,0 % pour les maisons) et ils conviennent à la location saisonnière ou à des travailleurs.
Quels sont les risques principaux pour un investisseur ?
Trois risques majeurs : la vacance (6,2 % des logements sont vacants), la saisonnalité de la demande touristique, et les obligations de rénovation énergétique (classe DPE moyenne C). La taxe foncière élevée (32,91 %) réduit aussi la rentabilité nette.
Vous envisagez d'investir à Urrugne ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
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