4 angles pour comprendre le marché immobilier à Urrugne
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Faut-il investir à Urrugne en 2026 ?
Ancree dans l'arriere-pays de Saint-Jean-de-Luz, Urrugne profite de la dynamique economique et touristique du littoral basque. Son parc immobilier, compose a plus de 50 % de maisons et comptant pres de 20 % de residences secondaires, reflete cette attractite. Faut-il pour autant investir en 2026, dans un contexte de correction des prix ?
Une correction de 17,1 % en un an ouvre une fenêtre inédite sur le littoral basque, mais exige un horizon d'investissement long terme.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser la plus-value a long terme plus que le rendement immediat, dans un marche de prestige correle.
Points clés
- ✓ Correction de -17,1 % : point d'entree potentiel
- ✓ Opportunite locative elevee (IOL 6,2/10)
- ✓ Attractivite et confort de services tres eleves
- ⚠ Accessibilite faible : marche porte par l'exterieur
- ⚠ Rendement net locatif modeste (2,7 % pour les appartements)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Son prix median depasse de plus de 130 % la moyenne nationale.
- Elle se positionne dans le top quart des petites villes les plus cheres des Pyrenees-Atlantiques.
- Son rendement locatif brut (4,2 %) surpasse celui des grandes metropoles comme Paris.
Analyse du marché immobilier à Urrugne
Le marché d'Urrugne est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,5/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 4,0 %.
Indices immobiliers d'Urrugne
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,8
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Une pression immobiliere tres elevee (8,8/10) signifie un marche extremement tendu, ou la concurrence entre acheteurs est constante.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéUne pression immobiliere tres elevee (8,8/10) signifie un marche extremement tendu, ou la concurrence entre acheteurs est constante.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilite faible (0,8/10) revele que les prix ont decroche de la solvabilite locale : le marche depend d'acheteurs exterieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilite faible (0,8/10) revele que les prix ont decroche de la solvabilite locale : le marche depend d'acheteurs exterieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Une opportunite locative elevee (6,2/10) confirme une demande locative solide, favorable aux placements en location annuelle.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUne opportunite locative elevee (6,2/10) confirme une demande locative solide, favorable aux placements en location annuelle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Une pression touristique moderee (5,2/10) indique un potentiel saisonnier limite : privilegiez la location annuelle classique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéUne pression touristique moderee (5,2/10) indique un potentiel saisonnier limite : privilegiez la location annuelle classique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 4946,3 — Percentile dept : 95/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 14,5 — Percentile dept : 95/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 19,9 — Percentile dept : 89/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 2,2 — Percentile dept : 59/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 205,0 — Percentile dept : 90/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 14,5 — Percentile dept : 5/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 50,8 — Percentile dept : 12/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 7,7 — Percentile dept : 5/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 31,2 — Percentile dept : 90/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 19,9 — Percentile dept : 89/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,2 — Percentile dept : 59/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,4 — Percentile dept : 80/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 4946,3 — Percentile dept : 5/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 19,9 — Percentile dept : 89/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,4 — Percentile dept : 80/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,2 — Percentile dept : 36/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 205,0 — Percentile dept : 10/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Urrugne : cadre de vie et logement
Acheter à Urrugne, c'est opter pour une commune basque à la fois rurale et bien connectée, où la propriété est la norme (68,8 % des habitants). Le cadre de vie allie verdure, patrimoine (8 monuments) et proximité de l'océan et de l'Espagne. Avec un prix médian de 4 724 €/m², l'accès à la propriété reste sélectif, surtout pour les maisons. Cette page vous aide à vérifier si votre projet correspond au profil de cette commune de plus de 10 660 habitants.
Tout savoir pour acheter et vivre à UrrugneInvestir à Urrugne : passer à l'action
Une analyse fine du marche ne suffit pas : la reussite d'un investissement a Urrugne depend d'une connaissance intime des secteurs et des opportunites. Un professionnel local peut vous aider a identifier le bien qui correspond a votre strategie financiere.
Les donnees DVF posent le diagnostic. L'opportunite concrete depend du bien et de sa negociation.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Urrugne
Quel est le prix immobilier moyen a Urrugne ?
Le prix median global a Urrugne est de 4 724 €/m2 en 2024. Il faut compter environ 5 748 €/m2 pour une maison et 4 063 €/m2 pour un appartement, selon les donnees DVF.
Est-ce le bon moment pour acheter a Urrugne ?
Le marche a connu une baisse de 17,1 % en 2024, ce qui peut representer une opportunite d'acquisition. Cependant, les prix restent eleves et l'accessibilite est faible pour les revenus locaux, indiquant un marche correle aux investisseurs exterieurs.
Urrugne est-elle plus chere que ses voisines ?
Oui, Urrugne est plus chere que plusieurs communes comparables comme Tarnos (-12 %) ou Soustons (-18 %), mais reste nettement plus accessible que Capbreton (+43 % plus cher). Sa position geographique proche de la cote justifie cet ecart.
Quel rendement locatif peut-on esperer a Urrugne ?
Le rendement brut locatif est estime a 4,2 % pour les appartements et 3,0 % pour les maisons. Apres charges (taxe fonciere, gestion), le rendement net avoisine 2,7 % pour les appartements.
Quels sont les profils d'acheteurs a Urrugne ?
Le marche est principalement porte par des acheteurs exterieurs, en raison d'un prix median de maison representant 33,6 annees de revenu median local. On y trouve des investisseurs locatifs et des acheteurs de residences principales venant de l'exterieur du territoire.
Marché immobilier des communes voisines
Urrugne affiche un prix au metre carre 25 % inferieur a Capbreton tout en offrant des indicateurs d'attractivite similaires, ce qui cree un effet de levier interessant pour un investisseur patient.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Urrugne.
Résumé
Marché haut de gamme: 4 609 €/m² à Urrugne en médiane, +84,4 % comparé à la moyenne départementale. La commune figure parmi les 4 % les plus chères des Pyrénées-Atlantiques au mètre carré.
Le marché immobilier d'Urrugne est en hausse progressive: +13,8 % entre 2021 et 2025. 727 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Urrugne — maisons à 5 089 €/m² pour 116 m² en surface médiane, appartements à 4 257 €/m² pour 58 m². Rapporté au revenu médian d'Urrugne, un logement de 116 m² (590 324 €) représente 24,8 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce d'Urrugne avoisinent 14,1 €/m² pour les appartements et 14,2 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,0 % — dans la moyenne française. Les résidences secondaires représentent 19,9 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
Flux de construction neuve intermédiaire: 255 logements autorisés sur 2021-2025, dont 139 commencés.
Côté contexte, Urrugne est dans le piémont pyrénéen atlantique, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. La géographie joue son rôle: la commune est en retrait du littoral basque, à environ 16 km, dans la plaine, à une altitude de 119 m.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).