01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 879 logements dont 401 résidences principales, 1 315 résidences secondaires et 163 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 401 | 21,3 % |
| Résidences secondaires | 1 315 | 70,0 % |
| Logements vacants | 163 | 8,7 % |
Le graphique détaille la structure des 1 879 logements: 21 % sont habités en permanence, 70 % épisodiquement et 9 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 55 | 13,8 % |
| 1919-1945 | 29 | 7,3 % |
| 1946-1970 | 101 | 25,3 % |
| 1971-1990 | 96 | 24,1 % |
| 1991-2005 | 61 | 15,3 % |
| 2006-2019 | 57 | 14,3 % |
La période 1946-1970 concentre 25 % du parc, tandis que 14 % datent d'avant 1919 et 14 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 13 | 3,2 % |
| 2 pièces | 56 | 14,0 % |
| 3 pièces | 117 | 29,2 % |
| 4 pièces | 111 | 27,7 % |
| 5 pièces ou plus | 104 | 25,9 % |
Le parc compte 3,8 pièces en moyenne par logement, avec 26 % de logements de cinq pièces ou plus et 17 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 859 | 1 898 | 1 879 |
| Rés. principales | 414 | 400 | 401 |
| Rés. secondaires | 1 367 | 1 365 | 1 315 |
| Vacants | 78 | 133 | 163 |
À Guillaumes (26 km, 587 hab.), la part de propriétaires s'élève à 14,4 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 268 | 66,8 % |
| Locataires (privé) | 118 | 29,4 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 15 | 3,7 % |
Visualisation des quatre statuts — 66,8 % de propriétaires occupants, 29,4 % de locataires et 0 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 6 | 1,5 % |
| Fioul | 70 | 17,5 % |
| Électricité | 131 | 32,7 % |
| Gaz bouteille | 31 | 7,7 % |
| Autre (bois…) | 163 | 40,6 % |
Mode de chauffage dominant: autres sources (bois notamment) à 41 %. électricité pèse 33 %, fioul 17 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 47 |
| 2 à 4 ans | 79 |
| 5 à 9 ans | 82 |
| 10 ans ou plus | 193 |
| Total ménages | 401 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 84 |
| Sous-occupation modérée | 114 |
| Sous-occupation accentuée | 94 |
| Suroccupation modérée | 25 |
| Suroccupation accentuée | 10 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 35 | 8,7 % |
| 1 voiture | 215 | 53,6 % |
| 2 voitures ou plus | 151 | 37,7 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 9 % sans, 54 % à une voiture, 38 % multi-motorisés. Par ailleurs, 62,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 785 | 207 | 389 | 189 |
| 1975 | 817 | 189 | 507 | 121 |
| 1982 | 1 203 | 237 | 920 | 46 |
| 1990 | 1 602 | 293 | 1 158 | 151 |
| 1999 | 1 658 | 326 | 1 105 | 227 |
| 2006 | 1 740 | 394 | 1 241 | 104 |
| 2011 | 1 859 | 414 | 1 367 | 78 |
| 2016 | 1 898 | 400 | 1 365 | 133 |
| 2022 | 1 879 | 401 | 1 315 | 163 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 785 à 1 879, soit +139 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 262 | 202 | 197 | 236 | 196 | 184 |
| Dont vacants > 2 ans | 150 | 116 | 104 | 123 | 105 | 131 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0,6 % |
| Classe B | 2 | 0,6 % |
| Classe C | 58 | 18,0 % |
| Classe D | 87 | 27,0 % |
| Classe E | 70 | 21,7 % |
| Classe F | 48 | 14,9 % |
| Classe G | 55 | 17,1 % |
La classe D domine avec 27 % des diagnostics, et 19 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 36 | 11,2 % |
| Classe B | 117 | 36,3 % |
| Classe C | 94 | 29,2 % |
| Classe D | 20 | 6,2 % |
| Classe E | 23 | 7,1 % |
| Classe F | 20 | 6,2 % |
| Classe G | 12 | 3,7 % |
Répartition climat du parc: B concentre 36 % des diagnostics et 77 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 343 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 293 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 243 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 251 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 190 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 151 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 151 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 343 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0 |
| Classe B | 2 | 0 |
| Classe C | 21 | 37 |
| Classe D | 33 | 54 |
| Classe E | 30 | 40 |
| Classe F | 18 | 30 |
| Classe G | 25 | 30 |
Les maisons affichent une classe dominante D (287 kWh/m²/an), les appartements D (287) — l'écart typologique est marqué.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Valdeblore (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Avec 70,0 % de résidences secondaires (1 315 logements), Valdeblore affiche un profil de commune à vocation touristique ou de villégiature. L'offre résidentielle combine pavillonnaire (46,3 %) et collectif (53,7 %). Le cadre local de Valdeblore est une commune de la Côte d'Azur, en altitude montagnarde (994 m), sur un relief prononcé.
La propriété reste majoritaire à Valdeblore: 66,8 % contre 29,4 % de locataires.
L'ancienneté du parc de Valdeblore mêle deux époques — 13,8 % avant 1919, 14,3 % après 2006. Bilan DPE plus tendu — D en classe dominante et 287 kWh/m²/an, signal d'un parc à moderniser. Les classes F+G pèsent 32,0 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. Au plan énergétique résidentiel, 40,6 % des résidences principales s'appuient sur le autres sources (bois notamment).
Peu de variation du parc résidentiel de Valdeblore entre 2016 et 2022 (-1,0 %). 8,7 % des ménages de Valdeblore n'ont pas de voiture, 37,7 % en possèdent au moins deux.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Valdeblore est une commune de la Côte d'Azur. Le parc résidentiel de Valdeblore s'inscrit dans un territoire en altitude montagnarde (994 m), sur un relief prononcé.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 401 résidences principales de Valdeblore et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Marché fortement touristique à Valdeblore : la pression des résidences secondaires façonne les prix davantage que la demande locale.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 8,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,3 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Alpes-Maritimes (103ᵉ rang sur 161 communes)
- Opportunité locative forte
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
Analyse du marché immobilier à Valdeblore
Acheter demande un effort important : 8,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Valdeblore
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Valdeblore s'établit à 2 497 €, sur la base de 42 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
32,0 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 27,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,3 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Valdeblore Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Valdeblore
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 42 transactions en 2025 et affiche une évolution de +30,9 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 497 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 44 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
47,6 % de maisons et 52,4 % d'appartements parmi les 42 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 52,4 % des mutations, pour un prix médian de 3 582 €/m² (maisons) contre 2 231 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 42 | 20 | 22 |
| Prix médian/m² | 2 497 € | 3 582 € | 2 231 € |
| Prix moyen/m² | 2 959 € | ||
| Surface médiane | – | 72 m² | 44 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 39 | 1 907 € |
| 2022 | 63 | 2 176 € |
| 2023 | 42 | 2 141 € |
| 2024 | 36 | 2 611 € |
| 2025 | 42 | 2 497 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
206 logements autorisés cumulés, 68 commencés: la dynamique récente affiche 6 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Valdeblore
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Valdeblore (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 35 logements autorisés à à Valdeblore, dont 3 en 2025 (+59 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Valdeblore
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Valdeblore
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (27,89 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,7 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Valdeblore
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 322 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Valdeblore: la classe D domine, 32,0 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Valdeblore
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Valdeblore : cadre de vie et logement
Valdeblore, commune de 835 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 1 915 m d'altitude et arrosée par 1 215 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 7 appellations d'origine rattachées au terroir local et 92 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Valdeblore
Valdeblore et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Valdeblore
Composition du parc immobilier à Valdeblore
1 879 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (48,5 %) et collectif (51,5 %).
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Valdeblore
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 399 logements).
- Avant 1919 13,8 % 55 logts
- 1919-1945 7,3 % 29 logts
- 1946-1970 25,3 % 101 logts
- 1971-1990 24,1 % 96 logts
- 1991-2005 15,3 % 61 logts
- 2006-2019 14,3 % 57 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Valdeblore
92 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Valdeblore
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Valdeblore
Pour une maison de 72 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
179 784 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Valdeblore
Quel est le prix de l'immobilier à Valdeblore ?
Le prix médian au m² à Valdeblore est de 2 497 € (données DVF, 42 transactions). Pour une maison de 72 m² (surface médiane locale), compter environ 258 000 €.
Comment Valdeblore se situe-t-elle dans le Alpes-Maritimes ?
Valdeblore se situe au 103ᵉ rang du Alpes-Maritimes sur 161 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Valdeblore ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Valdeblore est de 3,2 % (loyer de 9,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Valdeblore prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Le parc immobilier de Valdeblore est-il énergétiquement dégradé ?
32,0 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Valdeblore.
Communes limitrophes de Valdeblore
Valdeblore est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 42 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 497 €/m² à Valdeblore, niveau conforme à la médiane départementale.
Dynamique haussière marquée: +30,9 % sur le prix médian entre 2021 et 2025 à Valdeblore. Sur l'ensemble de la période, 222 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -4,4 % du prix médian.
Les maisons (47,6 % des transactions, 3 582 €/m²) et les appartements (52,4 %, 2 231 €/m²) se partagent le marché. Un bien type de 72 m² revient à environ 257 904 €, soit 12,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 11,6 € (appartements) et 9,5 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 6,3 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Avec 70,0 % de résidences secondaires, Valdeblore est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 35 logements autorisés, soit 7/an en moyenne.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Valdeblore est une commune de la Côte d'Azur. La géographie joue son rôle: la commune est en altitude montagnarde (994 m), sur un relief prononcé.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).