01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 142 logements dont 236 résidences principales, 902 résidences secondaires et 4 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 236 | 20,7 % |
| Résidences secondaires | 902 | 79,0 % |
| Logements vacants | 4 | 0,4 % |
Sur les 1 142 logements recensés, 21 % sont occupés à l'année, 79 % servent de résidence secondaire et 0 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 46 | 19,9 % |
| 1919-1945 | 32 | 13,9 % |
| 1946-1970 | 45 | 19,5 % |
| 1971-1990 | 65 | 28,1 % |
| 1991-2005 | 17 | 7,4 % |
| 2006-2020 | 26 | 11,3 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (28 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 20 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 11 | 4,7 % |
| 2 pièces | 43 | 18,2 % |
| 3 pièces | 97 | 41,1 % |
| 4 pièces | 51 | 21,6 % |
| 5 pièces ou plus | 34 | 14,4 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 14 % du parc, contre 23 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,4 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 153 | 1 153 | 1 142 |
| Rés. principales | 242 | 253 | 236 |
| Rés. secondaires | 804 | 797 | 902 |
| Vacants | 106 | 103 | 4 |
Pour référence, Saint-Sauveur-sur-Tinée (12 km) affiche 53,2 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 156 | 66,1 % |
| Locataires (privé) | 37 | 15,7 % |
| Locataires HLM | 22 | 9,3 % |
| Logés gratuitement | 21 | 8,9 % |
Structure d'occupation: propriétaires 66,2 %, locataires 24,8 % — la part HLM s'établit à 9 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 22 | 9,3 % |
| Électricité | 93 | 39,4 % |
| Gaz bouteille | 10 | 4,2 % |
| Autre (bois…) | 111 | 47,0 % |
autres sources (bois notamment) constitue la première source de chauffage du parc (47 %), suivi par électricité (39 %) et fioul (9 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 21 |
| 2 à 4 ans | 32 |
| 5 à 9 ans | 52 |
| 10 ans ou plus | 130 |
| Total ménages | 236 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 57 |
| Sous-occupation modérée | 71 |
| Sous-occupation accentuée | 50 |
| Sous-occupation très accentuée | 14 |
| Suroccupation modérée | 35 |
| Suroccupation accentuée | 12 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 17 | 7,2 % |
| 1 voiture | 130 | 55,1 % |
| 2 voitures ou plus | 89 | 37,7 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 7 % sans voiture, 55 % à une voiture et 38 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 60,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 405 | 123 | 204 | 78 |
| 1975 | 415 | 125 | 223 | 67 |
| 1982 | 508 | 130 | 338 | 40 |
| 1990 | 1 064 | 154 | 806 | 104 |
| 1999 | 1 090 | 163 | 925 | 2 |
| 2007 | 1 140 | 226 | 808 | 106 |
| 2012 | 1 153 | 242 | 804 | 106 |
| 2017 | 1 153 | 253 | 797 | 103 |
| 2023 | 1 142 | 236 | 902 | 4 |
Trajectoire de long terme: 405 logements en 1968, 1 142 en 2023 (+182 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 115 | 121 | 123 | 120 | 105 | 90 | 114 |
| Dont vacants > 2 ans | 76 | 87 | 87 | 90 | 65 | 56 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 19 | 9,5 % |
| Classe D | 55 | 27,6 % |
| Classe E | 47 | 23,6 % |
| Classe F | 35 | 17,6 % |
| Classe G | 43 | 21,6 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 28 % des logements et 10 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 4,0 % |
| Classe B | 82 | 41,2 % |
| Classe C | 83 | 41,7 % |
| Classe D | 4 | 2,0 % |
| Classe E | 7 | 3,5 % |
| Classe F | 2 | 1,0 % |
| Classe G | 13 | 6,5 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (42 %), et 87 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 351 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 339 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 308 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 364 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 144 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 228 kWh/m²/an |
Les logements construits 1989-2000 consomment en moyenne 364 kWh/m²/an, contre 144 pour ceux bâtis 2001-2012 — un écart de 221 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 7 | 12 |
| Classe D | 12 | 43 |
| Classe E | 11 | 36 |
| Classe F | 12 | 23 |
| Classe G | 16 | 27 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette G à 328 kWh/m²/an côté maisons, D à 324 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 2 |
| T2 | 5 |
| T3 | 6 |
| T4 | 7 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Beuil (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Beuil compte 1 142 logements, dont une part significative — 79,0 %, soit 902 unités — est affectée aux résidences secondaires. Parc mixte: 56,0 % de maisons et 44,0 % d'appartements cohabitent. Côté cadre local, Beuil est dans le tissu communal de la Côte d'Azur.
Avec 66,2 % de propriétaires et 24,8 % de locataires, Beuil se range du côté des communes à majorité propriétaire. Le segment social représente 9,3 % du parc occupé à titre principal.
L'ancienneté du parc de Beuil mêle deux époques — 20,0 % avant 1919, 11,3 % après 2006. Le bilan énergétique pointe un parc plus consommateur que la moyenne: classe D et 325 kWh/m²/an. La part des passoires thermiques s'établit à 39,2 % — un enjeu de rénovation énergétique. La source de chauffage la plus répandue est le autres sources (bois notamment) (47,0 %).
Entre les millésimes INSEE 2017 et 2023, le parc de Beuil reste stable (-1,0 %). La motorisation des ménages est classique: 7,2 % sans voiture et 37,7 % avec deux voitures ou plus.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Beuil est dans le tissu communal de la Côte d'Azur.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2023 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Prix médian au m² à 3 489 € à Beuil, dans un marché de 21 transactions annuelles.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,2 %
- ⚠ 11,2 années de revenu médian pour 70 m²
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Alpes-Maritimes (74ᵉ rang sur 161 communes)
Analyse du marché immobilier à Beuil
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Beuil
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Beuil s'établit à 3 489 €, sur la base de 21 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
39,2 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 27,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (2,7 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Beuil Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Beuil
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 489 €/m² de prix médian pour 21 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +39,6 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 32 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
28,6 % de maisons et 71,4 % d'appartements parmi les 21 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (71,4 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 4 430 €/m² pour les maisons et 3 344 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 21 | 6 | 15 |
| Prix médian/m² | 3 489 € | 4 430 € | 3 344 € |
| Prix moyen/m² | 3 661 € | ||
| Surface médiane | – | 77 m² | 32 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 17 | 2 500 € |
| 2022 | 34 | 3 226 € |
| 2023 | 26 | 4 132 € |
| 2024 | 16 | 3 343 € |
| 2025 | 21 | 3 489 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 140 logements ont été autorisés et 66 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 47 %.
Vacance longue durée à Beuil
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Beuil (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 39 logements autorisés à à Beuil, dont 0 en 2025 (+179 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Beuil
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Beuil
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (27,36 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,6 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Beuil
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 199 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Beuil: la classe D domine, 39,2 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Beuil
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Beuil : cadre de vie et logement
Village rural de 483 habitants sur 75,65 km² (6,4 hab/km²), Beuil offre un cadre préservé.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 7 appellations d'origine rattachées au terroir local et 45 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Beuil
Beuil et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Beuil
Composition du parc immobilier à Beuil
1 142 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (56,0 %) et collectif (44,0 %).
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Beuil
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 230 logements).
- Avant 1919 20,0 % 46 logts
- 1919-1945 13,9 % 32 logts
- 1946-1970 19,6 % 45 logts
- 1971-1990 28,3 % 65 logts
- 1991-2005 7,4 % 17 logts
- 2006-2020 11,3 % 26 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Beuil
45 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Beuil
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Beuil
Pour une maison de 77 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
268 653 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Beuil
Quel est le prix de l'immobilier à Beuil ?
Le prix médian au m² à Beuil est de 3 489 € (données DVF, 21 transactions). Pour une maison de 77 m² (surface médiane locale), compter environ 341 000 €.
Comment Beuil se situe-t-elle dans le Alpes-Maritimes ?
Beuil se situe au 74ᵉ rang du Alpes-Maritimes sur 161 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Beuil ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Beuil est de 2,7 % (loyer de 9,9 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Beuil prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Le parc immobilier de Beuil est-il énergétiquement dégradé ?
39,2 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Beuil.
Communes limitrophes de Beuil
Beuil est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Beuil atteint 3 489 € sur 21 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale.
Le marché de Beuil connaît une hausse prononcée: +39,6 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Sur l'ensemble de la période, 114 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +4,4 %.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Beuil: 4 430 €/m² pour les maisons (surface médiane 77 m²) et 3 344 €/m² pour les appartements (32 m²). Rapporté au revenu médian de Beuil, un logement de 77 m² (341 110 €) représente 13,8 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 11,6 € (appartements) et 9,9 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rendement brut calculé: environ 4,2 % sur un bien médian. Le parc local comporte 79,0 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
La construction neuve est soutenue à Beuil: 39 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 8 par an. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 82 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Beuil est dans le tissu communal de la Côte d'Azur.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.