01 Le parc de logements
Le parc comprend 587 logements dont 246 résidences principales, 295 résidences secondaires et 46 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 246 | 41,9 % |
| Résidences secondaires | 295 | 50,3 % |
| Logements vacants | 46 | 7,8 % |
Visualisation des trois usages du parc: 42 % d'habitat permanent, 50 % de résidences secondaires et 8 % de logements inoccupés sur un total de 587.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 34 | 13,9 % |
| 1919-1945 | 16 | 6,6 % |
| 1946-1970 | 60 | 24,6 % |
| 1971-1990 | 85 | 34,8 % |
| 1991-2005 | 21 | 8,6 % |
| 2006-2019 | 28 | 11,5 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 35 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 14 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 11 | 4,5 % |
| 2 pièces | 25 | 10,2 % |
| 3 pièces | 82 | 33,5 % |
| 4 pièces | 77 | 31,4 % |
| 5 pièces ou plus | 50 | 20,4 % |
Distribution par taille: 15 % de petits logements (T1-T2), 20 % de grands (5p+), moyenne à 3,7 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 539 | 539 | 587 |
| Rés. principales | 204 | 210 | 246 |
| Rés. secondaires | 319 | 317 | 295 |
| Vacants | 16 | 12 | 46 |
À Comps-sur-Artuby, commune similaire à 19 km, la part de propriétaires est de 26,5 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 173 | 70,3 % |
| Locataires (privé) | 58 | 23,6 % |
| Locataires HLM | 5 | 2,0 % |
| Logés gratuitement | 10 | 4,1 % |
Visualisation des quatre statuts — 70,3 % de propriétaires occupants, 25,5 % de locataires et 2 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 | 1,2 % |
| Fioul | 21 | 8,5 % |
| Électricité | 65 | 26,4 % |
| Gaz bouteille | 26 | 10,6 % |
| Autre (bois…) | 131 | 53,3 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — autres sources (bois notamment) en tête (53 %), 26 % pour électricité et 11 % pour gaz bouteille.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 36 |
| 2 à 4 ans | 51 |
| 5 à 9 ans | 41 |
| 10 ans ou plus | 117 |
| Total ménages | 246 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 54 |
| Sous-occupation modérée | 68 |
| Sous-occupation accentuée | 58 |
| Suroccupation modérée | 18 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 14 | 5,7 % |
| 1 voiture | 127 | 51,6 % |
| 2 voitures ou plus | 104 | 42,3 % |
Ventilation par équipement automobile: 6 % sans véhicule, 52 % mono-motorisés, 42 % multi-motorisés. Par ailleurs, 73,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 190 | 54 | 104 | 32 |
| 1975 | 269 | 48 | 184 | 37 |
| 1982 | 348 | 71 | 254 | 23 |
| 1990 | 413 | 84 | 306 | 23 |
| 1999 | 413 | 130 | 283 | 0 |
| 2006 | 509 | 172 | 306 | 31 |
| 2011 | 539 | 204 | 319 | 16 |
| 2016 | 539 | 210 | 317 | 12 |
| 2022 | 587 | 246 | 295 | 46 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 190 logements, le total atteint 587 en 2022 (+209 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 43 | 42 | 51 | 55 | 57 | 45 |
| Dont vacants > 2 ans | 14 | 15 | 13 | 14 | 34 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 1 | 0,8 % |
| Classe C | 9 | 7,3 % |
| Classe D | 35 | 28,2 % |
| Classe E | 28 | 22,6 % |
| Classe F | 22 | 17,7 % |
| Classe G | 29 | 23,4 % |
La classe D domine avec 28 % des diagnostics, et 8 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 4,8 % |
| Classe B | 52 | 41,9 % |
| Classe C | 43 | 34,7 % |
| Classe D | 4 | 3,2 % |
| Classe E | 7 | 5,6 % |
| Classe F | 7 | 5,6 % |
| Classe G | 5 | 4,0 % |
Répartition climat du parc: B concentre 42 % des diagnostics et 81 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 343 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 405 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 249 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 210 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 190 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 149 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 149 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 405 pour ceux 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 1 |
| Classe C | 3 | 6 |
| Classe D | 14 | 21 |
| Classe E | 14 | 14 |
| Classe F | 15 | 7 |
| Classe G | 19 | 10 |
Performance comparée: maisons classées G (352), appartements classés D (286), en kWh/m²/an.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Valderoure (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le profil résidentiel de Valderoure comporte une forte dimension touristique (50,3 % du parc en résidences secondaires). Au plan typologique, la maison (77,9 %) reste nettement majoritaire face à l'appartement (22,1 %). Valderoure se situe dans un environnement une commune azuréenne, du littoral à l'arrière-pays, en moyenne montagne, à 729 m d'altitude.
Profil d'occupation typique d'une commune résidentielle: 70,3 % de propriétaires occupants. Part du parc social: 2,0 % des résidences principales.
Le parc mêle bâti ancien (14,0 % avant 1919) et constructions récentes (11,5 % après 2006). Côté DPE, de Valderoure, le parc fait moins bien que le repère national: D et 320 kWh/m²/an, contre 203 en moyenne. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 41,1 %. Le chauffage principal est dominé par autres sources (bois notamment) (53,3 % des résidences principales).
Progression modérée du parc: +8,9 % entre 2016 et 2022. La multi-motorisation est la norme à Valderoure: 42,3 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Le profil régional — Valderoure est une commune azuréenne, du littoral à l'arrière-pays — éclaire les choix d'habitat localement. Topographie et environnement: en moyenne montagne, à 729 m d'altitude — autant de critères qui shapent le parc.
Le détail du parc (246 résidences principales de Valderoure) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 8,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 7,6 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Alpes-Maritimes (106ᵉ rang sur 161 communes)
- Opportunité locative forte
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Analyse du marché immobilier à Valderoure
Acheter demande un effort important : 8,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Valderoure
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Valderoure s'établit à 2 418 €, sur la base de 14 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
41,1 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 27,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 7,6 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Valderoure Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Valderoure
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 14 transactions en 2025 et affiche une évolution de +20,3 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 418 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 42 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
57,1 % de maisons et 42,9 % d'appartements parmi les 14 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 57,1 % de maisons et 42,9 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 14 | 8 | 6 |
| Prix médian/m² | 2 418 € | 2 981 € | 1 835 € |
| Prix moyen/m² | 2 402 € | ||
| Surface médiane | – | 78 m² | 42 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 18 | 2 010 € |
| 2022 | 16 | 2 802 € |
| 2023 | 15 | 2 591 € |
| 2024 | 3 | 2 449 € |
| 2025 | 14 | 2 418 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 56 logements ont été autorisés et 22 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 39 %.
Vacance longue durée à Valderoure
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Valderoure (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Valderoure totalise 2 logements sur 5 ans, soit -89 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Valderoure
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Valderoure
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (27,54 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,7 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Valderoure
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 124 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Valderoure est D, avec 41,1 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Valderoure
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Valderoure : cadre de vie et logement
Valderoure compte 539 habitants, à 1 174 m d'altitude. Le climat local affiche 10,5 °C de moyenne annuelle et 998 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 8 appellations d'origine rattachées au terroir local et 49 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Valderoure
Valderoure et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Valderoure
Composition du parc immobilier à Valderoure
587 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Valderoure est composé très majoritairement de maisons (80,6 %), profil résidentiel familial typique.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Valderoure
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 243 logements).
- Avant 1919 14,0 % 34 logts
- 1919-1945 6,6 % 16 logts
- 1946-1970 24,7 % 60 logts
- 1971-1990 35,0 % 85 logts
- 1991-2005 8,6 % 21 logts
- 2006-2019 11,5 % 28 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Valderoure
49 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Valderoure
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Valderoure
Pour une maison de 78 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
188 604 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Valderoure
Quel est le prix de l'immobilier à Valderoure ?
Le prix médian au m² à Valderoure est de 2 418 € (données DVF, 14 transactions). Pour une maison de 78 m² (surface médiane locale), compter environ 233 000 €.
Comment Valderoure se situe-t-elle dans le Alpes-Maritimes ?
Valderoure se situe au 106ᵉ rang du Alpes-Maritimes sur 161 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Valderoure ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Valderoure est de 4,4 % (loyer de 11,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier de Valderoure est-il énergétiquement dégradé ?
41,1 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Valderoure.
Communes limitrophes de Valderoure
Valderoure est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 2 418 €/m² à Valderoure contre 4 926 €/m² pour les Alpes-Maritimes.
La progression du prix médian atteint +20,3 % sur cinq ans (2021-2025) à Valderoure, au-dessus du rythme national. 66 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Marché mixte à Valderoure: maisons à 2 981 €/m² et appartements à 1 835 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Le bien médian (78 m² à 232 518 €) équivaut à 12,3 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Valderoure avoisinent 11,6 €/m² pour les appartements et 11,0 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. La proportion de résidences secondaires (50,3 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
La production neuve est quasi inexistante (2 logements autorisés sur 5 ans): tension foncière ou saturation d'urbanisation possible. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Valderoure est une commune azuréenne, du littoral à l'arrière-pays. Contexte physique: en moyenne montagne, à 729 m d'altitude.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.