01 Le parc de logements
Le parc comprend 554 logements dont 210 résidences principales, 326 résidences secondaires et 18 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 210 | 37,9 % |
| Résidences secondaires | 326 | 58,8 % |
| Logements vacants | 18 | 3,2 % |
Sur les 554 logements recensés, 38 % sont occupés à l'année, 59 % servent de résidence secondaire et 3 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 48 | 23,9 % |
| 1919-1945 | 15 | 7,5 % |
| 1946-1970 | 29 | 14,4 % |
| 1971-1990 | 52 | 25,9 % |
| 1991-2005 | 23 | 11,4 % |
| 2006-2019 | 34 | 16,9 % |
La période 1971-1990 concentre 26 % du parc, tandis que 24 % datent d'avant 1919 et 17 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 6 | 2,9 % |
| 2 pièces | 25 | 11,9 % |
| 3 pièces | 35 | 16,7 % |
| 4 pièces | 55 | 26,2 % |
| 5 pièces ou plus | 89 | 42,4 % |
Distribution par taille: 15 % de petits logements (T1-T2), 42 % de grands (5p+), moyenne à 4,4 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 487 | 485 | 554 |
| Rés. principales | 207 | 193 | 210 |
| Rés. secondaires | 267 | 265 | 326 |
| Vacants | 13 | 27 | 18 |
À titre de comparaison : 59,1 % de part de propriétaires à La Côte-D'arbroz, à 27 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 145 | 69,0 % |
| Locataires (privé) | 42 | 20,0 % |
| Locataires HLM | 6 | 2,9 % |
| Logés gratuitement | 16 | 7,6 % |
Structure d'occupation: propriétaires 69,1 %, locataires 23,1 % — la part HLM s'établit à 3 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 6 | 2,8 % |
| Fioul | 45 | 21,3 % |
| Électricité | 78 | 37,0 % |
| Gaz bouteille | 5 | 2,4 % |
| Autre (bois…) | 77 | 36,5 % |
Le électricité équipe 37 % des résidences principales, devant autres sources (bois notamment) (36 %) et fioul (21 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 31 |
| 2 à 4 ans | 41 |
| 5 à 9 ans | 42 |
| 10 ans ou plus | 96 |
| Total ménages | 210 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 51 |
| Sous-occupation modérée | 42 |
| Sous-occupation accentuée | 46 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 17 | 8,1 % |
| 1 voiture | 106 | 50,5 % |
| 2 voitures ou plus | 87 | 41,4 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 8 % sans, 50 % à une voiture, 41 % multi-motorisés. Par ailleurs, 81,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 356 | 103 | 93 | 160 |
| 1975 | 359 | 91 | 131 | 137 |
| 1982 | 406 | 109 | 163 | 134 |
| 1990 | 438 | 140 | 281 | 17 |
| 1999 | 439 | 180 | 258 | 1 |
| 2006 | 457 | 186 | 212 | 59 |
| 2011 | 487 | 207 | 267 | 13 |
| 2016 | 485 | 193 | 265 | 27 |
| 2022 | 554 | 210 | 326 | 18 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 356 à 554, soit +56 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 102 | 79 | 76 | 91 | 81 | 41 |
| Dont vacants > 2 ans | 13 | 14 | 18 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0,5 % |
| Classe B | 1 | 0,5 % |
| Classe C | 32 | 16,8 % |
| Classe D | 80 | 41,9 % |
| Classe E | 47 | 24,6 % |
| Classe F | 7 | 3,7 % |
| Classe G | 23 | 12,0 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (42 %), 18 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 30 | 15,7 % |
| Classe B | 100 | 52,4 % |
| Classe C | 45 | 23,6 % |
| Classe D | 1 | 0,5 % |
| Classe E | 6 | 3,1 % |
| Classe F | 2 | 1,0 % |
| Classe G | 7 | 3,7 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 52 %, 92 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 324 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 407 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 373 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 260 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 212 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 132 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 407 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 132 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0 |
| Classe B | 1 | 0 |
| Classe C | 1 | 31 |
| Classe D | 14 | 66 |
| Classe E | 13 | 34 |
| Classe F | 3 | 4 |
| Classe G | 9 | 14 |
Côté maisons, la dominante est D (356 kWh/m²/an); côté appartements, D (265).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 |
| T2 | 2 |
| T3 | 4 |
| T4 | 0 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Vallorcine (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Vallorcine est le petit village ayant le plus de résidences secondaires du département Haute-Savoie. (sur 31 petits villages entre 100 et 500 habitants) Voir le classement
Résumé
La vocation saisonnière du parc de Vallorcine est nette: 58,8 % des 554 logements sont des résidences secondaires. Le parc est à dominante pavillonnaire avec 60,1 % de maisons et 39,9 % d'appartements. Côté cadre local, Vallorcine est une commune des pays de Savoie, entre lacs et sommets, en altitude montagnarde (1 326 m), sur un relief prononcé.
La propriété reste majoritaire à Vallorcine: 69,1 % contre 23,1 % de locataires. Côté logement social, 2,9 % des résidences principales relèvent du parc HLM.
La structure par époque du parc est contrastée — 23,8 % avant 1919 et 16,8 % depuis 2006. Le bilan énergétique pointe un parc plus consommateur que la moyenne: classe D et 285 kWh/m²/an. La part des passoires thermiques s'établit à 15,7 % — un enjeu de rénovation énergétique. Côté énergie, le électricité chauffe 37,0 % des résidences principales.
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+14,2 %). 41,4 % des ménages de Vallorcine disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Vallorcine appartient au tissu une commune des pays de Savoie, entre lacs et sommets, repère pour lire son marché résidentiel. Le contexte naturel (en altitude montagnarde (1 326 m), sur un relief prononcé) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Parmi les 279 communes du Haute-Savoie, Vallorcine se place dans le top 10 % des plus chères tout en offrant un potentiel locatif solide.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 17,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,6 %
- ⚠ 17,6 années de revenu médian pour 70 m²
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 10 % du Haute-Savoie
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
Analyse du marché immobilier à Vallorcine
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 17,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Vallorcine
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Vallorcine s'établit à 5 593 €, sur la base de 13 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Vallorcine se positionne dans le top 10 % des communes les plus chères du Haute-Savoie.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 25,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (2,6 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Vallorcine Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Vallorcine
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 5 593 €/m² pour 13 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 62 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
46,2 % de maisons et 53,8 % d'appartements parmi les 13 transactions enregistrées.
46,2 % maisons, 53,8 % appartements sur 13 ventes: le collectif pèse 53,8 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 13 | 6 | 7 |
| Prix médian/m² | 5 593 € | 6 056 € | 5 593 € |
| Prix moyen/m² | 7 179 € | ||
| Surface médiane | – | 77 m² | 62 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 12 | 5 694 € |
| 2022 | 17 | 3 514 € |
| 2023 | 19 | 5 000 € |
| 2024 | 10 | 4 948 € |
| 2025 | 13 | 5 593 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
158 logements autorisés cumulés, 58 commencés: la dynamique récente affiche 10 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Vallorcine
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Vallorcine (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 38 logements autorisés à à Vallorcine, dont 5 en 2025 (+27 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Vallorcine
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Vallorcine
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (25,35 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,5 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Vallorcine
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 191 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Vallorcine: la classe D domine, 15,7 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Vallorcine
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Vallorcine : cadre de vie et logement
Vallorcine, commune de 453 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 2 044 m d'altitude, exposée à un climat plus rigoureux (6,7 °C annuels) et arrosée par 1 537 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 8 appellations d'origine rattachées au terroir local et 48 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Vallorcine
Vallorcine et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Vallorcine
Composition du parc immobilier à Vallorcine
554 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (60,9 %) et collectif (39,1 %).
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Vallorcine
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 202 logements).
- Avant 1919 23,8 % 48 logts
- 1919-1945 7,4 % 15 logts
- 1946-1970 14,4 % 29 logts
- 1971-1990 25,7 % 52 logts
- 1991-2005 11,4 % 23 logts
- 2006-2019 16,8 % 34 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Vallorcine
48 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Vallorcine
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Vallorcine
Pour une maison de 77 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
430 661 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Vallorcine
Quel est le prix de l'immobilier à Vallorcine ?
Le prix médian au m² à Vallorcine est de 5 593 € (données DVF, 13 transactions). Pour une maison de 77 m² (surface médiane locale), compter environ 466 000 €.
Comment Vallorcine se situe-t-elle dans le Haute-Savoie ?
Vallorcine se classe au 27ᵉ rang sur 279 communes du Haute-Savoie — dans le top 10 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Vallorcine ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Vallorcine est de 2,6 % (loyer de 13,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Vallorcine prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Vallorcine.
Communes limitrophes de Vallorcine
Vallorcine est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Vallorcine figure parmi les plus chers de France: le prix médian atteint 5 593 €/m² en 2026, soit +128,8 % par rapport à la médiane nationale (2 445 €/m²). La commune figure parmi les 10 % les plus chères de l'Haute-Savoie au mètre carré.
Les maisons (46,2 % des transactions, 6 056 €/m²) et les appartements (53,8 %, 5 593 €/m²) se partagent le marché. Rapporté au revenu médian de Vallorcine, un logement de 77 m² (466 312 €) représente 20,9 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 21,3 € (appartements) et 13,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,6 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Avec 58,8 % de résidences secondaires, Vallorcine est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 38 logements autorisés, soit 8/an en moyenne.
Le marché immobilier de Vallorcine s'interprète dans un contexte plus large — Vallorcine est une commune des pays de Savoie, entre lacs et sommets, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Vallorcine est en altitude montagnarde (1 326 m), sur un relief prononcé, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.