01 Le parc de logements
Le parc comprend 4 965 logements dont 4 503 résidences principales, 159 résidences secondaires et 303 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 503 | 90,7 % |
| Résidences secondaires | 159 | 3,2 % |
| Logements vacants | 303 | 6,1 % |
Sur les 4 965 logements recensés, 91 % sont occupés à l'année, 3 % servent de résidence secondaire et 6 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 87 | 2,2 % |
| 1919-1945 | 53 | 1,4 % |
| 1946-1970 | 394 | 10,1 % |
| 1971-1990 | 855 | 22,0 % |
| 1991-2005 | 933 | 24,0 % |
| 2006-2019 | 1 560 | 40,2 % |
Structure du bâti par époque: 2 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 2006-2019 (40 %), 40 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 92 | 2,0 % |
| 2 pièces | 872 | 19,4 % |
| 3 pièces | 1 239 | 27,5 % |
| 4 pièces | 960 | 21,3 % |
| 5 pièces ou plus | 1 340 | 29,8 % |
Le parc compte 3,9 pièces en moyenne par logement, avec 30 % de logements de cinq pièces ou plus et 21 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 3 380 | 4 084 | 4 965 |
| Rés. principales | 3 016 | 3 657 | 4 503 |
| Rés. secondaires | 111 | 166 | 159 |
| Vacants | 253 | 261 | 303 |
45,4 % de part de propriétaires à Prévessin-Moëns, commune de population comparable à 17 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 504 | 55,6 % |
| Locataires (privé) | 1 186 | 26,3 % |
| Locataires HLM | 742 | 16,5 % |
| Logés gratuitement | 72 | 1,6 % |
Visualisation des quatre statuts — 55,6 % de propriétaires occupants, 42,8 % de locataires et 16 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 066 | 45,9 % |
| Fioul | 344 | 7,6 % |
| Électricité | 1 749 | 38,8 % |
| Gaz bouteille | 44 | 1,0 % |
| Autre (bois…) | 301 | 6,7 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (46 %), suivi par électricité (39 %) et fioul (8 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 772 |
| 2 à 4 ans | 1 322 |
| 5 à 9 ans | 721 |
| 10 ans ou plus | 1 688 |
| Total ménages | 4 503 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 464 |
| Sous-occupation modérée | 1 135 |
| Sous-occupation accentuée | 636 |
| Suroccupation modérée | 355 |
| Suroccupation accentuée | 24 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 349 | 7,8 % |
| 1 voiture | 2 310 | 51,3 % |
| 2 voitures ou plus | 1 845 | 41,0 % |
Motorisation des ménages: 8 % n'ont aucune voiture, 51 % en ont une et 41 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 90,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 768 | 699 | 25 | 44 |
| 1975 | 1 142 | 965 | 24 | 153 |
| 1982 | 1 359 | 1 217 | 45 | 97 |
| 1990 | 1 722 | 1 594 | 53 | 75 |
| 1999 | 2 128 | 1 969 | 86 | 73 |
| 2006 | 2 823 | 2 528 | 96 | 199 |
| 2011 | 3 380 | 3 016 | 111 | 253 |
| 2016 | 4 084 | 3 657 | 166 | 261 |
| 2022 | 4 965 | 4 503 | 159 | 303 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 768 à 4 965, soit +546 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 454 | 525 | 522 | 699 | 546 | 234 |
| Dont vacants > 2 ans | 23 | 39 | 38 | 74 | 101 | 115 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 33 | 1,5 % |
| Classe B | 38 | 1,7 % |
| Classe C | 1 167 | 51,8 % |
| Classe D | 631 | 28,0 % |
| Classe E | 246 | 10,9 % |
| Classe F | 64 | 2,8 % |
| Classe G | 73 | 3,2 % |
Distribution DPE sur 2 252 diagnostics: la majorité se situe en classe C (52 %), avec 55 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 246 | 10,9 % |
| Classe B | 453 | 20,1 % |
| Classe C | 965 | 42,9 % |
| Classe D | 356 | 15,8 % |
| Classe E | 149 | 6,6 % |
| Classe F | 40 | 1,8 % |
| Classe G | 43 | 1,9 % |
Émissions CO₂: 43 % des logements relèvent de la classe C, 74 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 276 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 317 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 256 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 183 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 161 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 102 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 317 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 102 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 11 | 22 |
| Classe B | 17 | 21 |
| Classe C | 79 | 1 088 |
| Classe D | 106 | 525 |
| Classe E | 66 | 180 |
| Classe F | 35 | 29 |
| Classe G | 63 | 10 |
Les maisons affichent une classe dominante D (251 kWh/m²/an), les appartements C (157) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 9 |
| T2 | 305 |
| T3 | 391 |
| T4 | 160 |
| T5+ | 28 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Vétraz-Monthoux (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Vétraz-Monthoux rassemble 4 965 logements au recensement de 2022, dont l'essentiel sert de résidence principale (4 503 unités). Habitat majoritairement collectif — 62,8 % du parc en appartements contre 37,2 % en maisons. Ce contexte résidentiel — Vétraz-Monthoux est dans le maillage montagnard savoyard, à 399 m d'altitude, dans un paysage de collines — cadre la lecture du parc local.
Structure d'occupation classique de commune périurbaine ou rurale: 55,6 % de propriétaires, 42,8 % de locataires. Le logement social occupe une place de 16,5 % dans le parc de résidences principales. Bilan SRU: déficit chiffré (20,5 % contre une obligation de 25,0 %).
La dynamique de construction récente est sensible — 40,2 % du parc a moins de vingt ans. Les diagnostics énergétiques (DPE) pointent une classe C dominante et 172 kWh/m²/an en moyenne, sous la moyenne nationale (203). Le gaz de ville est la première source de chauffage du parc (45,9 %).
Le nombre de logements de Vétraz-Monthoux a bondi de +21,6 % entre les recensements 2016 et 2022. 41,0 % des ménages de Vétraz-Monthoux disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Le profil régional — Vétraz-Monthoux est dans le maillage montagnard savoyard — éclaire les choix d'habitat localement. Vétraz-Monthoux est à 399 m d'altitude, dans un paysage de collines, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Vétraz-Monthoux en 2026 ?
Intégrée à l'agglomération d'Annemasse, Vétraz-Monthoux bénéficie d'une croissance démographique parmi les plus fortes de Haute-Savoie (+40,7 % en 10 ans). Cette dynamique, couplée à une desserte ferroviaire proche, alimente un marché immobilier actif. Le verdict d'investissement en 2026 doit composer avec cette attractivité et un niveau de prix désormais élevé.
Avec un rendement locatif brut de 5,9 %, supérieur à la moyenne des grandes métropoles, la commune se positionne comme un marché locatif dynamique et porté par une attractivité territoriale élevée.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler la location annuelle et d'accepter un effort résiduel, mais la dynamique démographique et le faible taux de vacance (6,1 %) soutiennent la demande.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé à 5,9 %
- ✓ Croissance démographique forte (+40,7 % en 10 ans)
- ✓ Parc immobilier récent (40 % construit après 2006)
- ⚠ Accessibilité financière modérée pour les locaux
- ⚠ Pression touristique locative faible
- ⚠ Taxe foncière à 29,12 % impactant le net
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Plus cher que 85 % des communes françaises, selon l'INSEE.
- Supérieur de 24 % au prix médian de la Haute-Savoie.
- Rendement locatif supérieur à celui de Lyon ou Grenoble, pour un prix au m² inférieur.
Analyse du marché immobilier à Vétraz-Monthoux
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Vétraz-Monthoux : opportunités et risques
L'investissement locatif à Vétraz-Monthoux trouve son principal argument dans un rendement brut élevé, à 5,9 % pour les appartements. Cette performance, supérieure à celle observée dans les grandes métropoles régionales, s'explique par une demande locative solide, portée par un taux de propriétaires relativement faible (55,6 %) et un afflux continu de nouveaux habitants. Le faible taux de vacance (6,1 %) confirme cette absorption du parc.
La fiscalité locale doit toutefois être intégrée au calcul : une taxe foncière sur le bâti à 29,12 %, combinée aux autres charges, rogne significativement le rendement brut pour amener un net estimé autour de 3,9 %. Par ailleurs, avec seulement 5,7 % de passoires thermiques (F/G), le parc est globalement conforme aux futures normes, limitant le risque de travaux coercitifs à court terme pour l'investisseur.
La stratégie à privilégier reste la location annuelle classique, l'indice de pression touristique (IPTI) étant faible. L'effort de sélection doit porter sur la proximité des commodités et des transports, clés pour attirer et fidéliser des locataires actifs. La baisse actuelle de la construction neuve réduit le risque de sur-offre concurrentielle à moyen terme.
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Données du marché immobilier à Vétraz-Monthoux
DVF, loyers, permis, analyse expertAvec un prix médian global de 4 397 €/m² en 2024, Vétraz-Monthoux confirme son statut de marché tendu de la couronne annemassienne. Cette valorisation, en hausse de 3,3 % sur un an, dépasse désormais celle de communes-pôles comme La Roche-sur-Foron (-6 %). L'écart se creuse surtout avec les maisons, dont le m² médian (4 836 €) traduit une rareté et une demande familiale persistante.
La structure des ventes, selon les données DVF, est révélatrice : les appartements captent 60 % des transactions. Ce segment, avec une surface médiane de 59 m², répond à une demande de logements compacts et accessibles, portée par les navetteurs travaillant dans le bassin genevois élargi. La proximité de la gare d'Annemasse (3,3 km) reste un atout structurant pour cette population.
Néanmoins, la décélération nette des permis de construire (-52 % en tendance) interroge la capacité future de l'offre à répondre à une demande alimentée par une croissance démographique explosive. Ce déséquilibre latent pourrait maintenir une pression à la hausse sur les prix, particulièrement sur les biens bien situés et énergétiquement performants.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Vétraz-Monthoux Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Sur les cinq dernières années, le prix médian à Vétraz-Monthoux a progressé de 15,2 %, passant de 3 817 €/m² en 2020 à 4 397 €/m² en 2024. Cette hausse, continue jusqu'en 2022, a connu une légère correction en 2023 (-0,6 %) avant une reprise en 2024. Les maisons, avec un prix médian de 4 836 €/m², tirent toujours le marché, mais les appartements enregistrent la plus forte activité (92 ventes sur 123). Comparé à ses voisines, Vétraz-Monthoux se situe dans la moyenne haute, affichant une décote de 6 % par rapport à Reignier-Ésery mais une prime de 19 % face à Bonneville. Pour un acheteur en 2026, cette trajectoire suggère un marché arrivé à maturité, où les opportunités se nichent dans les biens nécessitant des travaux ou les secteurs en renouvellement.
Évolution du marché immobilier de Vétraz-Monthoux
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Vétraz-Monthoux évolue de +10,6 %, passant de 3 953 à 4 373 €/m²; 123 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'analyse financière, basée sur les données DVF 2024 et de loyers, révèle un effort conséquent. Pour acquérir une maison type de 101 m² à 512 373 €, un ménage local au revenu médian devra y consacrer 15,6 années de revenus. L'investissement locatif en appartement type (59 m², 248 036 €) génère un loyer mensuel estimé à 1 221 €, soit un rendement brut de 5,9 %. Toutefois, après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance locative), le rendement net tombe autour de 3,9 %. Le loyer couvre ainsi une partie significative, mais non totale, de la mensualité d'emprunt, laissant un effort résiduel net à la charge de l'investisseur.
Acheter vs Louer — appartement 62 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
25,2 % de maisons et 74,8 % d'appartements parmi les 123 transactions enregistrées.
25,2 % maisons, 74,8 % appartements sur 123 ventes: le collectif pèse 74,8 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 123 | 31 | 92 |
| Prix médian/m² | 4 373 € | 4 836 € | 4 183 € |
| Prix moyen/m² | 4 902 € | ||
| Surface médiane | – | 107 m² | 62 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 161 | 3 953 € |
| 2022 | 189 | 4 188 € |
| 2023 | 114 | 4 199 € |
| 2024 | 116 | 4 390 € |
| 2025 | 123 | 4 373 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Vétraz-Monthoux marque un net ralentissement. Selon les données SITADEL, seuls 75 logements ont été autorisés en 2024, soit une baisse de 52 % par rapport à la moyenne des cinq années précédentes (596 logements autorisés sur la période). Ce reflux contraste avec la forte pression démographique (+22,1 % en 5 ans) et suggère une possible saturation des terrains constructibles ou un ajustement des promoteurs face au niveau de prix et aux coûts. À court terme, cette contraction de l'offre neuve pourrait soutenir les prix de l'ancien, mais elle limite aussi les opportunités d'investissement dans le neuf. L'urbanisation future se concentrera vraisemblablement sur la densification du tissu existant.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 4 086 logements ont été autorisés et 3 384 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 83 %.
Vacance longue durée à Vétraz-Monthoux
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Vétraz-Monthoux (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Vétraz-Monthoux: 519 logements autorisés sur 5 ans, 21 pour la dernière année (-61 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Vétraz-Monthoux
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Vétraz-Monthoux
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (29,12 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,7 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net s'obtient en déduisant du brut les frais récurrents. À Vétraz-Monthoux, la taxe foncière sur le bâti est de 29,12 %, soit un coût annuel non négligeable. Ajoutez environ 15 % de loyer pour la gestion, les réparations et la vacance locative (le taux de logements vacants local est de 6,1 %). Pour une copropriété, prévoyez aussi les charges courantes. Ces prélèvements expliquent l'écart entre le rendement brut (5,9 %) et le net estimé à 3,9 % pour un appartement.
Performance énergétique du parc à Vétraz-Monthoux
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 252 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Vétraz-Monthoux: majorité classée C, part de passoires thermiques à 6,1 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est plutôt performant avec une classe DPE dominante C et une consommation moyenne de 171 kWh/m²/an. Seulement 5,7 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F ou G), un taux bas qui limite le risque réglementaire à court terme. Pour les biens classés E ou pire, anticipez les travaux de rénovation avant 2034 pour les locations. La part importante de constructions récentes (40,2 % après 2006) explique en partie cette bonne performance énergétique globale.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, notamment les T2 et T3, sont les plus adaptés à l'investissement locatif, car ils correspondent à la demande majoritaire (jeunes ménages, actifs). Le parc ancien doit être scruté au regard du DPE : 5,7 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un risque réglementaire croissant. Le neuf, qui compose 40,2 % du parc, offre une meilleure performance énergétique (classe C dominante) mais à un prix d'entrée plus élevé, compressant la rentabilité.
Quelles zones cibler à Vétraz-Monthoux ?
La valeur locative est homogène sur cette petite commune de 7 km². La proximité immédiate de la gare d'Annemasse (3,3 km) et des commerces (23 équipements recensés) constitue un atout majeur pour la demande. Les programmes neufs, nombreux ces dernières années, se concentrent en périphérie du centre-bourg. Il n'existe pas de zone de décrochage manifeste, mais la vigilance s'impose sur les biens exposés aux 14 risques naturels recensés, dont le radon (faible) et une sismicité moyenne.
Calculateur de rendement à Vétraz-Monthoux
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Vétraz-Monthoux
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net. Le taux de logements vacants effectif est de 6,1 %. La dépendance à l'économie transfrontalière est un autre facteur de sensibilité. Enfin, la taxe foncière, à 29,12 %, pèse sur la rentabilité nette. Les investisseurs doivent aussi anticiper les travaux de rénovation énergétique pour les biens anciens, sous peine de voir leur valeur et leur louabilité diminuer à partir de 2025.
Cas pratique : un investissement type à Vétraz-Monthoux
Pour un appartement type de 60 m² à Vétraz-Monthoux, comptez environ 252 000 € à l'achat (au prix médian de 4 204 €/m²). Il peut se louer 1 242 €/mois (20,7 €/m²), générant un rendement brut de 5,9 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 3,9 %, soit un revenu locatif net annuel d'environ 9 830 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Vétraz-Monthoux
- Négliger la taxe foncière, élevée à 29,12 %.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner la vacance (6,1 % de logements vacants).
- Oublier les travaux de mise aux normes pour les biens anciens.
- Surestimer les loyers par rapport au marché local (20,7 €/m² pour un appartement).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché local suit le rythme scolaire genevois et savoyard. La période la plus active s'étend de mars à juin, avec une reprise en septembre après les vacances d'été. L'automne peut offrir des opportunités avec moins de concurrence entre acheteurs. Pour vendre, le printemps reste idéal pour mettre en valeur les extérieurs. Pensez à la taxe foncière, payable en septembre, qui peut motiver certains vendeurs à conclure avant l'été. La faible part de résidences secondaires (3,2 %) atténue l'effet de saisonnalité estivale.
Le saviez-vous ?
- 40,2 % du parc immobilier a été construit après 2006.
- La commune fait partie de l'agglomération d'Annemasse, 3,3 km de sa gare.
- Son indice de vieillissement est de 93,2 : moins de seniors que de jeunes.
S'installer à Vétraz-Monthoux : cadre de vie et logement
S'installer à Vétraz-Monthoux, c'est bénéficier des services d'une petite ville bien équipée (222 équipements recensés par l'INSEE) tout en restant à moins de 10 minutes en voiture du centre d'Annemasse. La commune affiche un profil démographique jeune (âge médian de 37,1 ans) et familial, renforcé par la présence de cinq établissements scolaires. Son taux de connexion fibre (85,2 %) facilite le télétravail, un atout non négligeable dans ce territoire sous influence genevoise.
Le cadre de vie est néanmoins à nuancer au regard des risques naturels. La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) et a connu quatre arrêtés de catastrophe naturelle. Une sismicité moyenne et la présence de 14 risques naturels recensés imposent une vigilance particulière lors de l'acquisition, notamment sur l'assurabilité du bien. L'environnement bâti, très récent (40,2 % construit après 2006), offre en contrepartie un confort moderne et de bonnes performances énergétiques globales.
Carte du marché immobilier à Vétraz-Monthoux
Vétraz-Monthoux et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Vétraz-Monthoux
Avec une température moyenne annuelle de 11,3 °C et 967 mm de précipitations, le climat est typique des contreforts préalpins : hivers marqués sans être extrêmes, étés agréables. L'altitude de 487 m garantit un air moins chargé en pollution qu'en fond de vallée. Ce profil convient aux acheteurs recherchant une sensation de saisons, supportant quelques jours de gel annuels, et appréciant la fraîcheur estivale relative. La proximité du Genevois adoucit néanmoins les températures.
À qui s'adresse Vétraz-Monthoux ?
Cette commune s'adresse principalement aux jeunes actifs travaillant dans le bassin genevois, aux familles (38,5 % de moins de 30 ans) attirées par les écoles et l'environnement, et aux primo-accédants acceptant de débuter en appartement. Les retraités (19,5 % de 60 ans et plus) y trouvent également un cadre paisible et bien doté en services. En revanche, les budgets très serrés ou la recherche d'un patrimoine ancien typique seront moins servis ici.
Avantages et limites à Vétraz-Monthoux
✓ Points forts
- Proximité exceptionnelle de l'agglomération d'Annemasse et de Genève.
- Démographie très dynamique et population jeune (âge médian 37,1 ans).
- Parc immobilier récent (40,2 % construit après 2006) et énergétiquement correct.
- Équipements et services de proximité nombreux (222 au total).
- Environnement naturel préservé avec une vue dégagée sur les montagnes.
− À prendre en compte
- Exposition à plusieurs risques naturels (sismicité moyenne, PPR actif).
- Prix au m² élevé par rapport au revenu médian local (32 820 €).
- Forte pression de construction neuve pouvant modifier le cadre de vie.
Composition du parc immobilier à Vétraz-Monthoux
4 965 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 37,3 % de maisons, 62,7 % d'appartements sur un total de 4 965 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc locatif est minoritaire (44,4 % de locataires), signe d'une demande de propriétaires occupants solide. La part des résidences secondaires est très faible (3,2 %), ce qui indique un marché tourné vers la résidence principale, donc stable et peu spéculatif. Le taux de logements vacants (6,1 %) est légèrement supérieur à la moyenne nationale, pouvant signaler quelques biens en attente de rénovation ou de vente. Les maisons individuelles représentent 37,3 % du parc, une offre appréciée des familles.
Ancienneté du parc à Vétraz-Monthoux
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 3 882 logements).
- Avant 1919 2,2 % 87 logts
- 1919-1945 1,4 % 53 logts
- 1946-1970 10,1 % 394 logts
- 1971-1990 22,0 % 855 logts
- 1991-2005 24,0 % 933 logts
- 2006-2019 40,2 % 1 560 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Vétraz-Monthoux
222 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Vétraz-Monthoux
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) et recense 14 risques naturels. La sismicité est classée moyenne (niveau 3). Le radon, gaz naturel radioactif, y présente un risque faible. Quatre arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement pris. Avant tout achat, consultez le dossier départemental des risques majeurs et le PPR local pour vérifier les contraintes constructives ou d'assurance affectant le bien, notamment en zone inondable ou mouvement de terrain.
Cas pratique : un achat type à Vétraz-Monthoux
Une maison de 100 m² coûte médianement 507 300 € (5 073 €/m²). Avec un apport de 10 % (50 730 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 2 670 €. Cette somme représente 98 % du revenu médian mensuel local (2 735 €), un effort important qui nécessite souvent un double revenu ou un apport plus conséquent.
Erreurs à éviter quand on achète à Vétraz-Monthoux
- Oublier de consulter le PPR local en amont de l'offre.
- Négliger le DPE, clé pour le confort et la future revente.
- Surévaluer son budget sans inclure les frais de notaire (environ 8 %).
- Choisir un bien mal desservi sans la fibre, pourtant disponible à 85,2 %.
Points clés à retenir à Vétraz-Monthoux
- Prix médian à 4 397 €/m², en hausse de 3,3 % sur un an.
- Rendement brut locatif moyen de 5,9 % pour les appartements.
- Climat préalpin : 11,3 °C de moyenne, 967 mm de pluie.
- Marché porté par la démographie : +22,1 % d'habitants en 5 ans.
- Écart maison/appartement : 4 836 €/m² contre 4 183 €/m².
- Taxe foncière sur le bâti à 29,12 %, à intégrer au calcul net.
- Parc jeune : 40,2 % des logements construits après 2006.
- Peu de passoires thermiques : seulement 5,7 % des logements en F/G.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Vétraz-Monthoux ?
À Vétraz-Monthoux, la valeur dépend fortement de la proximité avec la gare d'Annemasse (3,3 km) et des commerces (23 équipements recensés). Pour une maison, la taille du terrain et la vue portent une prime. L'état du bien est crucial : un DPE mauvais (F/G) peut déprécier de 10 à 15 % face à un parc local performant. Dans l'ancien, l'absence de ravalement ou de toiture neuve pénalise. Les appartements avec place de parking et balcon se vendent mieux. Enfin, la fibre optique (disponible à 85,2 %) est un attendu standard.
Estimation indicative d'une maison à Vétraz-Monthoux
Pour une maison de 107 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
467 911 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une surévaluation de seulement 5 % peut entraîner plusieurs mois de vacance commerciale, surtout avec 596 logements neufs autorisés sur cinq ans venant concurrencer l'ancien. À l'inverse, une sous-évaluation représente une perte sèche pour le vendeur. Compte tenu de la complexité du marché local et des risques (PPR, DPE), une estimation professionnelle, ancrée dans les données réelles et non sur des algorithmes nationaux, est un préalable indispensable à toute décision de vente ou de mise en location.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local connaît les micro-marchés, comme la différence de prix entre le centre-ville et les quartiers pavillonnaires. Il évalue l'impact réel d'un DPE D versus C sur le prix de vente, une nuance invisible dans les moyennes au m². Son expertise permet de valoriser des atouts concrets : proximité des 5 écoles, vue dégagée, exposition sud. Ensuite, il négocie avec un réseau d'acquéreurs sérieux, évitant les offres basées sur des algorithmes qui ignorent l'état exact de la chaudière ou la qualité des menuiseries.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix moyen au m², très variable selon les quartiers.
- Cacher un DPE dégradé, information désormais obligatoire.
- Négliger l'entretien de la façade ou du jardin avant la visite.
- Fixer un prix sans comparer avec les biens similaires récemment vendus (DVF).
Investir à Vétraz-Monthoux : passer à l'action
L'analyse chiffrée pose un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur la sélection précise du bien et la négociation. Notre réseau de professionnels implantés dans le bassin annemassien peut vous aider à identifier la perle rare et transformer ces données en acquisition stratégique.
Les données DVF 2024 dessinent un potentiel. Sa réalisation dépend de votre sélection sur le terrain.
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- Analyse basée sur les 123 ventes réelles de 2024
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Vétraz-Monthoux
Quel est le prix au m² à Vétraz-Monthoux ?
Le prix médian global s'établit à 4 397 €/m² en 2024. Les maisons sont valorisées en médiane à 4 836 €/m² et les appartements à 4 183 €/m², selon les données DVF.
Vétraz-Monthoux est-elle plus chère que Bonneville ?
Oui, le prix au m² à Vétraz-Monthoux est supérieur de 19 % à celui de Bonneville (3 545 €/m²). La commune se positionne ainsi sur un segment plus élevé dans l'éventail des petites villes de Haute-Savoie.
Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Le rendement locatif brut est estimé à 5,9 % pour un appartement et 5,6 % pour une maison. Après charges et impôts, le rendement net tombe approximativement entre 3,7 % et 3,9 %.
Le marché est-il dynamique à Vétraz-Monthoux ?
Le marché est actif avec 123 transactions en 2024. Le volume de vente est stable, mais il a presque doublé depuis 2020, reflétant l'attractivité croissante de la commune.
Faut-il craindre des risques naturels ?
La commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques (PPR) et présente une sismicité moyenne. Il est conseillé de consulter le zonage précis et l'assurabilité du bien avant tout achat.
Marché immobilier des communes voisines
Vétraz-Monthoux présente un écart de valorisation significatif avec des communes voisines comme Prévessin-Moëns (+29 %) tout en affichant des indicateurs locatifs similaires, offrant un effet de levier intéressant pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Vétraz-Monthoux.
Communes limitrophes de Vétraz-Monthoux
Vétraz-Monthoux est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Vétraz-Monthoux est un marché tendu — 4 373 €/m² sur 123 ventes récentes, 0,0 % par rapport au reste de l'Haute-Savoie.
Sur 2021-2025, le prix médian de Vétraz-Monthoux progresse de +10,6 %, une trajectoire haussière modérée. Au total, 703 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 4 836 €/m² (surface médiane 107 m²) et celui des appartements à 4 183 €/m² (62 m²). Un bien type de 107 m² revient à environ 517 452 €, soit 15,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 20,7 €/m² pour un appartement et 23,7 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,9 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 3,2 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 519 logements autorisés, soit 104/an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 82 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Vétraz-Monthoux est dans le maillage montagnard savoyard. Contexte physique: à 399 m d'altitude, dans un paysage de collines.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.