Le marché immobilier vierzonnais affiche un prix médian de 1 087 €/m² en 2024, en léger retrait de 3,7 % sur un an. Cette baisse modérée contraste avec des volumes de transactions soutenus (590 ventes annuelles). Une lecture détaillée des prix et des tendances s'impose pour tout projet de vente dans cette ville moyenne du Cher.
Comment se porte le marché immobilier à Vierzon
Avec 590 transactions enregistrées en 2024 (source DGFiP), le marché de Vierzon montre une activité soutenue malgré un recul des prix de 3,7 %. Le prix médian global se situe à 1 087 €/m², avec une fourchette centrale (Q1-Q3) comprise entre 798 et 1 568 €/m², révélant une dispersion importante. Les appartements, moins nombreux (207 ventes), affichent un prix au m² plus élevé (1 222 €) que les maisons (1 053 €), ces dernières dominant les ventes (383 transactions). La proximité de la gare TGV (à 1 km) constitue un atout structurel pour la valorisation.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le marché vierzonnais a connu une correction de -3,7 % sur un an, reflétant un réajustement après la hausse nationale. Dans un contexte démographique en baisse (-2,6 % en 5 ans) et d’un taux de chômage élevé (21,8 %), la pression acheteuse est modérée. Pour un vendeur, cela exige un prix réaliste et un bien en bon état. Pour un acheteur, le timing est propice à la négociation, surtout sur les biens nécessitant des travaux.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Vierzon
Le parc de logements est majoritairement composé de maisons (66,8 %), ce qui se reflète dans les ventes. Près de 6 transactions sur 10 concernent une maison, d'une surface médiane de 78 m². Les propriétaires occupants représentent 57,6 % des résidents, tandis que le taux de logements vacants atteint 16,1 %, un signal de liquidité potentielle mais aussi de fragilité pour certains segments. Les primo-accédants et les investisseurs locatifs sont les profils d'acheteurs les plus actifs.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est légèrement favorable aux acheteurs, la baisse des prix et le volume de biens disponibles (16,1 % de vacants) offrant des opportunités de négociation. Toutefois, la vente n'est pas difficile pour les biens bien positionnés et correctement estimés, comme en témoignent les 590 transactions annuelles. Les maisons en bon état dans des quartiers recherchés trouvent preneurs dans des délais raisonnables, sous réserve d'un prix aligné sur la réalité du marché local.
Vacance longue durée à Vierzon
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Vierzon (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Vierzon: 217 logements autorisés sur 5 ans, 22 pour la dernière année (-10 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
La construction neuve est modeste (276 logements autorisés en 5 ans) mais en hausse de 34 %. Ce faible volume ne risque pas de créer de sur-offre. Il indique plutôt une confiance mesurée des promoteurs, ciblant probablement des niches comme l’accession aidée ou la rénovation de l’habitat ancien. Cela maintient la rareté relative de l’offre neuve, pouvant soutenir la valeur du parc ancien rénové.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché vierzonnais suit la saisonnalité classique, avec une reprise post-rentrée en septembre-octobre et un ralentissement estival. La période de fin d’hiver (mars-avril) peut être propice à l’achat de biens nécessitant des travaux, avant la belle saison. Pour les vendeurs, évitez les périodes de vacances scolaires. Le paiement de la taxe foncière en septembre peut aussi inciter certains propriétaires à vendre en début d’année.
Le saviez-vous ?
- Vierzon compte 12 monuments historiques protégés sur son territoire.
- La fibre est déployée pour près de 70 % des logements.
- L’âge médian de 48,7 ans est supérieur à la moyenne nationale.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Vierzon
- Prix médian à 1 087 €/m², en léger recul sur un an.
- Écart faible entre maisons (1 053 €/m²) et appartements (1 222 €/m²).
- Un bien type coûte environ 61 100 € (appart) ou 82 134 € (maison).
- Marché en correction (-3,7 %) dans un contexte démographique déclinant.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Vierzon
Quel est le prix au m² à Vierzon ?
Le prix médian au m² à Vierzon est de 1 087 € en 2024. Il varie selon le type de bien : 1 053 €/m² pour une maison et 1 222 €/m² pour un appartement, selon les données DVF.
Le prix immobilier à Vierzon est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix sont en baisse modérée de 3,7 % sur un an à Vierzon. Ce recul s'inscrit dans un marché national tendu, mais l'activité reste soutenue avec près de 600 transactions annuelles.
Combien coûte une maison à Vierzon ?
Le prix médian d'une maison à Vierzon est d'environ 82 000 € (1 053 €/m² pour une surface médiane de 78 m²). 50 % des maisons se vendent entre 798 et 1 568 €/m².
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