4 angles pour comprendre le marché immobilier à Fleury-les-Aubrais
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Faut-il investir à Fleury-les-Aubrais en 2026 ?
Fleury-Les-Aubrais, ville de 22 000 habitants intégrée à Orléans Métropole, jouit d'une desserte ferroviaire exceptionnelle avec la gare TGV des Aubrais. Cette situation génère une attractivité résidentielle et locative spécifique, mais le taux de chômage local de 13,9 % invite à la prudence. Voici ce que révèlent les données immobilières pour 2026.
Avec un rendement locatif brut de 9,2 % pour les appartements, cette commune du Loiret offre une opportunité de cash-flow positif dans le top quart des territoires les plus attractifs de la région.
Verdict
➤ Investir ici cible clairement le locatif en appartement, avec une sélection rigoureuse pour compenser la fragilité économique locale.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé pour les appartements
- ✓ Correction de -2,5 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Parc immobilier majoritairement énergétique classe C
- ⚠ Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Taux de chômage élevé : 13,9 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 208 €/m², Fleury-Les-Aubrais se situe au-dessus de la moyenne nationale pour une ville de cette taille.
- Dans le Loiret, son prix dépasse de plus de 40 % celui de Vierzon, confirmant son statut de pôle urbain intégré à l'agglomération orléanaise.
- Son accessibilité via la gare TGV Les Aubrais lui confère un avantage locatif supérieur aux territoires ruraux de la région, malgré un prix inférieur de 47 % à Brétigny-sur-Orge en Île-de-France.
Analyse du marché immobilier à Fleury-les-Aubrais
Le marché de Fleury-les-Aubrais est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Fleury-les-Aubrais
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,2
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (7,2/10) : le marché est dynamique et concurrentiel, exigeant une réaction rapide lors d'une opportunité.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (7,2/10) : le marché est dynamique et concurrentiel, exigeant une réaction rapide lors d'une opportunité.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (0,4/10) : les prix ont dépassé la capacité d'achat des résidents locaux, ce qui limite la demande en propriété occupante.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (0,4/10) : les prix ont dépassé la capacité d'achat des résidents locaux, ce qui limite la demande en propriété occupante.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,1
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5,1/10) : le rendement est attractif mais la demande locative est à surveiller au vu du taux de chômage local.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5,1/10) : le rendement est attractif mais la demande locative est à surveiller au vu du taux de chômage local.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
0,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible (0,5/10) : aucun effet saisonnier notable à attendre, le marché est exclusivement tourné vers la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible (0,5/10) : aucun effet saisonnier notable à attendre, le marché est exclusivement tourné vers la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2150,6 — Percentile dept : 84/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,1 — Percentile dept : 97/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 4/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 3,5 — Percentile dept : 76/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2180,4 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,1 — Percentile dept : 3/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 48,6 — Percentile dept : 7/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 23,9 — Percentile dept : 1/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 48,0 — Percentile dept : 98/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 4/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,5 — Percentile dept : 76/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2150,6 — Percentile dept : 16/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 4/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,2 — Percentile dept : 15/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2180,4 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Fleury-les-Aubrais : cadre de vie et logement
Fleury-Les-Aubrais, ville de l'Orléanais intégrée à la métropole, séduit par son accessibilité et son dynamisme démographique (+5,5% en 10 ans). Avec un prix médian de 2 208 €/m², elle représente une porte d'entrée plus abordable que beaucoup de communes franciliennes voisines, tout en offrant un cadre urbain doté de nombreux services.
Tout savoir pour acheter et vivre à Fleury-les-AubraisInvestir à Fleury-les-Aubrais : passer à l'action
Identifier la bonne opportunité à Fleury-Les-Aubrais exige de dépasser les moyennes. La valeur réelle d'un bien se juge au niveau de la rue, en croisant l'état du parc, la demande locative micro-locale et les projets d'urbanisme. Un professionnel du secteur maîtrise ces paramètres invisibles dans les statistiques.
Les chiffres posent un diagnostic. Transformer cette analyse en investissement réussi dépend du bien et du quartier.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Fleury-les-Aubrais
Quel est le prix moyen d'un appartement à Fleury-Les-Aubrais ?
Le prix médian des appartements est de 1 709 €/m², selon les ventes DVF 2024. Pour un appartement type de 63 m², l'investissement total représente environ 107 670 €.
Fleury-Les-Aubrais est-elle une ville chère par rapport à ses voisines ?
Oui, son prix médian global (2 208 €/m²) est 33 % plus élevé que Romorantin-Lanthenay mais 19 % moins cher qu'Étampes. Son prix s'explique par son intégration à Orléans Métropole.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Fleury-Les-Aubrais ?
Le rendement locatif brut moyen est de 9,2 % pour les appartements, l'un des plus élevés de la région. Le loyer médian atteint 13,1 €/m²/mois.
Quels sont les risques à investir à Fleury-Les-Aubrais ?
Le principal risque est la fragilité économique locale, avec un taux de chômage de 13,9 %. La demande locative dépend donc beaucoup des navetteurs travaillant hors de la commune.
La ville construit-elle beaucoup de logements neufs ?
La construction neuve est modérée, avec 157 logements autorisés en 2024. La tendance sur cinq ans est légèrement à la baisse, limitant les risques de sur-offre.
Marché immobilier des communes voisines
Fleury-Les-Aubrais affiche un écart de valorisation saisissant avec ses voisines : 52 % moins chère que Brétigny-sur-Orge en Île-de-France mais plus de 100 % plus chère que Vierzon, un effet de levier qui repose entièrement sur sa connexion à l'agglo orléanaise.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Fleury-les-Aubrais.
Résumé
Le marché immobilier de Fleury-les-Aubrais se situe dans la moyenne — prix médian 2 027 €/m², dans la ligne de la médiane du Loiret.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Fleury-les-Aubrais a enregistré une baisse de -5,6 % du prix médian. Au total, 1 333 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année, le prix médian recule de -5,2 % — un retournement à surveiller.
Les maisons (58,0 % des transactions, 2 187 €/m²) et les appartements (42,0 %, 1 627 €/m²) se partagent le marché. Un bien type de 92 m² revient à environ 201 204 €, soit 9,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 13,1 €/m² pour un appartement et 11,8 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 9,7 % pour un appartement (6,5 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Fleury-les-Aubrais (1,3 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2021 et 2025, 520 logements autorisés au permis de construire à Fleury-les-Aubrais — un rythme moyen de 104 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Fleury-les-Aubrais est dans la tradition ligérienne des villages du Centre. Fleury-les-Aubrais est à basse altitude (122 m), dans un relief de plaine, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.