Le marché immobilier de Fleury-les-Aubrais se situe dans la moyenne — prix médian 2 208 €/m², dans la ligne de la médiane du Loiret. Entre 1 684 et 2 728 €/m² pour la moitié des ventes: le marché de Fleury-les-Aubrais présente une dispersion notable selon les secteurs et les prestations.
Entre 2020 et 2024, le prix médian au m² à Fleury-les-Aubrais a augmenté de +4,9 %. Au total, 1 406 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Les maisons (62,9 % des transactions, 2 411 €/m²) et les appartements (37,1 %, 1 709 €/m²) se partagent le marché. Un bien type de 91 m² revient à environ 219 401 €, soit 10,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 13,1 €/m² pour un appartement et 11,8 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 9,2 % pour un appartement (5,9 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Fleury-les-Aubrais (1,3 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2020 et 2024, 444 logements autorisés au permis de construire à Fleury-les-Aubrais — un rythme moyen de 89 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Fleury-les-Aubrais est dans la tradition ligérienne des villages du Centre. Fleury-les-Aubrais est à basse altitude (122 m), dans un relief de plaine, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2024.
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Faut-il investir à Fleury-les-Aubrais en 2026 ?
Fleury-Les-Aubrais, ville de 22 000 habitants intégrée à Orléans Métropole, jouit d'une desserte ferroviaire exceptionnelle avec la gare TGV des Aubrais. Cette situation génère une attractivité résidentielle et locative spécifique, mais le taux de chômage local de 13,9 % invite à la prudence. Voici ce que révèlent les données immobilières pour 2026.
Avec un rendement locatif brut de 9,2 % pour les appartements, cette commune du Loiret offre une opportunité de cash-flow positif dans le top quart des territoires les plus attractifs de la région.
Verdict
➤ Investir ici cible clairement le locatif en appartement, avec une sélection rigoureuse pour compenser la fragilité économique locale.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé pour les appartements
- ✓ Correction de -2,5 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Parc immobilier majoritairement énergétique classe C
- ⚠ Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Taux de chômage élevé : 13,9 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 208 €/m², Fleury-Les-Aubrais se situe au-dessus de la moyenne nationale pour une ville de cette taille.
- Dans le Loiret, son prix dépasse de plus de 40 % celui de Vierzon, confirmant son statut de pôle urbain intégré à l'agglomération orléanaise.
- Son accessibilité via la gare TGV Les Aubrais lui confère un avantage locatif supérieur aux territoires ruraux de la région, malgré un prix inférieur de 47 % à Brétigny-sur-Orge en Île-de-France.
Analyse du marché immobilier à Fleury-les-Aubrais
Le marché de Fleury-les-Aubrais est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Fleury-les-Aubrais
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,2
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (7,2/10) : le marché est dynamique et concurrentiel, exigeant une réaction rapide lors d'une opportunité.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (7,2/10) : le marché est dynamique et concurrentiel, exigeant une réaction rapide lors d'une opportunité.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (0,4/10) : les prix ont dépassé la capacité d'achat des résidents locaux, ce qui limite la demande en propriété occupante.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (0,4/10) : les prix ont dépassé la capacité d'achat des résidents locaux, ce qui limite la demande en propriété occupante.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,1
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5,1/10) : le rendement est attractif mais la demande locative est à surveiller au vu du taux de chômage local.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5,1/10) : le rendement est attractif mais la demande locative est à surveiller au vu du taux de chômage local.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
0,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible (0,5/10) : aucun effet saisonnier notable à attendre, le marché est exclusivement tourné vers la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible (0,5/10) : aucun effet saisonnier notable à attendre, le marché est exclusivement tourné vers la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Fleury-les-Aubrais : cadre de vie et logement
Fleury-Les-Aubrais, ville de l'Orléanais intégrée à la métropole, séduit par son accessibilité et son dynamisme démographique (+5,5% en 10 ans). Avec un prix médian de 2 208 €/m², elle représente une porte d'entrée plus abordable que beaucoup de communes franciliennes voisines, tout en offrant un cadre urbain doté de nombreux services.
Tout savoir pour acheter et vivre à Fleury-les-AubraisInvestir à Fleury-les-Aubrais : passer à l'action
Identifier la bonne opportunité à Fleury-Les-Aubrais exige de dépasser les moyennes. La valeur réelle d'un bien se juge au niveau de la rue, en croisant l'état du parc, la demande locative micro-locale et les projets d'urbanisme. Un professionnel du secteur maîtrise ces paramètres invisibles dans les statistiques.
Les chiffres posent un diagnostic. Transformer cette analyse en investissement réussi dépend du bien et du quartier.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Fleury-les-Aubrais
Quel est le prix moyen d'un appartement à Fleury-Les-Aubrais ?
Le prix médian des appartements est de 1 709 €/m², selon les ventes DVF 2024. Pour un appartement type de 63 m², l'investissement total représente environ 107 670 €.
Fleury-Les-Aubrais est-elle une ville chère par rapport à ses voisines ?
Oui, son prix médian global (2 208 €/m²) est 33 % plus élevé que Romorantin-Lanthenay mais 19 % moins cher qu'Étampes. Son prix s'explique par son intégration à Orléans Métropole.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Fleury-Les-Aubrais ?
Le rendement locatif brut moyen est de 9,2 % pour les appartements, l'un des plus élevés de la région. Le loyer médian atteint 13,1 €/m²/mois.
Quels sont les risques à investir à Fleury-Les-Aubrais ?
Le principal risque est la fragilité économique locale, avec un taux de chômage de 13,9 %. La demande locative dépend donc beaucoup des navetteurs travaillant hors de la commune.
La ville construit-elle beaucoup de logements neufs ?
La construction neuve est modérée, avec 157 logements autorisés en 2024. La tendance sur cinq ans est légèrement à la baisse, limitant les risques de sur-offre.
Marché immobilier des communes voisines
Fleury-Les-Aubrais affiche un écart de valorisation saisissant avec ses voisines : 52 % moins chère que Brétigny-sur-Orge en Île-de-France mais plus de 100 % plus chère que Vierzon, un effet de levier qui repose entièrement sur sa connexion à l'agglo orléanaise.
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