Logement & immobilier

Le logement à Vierzon

18100 Cher 25 068 hab.
Fiche complète

Vierzon compte 15 120 logements (4,0 pièces en moyenne). Le taux de propriétaires s'élève à 57,6 %, en queue de classement du département (279ᵉ sur 286).

Résidences principales 82%
Logements vacants 16,1%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant D

01 Le parc de logements

15 120Logements au total
33 %Appartements i
57,6 %Propriétaires
1,7 %Rés. secondaires
17 %Logements sociaux i
16,1 %Logements vacants i+28% vs dept · +101% vs France
+0,9 %Évolution 2016–2022
202 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 15 120 logements dont 12 434 résidences principales, 253 résidences secondaires et 2 432 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Parmi les 15 120 logements du parc, 82 % assurent la fonction de résidence principale, contre 2 % de secondaires et 16 % de vacants.

INSEE · 2022

Époque de construction

Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 33 %, devant les constructions récentes (7 % après 2006).

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Distribution par taille: 14 % de petits logements (T1-T2), 30 % de grands (5p+), moyenne à 4,0 pièces.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements15 30614 98915 120
Rés. principales12 65512 49212 434
Rés. secondaires328309253
Vacants2 3232 1882 432

À 79 km, Fleury-Les-Aubrais (21 804 hab.) enregistre 48,6 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Visualisation des quatre statuts — 57,6 % de propriétaires occupants, 41,3 % de locataires et 16 % de HLM dans les résidences principales.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Le gaz de ville équipe 61 % des résidences principales, devant électricité (27 %) et autres sources (bois notamment) (7 %).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans1 423
2 à 4 ans2 334
5 à 9 ans2 105
10 ans ou plus6 572
Total ménages12 434
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale2 311
Sous-occupation modérée3 568
Sous-occupation accentuée3 230
Suroccupation modérée547
Suroccupation accentuée62
INSEE · 2022

Équipement automobile

Ventilation par équipement automobile: 23 % sans véhicule, 52 % mono-motorisés, 26 % multi-motorisés. Par ailleurs, 62,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

15 120Logements en 2022
+24 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 12 152 à 15 120 logements, soit +24 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 2 543 2 575 2 494 2 480 2 414 2 106
Dont vacants > 2 ans 1 296 1 447 1 232 1 144 1 204 1 321

04 Performance énergétique (DPE)

DClasse DPE dominante
230kWh/m²/an en moyenne
14,7 %Passoires (F+G) i
7 023Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
D
230 kWh/m²/an
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
D
3 027 kg CO2/an
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Répartition des étiquettes DPE: D en tête (37 %), 26 % du parc en classes vertueuses (A à C).

ADEME · GES

Distribution GES

Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe D dominante (26 %), 50 % de logements en A, B ou C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 261 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 112 (après 2012).

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Performance comparée: maisons classées D (246), appartements classés D (219), en kWh/m²/an.

Comparaison territoriale
Consommation vs département+14 kWh/m²/an
Consommation vs France+27 kWh/m²/an
Passoires vs département+2,3 pts
Passoires vs France+4,8 pts

05 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

5,53 €Loyer moyen /m² i
2,7 %Taux de vacance i
140dont PLAI i
20dont PLS i
996En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T198
T2458
T3844
T4556
T5+92

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

2 432 logements sont recensés comme vacants dans le parc de Vierzon (16,1 % des 15 120 unités). La typologie majoritaire est la maison individuelle (66,6 %), complétée par 33,4 % d'appartements. Ce contexte résidentiel — Vierzon est une commune du Val de Loire, perchée à 155 m d'altitude, dans un relief de collines — cadre la lecture du parc local.

Les propriétaires occupants sont majoritaires (57,6 %), devant les locataires (41,3 %). 15,7 % des logements occupés à titre principal sont des HLM.

L'ancienneté du parc de Vierzon mêle deux époques — 9,7 % avant 1919, 6,9 % après 2006. Le parc de Vierzon présente des performances DPE contrastées: classe dominante D et 230 kWh/m²/an, soit davantage que la médiane nationale. Les passoires thermiques (F+G) atteignent 14,7 % du parc diagnostiqué. Côté énergie, le gaz de ville chauffe 60,7 % des résidences principales.

Le parc de Vierzon est stable sur la période 2016-2022 (+0,9 %). 22,7 % des ménages de Vierzon n'ont pas de voiture, 25,7 % en possèdent au moins deux.

Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune du Val de Loire. Sur le plan physique, la commune est perchée à 155 m d'altitude, dans un relief de collines, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.

Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 12 434 résidences principales de Vierzon et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.

Faut-il investir à Vierzon en 2026 ?

Ancien pôle industriel du Berry, Vierzon mise aujourd'hui sur sa gare TGV et son large panel de services pour redynamiser son territoire. Son marché immobilier, très accessible, affiche des rendements locatifs parmi les plus élevés de la région. Ce paradoxe apparent entre attractivité financière et fragilité socio-économique définit l'enjeu d'un investissement en 2026.

1 024 €/m² prix médian
+1,3 % sur un an
459 transactions 2026

À moins de 1 100 €/m² et avec des rendements bruts dépassant 9%, Vierzon est l'un des marchés les plus rentables du Centre-Val de Loire.

Verdict

➤ Investir ici exige une approche rendement pur, sélective et distante de la dynamique économique locale.

Rendement bon
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Points clés

  • ✓ Rendements locatifs bruts très attractifs (9,1%)
  • ✓ Prix d'entrée parmi les plus bas de la région
  • ✓ Solide tissu de services et d'équipements
  • ⚠ Démographie en déclin prononcé (-7,5% en 10 ans)
  • ⚠ Taux de chômage structurellement élevé (21,8%)

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Prix médian inférieur de plus de 30 % à la moyenne nationale.
  • Niveau de prix inférieur de 25 % à la moyenne régionale.
  • Rendement locatif deux fois supérieur à celui des grandes métropoles.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Vierzon

Le marché immobilier de Vierzon affiche une pression notable (IPI 5,2/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.

Indices immobiliers de Vierzon

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

5,2

Indice de Pression Immobilière

Modéré

Pression modérée (5,2/10) : le marché n'est ni tendu ni détendu, laissant de la marge à la négociation.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
55
Années de revenu pour acheter 70 m²
71
% de résidences secondaires
5
Croissance démographique (5 ans)
48
Densité de population
99
4,1

Indice d'Accessibilité Immobilière

Moyen

Accessibilité très faible (2,1/10) : les prix restent très bas mais la solvabilité locale est limitée.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
29
% de propriétaires
14
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
4
4,9

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Potentiel locatif modéré (5,2/10) : la demande existe, portée par l'offre de services, mais sans pression excessive.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
98
% résidences secondaires (demande saisonnière)
5
Croissance démographique (5 ans)
48
Capacité touristique / population
36
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
45
2,2

Indice de Pression Touristique Immobilière

Faible

Pression touristique négligeable (1,8/10) : aucun levier pour la location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
5
Capacité touristique / population
36
% de logements vacants
75
Faible densité (proxy isolement touristique)
1

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 1112,3 — Percentile dept : 55/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 4,1 — Percentile dept : 71/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 5/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : -2,6 — Percentile dept : 48/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 334,2 — Percentile dept : 99/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 4,1 — Percentile dept : 29/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 47,4 — Percentile dept : 14/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 12,9 — Percentile dept : 4/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 42,4 — Percentile dept : 98/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 5/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : -2,6 — Percentile dept : 48/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 36/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 1112,3 — Percentile dept : 45/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 5/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 36/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 16,1 — Percentile dept : 75/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 334,2 — Percentile dept : 1/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Vierzon : opportunités et risques

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Données du marché immobilier à Vierzon

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian à Vierzon s'établit à 1 087 €/m², selon les données DVF 2024. Cette valorisation place la commune dans le segment très accessible du Centre-Val de Loire, à comparer aux 2 777 €/m² d'Olivet, pourtant éloignée de seulement 80 km. Cette sous-valorisation relative ne s'explique pas par un déficit d'équipements : avec près de 940 commerces et services recensés par l'INSEE, Vierzon offre un cadre de vie complet.

La dynamique des prix est révélatrice d'un marché en phase de correction. Après un pic à 1 178 €/m² en 2022, une baisse de -3,7 % a été enregistrée sur l'année 2024. Cette tendance suit le mouvement national de tassement, mais elle est accentuée localement par des indicateurs démographiques dégradés, avec une population en recul de -7,5 % sur dix ans.

Le marché est porté par la demande locative, comme en témoigne un taux de propriétaires de 57,6 %, inférieur à la moyenne nationale. Toutefois, avec 16,1 % de logements vacants, le parc présente aussi des signes de dévitalisation dans certains secteurs, nécessitant une sélection géographique rigoureuse.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Vierzon Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Le marché de Vierzon a connu une nette embellie post-Covid, avec un prix médian bondissant de +20 % entre 2020 et 2022 pour atteindre 1 178 €/m². Depuis, une correction s'est amorcée, ramenant le prix à 1 087 €/m² en 2024, soit un repli de -7,7 % en deux ans. Cette baisse, plus prononcée que dans certaines villes moyennes voisines, réouvre une fenêtre d'opportunité pour les acquéreurs. Les appartements, moins nombreux, affichent un prix médian (1 000 €/m²) plus élevé que les maisons (1 036 €/m²), mais sur des surfaces deux fois plus petites, reflétant une demande spécifique sur les petits logements. Pour un acheteur en 2026, le contexte est celui d'un marché en consolidation, offrant des prix d'entrée très compétitifs au regard du potentiel locatif.

Évolution du marché immobilier de Vierzon

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Sur cinq ans, le prix médian de Vierzon évolue de +7,3 %, passant de 954 à 1 024 €/m²; 459 ventes ont été enregistrées en 2025.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 1 036 €/m²
Surface médiane 80 m²
Transactions 338
Appartements
Prix médian 1 000 €/m²
Surface médiane 48 m²
Transactions 121

Indicateurs clés du marché

+1,3 %
Variation annuelle prix/m² ?
10,8 %
Rendement locatif apparts ?
9,2 %
Rendement locatif maisons ?
27,1 %
Taux d'effort ?
Effort soutenable

Achat type — prix total estimé

82 880 €
Maison 80 m² ?
Mensualité ~481 €/mois (20 ans, 3,5 %)
48 000 €
Appartement 48 m² ?
Mensualité ~278 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Acheter vs Louer — appartement 48 m²

278 €/mois
Mensualité crédit ?
431 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 153 €/mois de moins

Accessibilité — années de revenu médian

4,3 ans
Pour une maison ?
2,5 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

9,0 €/m²
Loyer médian appartements ?
7,1 - 11,4 €/m²
8,0 €/m²
Loyer médian maisons ?
6,4 - 9,9 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Avec 459 transactions en 2024, le volume d'échanges à Vierzon reste robuste, bien qu'en baisse par rapport aux années record 2021-2022. Le marché est clairement dominé par l'immobilier individuel, qui représente 65 % des ventes (383 maisons), pour une surface médiane de 78 m². Les appartements (121 ventes) sont plus chers au m² mais deux fois plus petits (50 m²). L'écart important entre prix moyen (1 583 €/m²) et prix médian (1 087 €/m²) indique une offre très hétérogène, avec un segment de biens de qualité tirant la moyenne vers le haut. Le marché est actuellement équilibré, sans forte pression, ce qui laisse du temps à la réflexion et à la négociation pour l'acheteur.

Répartition des ventes

73,6 % de maisons et 26,4 % d'appartements parmi les 459 transactions enregistrées.

Répartition des ventes: 73,6 % de maisons et 26,4 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 459 338 121
Prix médian/m² 1 024 € 1 036 € 1 000 €
Prix moyen/m² 1 328 €
Surface médiane – 80 m² 48 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 573 954 €
2022 539 1 014 €
2023 460 1 000 €
2024 429 1 011 €
2025 459 1 024 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Vierzon est modeste mais en nette progression. Sur les cinq dernières années, 276 logements ont été autorisés, avec une tendance haussière de +34 % par rapport à la période précédente. Cependant, l'année 2024 marque un net ralentissement avec seulement 12 autorisations. Cette faible production neuve, couplée à un déclin démographique continu, limite les risques de sur-offre sur le marché. Elle indique aussi une relative prudence des promoteurs, qui semblent prioriser la rénovation ou la réhabilitation du parc ancien, lequel représente encore un quart des logements. Pour l'investisseur, cela signifie une concurrence limitée du neuf mais un parc locatif globalement vieillissant, avec 14,6 % de passoires énergétiques à rénover.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

1 082 logements autorisés cumulés, 904 commencés: la dynamique récente affiche 44 autorisations sur 2025.

Vacance longue durée à Vierzon

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

2 106 logements vacants au total
1 321 vacants depuis plus de 2 ans 62,7 % des vacants

Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.

Construction neuve à Vierzon (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Bilan construction à Vierzon: 217 logements autorisés sur 5 ans, 22 pour la dernière année (-10 %).

217 logements autorisés sur 5 ans
22 en 2025 dernière année connue
-10 % vs 5 années précédentes tendance

Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.

Fourchettes de loyers à Vierzon

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 7,1 €/m²
Médian 9,0 €/m²
Haut 11,4 €/m²
Écart de 4,3 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 6,4 €/m²
Médian 8,0 €/m²
Haut 9,9 €/m²
Écart de 3,5 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Vierzon

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (48 m²)
~1 213 €/an
soit ~2,8 mois de loyer par an
Pour une maison type (80 m²)
~1 797 €/an
soit ~2,8 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 46,89 % Moyenne dept : 42,40 % +4,49 pt Moyenne France : 43,01 % +3,88 pt
Taxe d'habitation (rappel) 30,89 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

44,62 % 2021
46,89 % 2022
46,92 % 2023
46,89 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (46,89 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le rendement net plafonne autour de 5 %, soit près de 4 points de moins que le brut. Cette décote s’explique principalement par la taxe foncière de 46,89 % et par les frais de gestion, de copropriété et d’entretien. Avec un parc ancien (25 % antérieur à 1945), prévoyez une enveloppe travaux pour maintenir le bien louable. La vacance locative, sur un marché où 16,1 % des logements sont inoccupés, est aussi un risque à provisionner.

Performance énergétique du parc à Vierzon

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 023 diagnostics analysés (ADEME)

Parc à Vierzon: majorité classée D, part de passoires thermiques à 14,7 %.

Classe dominante D
Passoires thermiques 14,7 % F + G
Conso moyenne 230 kWh/m²/an

Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.

La classe énergétique D domine, avec une consommation moyenne de 229 kWh/m²/an. Près de 15 % du parc est classé F ou G (passoire). Pour un acquéreur, cela implique de budgéter des travaux de rénovation énergétique, d’autant que la loi Climat et Résilience interdit la location des passoires à partir de 2025. Un bien mal noté présente donc un risque de décote et des obligations légales à court terme.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Privilégiez les maisons de taille modérée (3-4 pièces), qui représentent les deux tiers du parc et correspondent à la demande familiale locale. Les appartements de type T2 ou T3 dans des copropriétés bien entretenues et bien situés (proximité gare, commerces) trouvent également preneurs. Méfiez-vous du parc ancien : 25 % des logements datent d'avant 1945 et 14,6 % sont des passoires thermiques (DPE F/G), un risque règlementaire et financier majeur.

Quelles zones cibler à Vierzon ?

Le centre-bourg historique et les quartiers immédiatement autour de la gare TGV offrent la meilleure liquidité locative, grâce à la proximité des services (939 équipements recensés) et des transports. La périphérie résidentielle, plus calme, peut convenir pour cibler les familles. Évitez les zones identifiées à risques (PPRi de Vierzon pour les inondations) et les secteurs où le taux de vacance (16,1 % en moyenne) est encore plus élevé, signe d'un désintérêt locatif.

Calculateur de rendement à Vierzon

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Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Vierzon

Le risque de vacance locative est réel (taux de vacance de 16,1 %) et pèse sur la rentabilité. La dépendance à une économie locale fragile (taux de chômage à 21,8 %) limite le pouvoir d'achat des locataires. La mise aux normes énergétiques est un enjeu crucial : 14,6 % du parc est classé F ou G, et la classe D domine (229 kWh/m²/an). Enfin, la taxe foncière, à 46,89 %, grève significativement le rendement net.

Cas pratique : un investissement type à Vierzon

Pour un appartement de 50 m² à Vierzon, le prix médian est d’environ 61 100 €. Mis en location à 9 €/m², il génère 450 € de loyer mensuel. Avec un crédit sur 20 ans et un apport de 20 %, la mensualité serait proche de 300 €, dégageant un cash-flow mensuel potentiellement positif avant impôts et charges.

Erreurs à éviter quand on investit à Vierzon

  • Négliger la taxe foncière à 46,89 %.
  • Tabler sur le rendement brut sans provisionner les travaux.
  • Oublier le risque de vacance dans un parc avec 16,1 % de logements vides.
  • Acheter sans vérifier la classe DPE et les obligations légales.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché vierzonnais suit la saisonnalité classique, avec une reprise post-rentrée en septembre-octobre et un ralentissement estival. La période de fin d’hiver (mars-avril) peut être propice à l’achat de biens nécessitant des travaux, avant la belle saison. Pour les vendeurs, évitez les périodes de vacances scolaires. Le paiement de la taxe foncière en septembre peut aussi inciter certains propriétaires à vendre en début d’année.

Le saviez-vous ?

  • Vierzon compte 12 monuments historiques protégés sur son territoire.
  • La fibre est déployée pour près de 70 % des logements.
  • L’âge médian de 48,7 ans est supérieur à la moyenne nationale.

S'installer à Vierzon : cadre de vie et logement

S'installer à Vierzon, c'est profiter des avantages d'une ville de services complète sans le coût de la métropole. La commune dispose de 165 commerces, 169 établissements de santé et 86 équipements sportifs, selon l'INSEE, assurant une autonomie au quotidien. La connexion fibre à 69,7 % et la présence de la 5G permettent également le télétravail.

Le territoire n'est pas exempt de contraintes. Le Plan de Prévention des Risques d'inondation (PPRi) est actif sur certains secteurs, une donnée à vérifier impérativement avant tout achat, car elle impacte l'assurabilité et la valeur du bien. Le climat, avec des précipitations annuelles de 791 mm et une température moyenne de 12°C, est typique du Centre.

Le profil démographique, marqué par un vieillissement prononcé (36,2 % de plus de 60 ans), dessine une ville calme, orientée vers les familles établies et les retraités, plus que vers les jeunes actifs. La gare TGV, à 1 km du centre, reste un atout majeur pour relier Paris en moins de deux heures.

Carte du marché immobilier à Vierzon

Vierzon et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Vierzon

12,0 °C
Température moyenne ?
791 mm
Précipitations ?
44 j
Jours de gel/an ?

Le climat de Vierzon, avec 12 °C de moyenne annuelle et 791 mm de pluie, est tempéré et moins humide que le nord du département. Les hivers sont modérés, sans grands excès. Ce profil convient aux acheteurs recherchant un rythme de saisons marqué sans les rigueurs du climat montagnard ou la sécheresse méditerranéenne. L’altitude de 140 m limite les brouillards tenaces des vallées.

À qui s'adresse Vierzon ?

Vierzon s'adresse principalement aux primo-accédants et aux familles aux budgets serrés, attirés par la possibilité d'acquérir une maison individuelle à prix contenu. Les retraités en recherche de tranquillité et de services de proximité y trouvent également un cadre adapté. Enfin, les actifs travaillant dans les pôles urbains voisins (Bourges, Orléans) et pouvant utiliser le TGV apprécient la combinaison d'un coût de la vie bas et d'une bonne accessibilité.

Avantages et limites à Vierzon

✓ Points forts

  • Prix d'entrée très accessible (médiane à 1 087 €/m²)
  • Dominante de maisons individuelles (66,8% du parc)
  • Connexion TGV directe vers Paris (gare à 1 km)
  • Cadre de vie vert, en lisière de la Sologne
  • Niveau d'équipements et services complet (939 équipements)

− À prendre en compte

  • Dynamique démographique négative (-7.5% en 10 ans)
  • Taux de chômage élevé (21.8%) pesant sur l'économie locale
  • Risque inondation (PPRi) sur certains secteurs

Composition du parc immobilier à Vierzon

15 120 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Répartition équilibrée: 66,8 % de maisons, 33,2 % d'appartements sur un total de 15 120 logements.

82,2 % Résidences principales 12 434 logements
1,7 % Résidences secondaires 253 logements
16,1 % Logements vacants 2 432 logements
57,6 % Propriétaires de leur résidence

Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.

Le parc est majoritairement constitué de maisons (66,8 %) et de propriétaires occupants (57,6 %), signe d’un marché ancré et familial. Cependant, le taux de vacance de 16,1 % et le faible pourcentage de résidences secondaires (1,7 %) pointent un potentiel de revitalisation. Cela peut offrir des opportunités de négociation à l’achat, notamment sur des biens à rénover, pour des projets d’accession à la propriété.

Ancienneté du parc à Vierzon

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 12 393 logements).

  • Avant 1919 9,7 % 1 206 logts
  • 1919-1945 15,2 % 1 889 logts
  • 1946-1970 33,5 % 4 146 logts
  • 1971-1990 28,6 % 3 544 logts
  • 1991-2005 6,1 % 758 logts
  • 2006-2019 6,9 % 850 logts

Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.

Équipements et services à Vierzon

939 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

165 Commerces
452 Services
169 Santé
86 Sports et loisirs
40 Enseignement
16 Tourisme
11 Transports

Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.

Risques naturels et géorisques à Vierzon

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Faible Zone 2/5
Risques naturels recensés 7 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 17 catastrophes naturelles déclarées

Vierzon est concerné par un Plan de Prévention des Risques d’inondation (PPRi) actif. Sept risques naturels sont recensés, avec 17 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est faible et le radon également. Avant tout achat, consultez le zonage du PPRi et vérifiez l’assurabilité du bien. Ces éléments ne sont pas bloquants mais conditionnent l’usage futur et peuvent impacter le prix.

Cas pratique : un achat type à Vierzon

Acheter une maison de 78 m² (surface médiane déduite du prix total) à 82 134 € représente environ 4,3 années du revenu médian local (19 130 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 25 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s’élèverait à environ 340 €.

Erreurs à éviter quand on achète à Vierzon

  • S’engager sans consulter le zonage du PPRi de Vierzon.
  • Ignorer le DPE, surtout pour un bien classé F ou G.
  • Surestimer un potentiel de revente rapide dans un marché en baisse.
  • Négliger les frais de rénovation sur un parc ancien (25 % d'avant 1945).

Points clés à retenir à Vierzon

  • Prix médian à 1 087 €/m², en léger recul sur un an.
  • Rendements bruts attractifs, autour de 9 %.
  • Climat tempéré avec 12 °C de moyenne annuelle.
  • L’état et le DPE pèsent plus que la seule surface.
  • Écart faible entre maisons (1 036 €/m²) et appartements (1 000 €/m²).
  • Rendement net ramené à environ 5 % après charges.
  • Parc à 66,8 % de maisons, majoritairement occupées par des propriétaires.
  • Proximité de la gare TGV et du centre valorisante.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Vierzon ?

À Vierzon, l’état du bien et sa performance énergétique sont devenus des critères majeurs de valorisation, devant la simple surface. La proximité de la gare TGV, des commerces (165 équipements) et des écoles peut justifier une prime. Un terrain de taille significative est un atout dans une commune étendue (75 km²). À l’inverse, un DPE médiocre ou une localisation excentrée par rapport au centre-ville et à ses 12 monuments historiques génèrent une décote significative.

Estimation indicative d'une maison à Vierzon

Pour une maison de 80 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

81 920 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Une estimation erronée peut entraîner plusieurs mois de stagnation ou une vente à perte. À Vierzon, où les prix sont en recul de 3,7 %, surévaluer son bien le place hors marché face à une concurrence nombreuse (16,1 % de logements vacants). À l'inverse, sous-évaluer cède de la valeur au acheteur. Une estimation data, fondée sur les ventes comparables réelles et les spécificités locales (comme la forte proportion de maisons anciennes), est indispensable pour définir un prix d'appel attractif et réaliste, permettant une négociation sereine.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Les outils en ligne utilisent des moyennes qui ne rendent pas compte des écarts entre quartiers ou types de biens. Un agent local maîtrise les micro-marchés, par exemple la différence de valorisation entre un appartement rénové près de la gare et une maison ancienne en périphérie. Son estimation intègre l’état réel, les potentiels et les défauts, et s’appuie sur un réseau pour attirer des acheteurs sérieux, facilitant une vente au juste prix.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se fier uniquement au prix au m² moyen, très variable selon les quartiers.
  • Minimiser l’impact d’un mauvais DPE sur la valorisation.
  • Ne pas tenir compte du taux de vacance élevé pour fixer son prix.
  • Comparer avec des biens neufs, très rares (seulement 12 autorisés en 2024).

Investir à Vierzon : passer à l'action

Un rendement brut de 9 % ne suffit pas à garantir la réussite d'un investissement. À Vierzon, la sélection du bien, le quartier et l'état du bâti sont critiques. Seul un professionnel implanté localement peut identifier les opportunités viables dans un contexte démographique déclinant.

Les chiffres révèlent un potentiel de rendement, mais sa concrétisation dépend du choix précis du bien et du quartier.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Vierzon

    Quel est le prix immobilier moyen à Vierzon ?

    Le prix médian global à Vierzon est de 1 087 €/m² en 2024. Une maison de 78 m² coûte environ 82 134 €, tandis qu'un appartement de 50 m² se négocie aux alentours de 61 100 €.

    Est-ce le bon moment pour investir à Vierzon ?

    Le marché est en correction (-3,7 % en 2024), offrant des prix d'entrée attractifs. Le moment est opportun pour les investisseurs en quête de rendement locatif élevé (9,1 % brut), à condition de sélectionner un bien économe et bien situé.

    Vierzon est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?

    Vierzon est significativement moins chère. Son prix au m² est inférieur de 50 % à celui de Moulins (1 629 €/m²) et de 155 % à celui d'Olivet (2 777 €/m²), malgré des équipements et services comparables.

    Quel rendement locatif espérer à Vierzon ?

    Les rendements bruts sont très attractifs : 9,1 % pour une maison et 8,8 % pour un appartement. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net se situe autour de 5,2 %.

    Quels sont les risques à connaître avant d'investir ?

    Les principaux risques sont le déclin démographique (-7,5 % en 10 ans), un taux de chômage élevé (21,8 %) et la part non négligeable de passoires énergétiques (14,6 %). Une expertise locale est cruciale pour les éviter.

    Marché immobilier des communes voisines

    À 1 087 €/m², Vierzon coûte trois fois moins cher que Olivet (2 777 €/m²) pour des indicateurs locatifs similaires, offrant un effet de levier considérable sur le rendement.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Vierzon.

    Communes limitrophes de Vierzon

    Vierzon est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    1 024 €/m² Prix médian à Vierzon
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Marché d'accès abordable à Vierzon: 1 024 €/m² sur 459 ventes récentes, un ticket d'entrée inférieur à la médiane départementale.

    Le prix médian de Vierzon gagne +7,3 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 2 460 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.

    Le prix au m² diffère selon le type de bien à Vierzon: 1 036 €/m² pour les maisons (surface médiane 80 m²) et 1 000 €/m² pour les appartements (48 m²). Rapporté au revenu médian de Vierzon, un logement de 80 m² (82 880 €) représente 4,3 années de ressources brutes.

    Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 9,0 €/m² pour un appartement et 8,0 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 10,8 % pour un appartement (9,2 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (1,7 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.

    Rythme de construction régulier: 43 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025.

    Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Vierzon est une commune du Val de Loire. Sur le plan physique, la commune est perchée à 155 m d'altitude, dans un relief de collines, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.

    Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 6 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Vierzon

    Classement remarquable Population 2ᵉ du département Aussi sur cette commune Conformité sanitaire Aussi sur cette commune Services & mobilité Aussi sur cette commune Système éducatif Aussi sur cette commune Profil de la population Aussi sur cette commune Niveau de vie et emploi Aussi sur cette commune Que visiter Boutique souvenir Mug, t-shirt et affiche du village Page principale Retour à la fiche Vierzon

    Communes voisines

    Méreau 18120 2 632 hab. 6,6 km Foëcy 18500 2 046 hab. 8,3 km Saint-Hilaire-De-Court 18100 594 hab. 4,1 km Brinay 18120 490 hab. 6,7 km