Logement & immobilier

Le logement à Villepinte

93420 Seine-Saint-Denis 41 470 hab.
Fiche complète

Le parc résidentiel de Villepinte totalise 13 856 logements (3,6 pièces en moyenne).

3e du département
Résidences principales 95%
Logements vacants 3,9%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant C

01 Le parc de logements

13 856Logements au total
57 %Appartements i
49,6 %Propriétaires
1,1 %Rés. secondaires
30 %Logements sociaux i
3,9 %Logements vacants i-37% vs dept · -51% vs France
+10,7 %Évolution 2016–2022
1 386 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 13 856 logements dont 13 170 résidences principales, 146 résidences secondaires et 540 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Sur les 13 856 logements recensés, 95 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 4 % sont vacants.

INSEE · 2022

Époque de construction

Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (43 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 0 %.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Le graphique montre une moyenne de 3,6 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (25 % de 5 pièces et plus).

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements12 08212 51913 856
Rés. principales11 45511 82713 170
Rés. secondaires60106146
Vacants567585540

En regard, Bezons (à 24 km, 36 434 hab.) affiche 39,0 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

La répartition du parc occupé: 49,6 % de propriétaires, 49,2 % de locataires, dont 27 % en HLM.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Répartition des modes de chauffage: 59 % au gaz de ville, 32 % pour électricité, 4 % pour fioul.

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans1 222
2 à 4 ans2 570
5 à 9 ans2 758
10 ans ou plus6 620
Total ménages13 170
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale4 056
Sous-occupation modérée3 085
Sous-occupation accentuée1 778
Suroccupation modérée2 400
Suroccupation accentuée691
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 20 % sans, 52 % à une voiture, 28 % multi-motorisés. Par ailleurs, 65,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

13 856Logements en 2022
+253 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 3 928 à 13 856, soit +253 %.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 788 677 1 013 947 1 177 433
Dont vacants > 2 ans 130 136 142 118 170 209

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
167kWh/m²/an en moyenne
5,5 %Passoires (F+G) i
6 702Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
167 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
B
1 979 kg CO2/an
C
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Distribution DPE sur 6 702 diagnostics: la majorité se situe en classe C (55 %), avec 71 % de logements économes (A-B-C).

ADEME · GES

Distribution GES

Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (36 %), et 85 % des logements se classent A à C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 340 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 109 (après 2012).

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Les maisons affichent une classe dominante C (221 kWh/m²/an), les appartements C (153) — l'écart typologique est marqué.

Comparaison territoriale
Consommation vs département-37 kWh/m²/an
Consommation vs France-36 kWh/m²/an
Passoires vs département-4,2 pts
Passoires vs France-4,4 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

30,3 %Taux logements sociaux i
3 984Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutConforme

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

7,31 €Loyer moyen /m² i
1,9 %Taux de vacance i
174dont PLAI i
280dont PLS i
2 311En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1238
T2652
T31 593
T41 074
T5+326

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

La commune compte 13 856 logements au total, presque tous dédiés à l'habitation principale (95,0 %). Répartition relativement équilibrée entre maisons (42,1 %) et appartements (57,9 %). Ancrage local: la commune est une commune de la petite couronne parisienne, en contexte de plaine (altitude moyenne: 108 m).

Statut d'occupation assez équilibré: 49,6 % de propriétaires occupants et 49,2 % de locataires. 27,4 % des logements occupés à titre principal sont des HLM. Au-dessus du seuil SRU, Villepinte affiche 30,3 % de logements sociaux (cible 25,0 %).

Le parc de Villepinte est plutôt récent: 17,1 % des logements ont été construits depuis 2006. Les diagnostics énergétiques (DPE) pointent une classe C dominante et 167 kWh/m²/an en moyenne, sous la médiane nationale (203). La source de chauffage la plus répandue est le gaz de ville (59,3 %).

Villepinte affiche une croissance de son parc de +10,7 % depuis 2016. Répartition équilibrée de la motorisation: 20,1 % de ménages sans voiture, 28,2 % à au moins deux voitures.

Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre une commune de la petite couronne parisienne dans lequel s'inscrit Villepinte. Le parc résidentiel de Villepinte s'inscrit dans un territoire en contexte de plaine (altitude moyenne: 108 m).

Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 13 170 résidences principales de Villepinte et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.

Faut-il investir à Villepinte en 2026 ?

A mi-chemin entre Paris et l'aeroport Charles-de-Gaulle, Villepinte beneficie d'une desserte ferroviaire directe et d'une demographie dynamique (+11,2 % en 5 ans). Son economie locale, cependant, reste fragile avec un taux de chomage eleve. Ce contraint entre atouts geographiques et vulnerabilite sociale dessine un marche immobilier specifique.

2 933 €/m² prix médian
+3,5 % sur un an
271 transactions 2026

Avec un rendement locatif brut de 9,4 % et un prix median a 2 933 €/m2, Villepinte affiche un profil rentable dans le top 30 % des marches accessibles d'Île-de-France.

Verdict

➤ Miser sur Villepinte demande une selection rigoureuse du bien et du quartier, mais le potentiel locatif justifie une strategie de rendement a moyen terme.

Rendement bon
Risque modere
Horizon moyen terme
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Points clés

  • ✓ Rendement locatif brut parmi les plus eleves d'Île-de-France
  • ✓ Prix d'entree tres accessible grace a la correction recente
  • ✓ Dynamique demographique forte (+11,2 % en 5 ans)
  • ⚠ Fragilite economique locale avec un chomage a 15,6 %
  • ⚠ Correction recente de -12,7 % necessitant de la prudence

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✓ Investisseur locatif classique
  • ✓ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✓ Primo-accedant local

Positionnement sur le marché

  • Un prix median 30 % inferieur a la moyenne des grandes metropoles françaises
  • Une decote de 12 % a 59 % par rapport aux communes voisines comparables
  • Un rendement locatif brut superieur a 9 % pour les appartements, bien au-dessus des moyennes regionales
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Villepinte

Le marché immobilier est détendu et accessible : les prix restent modérés par rapport aux revenus locaux. C'est un contexte favorable pour les primo-accédants et les investisseurs en quête de rendement.

Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,7/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 8,6 %.

Indices immobiliers de Villepinte

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

3,0

Indice de Pression Immobilière

Faible

Pression faible : un marche d'acheteur ou la negociation est possible, mais la liquidite a la revente peut etre moindre.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
8
Années de revenu pour acheter 70 m²
13
% de résidences secondaires
47
Croissance démographique (5 ans)
90
Densité de population
13
8,4

Indice d'Accessibilité Immobilière

Très accessible

Accessibilite tres elevee : les prix sont tres abordables par rapport aux revenus locaux, facilitant l'accession.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
87
% de propriétaires
74
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
58
6,7

Indice d'Opportunité Locative

Favorable

Opportunite locative elevee : la demande locative est soutenue, portee par une population jeune et une proportion de proprietaires limitee.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
32
% résidences secondaires (demande saisonnière)
47
Croissance démographique (5 ans)
90
Capacité touristique / population
92
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
92
6,2

Indice de Pression Touristique Immobilière

Élevé

Pression touristique moderee : l'aeroport et le parc des expositions generent une demande saisonniere complementaire mais non dominante.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
47
Capacité touristique / population
92
% de logements vacants
5
Faible densité (proxy isolement touristique)
87

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 2781,0 — Percentile dept : 8/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 10,2 — Percentile dept : 13/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 47/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 11,2 — Percentile dept : 90/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 4147,0 — Percentile dept : 13/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 10,2 — Percentile dept : 87/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 47,1 — Percentile dept : 74/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 26,1 — Percentile dept : 58/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 50,4 — Percentile dept : 32/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 47/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 11,2 — Percentile dept : 90/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 92/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 2781,0 — Percentile dept : 92/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 47/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 92/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 3,9 — Percentile dept : 5/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 4147,0 — Percentile dept : 87/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Villepinte : opportunités et risques

Investir a Villepinte en 2026 cible prioritairement la rentabilite locative. Le rendement brut de 9,4 % pour les appartements, tire d'apres la carte des loyers du ministere, est un argument massue. Il s'explique par des prix d'acquisition bas et des loyers relativement resistants, portes par une demande locative solide dans une commune ou seulement 49,6 % des habitants sont proprietaires.

Cet attrait doit etre nuance par les charges recurrentes. La taxe fonciere sur le bati, a 49,53 %, est elevee et grève significativement le rendement net, estime ici a 5,3 %. Par ailleurs, le parc immobilier, bien que jeune avec 17,1 % de constructions posterieures a 2006, compte encore 5,7 % de passoires thermiques (classes F ou G), soumises a des interdictions de location progresives. La selection du bien devra integrer cette contrainte reglementaire croissante.

La strategie de plus-value semble plus risquee a court terme, compte tenu de la correction recente et de la fragilite economique locale. Une approche prudente consisterait a viser un investissement locatif en appartement, avec un horizon de detention moyen terme (5 a 10 ans), pour beneficier de la rentabilite tout en attendant une eventuelle revalorisation liee a la dynamique demographique et aux amenagements de la Metropole du Grand Paris.

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Données du marché immobilier à Villepinte

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix median a Villepinte, a 2 933 €/m2, se situe a un niveau d'acces rare en petite couronne parisienne. Cette accessibilite est le premier fait structurant du marche, conforme a un indice IAI de 7,9/10. Elle s'explique en partie par une solvabilite locale limitee, avec un revenu median de 19 060€, mais aussi par une correction recente brutale de 12,7 % en 2024.

Cette baisse intervient apres trois annees de hausse ininterrompue, creant une fenetre d'entree potentielle. D'apres les transactions DVF 2024, l'ecart important entre prix moyen (3 615€/m2) et median revele un parc tres heterogene. Les appartements, avec un prix median a 2 637 €/m2, tirent le marche vers le bas, tandis que quelques biens plus cotes, souvent des maisons individuelles, maintiennent une fourchette haute.

La proximite de l'aeroport Charles-de-Gaulle et de la gare TGV, a 5,2 km, constitue un atout geographique structurant. Neanmoins, selon l'INSEE, le taux de chomage de 15,6 % et la part moderee de logements sociaux (30 %) indiquent un territoire sous tension sociale, ce qui peut peser sur la demande d'accesion et expliquer en partie la volatilite des prix observes.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Villepinte Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

L'evolution des prix a Villepinte revele une trajectoire en dents de scie. Apres une hausse continue de 2020 a 2023, qui a porte le prix median de 2 937 €/m2 a 2 882 €/m2, le marche a subi une correction severe en 2024 avec une baisse de 12,7 %. Ce repli ramene les prix en dessous de leur niveau de 2020. Cette chute contraste avec la relative stabilite observee dans certaines communes voisines, indiquant une plus grande volatilite du marche villepintois. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique suggere une fenetre d'opportunite, mais aussi la necessite d'une analyse approfondie des causes de cette correction, qui pourrait etre liee a la fragilite economique locale ou a un ajustement apres une surchauffe.

Évolution du marché immobilier de Villepinte

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Trajectoire DVF 2021→2025: 2 986 €/m² → 2 933 €/m² (-1,8 %), volume annuel actuel 271 transactions.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 3 158 €/m²
Surface médiane 87 m²
Transactions 129
Appartements
Prix médian 2 637 €/m²
Surface médiane 57 m²
Transactions 142

Indicateurs clés du marché

+3,5 %
Variation annuelle prix/m² ?
8,6 %
Rendement locatif apparts ?
7,0 %
Rendement locatif maisons ?
67,6 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

274 746 €
Maison 87 m² ?
Mensualité ~1 593 €/mois (20 ans, 3,5 %)
150 309 €
Appartement 57 m² ?
Mensualité ~872 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Les simulations financieres pour Villepinte mettent en lumiere un profil d'investissement a forte rentabilite brute, mais avec un effort financier initial consequent. Pour un appartement type de 60 m2 a 143 940 €, le loyer median estime couvre une part significative de la mensualite d'emprunt. Le rendement brut de 9,4 % est l'un des plus eleves du departement. Neanmoins, le rendement net estimatif (5,3 %) est sensiblement erode par les charges, dont une taxe fonciere elevee a 49,53 %. Le faible revenu median (19 060€) implique que le marche locatif depend fortement de populations exterieures ou d'aides au logement, une dependance a integrer dans l'analyse du risque.

Acheter vs Louer — appartement 57 m²

872 €/mois
Mensualité crédit ?
1 074 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 202 €/mois de moins

Accessibilité — années de revenu médian

14,4 ans
Pour une maison ?
7,9 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

18,8 €/m²
Loyer médian appartements ?
15,5 - 22,9 €/m²
18,3 €/m²
Loyer médian maisons ?
12,6 - 26,6 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Avec 271 transactions en 2024, le volume d'activite a Villepinte reste robuste, bien qu'en retrait par rapport au pic de 2021 (438 ventes). Le marche est equilibre entre ventes de maisons (149) et d'appartements (142). Le prix moyen global (3 615€/m2) depasse significativement le prix median (2 933€/m2), indiquant la presence de biens vendus a des valeurs elevees, probablement dans des secteurs plus residentiels ou du neuf. Cette dispersion des prix souligne l'heterogeneite du parc et l'importance cruciale de la localisation. Le caractere du marche semble basculer vers l'acheteur, compte tenu de la baisse des prix et de la pression immobiliere faible.

Répartition des ventes

47,6 % de maisons et 52,4 % d'appartements parmi les 271 transactions enregistrées.

Répartition des ventes: 47,6 % de maisons et 52,4 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 271 129 142
Prix médian/m² 2 933 € 3 158 € 2 637 €
Prix moyen/m² 3 081 €
Surface médiane – 87 m² 57 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 390 2 986 €
2022 370 3 106 €
2023 260 3 088 €
2024 277 2 833 €
2025 271 2 933 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve a Villepinte montre un net ralentissement. Alors que 805 logements ont ete autorises sur les cinq dernieres annees, seulement 13 permis ont ete delivers en 2024, soit une chute de 66 % par rapport a la periode precedente. Ce frein brutal dans la production neuve peut limiter l'offre future face a une pression demographique soutenue, potentiellement contenant la baisse des prix sur le parc ancien a moyen terme. Il indique aussi une possible prudence des promoteurs face au contexte economique local. Les zones en renouvellement urbain, notamment autour de la gare, restent a surveiller pour capter d'eventuels nouveaux projets.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Rythme de la construction: 508 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 180 sur 2013 — soit +182,2 %.

Vacance longue durée à Villepinte

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

433 logements vacants au total
209 vacants depuis plus de 2 ans 48,3 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Villepinte (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Bilan construction à Villepinte: 656 logements autorisés sur 5 ans, 254 pour la dernière année (-71 %).

656 logements autorisés sur 5 ans
254 en 2025 dernière année connue
-71 % vs 5 années précédentes tendance

Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.

Fourchettes de loyers à Villepinte

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 15,5 €/m²
Médian 18,8 €/m²
Haut 22,9 €/m²
Écart de 7,4 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 12,6 €/m²
Médian 18,3 €/m²
Haut 26,6 €/m²
Écart de 14,0 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Villepinte

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (57 m²)
~3 190 €/an
soit ~3,0 mois de loyer par an
Pour une maison type (87 m²)
~4 732 €/an
soit ~3,0 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 49,53 % Moyenne dept : 40,99 % +8,54 pt Moyenne France : 43,01 % +6,52 pt
Taxe d'habitation (rappel) 26,70 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

48,47 % 2021
48,42 % 2022
48,49 % 2023
49,53 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (49,53 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le passage d'un rendement brut de 9,4 % à un net d'environ 5,3 % pour un appartement s'explique par des charges récurrentes. La taxe foncière sur le bâti à Villepinte (49,53 %) pèse lourd. Il faut y ajouter les frais de gestion, les provisions pour travaux (le parc est majoritairement en classe C) et un taux de vacance modéré (3,9 % des logements). Dans un parc comportant 30 % de logements sociaux, la sélection du bien et sa localisation précise sont cruciales pour maîtriser ces coûts.

Performance énergétique du parc à Villepinte

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 702 diagnostics analysés (ADEME)

Parc à Villepinte: majorité classée C, part de passoires thermiques à 5,5 %.

Classe dominante C
Passoires thermiques 5,5 % F + G
Conso moyenne 166 kWh/m²/an

Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).

Le parc immobilier de Villepinte affiche une performance énergétique médiane de classe C (168 kWh/m²/an), un résultat honorable en Seine-Saint-Denis. Seulement 5,7 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Cela limite, à court terme, le risque d'indécence énergétique pour les acquéreurs, mais la loi Climat implique un audit obligatoire dès 2025 pour les pires biens. L'anticipation des travaux reste un levier de négociation.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Privilégiez les appartements de 2 à 3 pièces (surface médiane 60 m²), très demandés par la population jeune et offrant le meilleur rendement brut (9,4 %). L'ancien domine le parc, mais 17,1 % des logements ont été construits après 2006, offrant des biens plus énergivores (classe DPE dominante C). Attention aux 5,7 % de passoires thermiques (F/G), soumises aux restrictions de location dès 2025. Les maisons, moins rentables, peuvent cibler des familles mais représentent un ticket d'entrée plus élevé.

Quelles zones cibler à Villepinte ?

La proximité immédiate de la gare de Villepinte et du centre-bourg concentre la demande locative et les services (1 518 équipements). Les quartiers plus éloignés, notamment ceux en limite de la Plaine de France, peuvent offrir des prix d'acquisition plus bas mais une demande potentiellement moins soutenue. Aucune zone en développement majeur n'est signalée, la construction neuve étant en net recul (-66 % d'autorisations sur 5 ans). L'atout principal reste la connexion rapide à Paris et à l'aéroport.

Calculateur de rendement à Villepinte

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Villepinte

Le risque de vacance locative existe, avec un taux de chômage local élevé (15,6 %) qui fragilise les ménages. Le parc ancien impose une vigilance sur les DPE : 5,7 % de passoires thermiques sont interdites de location à court terme. La taxe foncière, à 49,53 %, grève significativement le rendement net. Enfin, la commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) prescrit, pouvant impliquer des contraintes réglementaires pour certains biens. Une gestion locative proactive est nécessaire.

Erreurs à éviter quand on investit à Villepinte

  • Négliger la taxe foncière élevée (49,53 %).
  • Surestimer le loyer sans vérifier les références du quartier.
  • Oublier de provisionner pour des travaux de mise aux normes.
  • Investir sans connaître les spécificités de la copropriété.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché immobilier de Villepinte, orienté résidence principale, suit le rythme scolaire : plus actif de mars à juillet. La période septembre-octobre, après la publication des taxes foncières, peut aussi voir une légère augmentation des mises en vente. La proximité du Parc des Expositions de Paris-Nord Villepinte peut générer une demande saisonnière spécifique pour les locations meublées, à anticiper.

Le saviez-vous ?

  • Villepinte héberge 1 monument historique protégé.
  • La commune est reliée en 5G par 4 opérateurs différents.
  • Seulement 1,1 % des logements sont des résidences secondaires.

S'installer à Villepinte : cadre de vie et logement

S'installer a Villepinte, c'est profiter d'une ville bien connectee, desservie par la gare RER B et proche de l'aeroport Roissy-Charles-de-Gaulle. La commune affiche un visage jeune, avec un age median de 32,9 ans et pres de 46 % de moins de 30 ans. Ce dynamisme se traduit par une offre de services etendue, avec plus de 1 500 equipements recenses, dont 180 etablissements de sante et 49 structures sportives, selon le repertoire BPE de l'INSEE.

Le cadre de vie est marque par une mixite de l'habitat, entre quartiers de maisons individuelles (42,7 % du parc) et grands ensembles. La qualite energetique du parc est dans la moyenne, avec une classe DPE dominante C, et une fracture numerique limitee (fibre disponible a 90,4 %). Les risques naturels, bien que recenses, sont consideres comme faibles (radon) ou tres faibles (sismicite).

Carte du marché immobilier à Villepinte

Villepinte et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Villepinte

12,1 °C
Température moyenne ?
1 730 h
Ensoleillement ?
694 mm
Précipitations ?
33 j
Jours de gel/an ?

Avec une température moyenne annuelle de 12,1 °C et 694 mm de précipitations, le climat de Villepinte est typique de l'Île-de-France, sans excès. Les 65 m d'altitude moyenne et la proximité de la Plaine de France atténuent les phénomènes extrêmes. Ce profil tempéré convient aux acheteurs recherchant un cadre sans contraintes météorologiques marquées, idéal pour un quotidien actif dans une ville jeune (âge médian de 32,9 ans).

À qui s'adresse Villepinte ?

Cette commune s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes ménages à budget serré, attirés par l'accessibilité financière et la dynamique démographique. Les actifs travaillant près de l'aéroport CDG ou acceptant un trajet en train y trouvent un compromis pratique. La part importante de maisons (42,7 %) et la présence de nombreux établissements scolaires (37) peuvent aussi séduire les familles, malgré des indicateurs de sécurité et d'environnement (ISE 5,6/10, IFE 3,7/10) à considérer.

Avantages et limites à Villepinte

✓ Points forts

  • Prix d'entrée abordable en Île-de-France.
  • Connexion excellente (gare, aéroport CDG à 5,2 km).
  • Dynamisme démographique (+11,2% en 5 ans).
  • Parc de logements plutôt récent (17,1% post-2006).
  • Équipements et services nombreux (1 518 au total).

− À prendre en compte

  • Taux de chômage élevé (15,6%), impactant le tissu local.
  • Indices de sécurité et d'environnement modestes.
  • Marché immobilier en baisse (-12,7% sur un an).

Composition du parc immobilier à Villepinte

13 856 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Répartition équilibrée: 42,7 % de maisons, 57,3 % d'appartements sur un total de 13 856 logements.

95,0 % Résidences principales 13 170 logements
1,1 % Résidences secondaires 146 logements
3,9 % Logements vacants 540 logements
49,6 % Propriétaires de leur résidence

Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.

La répartition du parc (42,7 % de maisons, 49,6 % de propriétaires) indique une ville ancrée dans l'accession à la petite propriété, offrant stabilité et mixité. Seulement 1,1 % de résidences secondaires confirme un marché tourné vers la résidence principale. Le taux de logements vacants modéré (3,9 %) et la forte proportion de propriétaires occupants suggèrent un tissu résidentiel stable, attirant les familles et les primo-accédants.

Ancienneté du parc à Villepinte

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 12 877 logements).

  • Avant 1919 0,3 % 44 logts
  • 1919-1945 2,4 % 307 logts
  • 1946-1970 19,2 % 2 472 logts
  • 1971-1990 42,7 % 5 495 logts
  • 1991-2005 18,3 % 2 354 logts
  • 2006-2019 17,1 % 2 205 logts

Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.

Équipements et services à Villepinte

1 518 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

104 Commerces
706 Services
180 Santé
49 Sports et loisirs
37 Enseignement
12 Tourisme
430 Transports

Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.

Risques naturels et géorisques à Villepinte

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 10 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 20 catastrophes naturelles déclarées

Villepinte est exposée à 10 risques naturels recensés, ayant donné lieu à 20 arrêtés de catastrophe naturelle. Un plan de prévention des risques (PPR MT) est prescrit, indiquant une vigilance particulière sur certains secteurs quant aux mouvements de terrain. Le radon y est faible et la sismicité très faible. Pour tout achat, la consultation du dossier départemental des risques (Géorisques) est impérative pour connaître les contraintes constructives potentielles sur la parcelle visée.

Erreurs à éviter quand on achète à Villepinte

  • Ne pas consulter le plan de prévention des risques (PPR).
  • Ignorer la performance énergétique (DPE) du bien.
  • Oublier de vérifier la proximité réelle des transports.
  • Négocier sans tenir compte de la baisse récente des prix.

Points clés à retenir à Villepinte

  • Prix médian : 2 933 €/m², en baisse de 12,7 % sur un an.
  • Rendement brut locatif attractif : 9,4 % pour les appartements.
  • Classe énergétique dominante : C (168 kWh/m²/an).
  • Écart maison/appart : +31 % pour les maisons (3 158 €/m²).
  • Taxe foncière élevée : 49,53 % sur le bâti en 2024.
  • Ville jeune : âge médian de 32,9 ans.
  • Parc récent : 17,1 % construit après 2006.
  • Revenu médian local de 19 060 €, inférieur à la moyenne régionale.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Villepinte ?

À Villepinte, la valeur d'un bien dépend d'abord de sa localisation intra-communale. La proximité de la gare (1,6 km du centre) ou des 104 commerces est un atout majeur. Pour les maisons (43 % du parc), la taille du terrain et l'état général priment. Pour les appartements, l'étage et la présence d'un ascenseur dans un parc plutôt récent (17,1 % construits après 2006) influencent le prix. Un DPE C ou mieux devient un argument, tandis qu'un bien nécessitant des travaux verra son prix ajusté à la baisse, compte tenu du coût des rénovations.

Estimation indicative d'une maison à Villepinte

Pour une maison de 87 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

255 171 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Dans un marché baissier, surestimer son bien conduit à une vacance prolongée, tandis que le sous-estimer signifie une perte sèche. À Villepinte, où le revenu médian est de 19 060 €, chaque millier d'euros compte. Une estimation professionnelle intègre des paramètres locaux invisibles en ligne : l'impact d'un PPR prescrit, la qualité spécifique d'une copropriété, ou la valeur ajoutée d'une rénovation énergétique. Elle permet de définir un prix de vente réaliste qui attire les acheteurs sans brader votre patrimoine, en s'appuyant sur les références concrètes du quartier.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Les outils en ligne utilisent des moyennes qui masquent les écarts entre les quartiers de Villepinte, comme la zone près du parc des expositions ou les secteurs pavillonnaires. Un professionnel local évalue l'impact précis de la vue, de l'exposition, de l'état de la copropriété ou de la taxe foncière. Il connaît la demande réelle : avec 45,7 % de moins de 30 ans, les attentes diffèrent. Son estimation, étayée par des comparaisons fines, sert aussi de base de négociation solide avec les acheteurs, souvent mieux conseillés.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se fier uniquement au prix médian au m² communal.
  • Sous-évaluer l'impact d'un DPE F ou G sur la valeur.
  • Oublier de valoriser un accès rapide à la gare Villepinte.
  • Négliger la forte demande des moins de 30 ans (45,7 %).

Investir à Villepinte : passer à l'action

Les donnees DVF revelent un point d'entree accessible et un rendement locatif eleve, mais la correction recente et la fragilite economique imposent une expertise fine du terrain. Identifier le bon bien dans le bon secteur est determinant pour transformer cette analyse en investissement reussi.

Ces chiffres posent un diagnostic, mais la reussite d'un investissement se joue sur la selection precise du bien et du quartier.

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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Villepinte

    Quel est le prix moyen d'un appartement a Villepinte ?

    En 2024, le prix median d'un appartement a Villepinte etait de 2 637€/m2. Pour un appartement type de 60 m2, cela represente un investissement d'environ 144 000€. Le prix moyen, lui, etait plus eleve a 3 615€/m2, signe d'une dispersion des valeurs selon les quartiers et la qualite des biens.

    Villepinte est-elle une ville chere par rapport a ses voisines ?

    Non, Villepinte est significativement moins chere que ses communes voisines comparables. Son prix median est inferieur de 12 % a Garges-les-Gonesse, de 18 % a Goussainville et de 39 % a Franconville. Cette decote represente un point d'entree interessant dans ce secteur de la petite couronne.

    Est-ce rentable d'investir en location a Villepinte ?

    Le rendement locatif brut est tres eleve, particulierement pour les appartements (9,4 %). Neanmoins, le rendement net est reduit par des charges importantes comme la taxe fonciere (49,53 %) et les frais de gestion. Il faut donc viser un investissement a moyen terme, avec une selection rigoureuse du bien pour garantir une bonne rentabilite nette.

    Quels sont les profils d'acheteurs a Villepinte ?

    Le marche attire deux profils principaux : les investisseurs locatifs, seduits par les rendements bruts eleves et l'accessibilite des prix, et les primo-accedants locaux, pour qui l'indice d'accessibilite est tres favorable. Les acheteurs de residences principales representent une part importante des 271 transactions annuelles.

    La ville de Villepinte est-elle en expansion demographique ?

    Oui, Villepinte connait une forte croissance demographique, avec une hausse de 11,2 % de sa population sur les cinq dernieres annees. Cette dynamique soutient la demande en logement, tant a la vente qu'en location, et constitue un facteur positif a moyen terme pour le marche immobilier local.

    Marché immobilier des communes voisines

    Avec un prix median inferieur de 18 % a Goussainville et de 39 % a Franconville, Villepinte offre un effet de levier significatif pour des indicateurs demographiques et de services comparables.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Villepinte.

    Communes limitrophes de Villepinte

    Villepinte est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    2 933 €/m² Prix médian à Villepinte
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Le marché immobilier de Villepinte se situe dans la moyenne — prix médian 2 933 €/m², dans la ligne de la médiane de la Seine-Saint-Denis. Côté classement départemental, Villepinte compte parmi les 10 % les plus abordables de la Seine-Saint-Denis.

    Marché en palier: -1,8 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Au total, 1 568 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +3,5 %.

    Le prix au m² diffère selon le type de bien à Villepinte: 3 158 €/m² pour les maisons (surface médiane 87 m²) et 2 637 €/m² pour les appartements (57 m²). Rapporté au revenu médian de Villepinte, un logement de 87 m² (274 746 €) représente 14,4 années de ressources brutes.

    Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 18,8 €/m² pour un appartement et 18,3 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 8,6 % pour un appartement (7,0 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (1,1 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.

    Entre 2021 et 2025, 656 logements autorisés au permis de construire à Villepinte — un rythme moyen de 131 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 90 % des autorisations de la période).

    Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Villepinte est une commune de la petite couronne parisienne. Villepinte est en contexte de plaine (altitude moyenne: 108 m), autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.

    Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Villepinte

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    Communes voisines

    Aulnay-sous-Bois 93600 87 599 hab. 4,2 km Sevran 93270 52 535 hab. 2,7 km Tremblay-en-France 93290 38 348 hab. 3,1 km Vaujours 93410 8 007 hab. 4,3 km