01 Le parc de logements
Le parc comprend 126 logements dont 87 résidences principales, 35 résidences secondaires et 3 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 87 | 69,0 % |
| Résidences secondaires | 35 | 27,8 % |
| Logements vacants | 3 | 2,4 % |
Parmi les 126 logements du parc, 69 % assurent la fonction de résidence principale, contre 28 % de secondaires et 2 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 8 | 10,5 % |
| 1919-1945 | 7 | 9,2 % |
| 1946-1970 | 3 | 3,9 % |
| 1971-1990 | 22 | 28,9 % |
| 1991-2005 | 23 | 30,3 % |
| 2006-2019 | 13 | 17,1 % |
La période 1991-2005 concentre 30 % du parc, tandis que 11 % datent d'avant 1919 et 17 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 9 | 10,3 % |
| 3 pièces | 11 | 12,6 % |
| 4 pièces | 16 | 18,4 % |
| 5 pièces ou plus | 51 | 58,6 % |
Distribution par taille: 10 % de petits logements (T1-T2), 59 % de grands (5p+), moyenne à 4,8 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 108 | 119 | 126 |
| Rés. principales | 75 | 83 | 87 |
| Rés. secondaires | 24 | 31 | 35 |
| Vacants | 9 | 4 | 3 |
À Tordères, commune similaire à 4 km, la part de propriétaires est de 52,1 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 65 | 74,7 % |
| Locataires (privé) | 18 | 20,7 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 4 | 4,6 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 74,7 % de propriétaires face à 21,1 % de locataires (dont 0 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 4 | 4,5 % |
| Électricité | 49 | 55,7 % |
| Gaz bouteille | 3 | 3,4 % |
| Autre (bois…) | 32 | 36,4 % |
Répartition des modes de chauffage: 56 % au électricité, 36 % pour autres sources (bois notamment), 5 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 13 |
| 2 à 4 ans | 18 |
| 5 à 9 ans | 14 |
| 10 ans ou plus | 42 |
| Total ménages | 87 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 8 |
| Sous-occupation modérée | 8 |
| Sous-occupation accentuée | 25 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 4 | 4,6 % |
| 1 voiture | 31 | 35,6 % |
| 2 voitures ou plus | 52 | 59,8 % |
Équipement automobile des ménages: 5 % sans voiture, 36 % avec une voiture et 60 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 78,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 30 | 22 | 0 | 8 |
| 1975 | 33 | 20 | 3 | 10 |
| 1982 | 42 | 22 | 10 | 10 |
| 1990 | 51 | 33 | 15 | 3 |
| 1999 | 81 | 54 | 12 | 15 |
| 2006 | 99 | 69 | 23 | 7 |
| 2011 | 108 | 75 | 24 | 9 |
| 2016 | 119 | 83 | 31 | 4 |
| 2022 | 126 | 87 | 35 | 3 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 30 logements, le total atteint 126 en 2022 (+320 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 11 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 18,2 % |
| Classe B | 4 | 36,4 % |
| Classe C | 4 | 36,4 % |
| Classe D | 1 | 9,1 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution DPE sur 11 diagnostics: la majorité se situe en classe B (36 %), avec 91 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 81,8 % |
| Classe B | 2 | 18,2 % |
| Classe C | 0 | 0,0 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (82 %), et 100 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 192 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 138 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 94 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 100 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 74 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 192 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 74 pour le bâti 2001-2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0 |
| Classe B | 4 | 0 |
| Classe C | 2 | 2 |
| Classe D | 0 | 1 |
| Classe E | 0 | 0 |
| Classe F | 0 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe B (96 kWh/m²/an) et appartements en classe C (209).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Vivès (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
35 résidences secondaires sur un parc de 126 logements (soit 27,8 %): le caractère de villégiature de Vivès est net. 73,8 % de maisons pour 26,2 % d'appartements: la typologie penche nettement côté pavillonnaire. Pour mémoire, Vivès est entre mer Méditerranée et montagnes catalanes, sur un relief modérément vallonné, à 261 m d'altitude, dans l'arrière-pays du littoral catalan, à 24 km environ, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Profil d'occupation typique d'une commune résidentielle: 74,7 % de propriétaires occupants.
L'ancienneté du parc de Vivès mêle deux époques — 10,5 % avant 1919, 17,1 % après 2006. Le bilan DPE est favorable: classe B dominante, 127 kWh/m²/an, en deçà du repère national (203). 55,7 % des résidences principales sont chauffées au électricité.
Hausse mesurée du nombre de logements: +5,9 % entre 2016 et 2022. Profil fortement motorisé: 59,8 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune entre mer Méditerranée et montagnes catalanes. La commune est sur un relief modérément vallonné, à 261 m d'altitude, dans l'arrière-pays du littoral catalan, à 24 km environ: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,7 %
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Pyrénées-Orientales (144ᵉ rang sur 225 communes)
- Correction récente des prix : -58,0 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Vivès
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Vivès
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Vivès s'établit à 1 791 €, sur la base de 1 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est B, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,7 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Vivès Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Vivès
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 088 €/m² → 1 791 €/m² (-14,2 %), volume annuel actuel 1 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 153 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 | 1 |
| Prix médian/m² | 1 791 € | 1 791 € |
| Prix moyen/m² | 1 791 € | |
| Surface médiane | – | 153 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 3 | 2 088 € |
| 2022 | 5 | 3 524 € |
| 2023 | 2 | 4 260 € |
| 2025 | 1 | 1 791 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
50 logements autorisés cumulés, 12 commencés: la dynamique récente affiche 0 autorisations sur 2025.
Construction neuve à Vivès (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Vivès totalise 19 logements sur 5 ans, soit +280 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Vivès
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Vivès
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,39 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Vivès
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 11 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Vivès est B, avec 0,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Vivès
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S'installer à Vivès : cadre de vie et logement
Vivès compte 190 habitants, à 194 m d'altitude. Le climat local affiche 15,8 °C de moyenne annuelle et 669 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 17 appellations d'origine rattachées au terroir local et 4 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Vivès
Vivès et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Vivès
Composition du parc immobilier à Vivès
126 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Vivès combine 78,2 % de maisons et 21,8 % d'appartements.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Vivès
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 76 logements).
- Avant 1919 10,5 % 8 logts
- 1919-1945 9,2 % 7 logts
- 1946-1970 3,9 % 3 logts
- 1971-1990 28,9 % 22 logts
- 1991-2005 30,3 % 23 logts
- 2006-2019 17,1 % 13 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Vivès
4 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Vivès
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Vivès
Pour une maison de 153 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
274 023 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Vivès
Quel est le prix de l'immobilier à Vivès ?
Le prix médian au m² à Vivès est de 1 791 € (données DVF, 1 transactions). Pour une maison de 153 m² (surface médiane locale), compter environ 274 000 €.
Comment Vivès se situe-t-elle dans le Pyrénées-Orientales ?
Vivès se situe au 144ᵉ rang du Pyrénées-Orientales sur 225 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Vivès ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Vivès est de 6,7 % (loyer de 10,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Vivès.
Communes limitrophes de Vivès
Vivès est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Vivès s'établit à 1 791 € sur 1 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale des Pyrénées-Orientales (2 405 €/m²).
Correction observée: -14,2 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 11 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Variation récente (12 mois): -58,0 %.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Vivès à un niveau significatif — 1 791 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Vivès, un logement de 153 m² (274 023 €) représente 12,7 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Vivès avoisinent 10,3 €/m² pour les appartements et 10,1 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (6,7 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 27,8 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
La construction neuve est soutenue à Vivès: 19 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 4 par an. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 63 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Vivès est entre mer Méditerranée et montagnes catalanes. La géographie joue son rôle: la commune est dans l'arrière-pays du littoral catalan, à 24 km environ, sur un relief modérément vallonné, à 261 m d'altitude.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).