01 Le parc de logements
Le parc comprend 564 logements dont 454 résidences principales, 60 résidences secondaires et 50 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 454 | 80,5 % |
| Résidences secondaires | 60 | 10,6 % |
| Logements vacants | 50 | 8,9 % |
Le graphique détaille la structure des 564 logements: 80 % sont habités en permanence, 11 % épisodiquement et 9 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 41 | 10,3 % |
| 1919-1945 | 35 | 8,8 % |
| 1946-1970 | 37 | 9,3 % |
| 1971-1990 | 62 | 15,5 % |
| 1991-2005 | 69 | 17,3 % |
| 2006-2019 | 155 | 38,8 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 2006-2019 domine (39 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 10 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 3 | 0,7 % |
| 2 pièces | 9 | 2,0 % |
| 3 pièces | 91 | 20,0 % |
| 4 pièces | 172 | 37,9 % |
| 5 pièces ou plus | 179 | 39,4 % |
Le parc compte 4,4 pièces en moyenne par logement, avec 39 % de logements de cinq pièces ou plus et 3 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 399 | 430 | 564 |
| Rés. principales | 309 | 323 | 454 |
| Rés. secondaires | 63 | 38 | 60 |
| Vacants | 26 | 69 | 50 |
La part de propriétaires atteint 63,3 % à Montesquieu-Des-Albères, commune de 1 353 hab. à 8 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 359 | 79,1 % |
| Locataires (privé) | 57 | 12,6 % |
| Locataires HLM | 31 | 6,8 % |
| Logés gratuitement | 7 | 1,5 % |
Occupation des résidences principales — 79,0 % appartiennent à leurs occupants, 19,4 % sont louées, avec 7 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 0,2 % |
| Fioul | 21 | 4,6 % |
| Électricité | 314 | 69,2 % |
| Gaz bouteille | 7 | 1,5 % |
| Autre (bois…) | 111 | 24,4 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (69 %), 24 % pour autres sources (bois notamment) et 5 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 40 |
| 2 à 4 ans | 133 |
| 5 à 9 ans | 131 |
| 10 ans ou plus | 150 |
| Total ménages | 454 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 79 |
| Sous-occupation modérée | 123 |
| Sous-occupation accentuée | 127 |
| Suroccupation modérée | 9 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 15 | 3,3 % |
| 1 voiture | 177 | 39,0 % |
| 2 voitures ou plus | 262 | 57,7 % |
Équipement automobile des ménages: 3 % sans voiture, 39 % avec une voiture et 58 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 78,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 223 | 163 | 13 | 47 |
| 1975 | 164 | 153 | 0 | 11 |
| 1982 | 248 | 178 | 31 | 39 |
| 1990 | 277 | 193 | 22 | 62 |
| 1999 | 312 | 229 | 57 | 26 |
| 2006 | 354 | 271 | 47 | 36 |
| 2011 | 399 | 309 | 63 | 26 |
| 2016 | 430 | 323 | 38 | 69 |
| 2022 | 564 | 454 | 60 | 50 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 223 logements, le total atteint 564 en 2022 (+153 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 67 | 62 | 56 | 80 | 75 | 62 |
| Dont vacants > 2 ans | 30 | 36 | 34 | 36 | 41 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 23 | 21,3 % |
| Classe B | 36 | 33,3 % |
| Classe C | 26 | 24,1 % |
| Classe D | 14 | 13,0 % |
| Classe E | 7 | 6,5 % |
| Classe F | 1 | 0,9 % |
| Classe G | 1 | 0,9 % |
Répartition des étiquettes DPE: B en tête (33 %), 79 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 77 | 71,3 % |
| Classe B | 20 | 18,5 % |
| Classe C | 6 | 5,6 % |
| Classe D | 3 | 2,8 % |
| Classe E | 1 | 0,9 % |
| Classe F | 1 | 0,9 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Émissions CO₂: 71 % des logements relèvent de la classe A, 95 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 182 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 155 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 98 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 146 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 113 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 53 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 182 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 53 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 23 | 0 |
| Classe B | 27 | 9 |
| Classe C | 25 | 1 |
| Classe D | 13 | 1 |
| Classe E | 7 | 0 |
| Classe F | 1 | 0 |
| Classe G | 1 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette B à 128 kWh/m²/an côté maisons, B à 114 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 10 |
| T3 | 25 |
| T4 | 16 |
| T5+ | 3 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Passa (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Passa totalise 564 logements: l'habitat principal (80,5 %) y coexiste avec la résidence secondaire (10,6 %) et quelques logements vacants. La typologie est quasi exclusivement pavillonnaire: 91,8 % de maisons individuelles (518 unités). À l'échelle locale, Passa est dans la tradition catalane, dans la plaine, à une altitude de 148 m, à 20 km du littoral catalan — contexte utile pour lire le parc.
La structure d'occupation de Passa est caractéristique des communes de propriétaires (79,0 %). La part HLM atteint 6,8 % dans l'offre de résidences principales.
L'ancienneté du parc de Passa mêle deux époques — 10,3 % avant 1919, 38,8 % après 2006. Le parc de Passa se distingue par de bonnes performances DPE: classe dominante B, 126 kWh/m²/an en moyenne — un niveau meilleur que la moyenne française. électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 69,2 % des résidences principales.
Hausse marquée du parc de Passa: +31,2 % entre 2016 et 2022. 57,7 % des ménages de Passa disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre dans la tradition catalane dans lequel s'inscrit Passa. Le cadre géographique dans la plaine, à une altitude de 148 m, à 20 km du littoral catalan nuance les caractéristiques du parc local.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Le marché immobilier de Passa a bondi de +18,9 % en un an, signal rare sur une commune de 1 118 habitants.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,2 %
- ⚠ 9,3 années de revenu médian pour 70 m²
Pour qui est faite cette commune ?
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 23 % du Pyrénées-Orientales
- Prix en forte hausse : +18,9 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Passa
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Passa
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Passa s'établit à 2 850 €, sur la base de 14 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Passa se positionne dans le top 23 % des communes les plus chères du Pyrénées-Orientales.
La classe DPE dominante du parc est B, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 39,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Passa Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Passa
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Passa évolue de +39,8 %, passant de 2 038 à 2 850 €/m²; 14 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 65 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
92,9 % de maisons et 7,1 % d'appartements parmi les 14 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 92,9 % de maisons et 7,1 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 14 | 13 | 1 |
| Prix médian/m² | 2 850 € | 2 857 € | 2 369 € |
| Prix moyen/m² | 2 826 € | ||
| Surface médiane | – | 75 m² | 65 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 31 | 2 038 € |
| 2022 | 26 | 2 684 € |
| 2023 | 11 | 1 642 € |
| 2024 | 18 | 2 397 € |
| 2025 | 14 | 2 850 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 444 logements ont été autorisés et 242 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 55 %.
Vacance longue durée à Passa
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Passa (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 18 logements ont été autorisés à à Passa, -87 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Passa
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Passa
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,85 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Passa
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 108 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Passa: classe B en tête, 1,9 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Passa
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Passa : cadre de vie et logement
Passa compte 1 118 habitants, à 136 m d'altitude. Le climat local affiche 15,0 °C de moyenne annuelle et 647 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 18 appellations d'origine rattachées au terroir local et 37 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Passa
Passa et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Passa
Composition du parc immobilier à Passa
564 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
518 maisons pour 46 appartements: le parc à Passa est résolument pavillonnaire.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Passa
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 400 logements).
- Avant 1919 10,3 % 41 logts
- 1919-1945 8,8 % 35 logts
- 1946-1970 9,3 % 37 logts
- 1971-1990 15,5 % 62 logts
- 1991-2005 17,3 % 69 logts
- 2006-2019 38,8 % 155 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Passa
37 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Passa
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Passa
Pour une maison de 75 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
213 750 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Passa
Quel est le prix de l'immobilier à Passa ?
Le prix médian au m² à Passa est de 2 850 € (données DVF, 14 transactions). Pour une maison de 75 m² (surface médiane locale), compter environ 214 000 €.
Comment Passa se situe-t-elle dans le Pyrénées-Orientales ?
Passa se situe dans le top 23 % des communes les plus chères du Pyrénées-Orientales.
Quel rendement locatif espérer à Passa ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Passa est de 4,2 % (loyer de 10,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Passa.
Communes limitrophes de Passa
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Résumé
Avec 2 850 €/m² en médiane, Passa s'inscrit au niveau de la médiane des Pyrénées-Orientales (2 405 €/m²) et reste +15,3 % au regard de la médiane nationale.
Dynamique haussière marquée: +39,8 % sur le prix médian entre 2021 et 2025 à Passa. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 100 transactions (source DGFiP/DVF). Évolution annuelle récente: +18,9 %.
Typologie largement pavillonnaire à Passa: 92,9 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 2 857 €/m². Rapporté au revenu médian de Passa, un logement de 75 m² (214 275 €) représente 10,0 années de ressources brutes.
Loyers observés à Passa: 10,3 €/m²/mois pour un appartement, 10,1 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,2 %, un niveau intermédiaire. Peu de résidences secondaires à Passa (10,6 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Rythme de construction régulier: 4 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Passa est dans la tradition catalane. Passa est à 20 km du littoral catalan, dans la plaine, à une altitude de 148 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.