01 Le parc de logements
Le parc comprend 620 logements dont 495 résidences principales, 87 résidences secondaires et 38 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 495 | 79,8 % |
| Résidences secondaires | 87 | 14,0 % |
| Logements vacants | 38 | 6,1 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 80 % de résidences principales, 14 % de secondaires et 6 % de vacants pour un total de 620 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 93 | 18,8 % |
| 1919-1945 | 20 | 4,0 % |
| 1946-1970 | 133 | 26,9 % |
| 1971-1990 | 124 | 25,1 % |
| 1991-2005 | 84 | 17,0 % |
| 2006-2019 | 41 | 8,3 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 27 %, devant les constructions récentes (8 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,2 % |
| 2 pièces | 5 | 1,0 % |
| 3 pièces | 36 | 7,3 % |
| 4 pièces | 108 | 21,8 % |
| 5 pièces ou plus | 345 | 69,7 % |
Le graphique montre une moyenne de 5,4 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (70 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 582 | 599 | 620 |
| Rés. principales | 460 | 461 | 495 |
| Rés. secondaires | 90 | 117 | 87 |
| Vacants | 32 | 21 | 38 |
Pour référence, Buthiers (11 km) affiche 60,6 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 461 | 93,1 % |
| Locataires (privé) | 17 | 3,4 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 17 | 3,4 % |
La répartition du parc occupé: 93,3 % de propriétaires, 3,4 % de locataires, dont 0 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 | 0,6 % |
| Fioul | 126 | 25,5 % |
| Électricité | 229 | 46,4 % |
| Gaz bouteille | 61 | 12,3 % |
| Autre (bois…) | 75 | 15,2 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (46 %), suivi par fioul (26 %) et autres sources (bois notamment) (15 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 36 |
| 2 à 4 ans | 66 |
| 5 à 9 ans | 69 |
| 10 ans ou plus | 323 |
| Total ménages | 495 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 16 |
| Sous-occupation modérée | 79 |
| Sous-occupation accentuée | 101 |
| Suroccupation modérée | 10 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 10 | 2,0 % |
| 1 voiture | 165 | 33,3 % |
| 2 voitures ou plus | 320 | 64,6 % |
Motorisation des ménages: 2 % n'ont aucune voiture, 33 % en ont une et 65 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 78,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 349 | 166 | 101 | 82 |
| 1975 | 392 | 222 | 154 | 16 |
| 1982 | 440 | 267 | 158 | 15 |
| 1990 | 483 | 317 | 149 | 17 |
| 1999 | 515 | 374 | 124 | 17 |
| 2006 | 570 | 439 | 110 | 20 |
| 2011 | 582 | 460 | 90 | 32 |
| 2016 | 599 | 461 | 117 | 21 |
| 2022 | 620 | 495 | 87 | 38 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 349 à 620 logements, soit +78 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 67 | 56 | 67 | 64 | 48 | 40 |
| Dont vacants > 2 ans | 25 | 32 | 35 | 32 | 27 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 2,0 % |
| Classe B | 7 | 4,7 % |
| Classe C | 18 | 12,1 % |
| Classe D | 53 | 35,6 % |
| Classe E | 32 | 21,5 % |
| Classe F | 14 | 9,4 % |
| Classe G | 22 | 14,8 % |
Distribution DPE sur 149 diagnostics: la majorité se situe en classe D (36 %), avec 19 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 22 | 14,8 % |
| Classe B | 55 | 36,9 % |
| Classe C | 23 | 15,4 % |
| Classe D | 11 | 7,4 % |
| Classe E | 14 | 9,4 % |
| Classe F | 12 | 8,1 % |
| Classe G | 12 | 8,1 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 37 %, 67 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 296 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 274 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 214 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 201 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 174 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 94 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 296 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 94 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 0 |
| Classe B | 7 | 0 |
| Classe C | 16 | 2 |
| Classe D | 48 | 5 |
| Classe E | 28 | 4 |
| Classe F | 14 | 0 |
| Classe G | 20 | 2 |
Performance comparée: maisons classées D (247), appartements classés D (280), en kWh/m²/an.
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Achères-la-Forêt (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Achères-la-Forêt dispose d'un parc de 620 logements mêlant résidences principales (79,8 %), secondaires (14,0 %) et vacants (6,1 %). Une typologie quasi monomorphe — 99,2 % de maisons, le collectif y est très marginal. Achères-la-Forêt se situe dans un environnement dans les paysages contrastés de la grande couronne, dans la plaine, à une altitude de 84 m.
Parc très largement détenu par ses occupants: 93,3 % de propriétaires contre 3,4 % de locataires.
Le parc antérieur à la Première Guerre mondiale constitue 18,8 % de l'offre résidentielle communale. Côté DPE, d'Achères-la-Forêt, le parc fait moins bien que le repère national: D et 250 kWh/m²/an, contre 203 en moyenne. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 24,2 %. Le chauffage principal est dominé par électricité (46,4 % des résidences principales).
Progression modérée du parc: +3,5 % entre 2016 et 2022. Profil fortement motorisé: 64,6 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Achères-la-Forêt appartient au tissu dans les paysages contrastés de la grande couronne, repère pour lire son marché résidentiel. Le décor géographique — dans la plaine, à une altitude de 84 m — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 6,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,6 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Seine-et-Marne
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Analyse du marché immobilier à Achères-la-Forêt
Acheter demande un effort important : 6,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Achères-la-Forêt
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Achères-la-Forêt s'établit à 2 892 €, sur la base de 15 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 39,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier d'Achères-la-Forêt Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier d'Achères-la-Forêt
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 950 €/m² à 2 892 €/m² (-2,0 %), pour 15 transactions sur la dernière année.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 130 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 15 | 15 |
| Prix médian/m² | 2 892 € | 2 892 € |
| Prix moyen/m² | 2 764 € | |
| Surface médiane | – | 130 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 30 | 2 950 € |
| 2022 | 24 | 3 304 € |
| 2023 | 16 | 2 861 € |
| 2024 | 18 | 2 827 € |
| 2025 | 15 | 2 892 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 6 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 130 autorisations pour 74 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Achères-la-Forêt
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Achères-la-Forêt (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Achères-la-Forêt totalise 27 logements sur 5 ans, soit -23 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Achères-la-Forêt
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Achères-la-Forêt
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,05 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Achères-la-Forêt
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 149 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Achères-la-Forêt est D, avec 24,2 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Achères-la-Forêt
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Achères-la-Forêt : cadre de vie et logement
Achères-la-Forêt compte 1 191 habitants, à 116 m d'altitude. Le climat local affiche 11,1 °C de moyenne annuelle et 740 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 2 appellations d'origine rattachées au terroir local et 32 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Achères-la-Forêt
Achères-la-Forêt et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Achères-la-Forêt
Composition du parc immobilier à Achères-la-Forêt
620 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Achères-la-Forêt est composé très majoritairement de maisons (99,2 %), profil résidentiel familial typique.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Achères-la-Forêt
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 495 logements).
- Avant 1919 18,8 % 93 logts
- 1919-1945 4,0 % 20 logts
- 1946-1970 26,9 % 133 logts
- 1971-1990 25,1 % 124 logts
- 1991-2005 17,0 % 84 logts
- 2006-2019 8,3 % 41 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Achères-la-Forêt
32 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Achères-la-Forêt
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Achères-la-Forêt
Pour une maison de 130 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
375 960 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Achères-la-Forêt
Quel est le prix de l'immobilier à Achères-la-Forêt ?
Le prix médian au m² à Achères-la-Forêt est de 2 892 € (données DVF, 15 transactions). Pour une maison de 130 m² (surface médiane locale), compter environ 376 000 €.
Comment Achères-la-Forêt se situe-t-elle dans le Seine-et-Marne ?
Achères-la-Forêt se situe dans la moyenne départementale du Seine-et-Marne.
Quel rendement locatif espérer à Achères-la-Forêt ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Achères-la-Forêt est de 4,6 % (loyer de 11,2 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier d'Achères-la-Forêt est-il énergétiquement dégradé ?
24,2 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Achères-la-Forêt.
Communes limitrophes d'Achères-la-Forêt
Achères-la-Forêt est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 2 892 €/m² à Achères-la-Forêt contre 3 049 €/m² pour le Seine-et-Marne.
Sur la période 2021-2025, le prix médian d'Achères-la-Forêt varie peu (-2,0 %). 103 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Achères-la-Forêt à un niveau significatif — 2 892 €/m² en médiane. Le bien médian (130 m² à 375 960 €) équivaut à 12,1 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce d'Achères-la-Forêt avoisinent 14,4 €/m² pour les appartements et 11,2 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,6 %, un niveau intermédiaire. Avec 14,0 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
Rythme de construction régulier: 5 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (85 % des autorisations sur 2021-2025).
Côté contexte, Achères-la-Forêt est dans les paysages contrastés de la grande couronne, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Achères-la-Forêt est dans la plaine, à une altitude de 84 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.