Agen, préfecture du Lot-et-Garonne, offre le cadre d'une ville moyenne complète, entre patrimoine historique, connexion TGV et climat océanique tempéré. Avec un prix au m² en retrait (-9,4 % en un an), l'accession à la propriété y devient plus envisageable, notamment pour les budgets modestes. Mais acheter ici répond-il à vos attentes en termes de qualité de vie et de dynamisme ?
Carte du marché immobilier à Agen
Agen et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Agen
22 057 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Agen est majoritairement collectif: 70,6 % d'appartements contre 29,4 % de maisons.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements agenais compte 29,4 % de maisons et 70,6 % d'appartements, reflet d'une ville centre dense. Avec seulement 32,4 % de propriétaires occupants, le marché est largement locatif, soutenu par 25 % de logements sociaux. Le taux de vacance élevé (14,3 %) indique une offre abondante, qui peut négocier. Les acheteurs typiques sont donc des investisseurs locatifs ou des primo-accédants cherchant des opportunités en résidence principale. La faible part de résidences secondaires (6 %) confirme l'usage principal du parc.
Évolution démographique à Agen
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Population stable sur 5 ans : marché peu spéculatif, à l'équilibre.
Pyramide des âges à Agen
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Agen
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 25,2 %
- Employés 19,4 %
- Autres sans activité professionnelle 18,4 %
- Professions intermédiaires 14,5 %
- Ouvriers 12,9 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 7,0 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,5 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Agen
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Agen
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 17 445 logements).
- Avant 1919 9,7 % 1 685 logts
- 1919-1945 9,8 % 1 713 logts
- 1946-1970 29,2 % 5 086 logts
- 1971-1990 27,4 % 4 780 logts
- 1991-2005 16,0 % 2 798 logts
- 2006-2019 7,9 % 1 383 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Agen
1 733 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Agen
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Agen
Une maison de 90 m² coûte en médiane 158 040 € hors frais de notaire. Avec un apport de 10 %, l'emprunt de 142 236 € à 4 % sur 20 ans génère une mensualité de 860 €. Cela représente environ 54 % du revenu médian local (19 160 € par an), un effort important mais accessible pour un double revenu.
Erreurs à éviter quand on achète à Agen
- Oublier de vérifier le DPE avant l'offre.
- Négliger les risques naturels (PPR argile et inondation).
- Surestimer la valeur de revente dans un marché en baisse.
- Oublier les charges de copropriété dans les immeubles.
Le saviez-vous ?
- Agen possède 34 monuments historiques protégés.
- La gare TGV d'Agen met Paris à 3h30, à 0,7 km du centre.
- 95,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
Performance énergétique du parc à Agen
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 13 767 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Agen est C, avec 5,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier d'Agen affiche une performance énergétique moyenne (classe C, 184 kWh/m²/an). Seuls 5,1 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux bas qui réduit le risque de dépréciation réglementaire. Mais attention : dès 2025, les logements classés G seront interdits à la location, et les F en 2028. Pour un achat, exigez un DPE récent et privilégiez les biens déjà rénovés. Les diagnostics sont nombreux (12 840), signe d'une prise de conscience.
Risques naturels et géorisques à Agen
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Agen présente un risque naturel global faible. Le radon est faible, la sismicité très faible. Trois plans de prévention des risques (PPR) sont actifs : argile (retrait-gonflement), inondation (PPRN-I) et mouvements de terrain (PPRN-Mvt). Ces PPR peuvent imposer des contraintes constructives ou des études géotechniques. Historiquement, 19 arrêtés catastrophes naturelles ont été émis, mais la majorité concerne des inondations ou coulées de boue. Avant d'acheter, consultez le zonage en mairie.
Cadre de vie à Agen
Agen bénéficie d'un climat doux (moyenne annuelle 13,8°C) et d'un ensoleillement généreux. La ville, traversée par la Garonne, compte 34 monuments historiques protégés, dont la cathédrale Saint-Caprais. La connectivité est un atout majeur avec une gare TGAN en plein centre (0,7 km) reliant Paris en 3h15, et un aéroport à 4,2 km. Les services sont nombreux : 40 établissements scolaires, 502 équipements de santé et 690 services. Toutefois, le taux de chômage (15,2 %) et le revenu médian modeste (19 160 €) tempèrent le dynamisme économique. La commune est exposée à certains risques naturels (argile, inondation) avec 19 arrêtés de catastrophe naturelle historiques.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 51 m², comptez environ 98 500 € (médiane). Une maison de 90 m² requiert un budget médian de 158 000 €. Ces montants représentent respectivement 5,1 et 8,2 années du revenu médian local. La fourchette de prix est large (de 1 419 à 2 662 €/m²), laissant de la marge pour négocier dans un marché acheteur. Les délais de vente peuvent être allongés par le taux de vacance (14,3 %) et l'offre neuve croissante.
À qui s'adresse Agen ?
Agen s'adresse principalement aux primo-accédants ou aux ménages aux budgets serrés, attirés par des prix inférieurs à la moyenne régionale. Les retraités (25,5 % de 60 ans et plus) y trouvent une ville plate (altitude 65 m), bien équipée en santé. Les actifs travaillant à Toulouse ou Bordeaux (via le TGV) peuvent aussi y voir une base résidentielle moins coûteuse, malgré un temps de trajet significatif.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix d'entrée accessible (médiane 1 875 €/m²).
- Connexion TGV directe à Paris et grandes villes.
- Cadre patrimonial avec 34 monuments historiques.
- Climat doux et ensoleillé de Nouvelle-Aquitaine.
- Équipements et services de santé très complets.
− À prendre en compte
- Marché en baisse (-9,4%), risque de moins-value à court terme.
- Taux de chômage élevé (15,2%) et revenus modestes.
- Exposition à certains risques naturels (inondation, argile).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Agen est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Agen
- Climat doux : température moyenne annuelle de 13,8 °C.
- Parc immobilier dominé par les appartements (70,6 %).
- Seulement 5,1 % de passoires thermiques (F/G).
- 34 monuments historiques protégés.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Agen
Quel budget pour acheter une maison à Agen ?
Le budget médian pour une maison à Agen est d'environ 158 000 €, pour 90 m² en moyenne, soit un prix au m² de 1 756 €. Des biens sont disponibles à partir de 1 419 €/m².
Agen est-elle adaptée aux familles ?
Agen dispose de 40 établissements scolaires et de nombreux équipements. Cependant, le taux de chômage de 15,2 % et le revenu médian limité peuvent être des freins. Les maisons représentent 29,4 % du parc.
Quels sont les risques naturels à Agen ?
Agen est concernée par des plans de prévention des risques (PPR) inondation et mouvement de terrain. La commune a fait l'objet de 19 arrêtés de catastrophe naturelle. Un diagnostic spécifique est recommandé avant achat.
Vous envisagez d'acheter à Agen ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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