Le marché immobilier d'Agen enregistre une correction significative sur un an. Les données DVF (Demande de Valeur Foncière) de 2024 indiquent un prix médian global de 1 875 €/m², en repli de 9,4 % par rapport à l'année précédente. Cette baisse s'observe sur un volume annuel de 742 transactions, où les appartements (526 ventes) sont plus échangés que les maisons (216). Une lecture fine s'impose pour saisir les opportunités.
Comment se porte le marché immobilier à Agen
Le signal baissier de -9,4 % sur un an, issu des données DGFiP 2024, positionne Agen dans un marché en recalibration. Cette correction intervient après une période de hausse et pourrait offrir des conditions d'achat plus favorables. La fourchette interquartile (1 419 – 2 662 €/m²) révèle une dispersion modérée des prix. Toutefois, avec un taux de vacance de 14,3 % et une population en léger recul (-0,6 % sur 5 ans), la tension sur le marché est limitée. La dynamique est portée par les appartements, dont le prix médian (1 931 €/m²) dépasse légèrement celui des maisons (1 756 €/m²), un phénomène fréquent en chef-lieu où le parc locatif est actif.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian a reculé de 9,4 % sur un an, s'établissant à 1 875 €/m². Cette correction fait suite à une période de hausse nationale et reflète un marché immobilier agenais plus détendu. Pour un acheteur, c'est une opportunité de négocier, d'autant que le volume de transactions est modéré. Pour un vendeur, il faut être réaliste sur le prix et anticiper un délai de vente plus long. Le timing d'achat semble favorable, mais surveillez l'évolution des taux de crédit. La construction neuve en hausse (+171 % d'autorisations) pourrait maintenir une pression à la baisse.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Agen
Les appartements représentent 71 % des 742 transactions annuelles, dominant le marché. Leur surface médiane de vente est de 51 m², visant un public d'accédants, d'investisseurs ou de ménages modestes. Les maisons, plus spacieuses (90 m² médians), captent 29 % des ventes. Le parc de logements compte 32,4 % de propriétaires occupants et 25 % de logements sociaux, reflétant une mixité de statuts d'occupation. Les acheteurs sont probablement des locaux, attirés par un prix au m² inférieur à celui de nombreuses villes voisines comme Blagnac (3 568 €/m²).
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est clairement orienté à l'avantage de l'acheteur. La baisse des prix, couplée à un stock de 14,3 % de logements vacants et une durée de vente qui peut s'allonger, renforce le pouvoir de négociation. Un vendeur doit donc soigner son prix de mise en marché, d'autant que la construction neuve est dynamique (+171 % d'autorisations sur 5 ans), ajoutant de l'offre. La proximité de la gare TGV, à moins d'un kilomètre, reste un atout valorisant, mais ne suffit pas à contrer la tendance baissière générale.
Vacance longue durée à Agen
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Agen (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Agen totalise 1 536 logements sur 5 ans, soit +157 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Sur les cinq dernières années, 1 550 logements neufs ont été autorisés, avec un pic récent (+171 % vs la période précédente). Cette dynamique de construction indique une confiance des promoteurs, mais avec une population en léger déclin (-0,6 % en cinq ans), elle pourrait générer une sur-offre à moyen terme. Pour l'acheteur, le neuf offre des avantats fiscaux et énergétiques, mais peut concurrencer l'ancien et limiter sa valorisation. Surveillez les projets en cours.
Quand acheter ou vendre ?
À Agen, le marché immobilier suit un rythme classique avec un pic des transactions au printemps (mars-juin) et une reprise en septembre. L'automne peut offrir des opportunités, les vendeurs étant plus motivés avant l'hiver. Notez que la taxe foncière est due en septembre : un achat avant permet de la répartir. La faible activité touristique (10 hébergements) limite les effets de saison.
Le saviez-vous ?
- Agen possède 34 monuments historiques protégés.
- La gare TGV d'Agen met Paris à 3h30, à 0,7 km du centre.
- 95,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Agen
- Prix médian à 1 875 €/m², en baisse de 9,4 % sur un an.
- Maisons à 1 756 €/m², appartements à 1 931 €/m².
- Coût total type : 98 481 € pour un appart, 158 040 € pour une maison.
- Tendance construction neuve : +171 % d'autorisations.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Agen
Quel est le prix au m² d'un appartement à Agen ?
Le prix médian des appartements à Agen est de 1 931 €/m² en 2024, pour une surface typique de 51 m². Les transactions sont nombreuses (526 ventes), signe d'un marché actif pour ce type de bien.
Le prix immobilier à Agen est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix sont en baisse de 9,4 % sur un an selon DVF 2024. Le prix médian global est passé à 1 875 €/m², marquant une correction après des années de croissance.
Combien coûte une maison à Agen ?
Une maison à Agen coûte en médiane 1 756 €/m², pour une surface de 90 m² environ. Cela représente un budget médian d'environ 158 000 €, soit 8,2 ans de revenu médian local.
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