01 Le parc de logements
Le parc comprend 23 722 logements dont 21 780 résidences principales, 255 résidences secondaires et 1 687 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 21 780 | 91,8 % |
| Résidences secondaires | 255 | 1,1 % |
| Logements vacants | 1 687 | 7,1 % |
Visualisation des trois usages du parc: 92 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 7 % de logements inoccupés sur un total de 23 722.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 026 | 4,8 % |
| 1919-1945 | 2 067 | 9,7 % |
| 1946-1970 | 5 333 | 24,9 % |
| 1971-1990 | 4 879 | 22,8 % |
| 1991-2005 | 4 212 | 19,7 % |
| 2006-2019 | 3 890 | 18,2 % |
Structure du bâti par époque: 5 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1946-1970 (25 %), 18 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 3 154 | 14,5 % |
| 2 pièces | 6 147 | 28,2 % |
| 3 pièces | 6 992 | 32,1 % |
| 4 pièces | 3 588 | 16,5 % |
| 5 pièces ou plus | 1 898 | 8,7 % |
Le parc compte 2,8 pièces en moyenne par logement, avec 9 % de logements de cinq pièces ou plus et 43 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 21 220 | 21 900 | 23 722 |
| Rés. principales | 19 874 | 20 045 | 21 780 |
| Rés. secondaires | 142 | 242 | 255 |
| Vacants | 1 204 | 1 612 | 1 687 |
À Pontault-Combault (14 km, 39 096 hab.), la part de propriétaires s'élève à 56,2 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 6 682 | 30,7 % |
| Locataires (privé) | 6 096 | 28,0 % |
| Locataires HLM | 8 506 | 39,1 % |
| Logés gratuitement | 496 | 2,3 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 30,7 % de propriétaires face à 67,0 % de locataires (dont 39 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 11 705 | 53,7 % |
| Fioul | 874 | 4,0 % |
| Électricité | 7 803 | 35,8 % |
| Gaz bouteille | 52 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 1 346 | 6,2 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (54 %), suivi par électricité (36 %) et autres sources (bois notamment) (6 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 522 |
| 2 à 4 ans | 5 063 |
| 5 à 9 ans | 4 807 |
| 10 ans ou plus | 9 387 |
| Total ménages | 21 780 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 8 564 |
| Sous-occupation modérée | 5 166 |
| Sous-occupation accentuée | 1 809 |
| Suroccupation modérée | 4 535 |
| Suroccupation accentuée | 802 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 9 275 | 42,6 % |
| 1 voiture | 10 120 | 46,5 % |
| 2 voitures ou plus | 2 385 | 11,0 % |
Ventilation par équipement automobile: 43 % sans véhicule, 46 % mono-motorisés, 11 % multi-motorisés. Par ailleurs, 48,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 13 191 | 12 652 | 114 | 425 |
| 1975 | 15 660 | 14 685 | 113 | 862 |
| 1982 | 16 188 | 15 035 | 128 | 1 025 |
| 1990 | 16 301 | 15 006 | 306 | 989 |
| 1999 | 17 861 | 15 741 | 258 | 1 862 |
| 2006 | 20 162 | 18 804 | 160 | 1 198 |
| 2011 | 21 220 | 19 874 | 142 | 1 204 |
| 2016 | 21 900 | 20 045 | 242 | 1 612 |
| 2022 | 23 722 | 21 780 | 255 | 1 687 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 13 191 logements à l'origine, 23 722 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 694 | 2 173 | 1 847 | 1 909 | 2 069 | 1 005 |
| Dont vacants > 2 ans | 250 | 262 | 205 | 203 | 355 | 503 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 13 | 0,1 % |
| Classe B | 386 | 2,5 % |
| Classe C | 6 027 | 39,7 % |
| Classe D | 4 732 | 31,2 % |
| Classe E | 2 641 | 17,4 % |
| Classe F | 868 | 5,7 % |
| Classe G | 514 | 3,4 % |
La classe C domine avec 40 % des diagnostics, et 42 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 982 | 19,6 % |
| Classe B | 4 001 | 26,4 % |
| Classe C | 3 725 | 24,5 % |
| Classe D | 2 870 | 18,9 % |
| Classe E | 1 017 | 6,7 % |
| Classe F | 413 | 2,7 % |
| Classe G | 173 | 1,1 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 26 %, 71 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 312 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 235 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 187 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 153 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 143 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 117 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 117 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 312 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 9 |
| Classe B | 10 | 376 |
| Classe C | 80 | 5 947 |
| Classe D | 133 | 4 599 |
| Classe E | 107 | 2 534 |
| Classe F | 80 | 788 |
| Classe G | 87 | 427 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (282 kWh/m²/an) et appartements en classe C (207).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 773 |
| T2 | 1 884 |
| T3 | 3 333 |
| T4 | 1 743 |
| T5+ | 326 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Alfortville (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc d'Alfortville comprend 23 722 logements, dont l'essentiel (91,8 %) correspond à des résidences principales occupées à l'année. Habitat majoritairement collectif — 89,3 % du parc en appartements contre 10,7 % en maisons. Ancrage local: la commune est une commune de la petite couronne parisienne, en contexte de plaine (altitude moyenne: 54 m).
Profil d'occupation typique d'un tissu urbain — 67,0 % de locataires. Le segment social représente 39,1 % du parc occupé à titre principal. La commune respecte les obligations SRU avec 41,7 % de logements sociaux (cible 25,0 %).
Le parc d'Alfortville est plutôt récent: 18,2 % des logements ont été construits depuis 2006. Côté DPE, le parc d'Alfortville est dans la moyenne — classe C dominante, 210 kWh/m²/an. Côté énergie, le gaz de ville chauffe 53,7 % des résidences principales.
Alfortville affiche une croissance de son parc de +8,3 % depuis 2016. 42,6 % des ménages d'Alfortville ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Alfortville est une commune de la petite couronne parisienne. Côté topographie, Alfortville se trouve en contexte de plaine (altitude moyenne: 54 m), paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 21 780 résidences principales d'Alfortville et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Alfortville, ville dense du Val-de-Marne, bénéficie d'une desserte exceptionnelle en transports et d'une dynamique démographique positive. Son marché immobilier, après une forte hausse, connaît une correction en 2024. Faut-il y investir en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut de 5,3 % et une correction récente de -10 %, Alfortville offre un point d'entrée attractif pour les investisseurs aguerris.
Verdict
➤ Bon marché d'investissement locatif, à privilégier en stratégie rendement moyen terme
Points clés
- ✓ Correction de -10 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement brut apparts 5,3 % : supérieur à la moyenne
- ✓ Proximité transports : attractivité locative soutenue
- ⚠ Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Fragilité territoriale élevée : risque socio-économique
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
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Positionnement sur le marché
- Un prix médian global de 4 970 €/m², nettement supérieur à la moyenne nationale.
- Dans le Val-de-Marne, Alfortville affiche une attractivité territoriale supérieure à la médiane départementale.
- Avec un rendement locatif brut de 5,3 %, elle surpasse la plupart des grandes métropoles régionales.
Analyse du marché immobilier à Alfortville
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 15,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Alfortville : opportunités et risques
Avec un rendement brut de 5,3 % pour les appartements, Alfortville se positionne au-dessus de la moyenne régionale, offrant une rentabilité correcte. Toutefois, le rendement net estimé à 3,3 % est grignoté par une taxe foncière élevée (38,26 %) et des charges de gestion. La loi Climat et Résilience impose aussi une vigilance sur les 9,2 % de passoires thermiques (F/G) du parc, sous peine d'interdiction de location.
La stratégie locative annuelle en appartement est la plus adaptée, car la pression touristique modérée (IPTI 3,6/10) limite l'intérêt du meublé saisonnier. La demande locative est soutenue par la jeunesse de la population (37,6 % de moins de 30 ans) et la présence étudiante, mais elle reste sensible au taux de chômage local de 14,2 %. La sélection du bien est cruciale : privilégier les immeubles récents (18,2 % construits après 2006) ou rénovés, proches des transports et des commerces.
Les perspectives de plus-value à moyen terme dépendent de la capacité du marché à digérer la correction de 2024. La baisse récente des permis de construire (-54 % sur 5 ans) pourrait limiter l'offre future et soutenir les prix, mais la fragilité territoriale (IFE 6,4/10) et le niveau d'endettement communal (696 €/hab) constituent des facteurs de risque à surveiller.
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Données du marché immobilier à Alfortville
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a chuté de 10 % en 2024, selon les données DVF, effaçant une partie des gains accumulés depuis 2020. Cette correction, l'une des plus marquées de la petite couronne, s'explique par le durcissement des conditions de crédit et un rééquilibrage après des années de forte spéculation. Elle touche davantage les appartements, dont le prix médian recule à 4 943 €/m².
Alfortville reste pourtant un marché actif, avec près de 360 transactions enregistrées l'an dernier. La part écrasante des ventes d'appartements (87 %) dessine un profil d'investisseur locatif et de jeunes actifs, attirés par la proximité de la gare de Maisons-Alfort - Alfortville et l'accès rapide à Paris. Le parc locatif, où les logements sociaux représentent 40 % des résidences, structure une demande solide mais aussi une certaine fragilité économique.
La pression immobilière reste élevée (IPI à 6,1/10), portée par des équipements nombreux et une desserte de transport exceptionnelle. Néanmoins, l'accessibilité est très faible (IAI 1,7/10), avec un prix médian qui exige plus de 10 années de revenu médian local pour un appartement type, selon l'INSEE. Le marché dépend donc largement d'acheteurs extérieurs.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Alfortville Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2022, les prix médians à Alfortville ont progressé de près de 3 %, pour atteindre un pic à 5 662 €/m². 2023 marque un infléchissement (-2,5 %) avant une correction nette en 2024 (-10 %), ramenant le prix médian à 4 970 €/m². Cette baisse, plus prononcée que dans beaucoup de communes franciliennes, s'explique par un tassement de la demande et un ajustement après les surchauffes. Les maisons, moins nombreuses, résistent mieux (-5 % en 2024) que les appartements (-11 %). Pour un acheteur en 2026, cette correction offre un point d'entrée plus accessible, à condition de sélectionner des biens bien situés.
Évolution du marché immobilier d'Alfortville
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 5 501 €/m² → 5 007 €/m² (-9,0 %), volume annuel actuel 430 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Sur la base d'un appartement type de 47 m² à 229 783 €, le loyer mensuel médian s'élève à 1 020 € (21,7 €/m²). Avec un crédit à 4 % sur 20 ans et 20 % d'apport, la mensualité atteint 1 113 €, laissant un effort résiduel de 93 € par mois. Le rendement brut de 5,3 % (3,3 % net après charges) reste correct en Île-de-France, mais le montant à financer représente 10,3 années de revenu médian local, signe d'une accessibilité très faible pour les ménages alfortvillais.
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 430 transactions ont été enregistrées à Alfortville, soit une baisse de 25 % par rapport à 2023. Le marché est dominé à 87 % par les appartements (375 ventes), dont la surface médiane est de 47 m². Les maisons, plus rares (55 ventes), affichent une surface médiane de 83 m². Les prix moyens (5 119 €/m²) et médians (4 970 €/m²) sont en retrait, indiquant un marché qui bascule en faveur des acheteurs, avec une marge de négociation. Les biens vendus sont majoritairement des logements de taille modeste, adaptés à la demande locative.
Répartition des ventes
12,8 % de maisons et 87,2 % d'appartements parmi les 430 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 12,8 % de maisons et 87,2 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 430 | 55 | 375 |
| Prix médian/m² | 5 007 € | 6 244 € | 4 943 € |
| Prix moyen/m² | 5 314 € | ||
| Surface médiane | – | 86 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 604 | 5 501 € |
| 2022 | 581 | 5 602 € |
| 2023 | 438 | 5 441 € |
| 2024 | 351 | 4 962 € |
| 2025 | 430 | 5 007 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Sur les cinq dernières années, 948 logements ont été autorisés à Alfortville, dont 214 en 2024. Cependant, la tendance est à la baisse : -54 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette diminution reflète une saturation foncière dans cette commune dense de 4 km², mais aussi un ralentissement des projets neufs dans un contexte de hausse des coûts. La pression démographique (+2,8 % sur 5 ans) continue de soutenir la demande, limitant le risque de sur-offre. Les nouvelles constructions se concentrent sur la rénovation urbaine et la densification près des transports.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 658 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 308 sur 2013 — soit +113,6 %.
Vacance longue durée à Alfortville
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Alfortville (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Alfortville: 934 logements autorisés sur 5 ans, 329 pour la dernière année (-51 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Alfortville
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Alfortville
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,26 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut d'un appartement (5,3 %) chute rapidement une fois les charges réelles déduites. À Alfortville, il faut compter environ 2 points pour la taxe foncière (l'une des plus élevées du Val-de-Marne à 38,26 %), auxquels s'ajoutent les frais de gestion, les charges de copropriété et une provision pour travaux. Le taux de vacance local (7,1 % de logements vacants) impose aussi une prudence sur les revenus. Le rendement net moyen de 3,3 % reflète ces réalités : la rentabilité réelle dépend d'une gestion rigoureuse des frais récurrents.
Performance énergétique du parc à Alfortville
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 15 181 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Alfortville: majorité classée C, part de passoires thermiques à 9,1 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La performance énergétique du parc est relativement bonne avec une classe dominante C (207 kWh/m²/an) et seulement 9,2 % de passoires thermiques (F/G), bien en-deçà de la moyenne nationale. Pour un acheteur, cela réduit le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location (loi Climat). Néanmoins, les logements construits avant 1945 (14,4 %) peuvent nécessiter des rénovations. L'enjeu est d'anticiper les futures normes pour 2034 en visant au moins la classe D ou E à l'achat.
Calculateur de rendement à Alfortville
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Cas pratique : un investissement type à Alfortville
Pour un appartement de 46 m² (surface type au prix médian), comptez environ 229 800 € à l'achat. Avec un loyer de 21,7 €/m², les revenus bruts annuels sont de 11 978 €, soit un rendement brut de 5,2 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 3,3 %, générant un cash-flow net mensuel d'environ 60 € avant impôt sur le revenu.
Erreurs à éviter quand on investit à Alfortville
- Négliger la taxe foncière, l'une des plus fortes du département.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux.
- Oublier de vérifier la classe DPE pour les locations futures.
- Sous-estimer l'impact du taux de vacance local (7,1 %).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier alfortvillais suit le rythme francilien classique : une reprise en mars-avril après l'hiver, et un pic d'activité en septembre-octobre avant la trêve de fin d'année. À noter que l'échéance de la taxe foncière en septembre peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette date. L'absence de fort afflux touristique (seulement 1 hébergement recensé) lisse l'offre et la demande sur l'année, sans saison creuse marquée.
Le saviez-vous ?
- Alfortville n'a qu'un seul monument historique protégé.
- 96,8 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'âge médian de 37,9 ans est inférieur à la moyenne nationale.
S'installer à Alfortville : cadre de vie et logement
S'installer à Alfortville, c'est opter pour l'urbanité dense de la petite couronne, avec une desserte en transports en commun de premier ordre : la gare de Maisons-Alfort - Alfortville est à moins de 10 minutes à pied du centre, et l'aéroport d'Orly à 20 minutes en voiture. La commune est bien équipée, avec près de 1 695 équipements recensés par l'INSEE, dont 185 commerces et 265 établissements de santé, assurant une autonomie quotidienne.
Le cadre de vie est typiquement urbain, avec une densité de plus de 11 380 hab/km² et un patrimoine historique limité. Les risques d'inondation (PPRI Marne et Seine actif) concernent certaines zones, impactant potentiellement l'assurance et la constructibilité. La commune affiche un score numérique excellent (fibre à 96,8 %), adapté au télétravail, et un parc de logements majoritairement en collectif, où les maisons individuelles ne représentent que 11,2 % des résidences.
Carte du marché immobilier à Alfortville
Alfortville et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Alfortville
Le climat d'Alfortville, avec une température moyenne de 12,3°C et 668 mm de précipitations annuelles, est typique de l'Île-de-France : doux et modérément arrosé. Les hivers sont frais sans excès (altitude de 32 m) et les étés supportables, ce qui convient à un large public. Ce profil tempéré minimise les contraintes de construction et de confort thermique extrêmes, un atout pour les familles et les actifs recherchant une stabilité climatique toute l'année, sans les aléas marqués des zones montagneuses ou littorales.
Composition du parc immobilier à Alfortville
23 722 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 88,8 % d'appartements, 11,2 % de maisons — profil urbain marqué.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de 23 722 logements est majoritairement locatif et collectif : seulement 30,7 % de propriétaires et 11,2 % de maisons. Cette forte proportion de locataires (incluant 40 % de logements sociaux) indique un marché dynamique pour la location, mais aussi une pression potentielle sur les prix de vente dans les segments accessibles. Le faible taux de résidences secondaires (1,1 %) confirme une ville de résidence principale, où la demande est structurellement ancrée. Le taux de vacance à 7,1 % suggère cependant une légère fluidité à surveiller.
Ancienneté du parc à Alfortville
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 21 407 logements).
- Avant 1919 4,8 % 1 026 logts
- 1919-1945 9,7 % 2 067 logts
- 1946-1970 24,9 % 5 333 logts
- 1971-1990 22,8 % 4 879 logts
- 1991-2005 19,7 % 4 212 logts
- 2006-2019 18,2 % 3 890 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Alfortville
1 695 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Alfortville
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Alfortville est soumise à deux Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs : inondation (PPRI Marne et Seine) et retrait-gonflement des argiles (PPRMT). La sismicité est très faible et le radon faible. Ces contraintes, communes en bord de fleuve, impliquent des vérifications systématiques en préfecture et auprès des assureurs avant tout achat. Elles peuvent affecter les possibilités d'extension, le coût des assurances et même l'éligibilité à certains prêts. Une étude de sol est recommandée pour les maisons en secteur argileux.
Cas pratique : un achat type à Alfortville
Pour une maison de 83 m² (surface médiane au prix du m² maison), le budget approche 486 700 € hors frais de notaire. Cela représente près de 22 années du revenu médian local (22 360 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3 %, la mensualité capital-intérêts s'élève à environ 2 150 €, un effort substantiel pour un ménage alfortvillais moyen.
Erreurs à éviter quand on achète à Alfortville
- Omettre de consulter les cartes des PPR inondation et argiles.
- Acheter sans avoir vérifié l'assurabilité du bien.
- Se fier au prix au m² moyen sans comparer par secteur précis.
- Négocier sans connaître le taux de charges de copropriété.
Points clés à retenir à Alfortville
- Prix médian en baisse de 10 % sur un an à 4 970 €/m².
- Rendement brut appartements à 5,3 %, net à ~3,3 %.
- Climat doux : 12,3°C de moyenne annuelle.
- Écart maison/appart : +20 % pour les maisons (6 244 €/m²).
- Taxe foncière très élevée à 38,26 % (2024).
- Parc énergétique plutôt performant (classe C dominante).
- 40 % de logements sociaux influencent le marché global.
- Revenu médian local modeste à 22 360 €/an.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Alfortville ?
À Alfortville, la valeur au m² varie fortement selon la localisation précise et la nature du bien. La proximité de la gare de Maisons-Alfort - Alfortville (à 600 m) est un atout majeur. Pour un appartement, l'étage (éviter le rez-de-chaussée), l'exposition (sud/sud-ouest), la qualité de la copropriété (charges, travaux programmés) et la présence d'un balcon pèsent. Pour une maison, la superficie du terrain et son potentiel d'extension, compte tenu du PPR, sont déterminants. Un DPE dégradé (classe E ou pire) peut justifier une décote de 5 à 15 % face aux futures obligations.
Estimation indicative d'une maison à Alfortville
Pour une maison de 86 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
430 602 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique, basée sur une moyenne à 4 970 €/m², ne capture pas les écarts entre le secteur proche de la gare et les zones plus éloignées. Un professionnel local intègre l'état réel du bien (vétusté, rénovations), la dynamique précise de la rue, et la rareté relative des maisons (11,2 % du parc). Il peut aussi évaluer l'impact des 9 arrêtés de catastrophe naturelle historiques sur l'assurabilité. Son réseau lui permet de jauger la solvabilité des acheteurs potentiels, crucial dans un marché où le taux de chômage atteint 14,2 %.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser une moyenne au m² qui ignore la baisse récente de 10 %.
- Oublier de comptabiliser les travaux de mise aux normes énergétiques.
- Surestimer le potentiel d'extension en zone PPR.
- Ne pas adapter le prix à la concurrence des logements sociaux (40 %).
Investir à Alfortville : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais l'investissement réussi se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, timing. Notre réseau de professionnels locaux connaît Alfortville en profondeur et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition gagnante.
Les données révèlent un marché en correction, mais chaque bien a son histoire. Passer à l'action demande une expertise locale.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Alfortville grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Alfortville
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Alfortville
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Alfortville
Quel est le prix moyen d'un appartement à Alfortville ?
En 2024, le prix médian d'un appartement à Alfortville est de 4 943 €/m², pour une surface médiane de 47 m². Un bien type coûte donc environ 230 000 €.
Est-ce le bon moment pour acheter à Alfortville ?
Le marché a corrigé de 10 % en 2024, offrant un point d'entrée plus accessible qu'en 2022. Pour un investisseur locatif visant le rendement, les conditions sont intéressantes, mais la sélection du bien est déterminante.
Alfortville est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, Alfortville est significativement plus chère que des communes comparables comme Sainte-Geneviève-des-Bois (-28 %) ou Chelles (-24 %). Elle se rapproche des prix de Palaiseau, située à -9 %.
Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 5,3 %, ce qui est correct en Île-de-France. Compte tenu des charges, le rendement net estimé avoisine les 3,3 %.
Quels sont les quartiers à privilégier ?
Les secteurs les plus demandés sont généralement ceux proches de la gare de Maisons-Alfort - Alfortville et du centre-ville, bien desservis et commerçants. La proximité des transports reste le critère majeur pour la valorisation et la location.
Marché immobilier des communes voisines
Alfortville reste plus chère que des communes similaires comme Sainte-Geneviève-des-Bois (-28 %) ou Pontault-Combault (-25 %), mais l'écart se réduit avec Palaiseau (-9 %), signe d'une valorisation encore soutenue par sa proximité parisienne.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Alfortville.
Communes limitrophes d'Alfortville
Alfortville est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Alfortville est un marché d'exception — 5 007 €/m² sur 430 ventes enregistrées, à des niveaux largement supérieurs dans le Val-de-Marne.
Le prix médian au m² à Alfortville diminue de -9,0 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 2 404 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Marché à dominante collective à Alfortville: 87,2 % d'appartements dans les transactions, à 4 943 €/m² en médiane. Le bien médian (86 m² à 536 984 €) équivaut à 24,0 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 21,7 €/m² pour un appartement et 20,2 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rendement brut calculé: environ 5,3 % sur un bien médian. Peu de résidences secondaires à Alfortville (1,1 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve est soutenue à Alfortville: 934 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 187 par an. Le gros des permis concerne des logements collectifs (96 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Alfortville est une commune de la petite couronne parisienne. La géographie joue son rôle: la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 54 m).
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).