01 Le parc de logements
Le parc comprend 29 557 logements dont 26 633 résidences principales, 805 résidences secondaires et 2 119 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 26 633 | 90,1 % |
| Résidences secondaires | 805 | 2,7 % |
| Logements vacants | 2 119 | 7,2 % |
Visualisation des trois usages du parc: 90 % d'habitat permanent, 3 % de résidences secondaires et 7 % de logements inoccupés sur un total de 29 557.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 220 | 4,6 % |
| 1919-1945 | 3 809 | 14,4 % |
| 1946-1970 | 8 867 | 33,5 % |
| 1971-1990 | 7 028 | 26,5 % |
| 1991-2005 | 3 116 | 11,8 % |
| 2006-2019 | 2 457 | 9,3 % |
Structure du bâti par époque: 5 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1946-1970 (33 %), 9 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 789 | 10,5 % |
| 2 pièces | 6 084 | 22,8 % |
| 3 pièces | 8 569 | 32,2 % |
| 4 pièces | 5 545 | 20,8 % |
| 5 pièces ou plus | 3 647 | 13,7 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 14 % du parc, contre 33 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,1 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 26 840 | 27 774 | 29 557 |
| Rés. principales | 24 745 | 25 413 | 26 633 |
| Rés. secondaires | 563 | 638 | 805 |
| Vacants | 1 532 | 1 723 | 2 119 |
La part de propriétaires atteint 37,4 % à Massy, commune de 51 729 hab. à 15 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 11 349 | 42,6 % |
| Locataires (privé) | 7 535 | 28,3 % |
| Locataires HLM | 6 286 | 23,6 % |
| Logés gratuitement | 1 463 | 5,5 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 42,6 % de propriétaires face à 51,9 % de locataires (dont 24 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 13 866 | 52,1 % |
| Fioul | 1 280 | 4,8 % |
| Électricité | 6 973 | 26,2 % |
| Gaz bouteille | 68 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 4 447 | 16,7 % |
Le gaz de ville équipe 52 % des résidences principales, devant électricité (26 %) et autres sources (bois notamment) (17 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 3 108 |
| 2 à 4 ans | 6 680 |
| 5 à 9 ans | 5 058 |
| 10 ans ou plus | 11 787 |
| Total ménages | 26 633 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 9 849 |
| Sous-occupation modérée | 7 178 |
| Sous-occupation accentuée | 3 481 |
| Suroccupation modérée | 4 033 |
| Suroccupation accentuée | 337 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 8 653 | 32,5 % |
| 1 voiture | 13 868 | 52,1 % |
| 2 voitures ou plus | 4 112 | 15,4 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 32 % sans voiture, 52 % à une voiture et 15 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 55,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 19 808 | 18 558 | 260 | 990 |
| 1975 | 21 956 | 20 926 | 143 | 887 |
| 1982 | 22 636 | 21 399 | 201 | 1 036 |
| 1990 | 24 606 | 22 685 | 621 | 1 300 |
| 1999 | 25 147 | 22 979 | 481 | 1 687 |
| 2006 | 26 623 | 24 736 | 492 | 1 395 |
| 2011 | 26 840 | 24 745 | 563 | 1 532 |
| 2016 | 27 774 | 25 413 | 638 | 1 723 |
| 2022 | 29 557 | 26 633 | 805 | 2 119 |
Trajectoire de long terme: 19 808 logements en 1968, 29 557 en 2022 (+49 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 541 | 2 143 | 1 826 | 1 915 | 2 315 | 1 146 |
| Dont vacants > 2 ans | 223 | 215 | 213 | 200 | 302 | 453 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 30 | 0,2 % |
| Classe B | 326 | 1,7 % |
| Classe C | 4 371 | 22,5 % |
| Classe D | 6 455 | 33,2 % |
| Classe E | 5 258 | 27,0 % |
| Classe F | 2 027 | 10,4 % |
| Classe G | 976 | 5,0 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (33 %), 24 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 234 | 6,3 % |
| Classe B | 2 254 | 11,6 % |
| Classe C | 8 174 | 42,0 % |
| Classe D | 4 129 | 21,2 % |
| Classe E | 2 451 | 12,6 % |
| Classe F | 790 | 4,1 % |
| Classe G | 411 | 2,1 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (42 %), et 60 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 326 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 251 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 214 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 174 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 147 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 116 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 326 kWh/m²/an, contre 116 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 210 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 18 |
| Classe B | 22 | 304 |
| Classe C | 128 | 4 243 |
| Classe D | 198 | 6 257 |
| Classe E | 233 | 5 025 |
| Classe F | 160 | 1 867 |
| Classe G | 195 | 781 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe E (297 kWh/m²/an) et appartements en classe D (243).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 707 |
| T2 | 1 704 |
| T3 | 2 513 |
| T4 | 1 766 |
| T5+ | 389 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Maisons-Alfort (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Maisons-Alfort se classe 5e grande ville ayant la consommation énergétique la plus élevée (DPE) de France. (sur 123 grandes villes entre 50 000 et 200 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc résidentiel de Maisons-Alfort compte 29 557 logements à l'issue du recensement 2022, dont 26 633 résidences principales. Habitat dominé par le collectif (85,3 %), ne laissant que 14,7 % au pavillonnaire. Pour mémoire, Maisons-Alfort est une commune francilienne de la première couronne, dans un relief de plaine, à 37 m d'altitude en moyenne, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Répartition équilibrée entre accession à la propriété et location: 42,6 % vs 51,9 %. La part HLM atteint 23,6 % dans l'offre de résidences principales. La commune respecte les obligations SRU avec 25,2 % de logements sociaux (cible 25,0 %).
Le parc mêle bâti ancien (4,6 % avant 1919) et constructions récentes (9,3 % après 2006). Côté DPE, de Maisons-Alfort, le parc fait moins bien que le repère national: D et 246 kWh/m²/an, contre 203 en moyenne. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 15,4 %. gaz de ville arrive en tête des modes de chauffage, dans 52,1 % des résidences principales.
Progression modérée du parc: +6,4 % entre 2016 et 2022. Le taux de ménages sans voiture atteint 32,5 % à Maisons-Alfort, un indicateur typique d'une commune urbaine.
Ancrée régionalement, la commune est une commune francilienne de la première couronne: les attentes résidentielles s'y calquent. Le cadre géographique dans un relief de plaine, à 37 m d'altitude en moyenne nuance les caractéristiques du parc local.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Maisons-Alfort en 2026 ?
Ville dense de la première couronne parisienne, Maisons-Alfort bénéficie d'une desserte ferroviaire directe et d'une offre de services pléthorique. Son marchà immobilier, traditionnellement résistant, montre aujourd'hui des signes de correction après le pic inflationniste. Analysons si cette phase ouvre une fenêtre pour les investisseurs.
Avec un écart de prix de 20 % à 50 % par rapport aux grandes villes de banlieue comparables, la commune offre une valeur relative à surveiller.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le rendement locatif en milieu de parc, en acceptant une plus-value latente limitée à court terme.
Points clés
- ✓ Correction de -9,8 % depuis le pic de 2022
- ✓ Rendement brut de 5,1 % pour les appartements
- ✓ Densité exceptionnelle d'équipements de proximité
- ⚠ Solvabilité locale limitée par le revenu médian
- ⚠ Parc immobilier ancien : 19 % d'avant 1945
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian global supérieur à 90 % des communes françaises.
- Se positionne au-dessus de la médiane du Val-de-Marne pour l'attractivité territoriale.
- Rendement locatif légèrement supérieur à celui de l'immobilier neuf en grande métropole.
Analyse du marché immobilier à Maisons-Alfort
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 13,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Maisons-Alfort : opportunités et risques
Investir à Maisons-Alfort en 2026 cible avant tout le segment locatif annuel en appartement. Le rendement brut de 5,1 % dépasse la moyenne francilienne, mais le net est amputé par des charges significatives. La taxe foncière, élevée à 29,59 %, représente à elle seule environ un mois de loyer. Il faut donc intégrer ces coûts dans le calcul de rentabilité.
Le risque rénovation est à surveiller de près. Près de 20 % du parc a été bâti avant 1945, et 15,5 % des logements sont classés passoires thermiques (F ou G). La loi Climat et Résilience, qui interdira la location des logements les plus énergivores, impose une vérification stricte du Diagnostic de Performance Énergétique avant tout achat.
La stratégie de plus-value immédiate semble compromise par la correction en cours. En revanche, la dynamique démographique positive (+4,3 % en 10 ans) et la raréfaction des terrains constructibles, visible dans l'effondrement des permis de construire récents, pourraient soutenir les prix à moyen terme, une fois la phase de réajustement terminée.
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Données du marché immobilier à Maisons-Alfort
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix du mâtre carré à Maisons-Alfort, à 5 511 €, se situe dans le haut du panier du département. Cette valorisation s'explique par une localisation stratégique, à moins de 10 km de Paris, et une desserte exceptionnelle avec la gare de Maisons-Alfort - Alfortville à 300 m du centre. D'après les transactions DVF 2024, le marchà est porté par les appartements, qui concentrent l'offre dans un parc où les maisons individuelles ne représentent que 14,9 % des résidences principales.
La comparaison avec les communes de profil similaire est sans appel : Maisons-Alfort affiche un premium de 20 % à 50 % par rapport à des villes comme Évry-Courcouronnes ou Chelles. Cet écart se justifie par une densité d'équipements bien supérieure, avec plus de 1 797 commerces et services recensés par l'INSEE, créant un cadre de vie très autonome.
Néanmoins, cette attractivité a un revers. Le revenu médian des habitants (28 010 €) est insuffisant pour acquérir un bien au prix actuel, nécessitant plus de 21 années de revenus pour une maison. Ce décalage signifie que le marchà dépend fortement d'acquéreurs externes, plus aises, ce qui peut fragiliser la liquidité en période de contraction du crédit.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Maisons-Alfort Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Maisons-Alfort sur les cinq dernières années, selon les données DVF, dessine une courbe en cloche caractéristique des marchés tendus. Après une hausse continue jusqu'au pic de 2022 (à 6 282 €/m²), une correction nette s'est engagée, ramenant le mât en 2024 à son niveau de début 2020. Cette baisse de près de 10 % en deux ans est plus marquée que dans nombre de communes voisines du Val-de-Marne, signe d'un réajustement proportionnel à la hausse antérieure. Pour un acheteur en 2026, cela indique que la phase de surenchère est terminée et qu'un espace de négociation existe, particulièrement sur les biens dont le prix aurait pu rester ancré sur des références obsolètes.
Évolution du marché immobilier de Maisons-Alfort
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 650 transactions en 2025 et affiche une évolution de -8,8 % sur 2021–2025 (prix médian à 5 511 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 52 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marchà de Maisons-Alfort est très actif, avec 650 transactions enregistrées en 2024 par la DGFiP. Ce volume, bien qu'en baisse par rapport aux années record 2021-2022, reste élevé et assure une bonne liquidité. La structure des ventes est très majoritairement tournée vers l'immobilier collectif : les appartements représentent 85 % des transactions, pour une surface médiane de 52 m². Les maisons, plus rares (94 ventes), affichent un prix au mât supérieur (6 543 €/m²) pour une surface médiane de 93 m². Ce profil confirme l'attractivité de la commune pour les ménages cherchant un logement compact et bien desservi, et un marchà qui reste du côté des vendeurs pour les biens les plus demandés.
Répartition des ventes
14,5 % de maisons et 85,5 % d'appartements parmi les 650 transactions enregistrées.
Sur 650 transactions enregistrées, 14,5 % portent sur des maisons (6 543 €/m²) et 85,5 % sur des appartements (5 437 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 650 | 94 | 556 |
| Prix médian/m² | 5 511 € | 6 543 € | 5 437 € |
| Prix moyen/m² | 5 927 € | ||
| Surface médiane | – | 86 m² | 52 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 808 | 6 045 € |
| 2022 | 772 | 6 157 € |
| 2023 | 566 | 5 798 € |
| 2024 | 528 | 5 613 € |
| 2025 | 650 | 5 511 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Maisons-Alfort, d'après les données SITADEL, montre un net ralentissement. Seulement 25 logements ont été autorisés en 2024, et la tendance sur cinq ans est à une baisse de 44 % par rapport la période quinquennale précédente. Ce ralentissement s'explique en partie par la densité déjà extrême de la commune (plus de 11 000 hab/km²) et la rareté des friches constructibles. À court terme, cela limite les risques de sur-offre et soutient les prix de l'ancien. Néanmoins, cela accentue aussi la pression sur un parc vieillissant, où seulement 9,3 % des logements ont été construits après 2006, posant la question de la rénovation énergétique.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 5 474 logements ont été autorisés et 5 458 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 100 %.
Vacance longue durée à Maisons-Alfort
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Maisons-Alfort (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Maisons-Alfort totalise 888 logements sur 5 ans, soit +6 % vs la période antérieure.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Maisons-Alfort
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Maisons-Alfort
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (29,59 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,8 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut ne tient pas compte des charges incompressibles. À Maisons-Alfort, il faut immédiatement déduire la taxe foncière, parmi les plus élevées du département à 29,59 % du revenu cadastral. S'ajoutent les frais de gestion locative (environ 5 % du loyer), les charges de copropriété, une provision pour travaux et le risque de vacance locative (le taux de logements vacants est de 7,2 %). Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut affiché (5,1 % pour les appartements) et le rendement net estimé à 3,4 %.
Performance énergétique du parc à Maisons-Alfort
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 19 443 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Maisons-Alfort est D, avec 15,4 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Le parc immobilier est dominé par la classe D. Cependant, 15,5 % des logements sont des passoires thermiques (classes F et G). Pour un acquéreur, cela représente un risque réglementaire immédiat. Dès 2025, les logements classés G seront interdits à la location. Les seuils s'étendent progressivement aux classes F puis E d'ici 2034. Acquérir une passoire impose donc un plan de rénovation énergétique urgent, sous peine de voir la valeur du bien se déprécier et son potentiel locatif disparaître.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, notamment les T2 et T3, constituent le cœur de cible pour la location. Leur surface médiane de 52 m² correspond aux besoins dominants. Le parc est majoritairement ancien (19 % d'avant 1945), ce qui implique de budgétiser des travaux de rénovation, d'autant que 15,5 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G). Le neuf, très marginal (9,3 % du parc construit après 2006), offre une meilleure performance DPE mais une rentabilité initiale souvent plus compressée.
Quelles zones cibler à Maisons-Alfort ?
La proximité immédiate de la gare de Maisons-Alfort - Alfortville et du centre-bourg, doté de 213 commerces et services, est évidemment la plus prisée. Les quartiers bien desservis par les transports en commun et les équipements scolaires (36 établissements) offrent une demande locative stable. Aucune zone en fort développement n'est signalée, la construction neuve étant en net ralentissement (-44 % d'autorisations).
Calculateur de rendement à Maisons-Alfort
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Risques à connaître avant d'investir à Maisons-Alfort
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 7,2 % et une estimation de 8 % intégrée au calcul du rendement net. La dépendance à la conjoncture francilienne est forte. Le risque réglementaire lié au DPE est majeur : 15,5 % de passoires thermiques sont progressivement interdites à la location. Enfin, la taxe foncière, à 29,59 % du revenu cadastral, grève significativement la rentabilité nette.
Cas pratique : un investissement type à Maisons-Alfort
Pour un investissement locatif dans un appartement de 50 m² à Maisons-Alfort, le prix d'achat médian s'élève à environ 277 150 €. Avec un loyer estimé à 23,6 €/m², vous percevrez 1 180 € par mois. Le rendement brut avoisine 5,1 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges de copropriété et de gestion, le rendement net tombe autour de 3,4 %, soit un cash-flow mensuel à réévaluer précisément selon votre financement.
Erreurs à éviter quand on investit à Maisons-Alfort
- Négliger la taxe foncière à 29,59 %.
- Oublier de provisionner pour des travaux de rénovation.
- Surévaluer le loyer réellement praticable.
- Ne pas vérifier le classement DPE du bien.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier francilien connaît traditionnellement un rebond d'activité en septembre et au printemps. À Maisons-Alfort, la rentrée scolaire et la reprise post-été peuvent générer des opportunités. Pour un vendeur, mettre son bien en marché entre février et avril permet de capter les acheteurs souhaitant signer avant l'été. L'échéance de la taxe foncière en septembre peut inciter certains propriétaires à vendre en première partie d'année. L'hiver, moins actif, permet parfois de négocier davantage.
Le saviez-vous ?
- Maisons-Alfort compte 8 monuments historiques protégés.
- La commune dispose de 36 établissements scolaires.
- Le score numérique de la ville est de 10/100, malgré une fibre à 100 %.
S'installer à Maisons-Alfort : cadre de vie et logement
S'installer à Maisons-Alfort, c'est opter pour l'hyper-proximità et la densité urbaine. La commune, entièrement couverte par la fibre optique et déjà pourvue de la 5G, offre un environnement adapté aux télétravailleurs. Avec 36 établissements scolaires et 401 équipements de santé, les besoins du quotidien sont couverts sans nécessiter de longs déplacements.
Le cadre de vie n'est pas dépourvu de contraintes. La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) pour la Marne et la Seine, et à un plan pour les anciennes carrières. Ces risques, bien que faiblement probables, ont un impact sur les assurances et la constructibilité de certains secteurs. Le profil démographique, avec un âge médian de 37,8 ans et 38 % de moins de 30 ans, dessine une ville jeune et active, mais la pression sur les logements familiaux spacieux y est forte.
Carte du marché immobilier à Maisons-Alfort
Maisons-Alfort et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Maisons-Alfort
Le climat francilien de Maisons-Alfort est tempéré, avec une moyenne annuelle de 12,9°C et 652 mm de précipitations, légèrement inférieures à la moyenne nationale. Les hivers sont frais sans excès, les étés peuvent être chauds. Ce profil convient particulièrement aux actifs recherchant une faible amplitude thermique et supportant la grisaille hivernale. La proximité de la Seine et de la Marne peut accentuer localement l'humidité et les brouillards, un point à vérifier selon l'emplacement du bien.
À qui s'adresse Maisons-Alfort ?
La commune s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux couples sans enfant souhaitant se rapprocher de Paris sans y résider. La part de maisons limitée (15 % du parc) et la densité rendent l'offre moins adaptée aux familles recherchant un grand extérieur. Les seniors (20,4 % de 60 ans et plus) apprécient la proximité des services de santé et la desserte en transports.
Avantages et limites à Maisons-Alfort
✓ Points forts
- Excellente connexion transports (gare à 300 m, Orly à 10 km)
- Offre de services et commerces très complète (1 797 équipements)
- Patrimoine historique avec 8 monuments protégés
- Dynamisme démographique (+1,6% en 5 ans) et économique
- Prix au m² inférieur à Paris intra-muros
− À prendre en compte
- Densité urbaine très élevée (11 360 hab/km²)
- Exposition aux risques d'inondation (PPRI actif)
- Parc de logements majoritairement ancien et énergivore
Composition du parc immobilier à Maisons-Alfort
29 557 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Maisons-Alfort est majoritairement collectif: 85,1 % d'appartements contre 14,9 % de maisons.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Avec seulement 14,9 % de maisons individuelles, Maisons-Alfort est un marché majoritairement tourné vers l'appartement. La part de propriétaires occupants (42,6 %) est inférieure à la moyenne nationale, ce qui indique une forte proportion de locataires et donc un bassin locatif actif. Le faible taux de résidences secondaires (2,7 %) confirme une vocation résidentielle principale. Cette composition suggère un marché stable et urbain, adapté aux primo-accédants et aux investisseurs, avec une demande locative soutenue par la jeunesse de la population (38,2 % de moins de 30 ans).
Ancienneté du parc à Maisons-Alfort
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 26 498 logements).
- Avant 1919 4,6 % 1 220 logts
- 1919-1945 14,4 % 3 809 logts
- 1946-1970 33,5 % 8 867 logts
- 1971-1990 26,5 % 7 028 logts
- 1991-2005 11,8 % 3 116 logts
- 2006-2019 9,3 % 2 457 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Maisons-Alfort
1 797 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Maisons-Alfort
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à trois plans de prévention des risques (PPRI Marne et Seine, PPRMT carrières, PPRi ruissellement). Cela signifie qu'une partie du territoire est en zone inondable ou à risque de mouvements de terrain liés aux anciennes carrières. Le radon et la sismicité sont faibles. Concrètement, avant tout achat, il est impératif de consulter le certificat d'urbanisme pour connaître les contraintes applicables au bien, qui peuvent impacter l'assurance, la constructibilité et à terme, la valeur.
Cas pratique : un achat type à Maisons-Alfort
Acheter une maison type de 93 m² (surface correspondant au prix médian total de 614 637 €) représente un investissement de plus de 600 k€. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance dépasse 3 000 €. Cela nécessite un revenu stable et conséquent, largement supérieur au revenu médian local de 28 010 € par an.
Erreurs à éviter quand on achète à Maisons-Alfort
- Oublier de consulter les plans de prévention des risques (PPR).
- Négocier sans connaître la baisse des prix de -2,9 %.
- Acheter une passoire thermique sans budget rénovation.
- Se fier uniquement au prix au m² moyen.
Points clés à retenir à Maisons-Alfort
- Prix médian à 5 511 €/m², en baisse de 2,9 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 5,1 % pour les appartements.
- Climat tempéré : 12,9°C de moyenne et 652 mm de pluie.
- Écart important entre appart (5 437 €/m²) et maison (6 543 €/m²).
- Rendement net estimé à 3,4 % après charges et taxe.
- Parc à 85 % d'appartements, marché très urbain.
- Taxe foncière élevée à 29,59 %.
- Coût total médian : 288 236 € pour un appartement type.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Maisons-Alfort ?
À Maisons-Alfort, la valeur au m² varie fortement selon la localisation précise. La proximité de la gare de Maisons-Alfort - Alfortville (0,3 km) et des commerces (213 équipements recensés) est un atout majeur. Pour un appartement, l'étage, la vue, la luminosité et la qualité de la copropriété pèsent lourd. La performance énergétique devient un critère financier : un bien en classe C vaut significativement plus qu'un bien en D ou E. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sont déterminantes. L'état général du bien reste le premier levier de valorisation avant mise sur le marché.
Estimation indicative d'une maison à Maisons-Alfort
Pour une maison de 86 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
473 946 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Sur un marché en transition, une estimation erronée peut coûter cher : une surévaluation entraîne une stagnation du bien (le taux de vacance est de 7,2 %), tandis qu'une sous-évaluation signifie une perte sèche. Les données DVF fournissent des tendances agrégées, mais seule une analyse fine des caractéristiques du bien (étage, vue, état, DPE exact, exposition aux risques) permet de déterminer sa position dans la fourchette de prix locale, qui s'étend de 4 723 à 6 579 €/m². Une expertise précise est donc le premier levier pour une vente rapide et à sa juste valeur.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne calculent une moyenne, mais le marché de Maisons-Alfort est micro-localisé. Un professionnel connaît l'impact exact de la rue, de l'orientation, de l'état de la copropriété et des travaux récents. Il peut ajuster la fourchette en fonction de la demande actuelle, qui a évolué depuis la légère baisse des prix de -2,9 % sur un an. Son estimation inclut une analyse comparative précise des ventes réelles (DVF), pas seulement des annonces. Cette expertise est cruciale pour négocier avec des acheteurs informés et sécuriser une vente au juste prix, sans laisser d'argent sur la table.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser une moyenne au m² non contextualisée.
- Oublier l'impact négatif d'un DPE F ou G.
- Négliger l'état réel de la copropriété.
- Surévaluer son bien par attachement affectif.
Investir à Maisons-Alfort : passer à l'action
L'analyse des chiffres identifie un potentiel, mais sa concrétisation exige une connaissance fine des rues et des copropriétés. Négocier au juste prix dans un marché en transition demande l'expertise d'un professionnel qui en maîtrise les rouages quotidiens.
Ces donnîs tracent un cadre, mais la réussite dépend du choix précis du bien et du quartier.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Maisons-Alfort grâce aux dernières transactions DVF et à l'évolution récente du marché.
- Analyse basée sur 558 ventes réelles en 2024
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Maisons-Alfort
Quel est le prix moyen d'un appartement à Maisons-Alfort ?
En 2024, le prix médian d'un appartement était de 5 437 €/m². Pour un appartement type de 52 m², l'investissement total s'élève donc à environ 288 000 €.
Maisons-Alfort est-elle plus chère que ses villes voisines ?
Oui, de manière significative. Son prix au mât est environ 20 % plus élevé qu'à Massy et près du double de celui d'Évry-Courcouronnes, selon les données DVF comparatives.
Est-ce un bon moment pour acheter un investissement locatif à Maisons-Alfort ?
La correction des prix (-2,9 % en 2024) ouvre un point d'entrée relatif. Le rendement brut de 5,1 % est correct, mais le rendement net est modéré par une taxe foncière élevée et un parc souvent ancien.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Maisons-Alfort ?
Outre les risques naturels (inondation, anciennes carrières), le risque rénovation est notable avec 15,5 % de passoires thermiques. La solvabilité locale limitée peut aussi affecter la liquidité du marché en cas de retournement.
Quel quartier privilégier pour investir à Maisons-Alfort ?
Les secteurs les plus proches de la gare SNCF et du métro (ligne 8) génèrent la demande locative la plus forte et la plus résistante, justifiant une prime locative. L'état et la performance énergétique du bâti restent les critères décisifs.
Marché immobilier des communes voisines
Maisons-Alfort reste 20 % plus chère que Massy et presque deux fois plus onéreuse que Évry-Courcouronnes, un écart de valorisation qui limite l'effet de levier immédiat mais reflète des indicateurs urbains plus solides.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Maisons-Alfort.
Communes limitrophes de Maisons-Alfort
Maisons-Alfort est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le m² médian à Maisons-Alfort atteint 5 511 € en 2026, positionnant la commune dans la frange la plus chère du territoire.
Correction observée: -8,8 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 3 324 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (85,5 %), vendus autour de 5 437 €/m² en médiane. Le bien médian (86 m² à 562 698 €) équivaut à 20,1 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Maisons-Alfort avoisinent 23,6 €/m² pour les appartements et 21,5 €/m² pour les maisons. Rendement brut calculé: environ 5,2 % sur un bien médian. Le poids limité des résidences secondaires (2,7 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les flux de permis restent élevés: 888 logements autorisés et 795 commencés sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 93 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Maisons-Alfort est une commune francilienne de la première couronne. Contexte physique: dans un relief de plaine, à 37 m d'altitude en moyenne.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).