01 Le parc de logements
Le parc comprend 24 723 logements dont 22 999 résidences principales, 761 résidences secondaires et 963 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 22 999 | 93,0 % |
| Résidences secondaires | 761 | 3,1 % |
| Logements vacants | 963 | 3,9 % |
Parmi les 24 723 logements du parc, 93 % assurent la fonction de résidence principale, contre 3 % de secondaires et 4 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 274 | 1,2 % |
| 1919-1945 | 485 | 2,1 % |
| 1946-1970 | 6 963 | 30,8 % |
| 1971-1990 | 5 467 | 24,2 % |
| 1991-2005 | 2 826 | 12,5 % |
| 2006-2019 | 6 588 | 29,1 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1946-1970 domine (31 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 1 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 749 | 12,0 % |
| 2 pièces | 3 676 | 16,0 % |
| 3 pièces | 7 613 | 33,1 % |
| 4 pièces | 5 570 | 24,2 % |
| 5 pièces ou plus | 3 391 | 14,7 % |
Distribution par taille: 28 % de petits logements (T1-T2), 15 % de grands (5p+), moyenne à 3,2 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 19 070 | 22 948 | 24 723 |
| Rés. principales | 18 021 | 21 524 | 22 999 |
| Rés. secondaires | 167 | 456 | 761 |
| Vacants | 882 | 967 | 963 |
Villejuif (60 183 hab., à 10 km) présente 30,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 9 245 | 40,2 % |
| Locataires (privé) | 7 629 | 33,2 % |
| Locataires HLM | 5 850 | 25,4 % |
| Logés gratuitement | 276 | 1,2 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 40,2 % de propriétaires face à 58,6 % de locataires (dont 25 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 17 039 | 74,1 % |
| Fioul | 412 | 1,8 % |
| Électricité | 5 158 | 22,4 % |
| Gaz bouteille | 51 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 340 | 1,5 % |
Répartition des modes de chauffage: 74 % au gaz de ville, 22 % pour électricité, 2 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 3 342 |
| 2 à 4 ans | 5 961 |
| 5 à 9 ans | 4 513 |
| 10 ans ou plus | 9 184 |
| Total ménages | 22 999 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 7 027 |
| Sous-occupation modérée | 6 376 |
| Sous-occupation accentuée | 3 576 |
| Suroccupation modérée | 4 090 |
| Suroccupation accentuée | 303 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 6 549 | 28,5 % |
| 1 voiture | 12 035 | 52,3 % |
| 2 voitures ou plus | 4 416 | 19,2 % |
Équipement automobile des ménages: 28 % sans voiture, 52 % avec une voiture et 19 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 55,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 10 694 | 10 063 | 109 | 522 |
| 1975 | 13 266 | 12 467 | 149 | 650 |
| 1982 | 13 978 | 13 098 | 158 | 722 |
| 1990 | 14 743 | 13 999 | 242 | 502 |
| 1999 | 16 024 | 14 744 | 225 | 1 055 |
| 2006 | 17 110 | 16 401 | 170 | 540 |
| 2011 | 19 070 | 18 021 | 167 | 882 |
| 2016 | 22 948 | 21 524 | 456 | 967 |
| 2022 | 24 723 | 22 999 | 761 | 963 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 10 694 logements, le total atteint 24 723 en 2022 (+131 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 039 | 1 757 | 1 549 | 1 631 | 1 979 | 759 |
| Dont vacants > 2 ans | 131 | 144 | 154 | 77 | 144 | 214 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 88 | 0,5 % |
| Classe B | 2 397 | 14,4 % |
| Classe C | 6 716 | 40,2 % |
| Classe D | 4 320 | 25,9 % |
| Classe E | 2 390 | 14,3 % |
| Classe F | 554 | 3,3 % |
| Classe G | 236 | 1,4 % |
Le graphique décompose les 16 701 diagnostics par étiquette énergétique: 40 % en C, 55 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 418 | 8,5 % |
| Classe B | 4 692 | 28,1 % |
| Classe C | 7 905 | 47,3 % |
| Classe D | 1 579 | 9,5 % |
| Classe E | 730 | 4,4 % |
| Classe F | 239 | 1,4 % |
| Classe G | 138 | 0,8 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (47 %), 84 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 316 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 216 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 216 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 167 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 149 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 120 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 316 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 120 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 18 | 70 |
| Classe B | 9 | 2 388 |
| Classe C | 111 | 6 605 |
| Classe D | 175 | 4 145 |
| Classe E | 165 | 2 225 |
| Classe F | 84 | 470 |
| Classe G | 66 | 170 |
Côté maisons, la dominante est D (257 kWh/m²/an); côté appartements, C (183).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 257 |
| T2 | 1 335 |
| T3 | 2 599 |
| T4 | 1 851 |
| T5+ | 672 |
Faut-il investir à Massy en 2026 ?
À 15 kilomètres au sud de Paris, Massy combine desserte ferroviaire exceptionnelle (TGV, RER) et dynamisme économique porté par le cluster Paris-Saclay. Cette attractivité se traduit par une pression immobilière forte, mais une correction récente des prix ouvre une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs.
Avec un rendement locatif brut de 6,0 % et une correction récente de 7,4 %, Massy offre un point d'entrée attractif pour les investisseurs en quête de rentabilité.
Verdict
➤ Investissement locatif rentable à condition de sélectionner des biens bien placés et de viser le moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé (6 %)
- ✓ Correction récente : opportunité d'achat
- ✓ Desserte TGV et aéroport : attractivité forte
- ⚠ Accessibilité faible : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Variation négative : volatilité récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Massy affiche un prix au m² inférieur de 44 % à celui de Bagneux, pourtant similaire en taille et localisation.
- Dans l'Essonne, Massy se positionne dans le haut du classement des communes les plus chères, mais avec un rendement locatif supérieur à la moyenne.
- Le rendement locatif brut de 6 % surpasse celui des grandes métropoles comme Lyon ou Bordeaux.
Analyse du marché immobilier à Massy
Le marché de Massy est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Massy
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,2
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Une pression immobilière très élevée (8,2/10) indique un marché tendu où la demande dépasse l'offre, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéUne pression immobilière très élevée (8,2/10) indique un marché tendu où la demande dépasse l'offre, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité immobilière très faible (0,2/10) indique que les prix ont dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, rendant le marché dépendant des investisseurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité immobilière très faible (0,2/10) indique que les prix ont dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, rendant le marché dépendant des investisseurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,6
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Une opportunité locative élevée (5,7/10) confirme une demande locative soutenue, propice à la rentabilité des investissements.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUne opportunité locative élevée (5,7/10) confirme une demande locative soutenue, propice à la rentabilité des investissements.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Une pression touristique immobilière faible (3,3/10) limite les opportunités de location saisonnière et concentre la demande sur le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréUne pression touristique immobilière faible (3,3/10) limite les opportunités de location saisonnière et concentre la demande sur le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 4091,7 — Percentile dept : 92/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 11,7 — Percentile dept : 99/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,1 — Percentile dept : 63/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 2,2 — Percentile dept : 50/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 5747,7 — Percentile dept : 98/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 11,7 — Percentile dept : 1/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 37,4 — Percentile dept : 3/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 23,7 — Percentile dept : 6/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 59,8 — Percentile dept : 98/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,1 — Percentile dept : 63/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,2 — Percentile dept : 50/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 51/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 4091,7 — Percentile dept : 8/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,1 — Percentile dept : 63/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 51/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 3,9 — Percentile dept : 16/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 5747,7 — Percentile dept : 2/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Massy : opportunités et risques
Avec un rendement locatif brut de 6 % pour les appartements, Massy se positionne parmi les communes les plus rentables de la petite couronne. Le loyer médian de 20,1 €/m²/mois permet de couvrir une large part de la mensualité d'un crédit, d'autant que les prix ont baissé de 7,4 % sur un an. Toutefois, le rendement net tombe à 3,9 % après déduction des charges (gestion, taxe foncière à 32,33 %, vacance locative estimée à 8 %), ce qui reste correct mais exige une sélection rigoureuse du bien.
Le risque principal réside dans la faible accessibilité locale : le revenu médian des Massicois (24 560 €) ne permet pas d'acheter un appartement type sans apport conséquent. Le marché est donc très dépendant des investisseurs extérieurs et des acheteurs parisiens en recherche de meilleure accessibilité. Une remontée des taux ou un ralentissement économique pourrait peser sur la demande.
La part de passoires thermiques (F/G) est faible (4,7 %), réduisant le risque de travaux obligatoires liés à la loi Climat et Résilience. En revanche, la taxe foncière, à 32,33 %, est supérieure à la moyenne régionale et grève significativement la rentabilité nette. Les investisseurs devront privilégier des biens récents (29,1 % du parc construit après 2006) ou bien rénovés pour limiter les coûts de maintenance.
Simuler un investissement immobilier à Massy
Estimation sur un maison type de 92 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Massy.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Massy ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Massy
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché massicois a atteint un sommet en 2021, avec un prix médian frôlant les 4 650 €/m², avant de se replier de 11 % en trois ans. Cette correction, plus marquée que dans d'autres communes de la première couronne, s'explique par un ajustement après la surchauffe post-Covid et par le niveau élevé des taux d'intérêt. D'après les données DVF 2024, les appartements conservent une meilleure résilience, avec un prix médian à 4 122 €/m², contre 4 468 €/m² pour les maisons.
La comparaison avec les voisines directes est éloquente : Massy affiche un décote de 44 % par rapport à Bagneux et de 81 % par rapport à Clamart, pourtant situées à une distance comparable de Paris. Cet écart s'explique en partie par une offre plus abondante et une proportion plus élevée de logements sociaux (35 %), mais aussi par une image moins « bourgeoise » que Meudon ou Clamart.
Le contexte territorial joue en faveur de Massy : intégrée à la Communauté Paris-Saclay, la commune bénéficie de l'effet d'entraînement du cluster technologique, qui attire des actifs qualifiés. La desserte exceptionnelle (TGV, RER B et C, aéroport d'Orly à 8 km) renforce son attractivité pour les navetteurs. Ces atouts structurels devraient limiter le risque de dépréciation à long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Massy Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2024, le prix médian du m² à Massy a connu une progression erratique : après un pic à 4 647 € en 2021, il a entamé une correction progressive pour atteindre 4 163 € en 2024, soit une baisse de 11 % par rapport au sommet. Les appartements, qui représentent l'essentiel du marché, ont mieux résisté que les maisons, dont le prix médian a chuté de 8 % sur la période. Comparée aux communes voisines de la couronne sud parisienne, Massy affiche un décrochage plus marqué, signe d'un marché moins spéculatif et plus accessible. Pour un acheteur en 2026, cette correction offre un point d'entrée plus favorable, à condition de viser des biens bien situés près des gares ou du centre-ville.
Évolution du marché immobilier de Massy
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 4 163 €/m² de prix médian pour 508 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -1,6 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 64 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 508 transactions ont été enregistrées à Massy, soit une baisse de 13 % par rapport à 2023. Le marché est dominé par les appartements (88 % des ventes), avec un prix médian de 4 122 €/m² pour une surface médiane de 62 m². Les maisons, plus rares (12 % des ventes), se négocient à 4 468 €/m² pour 89 m² médians. Ce volume d'activité, bien qu'en repli, reste élevé et témoigne d'un marché liquide. Le caractère est actuellement en faveur de l'acheteur, avec des prix en baisse et des délais de vente qui s'allongent.
Répartition des ventes
13,0 % de maisons et 87,0 % d'appartements parmi les 508 transactions enregistrées.
Sur 508 transactions enregistrées, 13,0 % portent sur des maisons (4 468 €/m²) et 87,0 % sur des appartements (4 122 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 508 | 66 | 442 |
| Prix médian/m² | 4 163 € | 4 468 € | 4 122 € |
| Prix moyen/m² | 4 145 € | ||
| Surface médiane | – | 92 m² | 64 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 673 | 4 230 € |
| 2022 | 695 | 4 488 € |
| 2023 | 562 | 4 356 € |
| 2024 | 504 | 4 050 € |
| 2025 | 508 | 4 163 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Sur les cinq dernières années, 1 057 logements ont été autorisés à Massy, mais la tendance est à la baisse : seulement 10 permis délivrés en 2024, soit un recul de 71 % par rapport à la période précédente. Ce ralentissement de la construction neuve, couplé à une croissance démographique de +2,2 % sur cinq ans, devrait maintenir une pression sur l'offre existante. Les projets se concentrent autour des gares et du centre-ville, zones déjà denses. À moyen terme, cette rareté du neuf pourrait soutenir les prix de l'ancien, à condition que la demande résidentielle reste soutenue.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
13 124 logements autorisés cumulés, 10 950 commencés: la dynamique récente affiche 740 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Massy
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Vacance longue durée modérée : marché plutôt actif, la majorité des biens vacants se relouent ou se revendent dans les 2 ans.
Construction neuve à Massy (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 1 289 logements ont été autorisés à à Massy, -59 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Massy
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Massy
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (32,33 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net tient compte de charges incompressibles. À Massy, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 32,33 %. Ajoutez environ 15 % du loyer pour la gestion locative, les travaux et la vacance locative (le taux de logements vacants est de 3,9 %). Pour un appartement, le rendement chute ainsi de 6,0 % brut à environ 3,9 % net. Une copropriété avec des charges élevées peut encore réduire cette marge.
Performance énergétique du parc à Massy
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 16 701 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Massy: classe C en tête, 4,7 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est plutôt performant avec une classe dominante C (185 kWh/m²/an) et seulement 4,7 % de passoires thermiques (F/G). Cette situation limite le risque réglementaire à court terme. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements classés G en 2025, E en 2028 et D en 2034. À Massy, les biens les plus anciens (3,4 % construits avant 1945) nécessitent une vigilance accrue sur leur performance.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, particulièrement les T2 et T3, sont les plus adaptés à l'investissement locatif, représentant l'essentiel de la demande. Les studios trouvent preneurs auprès des étudiants et jeunes actifs. Le neuf, qui constitue 29,1 % du parc construit après 2006, peut offrir des avantages fiscaux mais à un prix au m² plus élevé. Attention au parc ancien : seulement 4,7 % sont des passoires thermiques (DPE F/G), un risque modéré mais à anticiper face à la réglementation.
Quelles zones cibler à Massy ?
Les secteurs les plus demandés sont naturellement ceux à proximité immédiate des deux gares (Massy - Verrières et TGV) et du centre-ville, riche en commerces (178 établissements). Les quartiers plus périphériques, mais bien desservis par les transports en commun, peuvent offrir des opportunités à prix plus doux. La commune faisant partie de la Communauté Paris-Saclay, l'activité économique et la demande locative devraient rester soutenues à moyen terme.
Calculateur de rendement à Massy
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Massy
Le principal risque est celui d'une vacance locative prolongée, bien que le taux de vacance structurel ne soit que de 3,9 %. La dépendance à la conjoncture économique locale (taux de chômage à 9,7 %) et nationale peut aussi peser. Les risques naturels (PPRI Bièvre et ru de Vauhallan) impliquent de vérifier l'assurabilité du bien. Enfin, la taxe foncière, à 32,33 %, grève significativement le rendement net, nécessitant une simulation précise.
Erreurs à éviter quand on investit à Massy
- Sous-estimer la taxe foncière, à 32,33 % à Massy.
- Oublier la vacance locative, le taux est de 3,9 %.
- Négliger l'état de la copropriété et ses provisions.
- Investir sans vérifier la conformité du DPE (4,7 % de passoires).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché francilien connaît traditionnellement un pic d'activité au printemps et à l'automne. À Massy, la présence de la gare TGV attire une clientèle mobile, moins sensible aux saisons. Cependant, éviter la période estivante (juillet-août) peut être judicieux pour vendre, afin de toucher plus de prospects. Pour acheter, la fin d'année, parfois moins concurrentielle, peut offrir des opportunités de négociation, surtout si le vendeur souhaite conclure avant le paiement de la taxe foncière en septembre.
Le saviez-vous ?
- Massy accueille une gare TGV à moins d'1 km du centre.
- Le parc de logements compte seulement 9,6 % de maisons.
- L'aéroport Paris-Orly n'est qu'à 8,1 km de distance.
S'installer à Massy : cadre de vie et logement
Avec 1 750 équipements recensés par l'INSEE, Massy offre une gamme complète de services, commerces (178), santé (550) et loisirs (62). La commune dispose de 44 établissements scolaires, répondant aux besoins des familles nombreuses, qui représentent une part importante de la population (41,2 % de moins de 30 ans). Le score numérique de 9/100 et la couverture fibre à 95,9 % facilitent le télétravail.
La desserte transport est un atout majeur : deux gares (Massy TGV et Massy - Verrières) relient Paris en 20 minutes et l'aéroport d'Orly en 15 minutes. Cette accessibilité explique la pression démographique (+12,7 % en 10 ans) et la jeunesse relative de la population (âge médian de 35,4 ans). Le risque d'inondation (PPRI Bièvre et ru de Vauhallan) concerne certains quartiers, à vérifier avant achat.
Carte du marché immobilier à Massy
Massy et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Massy
Avec une température moyenne annuelle de 11,7 °C et 654 mm de précipitations, le climat de Massy est typique de l'Île-de-France, tempéré et peu extrême. Les hivers sont modérés et les étés supportables. Ce profil convient particulièrement aux actifs recherchant une absence de contraintes climatiques fortes pour les déplacements quotidiens, notamment vers Paris via les gares TGV et RER, et appréciant la relative douceur des saisons.
À qui s'adresse Massy ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs cherchant à devenir propriétaires d'un appartement bien desservi, avec un budget maîtrisé. Les familles apprécient la présence d'écoles et d'équipements sportifs, mais devront se tourner vers le parc maison, minoritaire (9,6 % du stock). Les investisseurs locatifs sont également très présents sur le marché, tirant les prix des petits appartements. La part de propriétaires occupants (40,2 %) est en deçà de la moyenne nationale.
Avantages et limites à Massy
✓ Points forts
- Desserte ferroviaire et aérienne exceptionnelle (2 gares, Orly à 8 km).
- Dynamisme démographique et jeunesse de la population (+12,7% en 10 ans).
- Équipements et services très nombreux (1 750 commerces, santé, sports).
- Parc immobilier récent (29,1% construits après 2006) et énergétiquement correct.
- Position relative abordable comparée aux communes voisines (ex: Montrouge +150%).
− À prendre en compte
- Densité urbaine élevée (5 748 hab/km²), peu d'espace verts.
- Part importante de logements sociaux (35%), influençant la mixité perçue.
- Taxe foncière élevée (32,33%), impactant le coût de la propriété.
Composition du parc immobilier à Massy
24 723 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
21 978 appartements pour 2 339 maisons: le parc à Massy relève d'un tissu urbain collectif.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est majoritairement composé d'appartements (90,4 % des résidences principales), signe d'une urbanisation dense et d'un marché tourné vers les primo-accédants et les investisseurs. Le taux de propriétaires (40,2 %) est inférieur à la moyenne nationale, indiquant une population locataire importante, souvent jeune (âge médian 35,4 ans). La faible part de résidences secondaires (3,1 %) et de logements vacants (3,9 %) suggère un marché tendu et une demande résidentielle stable.
Ancienneté du parc à Massy
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 22 604 logements).
- Avant 1919 1,2 % 274 logts
- 1919-1945 2,1 % 485 logts
- 1946-1970 30,8 % 6 963 logts
- 1971-1990 24,2 % 5 467 logts
- 1991-2005 12,5 % 2 826 logts
- 2006-2019 29,1 % 6 588 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Massy
1 750 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Massy
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un PPRI pour la Bièvre et le ru de Vauhallan, indiquant un risque inondation localisé qu'il faut vérifier en consultant le plan de prévention. Le radon y est faible et la sismicité très faible. Dix arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement recensés. Tout achat doit s'accompagner d'une consultation du dossier départemental des risques, fourni par le vendeur, pour identifier d'éventuelles contraintes constructives ou assurances spécifiques.
Cas pratique : un achat type à Massy
Acheter une maison médiane de 89 m² à 405 929 € représente 16,5 années du revenu médian local (24 560 €). Avec un apport de 10 % (40 593 €) et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 2 219 €. Il faut ajouter environ 32 000 € de frais de notaire pour l'acquisition.
Erreurs à éviter quand on achète à Massy
- Ne pas consulter le PPRI Bièvre avant l'offre.
- Oublier de vérifier le score numérique du quartier.
- Négocier sans connaître le prix au m² par secteur.
- Faire une offre suspensive sans étude de sol en zone à risque.
Points clés à retenir à Massy
- Prix médian au m² à 4 163 €, en baisse de 7,4 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 6,0 % pour les appartements.
- 95,9 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- 40,2 % des habitants sont propriétaires de leur logement.
- Écart de 535 €/m² entre maisons (4 468 €) et appartements (4 122 €).
- Rendement net estimé à 3,9 % après charges et taxe foncière.
- Altitude moyenne de 81 m, climat tempéré avec 11,7 °C de moyenne.
- La taxe foncière sur le bâti s'élève à 32,33 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Massy ?
À Massy, la valeur d'un bien est d'abord dictée par sa proximité des deux gares (TGV et Massy - Verrières) et du centre-ville bien équipé (1750 équipements). Pour un appartement, l'étage, la vue, l'état de la copropriété et la performance énergétique (DPE) sont déterminants. Pour une maison, la superficie du terrain et la qualité de la rénovation priment. La présence de logements sociaux (35 % du parc) peut créer une hétérogénéité de valeur selon les quartiers. Un bien rénové se vend jusqu'à 15 % plus cher qu'un bien à retravailler.
Estimation indicative d'une maison à Massy
Pour une maison de 92 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
382 996 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les algorithmes utilisent des moyennes, mais un professionnel local connaît les écarts de prix entre le secteur de la gare TGV et les zones plus résidentielles. Il évalue l'impact d'une vue dégagée, d'une copropriété calme ou de la fibre optique (déjà déployée à 95,9 %). Surtout, il ajuste le prix en fonction de l'état réel, invisible sur les bases de données : qualité des rénovations, potentiel de valorisation. Enfin, son réseau lui permet de cibler les acheteurs sérieux, garantissant une vente au juste prix sans allongement inutile des délais.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix moyen au m² sans pondération.
- Ignorer l'impact d'un DPE médiocre sur la valorisation.
- Ne pas tenir compte de la baisse des prix de 7,4 %.
- Comparer avec des biens neufs sans ajustement.
Investir à Massy : passer à l'action
Identifier le bon bien au bon prix nécessite une connaissance fine des micro-secteurs et des négociations en cours. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer cette analyse en investissement concret, en évitant les pièges du marché.
Les données posent un diagnostic, mais l'opportunité réelle dépend du bien, de son état et de sa localisation précise.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Massy grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 521 ventes enregistrées à Massy en 2024
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Massy
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Massy
Quel est le prix immobilier moyen à Massy ?
Le prix médian au m² s'élève à 4 163 € en 2024, avec des appartements à 4 122 €/m² et des maisons à 4 468 €/m². La fourchette centrale des prix se situe entre 2 960 € et 4 965 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Massy ?
La correction de 7,4 % sur un an et le rendement brut de 6 % créent une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs locatifs. Toutefois, l'accessibilité reste faible pour les primo-accédants, et le marché dépend fortement des capitaux extérieurs.
Massy est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Massy est significativement moins chère que les communes comparables de la première couronne : -44 % par rapport à Bagneux, -81 % par rapport à Clamart. Cet écart s'explique par une offre plus abondante et une proportion plus élevée de logements sociaux.
Quel rendement locatif espérer à Massy ?
Le rendement locatif brut moyen est de 6,0 % pour les appartements, soit environ 3,9 % net après charges. Les loyers médians atteignent 20,1 €/m²/mois, permettant de couvrir une large part d'un crédit immobilier.
Quels sont les quartiers à privilégier à Massy ?
Les secteurs les plus demandés sont ceux proches des gares (Massy TGV et Massy - Verrières) et du centre-ville, pour leur accessibilité et leur dynamisme commercial. Les quartiers plus résidentiels, comme ceux proches du parc Georges Brassens, attirent les familles.
Marché immobilier des communes voisines
Massy affiche un prix au m² inférieur de 44 % à celui de Bagneux, tout en bénéficiant des mêmes atouts de desserte et d'emploi, ce qui en fait un marché à fort effet de levier pour les investisseurs en quête de rentabilité.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Massy.
Communes limitrophes de Massy
Massy est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché sous pression à Massy: 4 163 €/m² en médiane, +64,2 % par rapport à la moyenne nationale. Au classement départemental, Massy se place dans les 8 % de communes les plus chères de l'Essonne.
Le prix médian au m² à Massy est stable entre 2021 et 2025 (-1,6 %). Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 2 942 transactions (source DGFiP/DVF).
L'appartement domine nettement le marché de Massy (87,0 % des ventes), avec un prix médian de 4 122 €/m². Le bien médian (92 m² à 411 056 €) équivaut à 16,7 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Massy: 20,1 €/m²/mois pour un appartement, 16,6 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 5,8 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Massy (3,1 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les flux de permis restent élevés: 1 289 logements autorisés et 960 commencés sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (90 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Massy est au sein du maillage résidentiel de la région Île-de-France. Sur le plan physique, la commune est en contexte de collines, à une altitude moyenne de 174 m, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).