Acheter à Amboise, c'est choisir une petite ville de caractère, adossée à la Loire et couronnée par son château royal. Avec 12 937 habitants et une densité modérée (315 hab/km²), la commune allie animation et tranquillité. Le marché immobilier, stable et actif, propose un prix médian de 2 594 €/m². Un budget accessible pour un cadre de vie remarquable, à 20 minutes de Tours en voiture.
Carte du marché immobilier à Amboise
Amboise et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Amboise
7 448 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Amboise combine 62,5 % de maisons et 37,5 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est majoritairement constitué de maisons (62,5 %), orientant le marché vers les acheteurs en quête d'habitat individuel. La part de propriétaires occupants (50,6 %) indique une stabilité résidentielle, tandis que les résidences secondaires (9,5 %) et les logements vacants (7,8 %) reflètent l'attrait touristique et peut-être un stock de biens anciens. Les 27 % de logements sociaux influencent la mixité et la demande locative. Un marché équilibré, entre ancrage familial et investissement.
Évolution démographique à Amboise
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Amboise
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Amboise
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 33,8 %
- Employés 16,3 %
- Ouvriers 14,1 %
- Autres sans activité professionnelle 13,7 %
- Professions intermédiaires 12,3 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 6,4 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,2 %
- Agriculteurs exploitants 0,2 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Amboise
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Amboise
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 093 logements).
- Avant 1919 11,2 % 683 logts
- 1919-1945 4,9 % 297 logts
- 1946-1970 23,3 % 1 417 logts
- 1971-1990 26,1 % 1 591 logts
- 1991-2005 15,5 % 945 logts
- 2006-2019 19,0 % 1 160 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Amboise
633 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Amboise
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Amboise
Une maison médiane à Amboise coûte 219 207 €. Avec un apport de 10 %, l'emprunt de 197 286 € sur 20 ans à 4 % génère une mensualité d'environ 1 195 €. Ce montant représente 65 % du revenu médian local mensuel (1 847 €), soulignant la nécessité d'un double revenu ou d'un apport substantiel pour les primo-accédants.
Erreurs à éviter quand on achète à Amboise
- Oublier de vérifier le DPE, sous peine de travaux coûteux d'ici 2028.
- Négliger la proximité de la gare (1 km) pour la valorisation future.
- Sous-estimer les charges de copropriété dans les immeubles anciens.
- Ne pas consulter le PLU pour un projet d'agrandissement.
Le saviez-vous ?
- Amboise compte 25 monuments historiques protégés.
- 76,7 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'indice de vieillissement de la population est de 194,1.
Performance énergétique du parc à Amboise
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 010 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Amboise est C, avec 6,9 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Une classe énergétique dominante C (180 kWh/m²/an) place le parc d'Amboise dans la moyenne française. Seulement 6,8 % des logements sont des passoires (F/G), un taux faible qui limite le risque réglementaire immédiat. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des passoires d'ici 2028. Un acheteur doit scruter le DPE du bien visé pour anticiper d'éventuels travaux de rénovation, sous peine de dépréciation future.
Risques naturels et géorisques à Amboise
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est couverte par un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) pour la Cisse et un Plan d'Exposition aux Risques (PER). Treize risques naturels sont recensés, avec 14 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, principalement liés aux inondations. Le radon est faible et la sismicité très faible. Consulter le zonage en mairie est crucial : un bien en zone rouge peut voir son assurance alourdie et ses possibilités de construction limitées.
Cadre de vie à Amboise
Le climat est tempéré (12,2 °C de moyenne) avec des précipitations modérées (711 mm). La commune est bien équipée (633 équipements dont 114 commerces, 178 services de santé) et très bien connectée (fibre à 76,7 %). La gare locale (1 km) et la proximité du TGV à Saint-Pierre-des-Corps (19,8 km) ouvrent sur Paris en 1h20. Le cadre est exceptionnel : 25 monuments historiques, des bords de Loire préservés. Attention cependant aux risques d'inondation (PPRI Val de Cisse en révision) et à un indice de sécurité perçue (ISE) moyen (5,9/10).
Budgets et types de biens disponibles
Pour une maison type de 100 m², prévoyez environ 250 000 € (médiane à 2 463 €/m²). Un appartement de 50 m² coûtera dans les 140 000 € (médiane à 2 835 €/m²). Ces prix sont stables, avec une hausse de 1,8 % sur un an. Les délais de vente sont raisonnables dans un marché équilibré. Le parc est globalement de bonne qualité énergétique (classe DPE dominante C, 180 kWh/m²/an), un atout pour les futurs occupants.
À qui s'adresse Amboise ?
Amboise s'adresse particulièrement aux familles (32,2 % de moins de 30 ans, 21 écoles), aux retraités (32,9 % de 60 ans et plus) en quête de calme et de culture, et aux actifs travaillant dans l'agglomération tourangelle. Les amateurs de patrimoine et de nature y trouveront aussi leur compte. Le niveau de vie médian (22 160 €) permet à une partie des habitants d'accéder à la propriété, avec un effort de 5,9 années de revenus pour un appartement type.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Patrimoine historique exceptionnel (25 monuments)
- Accès facile à Tours et Paris via le TGV
- Équipements et services nombreux (633 au total)
- Parc immobilier de bonne qualité énergétique (DPE C dominant)
- Cadre de vie naturel préservé (bords de Loire)
− À prendre en compte
- Risques d'inondation (PPRI en révision)
- Taux de chômage élevé (14 %)
- Offre de logements neufs très limitée
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Amboise est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Amboise
- Climat doux avec 12,2 °C de moyenne.
- 25 monuments historiques protégés sur la commune.
- 21 établissements scolaires recensés.
- Taux de logements vacants de 7,8 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Amboise
Quel budget prévoir pour acheter à Amboise ?
Le budget médian pour une maison de 89 m² est d'environ 220 000 €. Pour un appartement de 46 m², comptez près de 130 000 €. Les prix au m² vont de 2 116 € à plus de 3 199 € selon les biens.
Amboise est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 21 établissements scolaires, 32,2 % de moins de 30 ans et de nombreux équipements (santé, sports), la commune est adaptée aux familles. Le parc de logements est majoritairement constitué de maisons (62,5 %).
Quels sont les risques naturels à Amboise ?
La commune est concernée par un plan de prévention du risque inondation (PPRI) pour la vallée de la Cisse. La sismicité est très faible et le radon faible. 14 arrêtés de catastrophe naturelle ont été recensés historiquement.
Vous envisagez d'acheter à Amboise ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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