Logement & immobilier

Le logement à Amboise

37400 Indre-et-Loire 12 937 hab.
Fiche complète

Amboise dispose d'un parc de 7 448 logements (4,1 pièces en moyenne).

Résidences principales 83%
Logements vacants 7,8%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant C

01 Le parc de logements

7 448Logements au total
38 %Appartements i
50,6 %Propriétaires
9,5 %Rés. secondaires
27 %Logements sociaux i
7,8 %Logements vacants i-7% vs dept · -3% vs France
+7,9 %Évolution 2016–2022
182 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 7 448 logements dont 6 157 résidences principales, 708 résidences secondaires et 583 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Répartition fonctionnelle du parc: 83 % de résidences principales, 10 % de secondaires et 8 % de vacants pour un total de 7 448 logements.

INSEE · 2022

Époque de construction

L'ancienneté du parc se lit ici: 26 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 11 %.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Les logements de cinq pièces ou plus représentent 35 % du parc, contre 16 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,1 pièces.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements6 4276 9047 448
Rés. principales5 6445 7806 157
Rés. secondaires206543708
Vacants577580583

39,2 % de part de propriétaires à Saint-Pierre-Des-Corps, commune de population comparable à 20 km

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Visualisation des quatre statuts — 50,6 % de propriétaires occupants, 47,7 % de locataires et 24 % de HLM dans les résidences principales.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Le gaz de ville équipe 56 % des résidences principales, devant électricité (32 %) et autres sources (bois notamment) (8 %).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans894
2 à 4 ans1 426
5 à 9 ans1 221
10 ans ou plus2 617
Total ménages6 157
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale1 341
Sous-occupation modérée1 571
Sous-occupation accentuée1 236
Suroccupation modérée243
Suroccupation accentuée55
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 14 % sans, 52 % à une voiture, 34 % multi-motorisés. Par ailleurs, 66,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

7 448Logements en 2022
+135 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Trajectoire de long terme: 3 176 logements en 1968, 7 448 en 2022 (+135 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 1 048 1 042 992 1 017 793 465
Dont vacants > 2 ans 196 213 184 230 209 250

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
182kWh/m²/an en moyenne
6,9 %Passoires (F+G) i
4 010Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
182 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
2 646 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Distribution DPE sur 4 010 diagnostics: la majorité se situe en classe C (50 %), avec 54 % de logements économes (A-B-C).

ADEME · GES

Distribution GES

Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (43 %), et 70 % des logements se classent A à C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 260 kWh/m²/an, contre 85 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 175 kWh/m²/an selon l'époque.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Les maisons affichent une classe dominante C (200 kWh/m²/an), les appartements C (172) — l'écart typologique est marqué.

Comparaison territoriale
Consommation vs département-11 kWh/m²/an
Consommation vs France-21 kWh/m²/an
Passoires vs département-0,6 pts
Passoires vs France-3,0 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

30,5 %Taux logements sociaux i
1 809Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal20 %
StatutConforme

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

5,47 €Loyer moyen /m² i
4,3 %Taux de vacance i
46dont PLAI i
80dont PLS i
1 270En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T169
T2327
T3625
T4447
T5+144

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Amboise dispose d'un parc de 7 448 logements mêlant résidences principales (82,7 %), secondaires (9,5 %) et vacants (7,8 %). 62,3 % de maisons pour 37,7 % d'appartements: la typologie penche nettement côté pavillonnaire. Amboise est au cœur de la région Centre-Val de Loire, dans la plaine, à une altitude de 116 m.

Répartition proche de l'équilibre: 50,6 % de propriétaires et 47,7 % de locataires à Amboise. 24,0 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM). Au titre de la loi SRU, Amboise est conforme — 30,5 % pour une obligation de 20,0 %.

Entre héritage et modernité: 11,2 % de logements d'avant 1919 et 19,0 % postérieurs à 2006. Le bilan DPE est favorable: classe C dominante, 182 kWh/m²/an, en deçà du repère national (203). gaz de ville arrive en tête des modes de chauffage, dans 56,0 % des résidences principales.

Progression modérée du parc: +7,9 % entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages est classique: 13,6 % sans voiture et 34,1 % avec deux voitures ou plus.

La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Amboise est au cœur de la région Centre-Val de Loire. Topographie et environnement: dans la plaine, à une altitude de 116 m — autant de critères qui shapent le parc.

Le détail du parc (6 157 résidences principales d'Amboise) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.

Faut-il investir à Amboise en 2026 ?

Perchée sur les rives de la Loire, Amboise combine patrimoine exceptionnel et desserte ferroviaire directe. Cette attractivité se traduit par un marché immobilier dynamique, mais où l'accessibilité pour les ménages locaux s'est fortement dégradée. Investir ici en 2026 demande une analyse fine des équilibres entre rentabilité et valorisation.

2 361 €/m² prix médian
-3,0 % sur un an
181 transactions 2026

Amboise affiche l'un des meilleurs équilibres entre rendement locatif et attractivité territoriale du département, avec un prix médian toutefois en retrait de -4 % par rapport au pic de 2022.

Verdict

➤ Investir à Amboise reste une option solide pour un investisseur locatif averti, privilégiant le rendement moyen terme malgré un marché cher et une demande locale fragile.

Rendement correct
Risque modéré
Horizon moyen terme
Stratégie investissement locatif
Être recontacté gratuitement

Points clés

  • ✓ Rendement locatif brut supérieur à 5 %
  • ✓ Attractivité et confort de services exceptionnels
  • ✓ Parc ancien de qualité avec peu de passoires
  • ⚠ Accessibilité immobilière très faible
  • ⚠ Taux de chômage local à 14 %
  • ⚠ Construction neuve en net ralentissement

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✓ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✓ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Amboise se positionne dans le top 20 % des communes les plus attractives de sa catégorie.
  • Son prix médian global est supérieur de 23 % à la moyenne du département d'Indre-et-Loire.
  • Le rendement locatif brut dépasse celui des grandes métropoles comme Lyon ou Bordeaux.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Amboise

Le marché d'Amboise est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.

Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,3/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 6,2 %.

Indices immobiliers d'Amboise

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

8,1

Indice de Pression Immobilière

Très élevé

Pression très élevée (8,1/10) : les biens bien positionnés partent vite, préparez vos dossiers à l'avance.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
89
Années de revenu pour acheter 70 m²
94
% de résidences secondaires
59
Croissance démographique (5 ans)
64
Densité de population
93
2,9

Indice d'Accessibilité Immobilière

Peu accessible

Accessibilité très faible (0,5/10) : le marché est porté par des acquéreurs extérieurs, la solvabilité locale est limitée.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
7
% de propriétaires
3
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
2
6,3

Indice d'Opportunité Locative

Favorable

Opportunité locative élevée (6,1/10) : la demande locative est soutenue par l'attractivité résidentielle et touristique.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
98
% résidences secondaires (demande saisonnière)
59
Croissance démographique (5 ans)
64
Capacité touristique / population
74
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
11
4,8

Indice de Pression Touristique Immobilière

Modéré

Pression touristique modérée (3,9/10) : la location saisonnière n'est pas le moteur principal, privilégiez la location annuelle.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
59
Capacité touristique / population
74
% de logements vacants
46
Faible densité (proxy isolement touristique)
7

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 2591,2 — Percentile dept : 89/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 8,2 — Percentile dept : 94/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 9,5 — Percentile dept : 59/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 64/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 315,5 — Percentile dept : 93/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 8,2 — Percentile dept : 7/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 41,9 — Percentile dept : 3/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 19,9 — Percentile dept : 2/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 49,3 — Percentile dept : 98/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 9,5 — Percentile dept : 59/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 64/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 74/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 2591,2 — Percentile dept : 11/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 9,5 — Percentile dept : 59/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 74/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 7,8 — Percentile dept : 46/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 315,5 — Percentile dept : 7/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Amboise : opportunités et risques

Investir à Amboise en locatif annuel présente un profil de rendement correct (5,0 % brut), supérieur à celui des grandes métropoles. La demande locative est soutenue par l'attractivité touristique permanente, la présence d'équipements et la gare, attractive pour les actifs travaillant à Tours ou Blois. D'après la carte des loyers, les niveaux de 11,8 €/m²/mois pour les appartements sont tenables, assurant une bonne couverture des charges.

Néanmoins, plusieurs points d'attention grèvent la rentabilité nette. La taxe foncière, à 45,34 %, représente une charge significative. Le taux de chômage local de 14 % indique une fragilité économique qui peut peser sur la solvabilité des locataires pour les biens les plus abordables. Enfin, le ralentissement de la construction neuve (-26 % de permis) limite les opportunités en neuf mais préserve la valeur de l'ancien.

La stratégie gagnante consiste à cibler un bien rénové, de préférence une petite surface en centre-bourg ou à proximité immédiate de la gare, pour capter la demande de télétravailleurs ou de retraités. Le potentiel de valorisation à moyen terme existe, mais il sera conditionné par la capacité d'Amboise à maintenir son attractivité face à des voisines plus abordables comme Montlouis-sur-Loire.

Simuler un investissement immobilier à Amboise

Estimation sur un maison type de 94 m², au prix médian local.

Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian d'Amboise.

€
€
%
Mensualité estimée —
Montant emprunté : — Coût total du crédit : —
➤ Dans les conditions actuelles, l'investissement dans un appartement type de 46 m² nécessite un effort mensuel net d'environ 350 € après le loyer perçu, avec un rendement brut de 5,0 %.

Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.

Êtes-vous prêt à investir à Amboise ?

5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.

1/5

Avez-vous identifié votre objectif principal ?

2/5

Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?

3/5

Avez-vous étudié le marché local ?

4/5

Connaissez-vous la fiscalité applicable ?

5/5

Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?

Données du marché immobilier à Amboise

DVF, loyers, permis, analyse expert

2 361 €/m² : le prix médian 2024 d'Amboise traduit une stabilisation après le pic de 2022. Selon les données DVF, cette correction de -4 % a offert un point d'entrée légèrement plus accessible, sans remettre en cause la tendance haussière structurelle portée par l'attractivité résidentielle. Le marché est à deux vitesses, avec un cœur historique très prisé et des quartiers périphériques plus abordables.

La comparaison avec les communes voisines est éloquente. Amboise se situe dans une fourchette haute, mais reste moins chère que des pôles résidentiels comme Saint-Avertin. Cet écart de valorisation, couplé à des indicateurs touristiques et patrimoniaux solides, crée un effet de levier intéressant pour un investisseur. Toutefois, la faible accessibilité (IAI 0,5/10) révèle que ce marché est désormais porté par des acheteurs extérieurs, plus aisés.

Le contexte démographique, avec un indice de vieillissement de 194, influe sur la demande. La part importante de seniors (32,9 % de 60 ans et plus) soutient la recherche de petites surfaces en centre-ville, bien desservies, tandis que les familles se tournent vers les maisons individuelles en périphérie. La faible part de passoires thermiques (6,8 %) est un atout face aux nouvelles réglementations.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier d'Amboise Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Selon les données DVF, les prix médians à Amboise ont connu une hausse de près de 30 % entre 2020 et 2022, passant de 1 994 € à 2 667 €/m². Cette ascension a été suivie d'une correction de -4,4 % en 2023, avant une légère reprise (+1,8 %) en 2024. Ce mouvement en « V » atteste d'un marché réactif, moins volatil que certains grands pôles urbains. Les appartements, avec un prix médian de 2 286 €/m², ont mieux résisté que les maisons (2 408 €/m²), tirés par la demande en centre-ville. Comparé aux communes voisines, Amboise conserve un premium justifié par son patrimoine et ses services, mais l'écart se resserre.

Évolution du marché immobilier d'Amboise

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

En 2025, 2 361 €/m² de prix médian pour 181 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +5,4 %.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 2 408 €/m²
Surface médiane 94 m²
Transactions 122
Appartements
Prix médian 2 286 €/m²
Surface médiane 48 m²
Transactions 59

Indicateurs clés du marché

-3,0 %
Variation annuelle prix/m² ?
6,2 %
Rendement locatif apparts ?
5,4 %
Rendement locatif maisons ?
30,7 %
Taux d'effort ?
Effort modéré

Achat type — prix total estimé

226 352 €
Maison 94 m² ?
Mensualité ~1 313 €/mois (20 ans, 3,5 %)
109 728 €
Appartement 48 m² ?
Mensualité ~636 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Acheter vs Louer — appartement 48 m²

636 €/mois
Mensualité crédit ?
567 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 69 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

10,2 ans
Pour une maison ?
5,0 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

11,8 €/m²
Loyer médian appartements ?
9,6 - 14,6 €/m²
10,8 €/m²
Loyer médian maisons ?
8,8 - 13,2 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Répartition des ventes

67,4 % de maisons et 32,6 % d'appartements parmi les 181 transactions enregistrées.

Répartition des ventes: 67,4 % de maisons et 32,6 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 181 122 59
Prix médian/m² 2 361 € 2 408 € 2 286 €
Prix moyen/m² 2 914 €
Surface médiane – 94 m² 48 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 243 2 240 €
2022 221 2 546 €
2023 201 2 436 €
2024 182 2 434 €
2025 181 2 361 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Amboise marque un net ralentissement. Seulement 25 logements ont été autorisés en 2024, et la tendance sur cinq ans est à la baisse de 26 % par rapport à la période précédente. Ce raréfaction de l'offre neuve, couplée à une pression démographique positive (+1,9 % sur 5 ans), soutient mécaniquement les prix de l'ancien. Les projets se concentrent probablement sur la rénovation du parc existant et des opérations de densification douce, sans risque de sur-offre massive. Pour l'investisseur, cela signifie une concurrence limitée sur le neuf, mais un parc ancien qui nécessite une vigilance accrue sur l'état et la performance énergétique.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Cumul sur la période observée: 2 048 autorisations et 1 440 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 70 %.

Vacance longue durée à Amboise

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

465 logements vacants au total
250 vacants depuis plus de 2 ans 53,8 % des vacants

Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.

Construction neuve à Amboise (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

La production neuve à à Amboise totalise 305 logements sur 5 ans, soit -42 % vs la période antérieure.

305 logements autorisés sur 5 ans
18 en 2025 dernière année connue
-42 % vs 5 années précédentes tendance

Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.

Fourchettes de loyers à Amboise

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 9,6 €/m²
Médian 11,8 €/m²
Haut 14,6 €/m²
Écart de 5,0 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 8,8 €/m²
Médian 10,8 €/m²
Haut 13,2 €/m²
Écart de 4,4 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Amboise

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (48 m²)
~1 541 €/an
soit ~2,7 mois de loyer par an
Pour une maison type (94 m²)
~2 752 €/an
soit ~2,7 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 45,34 % Moyenne dept : 40,40 % +4,94 pt Moyenne France : 43,01 % +2,33 pt
Taxe d'habitation (rappel) 27,47 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

42,65 % 2021
43,03 % 2022
45,08 % 2023
45,34 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (45,34 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Passer du rendement brut (5,0 % pour les appartements) au net (2,9 %) implique de soustraire toutes les charges récurrentes. À Amboise, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 45,34 %. Ajoutez les frais de gestion locative (environ 8 % du loyer), les provisions pour travaux, les charges de copropriété et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 7,8 %). Ces éléments réduisent significativement la rentabilité réelle et doivent être budgétisés dès l'acquisition.

Performance énergétique du parc à Amboise

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 010 diagnostics analysés (ADEME)

La classe énergétique dominante du parc à Amboise est C, avec 6,9 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).

Classe dominante C
Passoires thermiques 6,9 % F + G
Conso moyenne 181 kWh/m²/an

Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).

Une classe énergétique dominante C (180 kWh/m²/an) place le parc d'Amboise dans la moyenne française. Seulement 6,8 % des logements sont des passoires (F/G), un taux faible qui limite le risque réglementaire immédiat. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des passoires d'ici 2028. Un acheteur doit scruter le DPE du bien visé pour anticiper d'éventuels travaux de rénovation, sous peine de dépréciation future.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Privilégiez les appartements de 2-3 pièces, bien isolés et proches du centre ou de la gare, pour capter la demande étudiante et professionnelle. Les maisons mitoyennes avec jardin peuvent séduire les petites familles. Attention, 6,8 % du parc est classé F ou G (passoire thermique) : les rénovations énergétiques deviennent impératives. Le neuf, peu présent (19 % du parc post-2006), est une option mais avec un rendement initial plus faible.

Quelles zones cibler à Amboise ?

Le centre historique et ses abords immédiats offrent la meilleure liquidité locative, mais les prix d'acquisition sont élevés. La périphérie, notamment les quartiers bien desservis par les transports (proximité gare Amboise à 1 km), présente un bon compromis. Les zones en développement sont limitées, la construction neuve ayant chuté de 26 % sur cinq ans, ce qui peut maintenir une tension sur l'offre locative existante.

Calculateur de rendement à Amboise

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Amboise

Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, et déjà visible dans un taux de logements vacants de 7,8 %. La saisonnalité touristique est un levier limité. La dépendance à l'économie locale est réelle, avec un taux de chômage de 14 %. Enfin, la réglementation thermique (DPE) impose une mise aux normes coûteuse pour les passoires, qui représentent encore 6,8 % du parc.

Cas pratique : un investissement type à Amboise

Pour un appartement type de 46 m² à Amboise (prix médian 130 410 €), le loyer mensuel attendu est d'environ 542 € (11,8 €/m²). Avec un crédit à 4 % sur 20 ans et 10 % d'apport, la mensualité s'élève à 655 €. L'effort résiduel mensuel est donc de 113 €. Le rendement brut atteint 5,0 %, mais le net, après charges, tombe à 2,9 %.

Erreurs à éviter quand on investit à Amboise

  • Négliger la taxe foncière à 45,34 % dans votre calcul de rentabilité.
  • Oublier de provisionner les travaux dans un parc où 16,1 % des logements datent d'avant 1945.
  • Ne pas vérifier le zonage du PPR inondation avant l'achat.
  • Surestimer les loyers face à un revenu médian local de 22 160 €.

Quand acheter ou vendre ?

Le printemps (mars-juin) est traditionnellement la période la plus active, portée par les projets familiaux avant la rentrée. L'été, l'affluence touristique (22 hébergements) peut compliquer les visites mais attire des acheteurs séduits par l'ambiance. L'automne est propice aux transactions sérieuses, mais la taxe foncière, payable en septembre, peut peser sur les négociations des biens onéreux. Vendre au printemps maximise la visibilité.

Le saviez-vous ?

  • Amboise compte 25 monuments historiques protégés.
  • 76,7 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
  • L'indice de vieillissement de la population est de 194,1.

S'installer à Amboise : cadre de vie et logement

S'installer à Amboise, c'est bénéficier d'un cadre de vie exceptionnel, classé au patrimoine mondial de l'UNESCO, avec pas moins de 25 monuments historiques. La commune offre une palette complète de services du quotidien, avec 114 commerces et 178 équipements de santé, un atout majeur pour les familles et les seniors. La desserte ferroviaire (gare à 1 km) et la proximité de l'aéroport de Tours-Val de Loire (20 km) facilitent les déplacements.

Le territoire n'est pas sans contraintes. Le Plan de Prévention du Risque Inondation (PPRI) du Val de Cisse couvre une partie de la commune, impactant potentiellement l'assurabilité et la constructibilité. Le parc de logements, composé à 62,5 % de maisons, offre un caractère résidentiel affirmé, mais l'offre en petits logements reste tendue. La connectivité numérique est bonne (fibre à 76,7 %), adaptée au télétravail.

Carte du marché immobilier à Amboise

Amboise et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Amboise

12,2 °C
Température moyenne ?
711 mm
Précipitations ?
38 j
Jours de gel/an ?

12,2 °C de température moyenne annuelle et 711 mm de précipitations définissent un climat doux de type océanique. Les hivers sont peu rigoureux, les étés agréables sans extrêmes. Ce profil convient aux acheteurs sensibles au confort climatique, notamment les retraités ou les familles appréciant les activités de plein air. La douceur relative des saisons est un atout pour la qualité de vie, limitant les coûts de chauffage en hiver.

À qui s'adresse Amboise ?

Amboise s'adresse particulièrement aux familles (32,2 % de moins de 30 ans, 21 écoles), aux retraités (32,9 % de 60 ans et plus) en quête de calme et de culture, et aux actifs travaillant dans l'agglomération tourangelle. Les amateurs de patrimoine et de nature y trouveront aussi leur compte. Le niveau de vie médian (22 160 €) permet à une partie des habitants d'accéder à la propriété, avec un effort de 5,9 années de revenus pour un appartement type.

Avantages et limites à Amboise

✓ Points forts

  • Patrimoine historique exceptionnel (25 monuments)
  • Accès facile à Tours et Paris via le TGV
  • Équipements et services nombreux (633 au total)
  • Parc immobilier de bonne qualité énergétique (DPE C dominant)
  • Cadre de vie naturel préservé (bords de Loire)

− À prendre en compte

  • Risques d'inondation (PPRI en révision)
  • Taux de chômage élevé (14 %)
  • Offre de logements neufs très limitée

Composition du parc immobilier à Amboise

7 448 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Le parc à Amboise combine 62,5 % de maisons et 37,5 % d'appartements.

82,7 % Résidences principales 6 157 logements
9,5 % Résidences secondaires 708 logements
7,8 % Logements vacants 583 logements
50,6 % Propriétaires de leur résidence

Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.

Le parc est majoritairement constitué de maisons (62,5 %), orientant le marché vers les acheteurs en quête d'habitat individuel. La part de propriétaires occupants (50,6 %) indique une stabilité résidentielle, tandis que les résidences secondaires (9,5 %) et les logements vacants (7,8 %) reflètent l'attrait touristique et peut-être un stock de biens anciens. Les 27 % de logements sociaux influencent la mixité et la demande locative. Un marché équilibré, entre ancrage familial et investissement.

Ancienneté du parc à Amboise

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 093 logements).

  • Avant 1919 11,2 % 683 logts
  • 1919-1945 4,9 % 297 logts
  • 1946-1970 23,3 % 1 417 logts
  • 1971-1990 26,1 % 1 591 logts
  • 1991-2005 15,5 % 945 logts
  • 2006-2019 19,0 % 1 160 logts

Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.

Équipements et services à Amboise

633 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

114 Commerces
235 Services
178 Santé
43 Sports et loisirs
23 Enseignement
30 Tourisme
10 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Amboise

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 13 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 14 catastrophes naturelles déclarées

La commune est couverte par un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) pour la Cisse et un Plan d'Exposition aux Risques (PER). Treize risques naturels sont recensés, avec 14 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, principalement liés aux inondations. Le radon est faible et la sismicité très faible. Consulter le zonage en mairie est crucial : un bien en zone rouge peut voir son assurance alourdie et ses possibilités de construction limitées.

Cas pratique : un achat type à Amboise

Une maison médiane à Amboise coûte 219 207 €. Avec un apport de 10 %, l'emprunt de 197 286 € sur 20 ans à 4 % génère une mensualité d'environ 1 195 €. Ce montant représente 65 % du revenu médian local mensuel (1 847 €), soulignant la nécessité d'un double revenu ou d'un apport substantiel pour les primo-accédants.

Erreurs à éviter quand on achète à Amboise

  • Oublier de vérifier le DPE, sous peine de travaux coûteux d'ici 2028.
  • Négliger la proximité de la gare (1 km) pour la valorisation future.
  • Sous-estimer les charges de copropriété dans les immeubles anciens.
  • Ne pas consulter le PLU pour un projet d'agrandissement.

Points clés à retenir à Amboise

  • Prix médian à 2 361 €/m² (+1,8 % en un an).
  • Rendement brut des appartements : 5,0 %.
  • Climat doux avec 12,2 °C de moyenne.
  • Prix total médian d'une maison : 219 207 €.
  • Maisons à 2 408 €/m², appartements à 2 286 €/m².
  • Rendement net approximatif : 2,9 % pour les appartements.
  • 25 monuments historiques protégés sur la commune.
  • 50,6 % de propriétaires occupants.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Amboise ?

La valeur d'un bien à Amboise dépend d'abord de son état et de sa localisation précise. Proximité immédiate des 25 monuments historiques ou des 114 commerces apporte une surcote. Pour une maison, la taille du terrain et sa vue comptent. L'état des réseaux (fibre à 76,7 %) et la performance énergétique sont de plus en plus valorisés. Un appartement avec ascenseur et place de parking se négociera mieux. En secteur inondable (PPRI), la décote peut atteindre 10 %. Un vendeur doit objectiver ces atouts et défauts.

Estimation indicative d'une maison à Amboise

Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

221 934 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Sous-estimer votre bien peut vous faire perdre des dizaines de milliers d'euros, surtout dans un marché en hausse de 1,8 %. Le surévaluer risque de le laisser en vitrine des mois, le taux de vacance (7,8 %) montrant que certains biens peinent à trouver preneur. Une estimation professionnelle, ancrée sur les 238 transactions récentes et les caractéristiques concrètes de votre logement (année de construction, DPE, vue, exposition), vous donne le prix d'équilibre pour une vente rapide et au juste prix. Elle anticipe aussi les obligations légales, comme le diagnostic énergétique.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un agent local connaît les micro-marchés : un bien près de la gare (à 1 km) n'a pas la même valeur qu'un bien avec vue sur le château. Il évalue l'état réel, les travaux valorisants et l'adéquation aux attentes des acheteurs actuels (familles, retraités, investisseurs). Son estimation, étayée par des visites comparatives, facilite une négociation sérieuse. Les algorithmes en ligne, basés sur des moyennes, ne capturent pas ces nuances, ce qui peut conduire à une mise en prix trop haute ou trop basse.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se baser uniquement sur le prix au m², sans pondérer par l'état du bien.
  • Oublier de mentionner la vue sur monument ou la proximité des commerces.
  • Négliger l'impact des 7,8 % de logements vacants sur la liquidité du marché.
  • Surestimer un bien sans tenir compte des contraintes du PPR.

Investir à Amboise : passer à l'action

L'analyse des données DVF pose un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : négociation, état du bien, conformité. Une expertise locale est indispensable pour identifier la perle rare dans un marché aussi spécifique et concurrentiel.

Ces données révèlent un potentiel, mais le succès dépend de la sélection précise du bien et du secteur.

Gratuit · Sans engagement · Mise en relation rapide

Découvrez la valeur réelle de votre bien à Amboise grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.

  • Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Amboise
  • Évolution des prix et dynamique du marché local
  • Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur

Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Amboise

Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

Étape 1 / 5

Quel est votre projet immobilier ?

Étape 2 / 5

Où se situe votre projet ?

Amboise Indre-et-Loire
Étape 3 / 5
Étape 4 / 5

Vos coordonnées

Un professionnel local de votre secteur vous recontacte rapidement.

Étape 5 / 5

Dernière étape

Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Amboise

    Quel est le prix immobilier moyen à Amboise ?

    Le prix médian est de 2 361 €/m² en 2024. Les appartements se négocient autour de 2 286 €/m² et les maisons à 2 408 €/m², selon les données DVF.

    Est-ce le bon moment pour investir à Amboise ?

    Le marché a connu une correction en 2023, offrant un point d'entrée plus accessible. Le rendement locatif brut d'environ 5 % et l'attractivité forte de la commune en font une option pertinente pour un investissement à moyen terme.

    Amboise est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?

    Amboise est 13 % moins chère que Saint-Avertin mais 8 % plus chère que Montlouis-sur-Loire. Elle occupe une position intermédiaire, justifiée par son patrimoine et ses services très développés.

    Quel rendement locatif espérer à Amboise ?

    Le rendement brut moyen est de 5,0 % pour les appartements et 5,2 % pour les maisons. Le loyer médian est de 11,8 €/m²/mois pour un appartement.

    Quels sont les risques naturels à Amboise ?

    La commune est concernée par un Plan de Prévention du Risque Inondation (PPRI) sur le Val de Cisse. Le radon et le risque sismique sont par contre considérés comme faibles.

    Marché immobilier des communes voisines

    Avec un prix médian de 2 594 €/m², Amboise reste plus accessible que des voisines comme Saint-Avertin (+13 %) ou La Riche (+15 %), offrant un meilleur effet de levier pour des indicateurs d'attractivité similaires.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Amboise.

    Communes limitrophes d'Amboise

    Amboise est entourée de 11 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    2 361 €/m² Prix médian à Amboise
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Le prix médian au m² à Amboise s'établit à 2 361 € sur 181 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale de l'Indre-et-Loire (2 436 €/m²). Dans l'Indre-et-Loire, Amboise appartient au top 10 % des communes les plus chères au m².

    Le marché immobilier d'Amboise est en hausse progressive: +5,4 % entre 2021 et 2025. 1 028 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Variation récente (12 mois): -3,0 %.

    Côté typologie, les deux marchés coexistent à Amboise — maisons à 2 408 €/m² pour 94 m² en surface médiane, appartements à 2 286 €/m² pour 48 m². Le bien médian (94 m² à 226 352 €) équivaut à 10,2 années de revenu médian au niveau communal.

    Les loyers d'annonce d'Amboise avoisinent 11,8 €/m² pour les appartements et 10,8 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,2 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (9,5 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.

    La construction neuve évolue à un rythme modéré: 305 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 61 par an en moyenne.

    Côté contexte, Amboise est au cœur de la région Centre-Val de Loire, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Amboise est dans la plaine, à une altitude de 116 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.

    Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Amboise

    Aussi sur cette commune Conformité sanitaire Aussi sur cette commune Services & mobilité Aussi sur cette commune Système éducatif Aussi sur cette commune Profil de la population Aussi sur cette commune Niveau de vie et emploi Aussi sur cette commune Que visiter Boutique souvenir Mug, t-shirt et affiche du village Page principale Retour à la fiche Amboise

    Communes voisines

    Nazelles-Négron 37530 3 776 hab. 3,2 km Saint-Martin-Le-Beau 37270 3 216 hab. 8,4 km Pocé-sur-Cisse 37530 1 711 hab. 3,4 km Chargé 37530 1 359 hab. 4,2 km