À 2 594 €/m², le prix médian des transactions à Amboise dépasse celui de plusieurs communes voisines. Une tendance à la hausse de +1,8 % sur un an se confirme, sur un volume annuel de 238 ventes. Le marché est porté par un parc résidentiel majoritairement constitué de maisons (62,5 %) et un cadre de vie patrimonial exceptionnel, avec 25 monuments historiques.
Comment se porte le marché immobilier à Amboise
Les données DVF 2024 révèlent une hausse modérée des prix à Amboise (+1,8 %). Cette progression place la commune au-dessus de Montlouis-sur-Loire (2 436 €/m²) et Saint-Pierre-Des-Corps (2 349 €/m²). Le marché est actif, avec un volume de transactions équilibré (156 maisons, 82 appartements). Toutefois, l'indice de pression touristique (IPTI) faible (3,9/10) indique une demande résidentielle moins sujette aux bulles spéculatives que d'autres sites du Val de Loire.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La hausse des prix de +1,8 % sur un an, à 2 594 €/m², indique un marché résilient mais modéré. Cette progression est inférieure à l'inflation, indiquant un tassement du pouvoir d'achat immobilier. Le contexte local, avec un taux de chômage à 14 % et un revenu médian de 22 160 €, limite les surchauffes. Pour un acheteur, c'est un marché d'opportunités sans frénésie. Pour un vendeur, une mise en prix réaliste est impérative, car la demande est éduquée et sensible au rapport qualité-prix.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Amboise
Les maisons, représentant près des deux tiers du parc, se vendent en médiane à 2 463 €/m² pour 89 m². Les appartements, plus chers au m² (2 835 €), sont plus petits (46 m²). Les propriétaires occupants sont majoritaires (50,6 %), mais le taux de résidences secondaires (9,5 %) et de logements vacants (7,8 %) indique une part d'investissement et de tourisme. L'acheteur type est souvent un ménage local ou régional, attiré par la qualité de vie.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est plutôt équilibré, légèrement orienté vendeur du fait de la hausse des prix et d'une offre neuve en baisse (-26 % sur 5 ans). La vente est facilitée par une demande constante, notamment pour les biens bien situés ou rénovés. Néanmoins, le taux de vacance (7,8 %) suggère que les biens les moins attractifs peuvent mettre plus de temps à trouver preneur. La fourchette de prix interquartile (2 116 – 3 199 €/m²) montre une dispersion importante, où l'état et l'emplacement font la différence.
Vacance longue durée à Amboise
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Amboise (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Amboise totalise 305 logements sur 5 ans, soit -42 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La construction neuve ralentit : 370 logements autorisés sur cinq ans, avec seulement 25 permis en 2024 (-26 % par rapport à la période précédente). Ce reflux suggère soit une difficulté d'accès au foncier, soit un attentisme des promoteurs face à la demande. Pour les acquéreurs, l'offre limitée de neuf maintient la pression sur l'ancien. Pour les investisseurs, peu de risque de voir une sur-offre neuve dévaluer le parc existant à court terme.
Quand acheter ou vendre ?
Le printemps (mars-juin) est traditionnellement la période la plus active, portée par les projets familiaux avant la rentrée. L'été, l'affluence touristique (22 hébergements) peut compliquer les visites mais attire des acheteurs séduits par l'ambiance. L'automne est propice aux transactions sérieuses, mais la taxe foncière, payable en septembre, peut peser sur les négociations des biens onéreux. Vendre au printemps maximise la visibilité.
Le saviez-vous ?
- Amboise compte 25 monuments historiques protégés.
- 76,7 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'indice de vieillissement de la population est de 194,1.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Amboise
- Prix médian à 2 594 €/m² (+1,8 % en un an).
- Maisons à 2 463 €/m², appartements à 2 835 €/m².
- Revenu médian local de 22 160 € par an.
- 62,5 % de maisons dans le parc de logements.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Amboise
Quel est le prix au m² à Amboise ?
Le prix médian du marché immobilier à Amboise est de 2 594 € par mètre carré, selon les données DVF 2024. Il varie de 2 116 €/m² pour le premier quartile à 3 199 €/m² pour le troisième quartile.
Le prix immobilier à Amboise est-il en hausse ?
Oui, les prix sont en hausse de +1,8 % sur un an. Cette tendance modérée mais positive s'inscrit dans un marché actif de 238 transactions annuelles.
Quelle fourchette de prix pour une maison à Amboise ?
Une maison se vend en médiane à 2 463 €/m². Pour une surface médiane de 89 m², le budget médian approche les 220 000 €. Les prix peuvent varier sensiblement selon l'état et la localisation.
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