01 Le parc de logements
Le parc comprend 7 234 logements dont 6 246 résidences principales, 90 résidences secondaires et 898 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 6 246 | 86,3 % |
| Résidences secondaires | 90 | 1,2 % |
| Logements vacants | 898 | 12,4 % |
Sur les 7 234 logements recensés, 86 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 12 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 404 | 6,5 % |
| 1919-1945 | 644 | 10,4 % |
| 1946-1970 | 1 990 | 32,0 % |
| 1971-1990 | 1 826 | 29,4 % |
| 1991-2005 | 799 | 12,9 % |
| 2006-2019 | 547 | 8,8 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 32 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 7 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 168 | 2,7 % |
| 2 pièces | 611 | 9,8 % |
| 3 pièces | 1 578 | 25,3 % |
| 4 pièces | 1 866 | 29,9 % |
| 5 pièces ou plus | 2 023 | 32,4 % |
Taille moyenne: 4,0 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 32 %, les T1-T2 12 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 7 083 | 6 917 | 7 234 |
| Rés. principales | 6 330 | 5 923 | 6 246 |
| Rés. secondaires | 62 | 76 | 90 |
| Vacants | 691 | 918 | 898 |
À 42 km, Cernay (12 057 hab.) enregistre 48,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 130 | 50,1 % |
| Locataires (privé) | 1 351 | 21,6 % |
| Locataires HLM | 1 668 | 26,7 % |
| Logés gratuitement | 96 | 1,5 % |
Structure d'occupation: propriétaires 50,1 %, locataires 48,3 % — la part HLM s'établit à 27 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 048 | 64,8 % |
| Fioul | 685 | 11,0 % |
| Électricité | 1 091 | 17,5 % |
| Gaz bouteille | 45 | 0,7 % |
| Autre (bois…) | 376 | 6,0 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (65 %), 17 % pour électricité et 11 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 805 |
| 2 à 4 ans | 1 238 |
| 5 à 9 ans | 1 151 |
| 10 ans ou plus | 3 052 |
| Total ménages | 6 246 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 334 |
| Sous-occupation modérée | 1 775 |
| Sous-occupation accentuée | 1 452 |
| Suroccupation modérée | 364 |
| Suroccupation accentuée | 28 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 143 | 18,3 % |
| 1 voiture | 3 119 | 49,9 % |
| 2 voitures ou plus | 1 984 | 31,8 % |
Équipement automobile des ménages: 18 % sans voiture, 50 % avec une voiture et 32 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 66,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 4 368 | 4 149 | 24 | 195 |
| 1975 | 5 994 | 5 569 | 28 | 397 |
| 1982 | 6 309 | 5 747 | 45 | 517 |
| 1990 | 6 252 | 5 835 | 69 | 348 |
| 1999 | 6 529 | 6 086 | 69 | 374 |
| 2006 | 6 703 | 6 248 | 27 | 428 |
| 2011 | 7 083 | 6 330 | 62 | 691 |
| 2016 | 6 917 | 5 923 | 76 | 918 |
| 2022 | 7 234 | 6 246 | 90 | 898 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 4 368 logements, le total atteint 7 234 en 2022 (+66 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 864 | 890 | 861 | 822 | 843 | 607 |
| Dont vacants > 2 ans | 370 | 419 | 443 | 340 | 320 | 355 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 27 | 0,7 % |
| Classe B | 61 | 1,5 % |
| Classe C | 1 709 | 42,2 % |
| Classe D | 1 468 | 36,3 % |
| Classe E | 549 | 13,6 % |
| Classe F | 186 | 4,6 % |
| Classe G | 49 | 1,2 % |
La classe C domine avec 42 % des diagnostics, et 44 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 192 | 4,7 % |
| Classe B | 321 | 7,9 % |
| Classe C | 1 705 | 42,1 % |
| Classe D | 1 220 | 30,1 % |
| Classe E | 442 | 10,9 % |
| Classe F | 136 | 3,4 % |
| Classe G | 33 | 0,8 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (42 %), et 55 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 232 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 165 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 172 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 155 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 134 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 86 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 232 kWh/m²/an, contre 86 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 146 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 22 | 5 |
| Classe B | 46 | 15 |
| Classe C | 194 | 1 515 |
| Classe D | 195 | 1 273 |
| Classe E | 137 | 412 |
| Classe F | 108 | 78 |
| Classe G | 29 | 20 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 210 kWh/m²/an côté maisons, C à 168 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 28 |
| T2 | 320 |
| T3 | 741 |
| T4 | 709 |
| T5+ | 111 |
Faut-il investir à Audincourt en 2026 ?
Audincourt, au cœur de l'agglomération de Montbéliard, présente un profil immobilier paradoxal. D'un côté, un rendement locatif brut parmi les plus élevés du secteur et un parc récent. De l'autre, un taux de chômage élevé et un revenu médian modeste. Ce contraste définit les opportunités et les risques pour 2026.
Malgré un environnement socio-économique fragile, Audincourt affiche un rendement locatif brut de 8,5 % pour les maisons, nettement au-dessus des standards nationaux.
Verdict
➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse, mais le rendement locatif brut élevé compense partiellement les risques socio-économiques.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif (8,5 % maisons)
- ✓ Parc immobilier récent et classe DPE dominante C
- ✓ Effort d'accession inférieur à 8 ans de revenus
- ⚠ Solvabilité locale limitée (chômage à 20,7 %)
- ⚠ Correction de -23 % en 2023 sur les prix médians
- ⚠ Taux de logements vacants élevé (12,4 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur de près de 40 % à la moyenne nationale.
- Légèrement en deçà de la moyenne départementale du Doubs (-8 %).
- Rendement locatif deux fois plus élevé que celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Audincourt
Le marché immobilier d'Audincourt affiche une pression notable (IPI 5,3/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers d'Audincourt
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,3
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression d'achat modérée (5,3/10). Le marché n'est ni très tendu ni atone, laissant du temps à la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression d'achat modérée (5,3/10). Le marché n'est ni très tendu ni atone, laissant du temps à la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible (1,6/10). Les prix dépassent la capacité d'achat locale, rendant le marché dépendant des investisseurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible (1,6/10). Les prix dépassent la capacité d'achat locale, rendant le marché dépendant des investisseurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,7
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6,7/10). La demande locative est solide, portée par une part importante de locataires (42,7 %).
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6,7/10). La demande locative est solide, portée par une part importante de locataires (42,7 %).
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,6/10). La stratégie doit se concentrer sur la location annuelle, non sur le saisonnier.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,6/10). La stratégie doit se concentrer sur la location annuelle, non sur le saisonnier.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1664,0 — Percentile dept : 33/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 6,4 — Percentile dept : 72/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 17/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 5,5 — Percentile dept : 76/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1563,4 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 6,4 — Percentile dept : 28/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 43,3 — Percentile dept : 3/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 23,1 — Percentile dept : 1/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 49,9 — Percentile dept : 99/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 17/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 5,5 — Percentile dept : 76/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 2/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1664,0 — Percentile dept : 67/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 17/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 2/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 12,4 — Percentile dept : 89/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1563,4 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Audincourt : opportunités et risques
Investir à Audincourt est principalement justifié par la quête de rendement locatif brut, particulièrement sur les maisons (8,5 %). Ce chiffre, calculé d'après la carte des loyers du ministère, est robuste. Cependant, le rendement net doit être recalculé en intégrant la taxe foncière élevée (40,26 %), les charges de gestion et un taux de vacance structurellement supérieur à la moyenne. Une approche conservatrice est indispensable.
La stratégie la plus cohérente est la location annuelle à des ménages, profitant d'une demande portée par une faible accession à la propriété (50,1 % de propriétaires seulement). Le tourisme n'étant pas un moteur (IPTI faible), le saisonnier est à exclure. La cible locative prioritaire est constituée des employés et ouvriers du bassin industriel de Montbéliard, attirés par un cadre de vie bien équipé et des loyers maîtrisés.
Le risque majeur est économique et démographique. Si la population a progressé récemment, le déclin sur 10 ans (-3,3 %) et la fragilité de l'emploi local pèsent sur la pérennité de la demande. L'investisseur doit donc privilégier des biens bien situés, à proximité des commerces et des transports, pour limiter les risques de vacance. La faible construction neuve (tendance à -16 %) réduit le risque de sur-offre mais ne compense pas la faiblesse des indicateurs économiques.
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Données du marché immobilier à Audincourt
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Audincourt s'établit à 1 139 €, sur la base de 166 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 40,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 8,9 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Audincourt Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix médians à Audincourt sur cinq ans dessine une trajectoire volatile, caractéristique d'un marché sensible aux cycles économiques. Après une hausse continue de 2020 à 2022 (+26,6 %), le marché a subi une correction brutale en 2023, avec un recul de 23,2 %. La remontée de 2024 (+19,4 %) ne permet pas de retrouver le pic précédent. Cette volatilité, plus marquée que dans certaines communes voisines, reflète une base économique locale fragile. Pour un acheteur en 2026, cela signifie une fenêtre de négociation potentielle, mais aussi un risque de moins-value à court terme si la reprise n'est pas consolidée. La différence de valorisation entre maisons et appartements (ces derniers restant plus chers) s'explique par la taille médiane des biens vendus et la concentration de l'offre en logements collectifs.
Évolution du marché immobilier d'Audincourt
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 388 €/m² à 1 139 €/m² (-17,9 %), pour 166 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières basées sur les données 2024 révèlent un effort d'accession modéré mais un rendement locatif attractif. Pour acquérir une maison type de 100 m² (140 600 €), un ménage au revenu médian local devrait y consacrer 7,7 années de salaire. Le loyer mensuel médian estimé (10 €/m²) générerait un cash-flow positif ou équilibré sur un crédit à taux raisonnable, avec un rendement brut de 8,5 %. Pour un appartement, l'effort est moindre (6,4 années de revenu) pour un rendement brut de 6,8 %. Le rendement net, amputé par la taxe foncière (40,26 %) et les charges de gestion, reste correct, surtout pour les maisons. La viabilité du montage dépend donc crucialement du taux d'emprunt et de la vacance locative, dont le taux structurellement élevé (12,4 %) est un signal d'alerte.
Acheter vs Louer — appartement 70 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
45,2 % de maisons et 54,8 % d'appartements parmi les 166 transactions enregistrées.
Sur 166 transactions enregistrées, 45,2 % portent sur des maisons (1 339 €/m²) et 54,8 % sur des appartements (1 000 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 166 | 75 | 91 |
| Prix médian/m² | 1 139 € | 1 339 € | 1 000 € |
| Prix moyen/m² | 1 426 € | ||
| Surface médiane | – | 86 m² | 70 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 193 | 1 388 € |
| 2022 | 201 | 1 437 € |
| 2023 | 173 | 1 233 € |
| 2024 | 163 | 1 217 € |
| 2025 | 166 | 1 139 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Audincourt marque un net ralentissement. Seulement 46 logements ont été autorisés en 2024, soit une tendance à la baisse de 16 % sur les cinq dernières années. Ce recul de l'offre neuve, couplé à une croissance démographique récente (+5,5 % sur 5 ans), devrait mécaniquement soutenir les prix de l'ancien à moyen terme. La faible part de constructions récentes (8,8 % du parc post-2006) et la dominance de la classe énergétique C indiquent un parc globalement de bonne qualité, limitant le risque de dépréciation technique. Toutefois, cette faible production neuve peut aussi signaler un manque d'attractivité pour les promoteurs, ou des contraintes foncières. Pour l'investisseur, cela signifie une faible concurrence de la neuf, mais aussi un parc vieillissant à surveiller sur le long terme.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 216 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 1 428 autorisations pour 574 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Audincourt
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Audincourt (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Audincourt totalise 274 logements sur 5 ans, soit +26 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Audincourt
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Audincourt
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,26 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net chute d'environ 2,6 points après charges. La taxe foncière, à 40,26 % à Audincourt, est le premier poste. Ajoutez 0,5 % pour la gestion, environ 1 % pour les réparations, et anticipez une vacance locative potentielle, le taux de logements vacants étant de 12,4 %. Ce passage du brut au net est indispensable pour juger de la rentabilité réelle.
Performance énergétique du parc à Audincourt
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 049 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Audincourt est C, avec 5,8 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est plutôt performant, avec une classe C dominante et seulement 5,6 % de passoires thermiques (F/G). Ce faible taux réduit le risque de dépréciation réglementaire à court terme. Cependant, pour tout achat, anticipez les futurs travaux de rénovation exigés par la loi Climat : interdiction de location des pires passoires dès 2025, et obligation de monter au moins en classe E d'ici 2034.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les maisons, qui représentent 42,7 % du parc et offrent un meilleur rendement net (5,2 %). Les T2/T3 en appartement, avec une surface médiane de 65 m², trouvent preneur. Méfiez-vous des passoires thermiques (5,6 % du parc en F/G), soumises à l'encadrement des loyers et aux obligations de rénovation. Le neuf récent est rare (8,8 % du parc post-2006).
Quelles zones cibler à Audincourt ?
La proximité immédiate de la gare de Montbéliard (4,3 km) et des commerces (113 équipements) est un atout. Le centre-bourg, près des monuments historiques, peut attirer les locataires recherchant la proximité des services. Aucune zone en renouvellement urbain majeur n'est signalée, mais la desserte en transports (6 équipements) structure la demande.
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Risques à connaître avant d'investir à Audincourt
Le principal risque est la vacance locative, dans un contexte où 12,4 % des logements sont vacants. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage élevé) rend la solvabilité des locataires fragile. La taxe foncière est élevée (40,26 %). Enfin, le parc ancien (16,9 % d'avant 1945) peut engendrer des coûts de rénovation, surtout avec un DPE moyen de classe C.
Erreurs à éviter quand on investit à Audincourt
- Négliger la taxe foncière locale de 40,26 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (taux de 12,4 %).
- Surévaluer le loyer par rapport au marché (10,1 €/m² en moyenne).
- Ne pas vérifier le classement DPE du bien avant l'achat.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Audincourt suit le rythme scolaire classique, avec une accélération de mars à juin. La période post-été (septembre-octobre) est aussi active. Évitez décembre-janvier, où l'activité ralentit. Pour les vendeurs, mettre en ligne au printemps maximise la visibilité. Les acheteurs peuvent trouver plus de marges de négociation en fin d'année, mais avec un choix de biens réduit. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à se séparer d'un bien avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- Audincourt compte 3 monuments historiques protégés.
- La fibre et le très haut débit couvrent 100 % du territoire.
- La densité de population y est la plus forte de sa catégorie dans le Doubs.
S'installer à Audincourt : cadre de vie et logement
S'installer à Audincourt, c'est bénéficier des avantages d'une petite ville intégrée à une grande agglomération. La commune dispose d'une offre de services remarquable pour 14 000 habitants, avec 557 équipements recensés par l'INSEE, dont 113 commerces et 113 établissements de santé. Cette autonomie au quotidien est un atout familial majeur, complétée par 16 établissements scolaires.
Le territoire est entièrement fibré et couvert en très haut débit, un atout pour le télétravail. Le cadre de vie est marqué par l'histoire industrielle et la présence de trois monuments historiques, mais aussi par une vigilance nécessaire face aux risques d'inondation (PPRi actifs). Le climat, avec des précipitations annuelles dépassant 1 000 mm, est typique de la région.
Le profil démographique, avec un âge médian de 40,8 ans et plus d'un tiers de moins de 30 ans, indique une population relativement jeune, contrebalançant un indice de vieillissement élevé (135,2). Cette mixité générationnelle anime la commune, mais la part importante de logements sociaux et le taux de pauvreté classé 3e/11 dans sa catégorie au département dessinent aussi les contours d'une certaine fragilité sociale.
Carte du marché immobilier à Audincourt
Audincourt et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Audincourt
Avec une température moyenne de 10,9 °C et plus de 1 000 mm de pluie annuels, le climat est continental humide. Les hivers sont marqués, mais l'altitude modérée (349 m) limite les extrêmes. Un profil adapté aux habitants appréciant la fraîcheur estivale et ne craignant pas quelques mois gris. La proximité de la gare TGV à 12,3 km facilite les échappées vers des climats plus doux.
À qui s'adresse Audincourt ?
Cette commune s'adresse aux primo-accédants ou aux familles aux budgets serrés, attirés par la proximité de Montbéliard. Les retraités (27,1 % de 60 ans et plus) y trouvent des services de proximité. Elle convient moins aux chercheurs de calme absolu (densité élevée) ou aux profils très exigeants sur le standing du bâti (parc ancien à 16,9 %).
Avantages et limites à Audincourt
✓ Points forts
- Prix d'entrée attractif vs agglomération montbéliardaise
- Desserte transports excellente (gare, TGV, autoroute)
- Services et équipements nombreux pour une petite ville
- Fibre optique et 5G disponibles sur tout le territoire
- Dynamisme démographique récent (+5,5 % en 5 ans)
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (20,7 %) et revenu médian bas
- Cadre urbain dense, peu d'espaces de verdure signalés
- Risques naturels (radon, inondations) à vérifier à l'achat
Composition du parc immobilier à Audincourt
7 234 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Audincourt combine 42,7 % de maisons et 57,3 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est équilibré entre maisons (42,7 %) et appartements, avec une majorité de propriétaires (50,1 %). Le taux de logements sociaux (33 %) et de vacants (12,4 %) indique un marché locatif actif mais avec une rotation potentiellement élevée. Ce mix dessine une ville ancrée, où l'achat en résidence principale reste le moteur, offrant une certaine stabilité aux vendeurs.
Ancienneté du parc à Audincourt
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 209 logements).
- Avant 1919 6,5 % 404 logts
- 1919-1945 10,4 % 644 logts
- 1946-1970 32,1 % 1 990 logts
- 1971-1990 29,4 % 1 826 logts
- 1991-2005 12,9 % 799 logts
- 2006-2019 8,8 % 547 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Audincourt
557 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Audincourt
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est soumis à deux plans de prévention des risques inondation (PPRi). La sismicité est modérée et le radon, gaz naturel, présente un niveau moyen. Consultez systématiquement le dossier de diagnostic technique pour savoir si le bien est en zone réglementée. Ces contraintes influencent l'assurabilité et peuvent limiter les possibilités d'extension.
Cas pratique : un achat type à Audincourt
Une maison de 100 m² coûte environ 140 600 €. Avec un apport de 10 %, l'emprunt de 126 540 € sur 20 ans à 3,5 % génère une mensualité d'environ 735 €. Ce montant représente 48 % du revenu médian local mensuel (1 518 €), un effort important mais rendu possible par le prix d'entrée relativement contenu.
Erreurs à éviter quand on achète à Audincourt
- Oublier de consulter les PPRi (inondation) en mairie.
- Se fier uniquement au prix au m², très variable selon l'état.
- Négliger la performance énergétique, clé pour le confort et la revente.
- Sous-estimer les frais de notaire (8 % environ dans l'ancien).
Points clés à retenir à Audincourt
- Prix médian à 1 139 €/m², en hausse de 19,4 % sur un an.
- Rendement brut élevé pour les maisons : 8,5 %.
- Climat continental humide avec 10,9 °C de moyenne annuelle.
- Les appartements sont plus chers au m² (1 000 €) que les maisons (1 339 €).
- Rendement net estimé à 5,2 % après charges et taxe foncière.
- Parc de logements performant : seulement 5,6 % de passoires thermiques.
- Le DPE devient un critère majeur de valorisation.
- Un bien type coûte 116 545 € (appart) ou 140 600 € (maison).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Audincourt ?
À Audincourt, la performance énergétique (DPE) pèse de plus en plus sur la valeur. Un bien classé C vaut jusqu'à 10 % de plus qu'un équivalent en D. La localisation près des 16 écoles ou des 113 commerces est un autre levier. Pour une maison, la taille du terrain et l'état de la toiture sont scrutés. En appartement, l'étage et la présence d'un ascenseur créent des écarts de prix significatifs. Un ravalement récent peut justifier une majoration de 5 à 8 %.
Estimation indicative d'une maison à Audincourt
Pour une maison de 86 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
97 954 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Sous-estimer votre bien signifie une moins-value ; le surévaluer entraîne une vacance prolongée, dans une ville où 12,4 % des logements sont déjà vacants. Une estimation data, croisant les ventes réelles (DVF), la localisation, le DPE et les spécificités du bien, vous positionne correctement. Le marché évolue vite (+19,4 %), les références anciennes sont obsolètes. Une estimation professionnelle vous donne le pouvoir de négocier en connaissance de cause.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local connaît les micro-marchés : la cote d'un quartier près de la gare de Montbéliard (4,3 km) diffère de celle d'une rue éloignée. Il évalue l'état réel, souvent sous-estimé par les algorithmes, et le valorise. Son réseau lui permet de cibler des acheteurs sérieux, accélérant la vente. Enfin, il vous protège des sur-interprétations des données DVF, comme la hausse de 19,4 % sur un an, qui peut masquer une forte hétérogénéité.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur la moyenne du m² sans pondérer par l'état du bien.
- Oublier de valoriser un DPE performant (classe C dominante).
- Ne pas tenir compte de la localisation précise dans la commune.
- Vendre sans connaître le taux de chômage local (20,7 %).
Investir à Audincourt : passer à l'action
L'analyse des données DVF et INSEE pose un diagnostic, mais l'achat réussi se joue sur le terrain. Identifier le bon bien dans le bon quartier nécessite une connaissance fine des micro-secteurs et de la demande locative réelle.
Ces données tracent une voie, mais la réussite d'un investissement à Audincourt dépend du bien précis et de son quartier.
Évaluez la valeur réelle d'un bien à Audincourt grâce à l'analyse des 222 transactions DVF 2024 et du contexte local.
- Analyse basée sur les ventes réelles de l'année
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Audincourt
Quel est le prix au m² à Audincourt ?
En 2024, le prix médian du mètre carré à Audincourt est de 1 139 €. Il varie de 1 010 € à 3 371 € pour la moitié centrale des biens. Les appartements sont en moyenne plus chers (1 000 €/m²) que les maisons (1 339 €/m²).
Est-ce une bonne commune pour un investissement locatif ?
Oui pour le rendement brut, qui atteint 8,5 % sur les maisons. Cependant, le taux de chômage élevé (20,7 %) et la part importante de logements vacants (12,4 %) imposent une sélection rigoureuse du bien et une gestion active pour sécuriser le rendement net.
Audincourt est-elle plus chère que Héricourt ?
Non, Audincourt est environ 6 % moins chère que sa voisine Héricourt (1 473 €/m²). Elle offre en contrepartie un rendement locatif brut plus élevé, ce qui peut représenter un effet de levier intéressant pour un investisseur.
Quels sont les risques naturels à Audincourt ?
La commune est soumise à un risque d'inondation modéré à fort, avec deux Plans de Prévention des Risques (PPRi) actifs sur le Doubs et l'Allan. La sismicité est modérée et le radon présent. Ces éléments influent sur l'assurance et la valeur des biens en zone exposée.
Le marché est-il en hausse ou en baisse à Audincourt ?
Après une forte baisse en 2023 (-23 %), les prix médians ont rebondi de 19,4 % en 2024, sans retrouver le pic de 2022. Le marché est donc volatile et le cycle actuel incite à la prudence, avec des opportunités de négociation possibles.
Marché immobilier des communes voisines
Audincourt est moins chère qu'Héricourt (-6 %), mais son rendement locatif nettement supérieur offre un effet de levier plus intéressant pour les investisseurs, malgré des indicateurs socio-économiques similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Audincourt.
Communes limitrophes d'Audincourt
Audincourt est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût du m² à Audincourt est contenu: 1 139 € en médiane sur 166 transactions, un niveau -55,1 % comparé à la moyenne française.
Sur la période 2021-2025, le m² médian d'Audincourt se replie de -17,9 %. 896 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -6,4 % du prix médian.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Audincourt — maisons à 1 339 €/m² pour 86 m² en surface médiane, appartements à 1 000 €/m² pour 70 m². Rapporté au revenu médian d'Audincourt, un logement de 86 m² (115 154 €) représente 6,3 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce d'Audincourt avoisinent 10,2 €/m² pour les appartements et 10,0 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 12,3 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 1,2 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Rythme de construction régulier: 55 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Audincourt est au cœur des plateaux et forêts comtois. Audincourt est sur un relief modérément vallonné, à 318 m d'altitude, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.