Prix médian très élevé à Bagneux — 5 196 €/m² sur 224 transactions, un niveau qui dépasse largement la moyenne des Hauts-de-Seine (6 216 €/m²). Marché plutôt homogène: la moitié des ventes se situent dans un couloir étroit, de 4 358 à 6 063 €/m². Dans les Hauts-de-Seine, Bagneux se classe parmi les 11 % de communes les plus accessibles (5e rang le moins cher sur 36).
Le prix médian de Bagneux recule de -5,1 % entre 2020 et 2024. Le cumul des ventes enregistrées sur 2020-2024 atteint 1 240 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année, le prix médian recule de -5,5 % — un retournement à surveiller.
Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (77,2 %), vendus autour de 4 970 €/m² en médiane. Un bien type de 83 m² revient à environ 492 107 €, soit 23,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Bagneux: 22,9 €/m²/mois pour un appartement, 22,6 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 5,5 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 1,5 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux de permis restent élevés: 3 396 logements autorisés et 1 911 commencés sur la période 2020-2024. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 95 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Bagneux est une commune francilienne de la première couronne. Sur le plan physique, la commune est dans la plaine, à une altitude de 86 m, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2024.
Faut-il investir à Bagneux en 2026 ?
Bagneux, commune dense des Hauts-de-Seine, connaît une dynamique démographique positive (+9,2 % en 5 ans) mais une fragilité socio-économique marquée (15,1 % de chômage). Son marché immobilier, après un pic en 2021, traverse une phase de correction. Faut-il y investir en 2026 ?
Dans le top quart des communes franciliennes pour l'opportunité locative (IOL 7,5/10), Bagneux séduit les investisseurs en quête de rendement, malgré une correction récente des prix.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le rendement locatif sur le moyen terme, en acceptant une volatilité des prix et une dépendance aux acheteurs extérieurs.
Points clés
- ✓ Rendement brut élevé (5,5 %)
- ✓ Correction récente (-5,5 %)
- ✓ Dynamique constructive forte (+72 %)
- ⚠ Accessibilité très faible (IAI 0,8/10)
- ⚠ Fragilité socio-économique (à 15,1 % de chômage)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Supérieure de plus de 70 % à la moyenne nationale des prix au mètre carré.
- Dans la moitié inférieure des communes des Hauts-de-Seine en termes de prix au m².
- Rendement locatif brut supérieur à celui des grandes métropoles régionales.
Analyse du marché immobilier à Bagneux
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,7/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 7,5/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 5,5 %.
Indices immobiliers de Bagneux
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,7
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est ni tendu ni détendu, laissant une marge de négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est ni tendu ni détendu, laissant une marge de négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Très faible accessibilité : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleTrès faible accessibilité : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
7,5
Indice d'Opportunité Locative
Très favorable
Opportunité locative très élevée : la demande locative est forte, idéal pour un investissement locatif classique.
Indice d'Opportunité Locative
Très favorableOpportunité locative très élevée : la demande locative est forte, idéal pour un investissement locatif classique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Faible pression touristique : peu adapté à la location saisonnière, privilégiez la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleFaible pression touristique : peu adapté à la location saisonnière, privilégiez la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Bagneux : opportunités et risques
Investir à Bagneux en 2026 se justifie d’abord par un rendement locatif brut élevé (5,5 % pour les appartements), nettement supérieur à la moyenne francilienne. La forte demande locative, attestée par un indice IOL de 7,5/10, garantit une occupation rapide. Toutefois, la taxe foncière à 34,16 % vient rogner ce rendement, qui tombe autour de 3,5 % net après charges et vacance.
La correction des prix de 5,5 % en 2024 offre un point d’entrée plus favorable qu’il y a trois ans. Pour les investisseurs, cette baisse compense partiellement la hausse des taux d’intérêt. Il convient néanmoins de sélectionner des biens bien connectés (proximité de la gare de Vanves-Malakoff à 2,3 km) et énergétiquement performants, car seulement 3,2 % du parc est classé F ou G, limitant le risque lié à la loi Climat et Résilience.
Les risques à considérer sont la fragilité socio-économique locale et l’afflux important de logements neufs (3 396 autorisés sur 5 ans) qui pourrait peser sur les loyers et les prix à moyen terme. L’investissement à Bagneux est donc à réserver aux profils capables d’absorber une possible volatilité des prix, en visant un horizon de moyen terme.
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Données du marché immobilier à Bagneux
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier balnéolais a connu une nette correction en 2024, avec un prix médian global en baisse de 5,5 % après trois années de stabilité relative autour de 5 500 €/m². Selon les données DVF 2024, cette baisse s’observe tant sur les appartements que sur les maisons, même si ces dernières conservent un premium de près de 20 %. Avec 224 transactions, l’activité reste soutenue, signe que la baisse des prix a relancé les échanges.
Positionnée à mi-chemin entre des villes plus abordables comme Massy (4 561 €/m²) et des communes plus chères comme Houilles (5 490 €/m²), Bagneux offre un compromis intéressant. Son prix médian de 5 196 €/m² la place dans la moitié inférieure des Hauts-de-Seine, un département où les prix excèdent souvent les 6 000 €/m². Cet écart de valorisation constitue un potentiel de rattrapage si la commune confirme son attractivité, notamment grâce aux projets de construction neuve.
Le contexte socio-démographique de Bagneux, avec un revenu médian de 21 040 € et un taux de chômage de 15,1 %, limite fortement la demande locale d’accession. Le marché est donc tiré par des acheteurs extérieurs, souvent des investisseurs attirés par un rendement locatif brut de 5,5 % sur les appartements. Cette dépendance à la demande extérieure rend le marché plus sensible aux cycles du crédit.
Aperçu par typologie à Bagneux
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Bagneux
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Bagneux
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Bagneux (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 3 396 logements ont été autorisés à à Bagneux, +72 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
3 396 logements ont été autorisés à la construction sur les cinq dernières années, avec une tendance en hausse de 72 %. Ce volume important, pour une ville de 4 km², confirme l'attractivité de Bagneux dans la métropole. Cela modernise le parc mais peut aussi créer une pression concurrentielle à la revente pour les biens anciens non rénovés. Pour l'acheteur, c'est l'assurance de trouver du neuf, souvent mieux isolé et conforme aux nouvelles normes.
Fourchettes de loyers à Bagneux
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bagneux
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (34,16 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut de 5,5 % pour les appartements ne reflète pas votre revenu net. Il faut déduire la taxe foncière, élevée à Bagneux avec un taux de 34,16 % sur le bâti, les charges de copropriété dans un parc où 62 % des logements sont sociaux, les frais de gestion et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 5,1 %). Ces éléments ramènent le rendement net moyen autour de 3,5 %, un chiffre plus réaliste pour votre trésorerie.
Performance énergétique du parc à Bagneux
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 18 647 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Bagneux: classe C en tête, 3,2 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante du parc est C (157 kWh/m²/an), une performance honorable en Île-de-France. Seulement 3,2 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux bas qui limite le risque réglementaire immédiat. Cependant, pour les biens les plus anciens (8,5 % construits avant 1945), une vigilance s'impose face aux interdictions de location prévues par la loi Climat à partir de 2025 pour les pires performants.
Calculateur de rendement à Bagneux
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Bagneux
Pour un appartement type de 55 m² à Bagneux, comptez environ 273 350 € à l'achat. Il se loue aux alentours de 1 260 € par mois (22,9 €/m²), générant un rendement brut de 5,5 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision pour vacance, le rendement net tombe à environ 3,5 %, soit un revenu locatif net mensuel proche de 800 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Bagneux
- Négliger la taxe foncière élevée (taux de 34,16 % sur le bâti).
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (5,1 % de logements vacants).
- Surévaluer les loyers face à un taux de chômage local de 15,1 %.
- Investir sans vérifier l'équilibre financier de la copropriété.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Bagneux suit le rythme francilien classique : une reprise d'activité en mars-avril et une rentrée dynamique en septembre. La vente peut être plus rapide au printemps, lorsque les familles prospectent pour une rentrée scolaire. Pour l'acheteur, la fin d'année (novembre-décembre) peut offrir des opportunités de négociation, les vendeurs étant parfois plus pressés. Pensez à l'échéance de la taxe foncière en octobre, qui peut motiver certains propriétaires vendeurs.
Le saviez-vous ?
- Bagneux possède 4 monuments historiques protégés sur seulement 4 km².
- La ville est couverte à 100% par la fibre et le très haut débit.
- L'indice de vieillissement est de 85,1, une population plus jeune que la moyenne.
S'installer à Bagneux : cadre de vie et logement
Avec une densité de plus de 11 000 hab/km², Bagneux est une commune urbaine et animée, à moins de 5 km de Paris. Son profil démographique est jeune (âge médian de 35,3 ans) et familial (42,4 % de moins de 30 ans). Les équipements sont nombreux : 110 commerces, 189 établissements de santé et 69 infrastructures sportives et de loisirs, selon le répertoire INSEE BPE.
La commune bénéficie d’une excellente connectivité numérique (fibre à 100 %) et de transports pratiques (gare TGV Paris-Montparnasse à 4,8 km, aéroport d'Issy-les-Moulineaux à 2,9 km). En revanche, le parc de logements est majoritairement constitué d’appartements (90 %), avec une part de logements sociaux atteignant 62 %, ce qui influe sur la mixité sociale mais aussi sur la stabilité du voisinage.
Carte du marché immobilier à Bagneux
Bagneux et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Bagneux
19 435 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
17 413 appartements pour 1 810 maisons: le parc à Bagneux relève d'un tissu urbain collectif.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier de Bagneux est très majoritairement composé d'appartements (90,6 %) et de logements sociaux (62 %). Seulement 22,9 % des habitants sont propriétaires occupants, un taux faible qui indique un marché locatif très présent. Cela peut signaler une stabilité des loyers mais aussi une pression sur les prix à l'achat pour les rares biens en copropriété privée, très recherchés. La part de maisons individuelles (9,4 %) en fait un produit rare et convoité.
Ancienneté du parc à Bagneux
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 17 565 logements).
- Avant 1919 1,2 % 203 logts
- 1919-1945 7,3 % 1 288 logts
- 1946-1970 42,8 % 7 521 logts
- 1971-1990 28,0 % 4 911 logts
- 1991-2005 9,0 % 1 576 logts
- 2006-2019 11,8 % 2 065 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Bagneux
1 218 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Bagneux
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- R111.3 sur la commune Bagneux PPRN Approuvé approuvé le 07/08/1985
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif, codé R111.3. Onze arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement prononcés, liés à six risques naturels recensés, typiquement inondation ou mouvement de terrain. Le radon y est faible et la sismicité très faible. Consulter le zonage précis du PPR en mairie est une étape indispensable avant tout achat, car il peut imposer des contraintes constructives ou d'assurance.
Cas pratique : un achat type à Bagneux
Pour une maison familiale type de 83 m² à Bagneux, le prix d'achat médian est d'environ 492 107 €. Cela représente plus de 23 années du revenu médian local (21 040 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à plus de 2 500 €, un effort important pour un foyer local.
Erreurs à éviter quand on achète à Bagneux
- Omettre de consulter le zonage du PPR en vigueur (R111.3).
- Se fier uniquement au prix au m² moyen, très variable selon les quartiers.
- Négocier sans connaître le DPE et les travaux énergétiques à prévoir.
- Sous-estimer le poids des charges dans des immeubles souvent anciens.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Bagneux : passer à l'action
Les données posent un diagnostic, mais l'investissement réussi se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, timing. Notre réseau de professionnels locaux connaît Bagneux en profondeur et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition gagnante.
Bagneux présente un potentiel locatif réel, mais tout dépend du bien et du secteur.
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- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Bagneux
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bagneux
Quel est le prix immobilier moyen à Bagneux ?
Le prix médian global à Bagneux s'élève à 5 196 €/m² en 2024. Les appartements se négocient autour de 4 970 €/m² et les maisons à 5 929 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Bagneux ?
La correction des prix de 5,5 % en 2024 crée une opportunité d'entrée intéressante, surtout pour les investisseurs locatifs. Le rendement brut des appartements atteint 5,5 %, soit un net supérieur à la moyenne régionale.
Bagneux est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Bagneux est moins chère que Houilles (+6 %) mais plus chère que Massy (-12 %) ou Bezons (-12 %). Son prix médian la positionne dans la moitié inférieure des communes des Hauts-de-Seine.
Quel rendement locatif espérer à Bagneux ?
Le rendement locatif brut moyen est de 5,5 % pour les appartements et 4,6 % pour les maisons. Après charges, le rendement net estimé est d'environ 3,5 % pour les appartements.
Quels sont les quartiers à privilégier à Bagneux ?
Les secteurs les plus demandés sont ceux proches des transports (gare de Vanves-Malakoff) et des équipements. Les projets de construction neuve, comme le quartier de la Pierre Plate, attirent également les investisseurs.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian inférieur de 12 % à celui de Massy mais un rendement locatif plus élevé, Bagneux offre un effet de levier intéressant par rapport à ses voisines mieux cotées comme Houilles (+6 %).
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Bagneux.
Communes limitrophes de Bagneux
Bagneux est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :